مستند نصي للمكالمة الهاتفية حول أرباح أكاديا (AKR) للربع الأول من عام 2026

مصدر الصورة: The Motley Fool.

التاريخ

الأربعاء، 29 أبريل 2026، الساعة 11:00 صباحًا بالتوقيت الشرقي

المشاركون في المكالمة

- الرئيس التنفيذي — كينيث ف. بيرنشتاين

- نائب الرئيس التنفيذي والمدير المالي — جون غوتفريد

- نائب الرئيس التنفيذي، رئيس قسم التأجير — ألكسندر ج. ليفين

- نائب الرئيس التنفيذي، كبير مسؤولي الاستثمار — ريجينالد ليفينغستون

- محلل إدارة عقود الإيجار والعناية الواجبة — لينيل راي

هل تحتاج إلى اقتباس من محلل Motley Fool؟ أرسل بريدًا إلكترونيًا إلى [email protected]

نص المكالمة الكاملة

لينيل راي: صباح الخير، وشكراً لانضمامكم إلينا في مكالمة أرباح الربع الأول من عام 2026 لشركة Acadia Realty Trust. اسمي لينيل راي، وأنا محللة إدارة عقود الإيجار والعناية الواجبة. قبل أن نبدأ، يرجى العلم أن البيانات التي تُدلى بها خلال المكالمة والتي ليست تاريخية قد تُعتبر بيانات تطلعية بالمعنى المقصود من قانون تداول الأوراق المالية لعام 1934، وقد تختلف النتائج الفعلية ماديًا عن تلك المشار إليها في هذه البيانات التطلعية بسبب مجموعة متنوعة من المخاطر والشكوك، بما في ذلك تلك المفصح عنها في أحدث نماذج 10-K للشركة وملفات أخرى دورية مع هيئة الأوراق المالية والبورصات.

البيانات التطلعية لا تعكس إلا تاريخ هذه المكالمة، 29/04/2026، ولا تتعهد الشركة بأي واجب لتحديثها. خلال هذه المكالمة، قد يشير الإدارة إلى بعض المقاييس المالية غير المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا، بما في ذلك التدفقات النقدية من العمليات والدخل التشغيلي الصافي. يرجى الرجوع إلى البيان الصحفي لأرباح شركة Acadia Realty Trust المنشور على موقعها الإلكتروني للحصول على تسويات هذه المقاييس المالية غير المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا مع المقاييس المالية المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا الأكثر صلة. بمجرد فتح المكالمة للأسئلة، نطلب منكم قصر جولتك الأولى على سؤالين لكل متصل لإعطاء الجميع فرصة للمشاركة. يمكنكم طرح المزيد من الأسئلة عن طريق إعادة إدخال أنفسكم في قائمة الانتظار، وسنجيب قدر الإمكان.

والآن يسعدني أن أسلم المكالمة إلى كينيث ف. بيرنشتاين، الرئيس التنفيذي، الذي سيبدأ ملاحظات الإدارة اليوم.

كينيث ف. بيرنشتاين: شكراً لك، لينيل. عمل رائع. أهلاً بكم جميعًا. كما ترون في بياننا الصحفي، كان لدينا ربع قوي آخر فيما يتشكل ليكون عامًا قويًا جدًا، سواء فيما يتعلق بمبادرات النمو الداخلية أو الخارجية. وفي حين أن الأحداث الجيوسياسية قد أضافت بالتأكيد عدم يقين غير مرغوب فيه إلى الاقتصاد العالمي، لحسن الحظ، بسبب الرياح المواتية لتجارة التجزئة في الهواء الطلق بشكل عام، وحتى أكثر من ذلك لتجارة التجزئة في الشوارع، فإننا نشهد نتائج قوية مستمرة مدفوعة بطلب قوي من المستأجرين، وأداء قوي للمستأجرين، وفرص استثمارية جذابة. كما سيناقش الفريق بتفصيل أكبر، حققنا نموًا في الأرباح بنسبة 11٪ على أساس سنوي مدفوعًا بنمو بنسبة 6٪ تقريبًا في المتاجر نفسها.

وحتى مع زيادة عدم اليقين في أسواق رأس المال، أكملنا أكثر من 2.5 مليار دولار من الأنشطة المعاملاتية، تتكون من 600 مليون دولار من الاستثمارات الجديدة، و 500 مليون دولار من إعادة التمويل ضمن منصة إدارة الاستثمار لدينا، وتسهيل قرض مؤسسي جديد بقيمة 1.4 مليار دولار. الآن، بما أنني ناقشت بالتفصيل الدوافع الرئيسية للرياح المواتية في تجارة التجزئة في الهواء الطلق في مكالماتنا السابقة، سأحد من شرحي قليلاً. ولكن باختصار، فإن أدائنا القوي المستمر مدفوع بشكل كبير من قبل محفظة تجارة التجزئة في الشوارع لدينا، وبشكل أكثر تحديدًا بخمسة عوامل رئيسية. أولاً، العرض المحدود الذي يستمر في الانكماش.

ثانياً، والأهم من ذلك ربما، زيادة الطلب بسبب التركيز المستمر من قبل تجار التجزئة على امتلاك مواقعهم المادية الخاصة بدلاً من الاعتماد بشكل كبير على القنوات بالجملة أو الرقمية. ثالثًا، أداء قوي للمستأجرين بسبب مستهلك مرن، وخاصة المتسوقين من الشريحة العليا في مواقعنا في الشوارع. رابعًا، نفقات رأسمالية أقل نسبيًا في إعادة تأجير مواقع الشوارع. وأخيرًا، نمو دخل سنوي أقوى في مواقع الشوارع لدينا، بسبب كل من النمو التعاقدي الأعلى وفرص التسعير السوقي المتكررة. هذه الرياح المواتية المستمرة تمكننا من تحقيق نمو داخلي قوي في الإيرادات وتحقيق هذا النمو في الأرباح، سواء من حيث نمو الأرباح أو نمو صافي قيمة الأصول. سيناقش ألكسندر ج.

ليفن تقدمنا في الربع الماضي ولماذا نحن مستعدون لمواصلة تحقيق نمو متفوق في المستقبل المنظور. ثم استكمالاً لهذا النمو الداخلي، وضمان قدرتنا على مواصلة تحقيق هذا النمو المطرد في المستقبل، هناك مبادرات النمو الخارجية لدينا. سيناقش ريجينالد ليفينغستون نشاط الاستحواذ لدينا خلال الربع الماضي حيث نواصل تحقيق أهدافنا، سواء فيما يتعلق بعمليات الاستحواذ على تجارة التجزئة في الشوارع على ميزانيتنا العمومية أو تنفيذنا من خلال منصة إدارة الاستثمار لدينا. ولكن دعني أقدم بعض الملاحظات. مع تزايد اهتمام المستثمرين بالتجزئة خلال العام الماضي، زادت المنافسة لمعظم أشكال تجارة التجزئة في الهواء الطلق.

ولكن زاد أيضًا حجم الصفقات التي تصل إلى السوق. لذا، حتى مع زيادة المنافسة، نتوقع أن نكون قادرين على تحقيق أهداف الاستحواذ لدينا. وبينما نرحب بالشركة، فقد أصبح من الصعب بعض الشيء مجرد شراء عائد موجود لتحقيق عوائدنا المستهدفة. لذا، فيما يتعلق بفرص الاستثمار في تجارة التجزئة في الشوارع، على الرغم من تنافسيتها، إلا أنها لا تزال مجالًا أقل ازدحامًا من الأشكال الأخرى، مع عدد أقل من المشترين القادرين. ما زلنا نرى استثمارات جذابة كافية تساهم في الأرباح وصافي قيمة الأصول في اليوم الأول. ونحن نركز بشكل أكبر على الاستثمارات التي توجد فيها فرص لخلق قيمة على المدى القريب حيث يمكننا استخدام مجموعتنا من المهارات والعلاقات لفتح هذه القيمة.

ما زلنا نجد صفقات تحقق لنا عائدًا يزيد عن 6٪ في المستقبل القريب، ولكنها تتطلب عددًا قليلاً من العناصر المتحركة. وبما أن فريقنا لم يتردد أبدًا في استخدام مهاراته وعلاقاته في إضافة القيمة، فإن هذا التحول مرحب به. وينطبق الشيء نفسه على منصة إدارة الاستثمار لدينا. أصبحت القدرة على تحقيق عوائد انتهازية بمجرد شراء أصول مستقرة، كما فعلنا بنجاح خلال فترة استثمار صندوقنا الخامس قبل بضع سنوات، صعبة بشكل متزايد؛ وبالتالي فإن استثماراتنا الأخيرة خلال العام الماضي كانت تركز بشكل أكبر على إضافة القيمة ونتوقع أن يستمر هذا التركيز.

وفيما يتعلق بنشاط إدارة الاستثمار لدينا، يمكننا فعليًا التعاون مع مجموعة متزايدة من رأس المال المؤسسي وتسخير هذا الاهتمام المتزايد. لذلك لا يتعين علينا فقط التغلب عليهم؛ يمكننا الانضمام إليهم أيضًا. وللتوضيح، فيما يتعلق بعمليات الاستحواذ لكل من REIT ومنصة إدارة الاستثمار لدينا، لا يزال هدفنا هو التأكد من أن استثماراتنا تساهم في الأرباح وصافي قيمة الأصول في اليوم الأول، وتحقيق سنت واحد من FFO لكل 200 مليون دولار من الأصول المكتسبة.

سيستعرض ريجي كيف يلبي نشاطنا الأخير أهدافنا من حيث الحجم والمساهمة، ثم بنفس القدر من الأهمية، كيف نزرع بذورًا لنمو متفوق مستمر في المستقبل. وأخيرًا، سيستعرض جون غوتفريد مقاييس ميزانيتنا العمومية وكيف نحن في وضع يمكننا من مواصلة دفع كل من النمو الداخلي والخارجي مع الكثير من "المسحوق الجاف" ومصادر متنوعة لرأس المال. لذلك، خلاصة القول، أن أطروحة استثمارنا في تجارة التجزئة في الشوارع تعمل. توفر الفرص الداخلية والخارجية التي نراها رؤية واضحة لتحقيق نمو قوي في الإيرادات لعدة سنوات ثم تحقيق هذا النمو في الأرباح.

ثم مع قدرة الميزانية العمومية الوفيرة، نحن في وضع يمكننا من الاستفادة من الفرص المثيرة التي أمامنا. أود أن أشكر الفريق على عملهم الجاد المستمر. ومع ذلك، سأسلم المكالمة إلى إيه جيه.

ألكسندر ج. ليفين: شكرًا، كين. صباح الخير جميعًا. لذا، أود أن أبدأ بتحديث حول النمو الداخلي مع التركيز على الاتجاهات والأداء في شوارعنا ذات النمو المرتفع. ثم سأتطرق إلى بعض أسواقنا التي تستغرق وقتًا أطول للتعافي مع إمكانات صعودية كبيرة، وتحديدًا سان فرانسيسكو وشمال شارع ميشيغان، وسأنهي بتحديث حول شارع هندرسون في دالاس. بشكل عام، كان ربعًا قويًا آخر في التأجير في جميع المجالات - الشوارع، الضواحي - سواء داخل محفظة REIT أو منصة إدارة الاستثمار لدينا. بلغ إجمالي حجم عقود الإيجار الموقعة في الربع الأول 3.5 مليون دولار إضافية من حصتنا.

لقد قمنا بزيادة خط أنابيب عقود الإيجار الجديدة في مفاوضات متقدمة إلى 11.5 مليون دولار، وهو ما يمثل زيادة صافية تقارب 2.5 مليون دولار فوق الربع السابق. مع توقيع عقود الإيجار، نقوم بإعادة تحميل خط الأنابيب بسرعة وأكثر من ذلك. كما أوضح كين، نظرًا لديناميكية العرض والطلب القوية تاريخيًا والمستهلك ذي الدخل المرتفع المرن الذي يتسوق في شوارعنا، تشير جميع العلامات إلى أننا سنكون قادرين على تحقيق نتائج مماثلة خلال الفترة المتبقية من هذا العام وما بعده. بالإضافة إلى تسريع وتيرة التأجير، نشهد أيضًا ارتفاعًا مطردًا في إيجارات السوق في شوارعنا ذات النمو المرتفع.

نقوم حاليًا بالتفاوض على عقود إيجار جديدة، وتجديدات السوق العادلة، وإعادة تسعير عقود الإيجار الحالية على طول العديد من شوارعنا، بما في ذلك سوهو، وشارع ماديسون العلوي، وشارع إم، وشارع أرميتاج، وشارع ميلروز. هذه كلها أسواق شهدت عدة سنوات من نمو الإيجارات المزدوج الرقمي، وإذا نجحنا في توقيع هذه الصفقات الجديدة، فستؤدي إلى متوسط مرجح للفارق يزيد قليلاً عن 40٪. الآن، تذكروا، عقود إيجار الشوارع لديها نمو تعاقدي بنسبة 3٪. لذا فإن فارقًا بنسبة 40٪ بعد خمس سنوات من النمو بنسبة 3٪ يعني أن الإيجارات قد نمت بما يقرب من 60٪ خلال تلك الفترة الزمنية. هذا ما نعنيه عندما نقول أن ليس كل الفروقات متساوية.

الآن، بالإضافة إلى النمو الرائد في القطاع الذي نشهده في شوارعنا، نواصل أيضًا بناء قناعة حول الأسواق القوية تاريخيًا التي هي في المراحل المبكرة من التعافي، مثل سان فرانسيسكو وشمال شارع ميشيغان في شيكاغو. في تحديثنا الأخير، أبلغنا أنه منذ بداية عام 2025، وقعنا حوالي 90 ألف قدم مربع من عقود الإيجار الجديدة عبر أصولنا الاثنين مع LA Fitness Club Studio و T&T Supermarkets. منذ تحديثنا الأخير، وبعد نهاية الربع الأول، أضفنا 25 ألف قدم مربع أخرى بتوقيع Sprouts Farmers Market، الذي سينضم إلى Trader Joe's و Club Studio في 555 9th Street.

ومثل T&T و Club Studio، سيكون هذا أول متجر لهم في سان فرانسيسكو. ما أصبح واضحًا هو أن المستأجرين يعززون قناعتهم حول تعافي سان فرانسيسكو. ومع بقاء 70 ألف قدم مربع أخرى من المساحة للتأجير، بالإضافة إلى بعض فرص إعادة التسعير التي تساهم في الأرباح، فإننا نكتسب ثقة متزايدة في قدرتنا على الاستمرار في فتح القيمة المتبقية الهامة المضمنة داخل مركزينا في سان فرانسيسكو. الآن، خلف سان فرانسيسكو مباشرة يأتي شمال شارع ميشيغان، الذي يستمر في رؤية تحسن مطرد وقد تجاوز بالتأكيد مرحلة "البراعم الخضراء" للتعافي.

ما زال أمامنا طريق طويل لنقطعه، لكن حركة المرور عادت إلى مستويات ما قبل عام 2019، ومنذ بداية هذا العام، كان هناك زيادة ملحوظة في طلب المستأجرين. على مدار العام الماضي، شهدنا افتتاح متاجر جديدة وتوقيع عقود إيجار جديدة من علامات تجارية كبرى مثل Mango و Aritzia و Uniqlo و American Eagle، ومؤخرًا، قاعة الشهرة للحلوى بمساحة 60 ألف قدم مربع في 830 North Michigan Avenue. حتى مع ذلك، لا تزال الإيجارات أقل بنسبة 50٪ مما كانت عليه في ذروتها السابقة. شارع ميشيغان الشمالي هو شارع أيقوني لا يمكن استبداله، ونحن واثقون من أن التعافي سيستمر في التسارع، وعندما يحدث ذلك، سنكون في وضع جيد للاستفادة من هذا الارتفاع.

وأخيرًا، سأنهي بتحديث حول شارع هندرسون في دالاس. للتذكير، تتمثل الرؤية في شارع هندرسون في إنشاء شارع نابض بالحياة وقابل للمشي منسق بمزيج من تجار التجزئة الأكثر طلبًا اليوم ومدعومًا بالأطعمة والمشروبات الديناميكية والمعروفة - مزج أفضل ما نجح في شوارع مثل شارع أرميتاج في شيكاغو، وشارع بليكر في نيويورك، وشارع ميلروز في لوس أنجلوس، وشارع إم في واشنطن العاصمة. باختصار، أول تجربة تسوق تجزئة حقيقية في الشارع في دالاس. بدأ الشارع بداية رائعة بالفعل، مع مستأجرين مثل Tecovas و Warby Parker يحققون مبيعات يمكن أن تبرر بالفعل مضاعفة الإيجارات.

ومع 80٪ من مساحات التجزئة لدينا في الشارع محجوزة الآن، فإن عقود الإيجار الجديدة لدينا تفعل ذلك بالضبط. لا يمكنني الكشف عن أسماء جميع العلامات التجارية التي التزمت، ولكن لإعطائكم فكرة، سيتكون المشروع من مزيج صحي من المستأجرين المعترف بهم وطنيًا مثل Rag & Bone، الذي ينتقل من Highland Park Village، جنبًا إلى جنب مع مجموعة من العلامات التجارية الأصغر التي حققت نجاحًا في بعض شوارعنا الأخرى ذات النمو المرتفع مثل Gizio و Cami و Margaux. ونحن نحتفظ بحوالي 10٪ من مساحتنا للعلامات التجارية المحلية والأكثر أصالة لتكساس.

أضف بعض الأطعمة والمشروبات الممتعة وعالية الحجم مثل Prince Street Pizza و Papa Bagels و Salt N’ Stir ice cream، ولديك أساسيات شارع منسق وقابل للمشي. لذا، في الخلاصة، النقطة الرئيسية هي أنه على الرغم من المستويات العالية باستمرار من نشاط التأجير على مدار الأرباع العديدة الماضية، ما زلنا نرى مجالًا كبيرًا متبقيًا، سواء من حيث فرصة التسعير السوقي أو التأجير المستمر لشوارعنا ذات النمو المرتفع، بالإضافة إلى الاستفادة من الأسواق التي بدأت مؤخرًا في إظهار علامات التعافي القوي. كما هو الحال دائمًا، أود أن أشكر الفريق على عملهم الجاد. ومع ذلك، سأسلم الأمور إلى ريجي.

ريجينالد ليفينغستون: شكرًا، إيه جيه، وصباح الخير جميعًا. سأغطي شيئين: نشاطنا في المعاملات للربع الأول وحتى أبريل، ثم سأشارك بعض وجهات النظر حول ما نراه في السوق. على جبهة المعاملات، كنا مشغولين للغاية حتى الآن هذا العام. لقد أغلقنا أكثر من مليار دولار في عمليات الاستحواذ وإعادة التمويل، وحصلنا على موطئ قدم في اثنين من أهم ممرات تجارة التجزئة الفاخرة في البلاد، كل ذلك مع تحقيق عتبات المساهمة والنمو لدينا وبناء خط أنابيب يجب أن يحافظ على مستوى عالٍ من النشاط لبقية العام. لذا دعنا نمر ببعض التفاصيل. بدءًا من عمليات الاستحواذ التي لم يتم الإعلان عنها سابقًا.

في نهاية الربع، ضمن محفظة REIT الخاصة بنا، قمنا بأول استثمار لنا في شارع وورث في بالم بيتش، مع الاستحواذ على 225 وورث مقابل 43 مليون دولار. هذا الشارع هو أحد أكثر ممرات تجارة التجزئة الفاخرة التي لا يمكن استبدالها في البلاد، ولديه جميع المكونات لنمو الإيجارات المستمر، بما في ذلك استئجار قوي، وقاعدة عملاء راقية، وعرض محدود. يحتوي الأصل على Gucci و Jay McLaughlin و G4، ويمتلك فرصة كبيرة لإعادة التسعير السوقي التي سنستفيد منها في المستقبل القريب. قناعتنا في وورث تتجاوز هذا الأصل الواحد.

لدينا خط أنابيب نشط في هذا الممر، واستراتيجيتنا هناك تعكس ما قمنا بتنفيذه في أسواق أخرى: الحصول على موقع تأسيسي، وبناء الحجم، وتفعيل فوائد التركيز لدفع العوائد بمرور الوقت. بعد نهاية الربع، أيضًا في محفظة REIT الخاصة بنا، أغلقنا 4 و 28 نيوبري مقابل 109 ملايين دولار. هذه الأصول هي