رجل باع منزلين بقيمة 744 ألف دولار - ثم خسر في المحكمة وكان مديونًا بضرائب بقيمة 255 ألف دولار. ما يجب أن يعرفه كل بائع

قد يأتي بيع منزل مع أحد أكثر الإعفاءات الضريبية سخاءً في قانون الضرائب الأمريكي - ولكن حكمًا حديثًا من المحكمة الضريبية هو تذكير صارخ بأن هذا ليس صحيحًا في كل موقف.
في قضية بيساريك ضد المفوض، باع مدير عقارات عقارين في عام 2020 مقابل 743,800 دولار (1) - عقارات كان قد دفع ثمنها في الأصل 424,750 دولارًا - وكان يعتقد أنه لا يدين بضرائب على الأرباح، وفقًا لقصة وول ستريت جورنال.
حكم رئيس قضاة المحكمة الضريبية باتريك أوردا بخلاف ذلك: كان جيفري بيساريك مدينًا بضرائب على 255,281 دولارًا من الدخل غير المبلغ عنه، بالإضافة إلى رسوم الغرامات والفوائد. لقد فشل في إثبات أن أحد المنازل كان مؤهلاً ليكون مسكنه الرئيسي، ولم يدعم أيضًا الكثير من أساس التحسينات المطالب بها للمنزل الآخر.
توضح القضية ما يمكن أن يحدث عندما يفترض البائعون أنهم مؤهلون للحصول على إعفاءات ضريبية لم يكسبوها أو يوثقوها فعليًا.
يفترض العديد من البائعين "أن مصلحة الضرائب لن تطرح أسئلة"، كما قال محاسب قانوني معتمد إريك برونينكانت من إيدلمان فاينانشيال إنجينز لصحيفة وول ستريت جورنال (2).
يسمح استثناء بيع المنزل بموجب المادة 121 من قانون الضرائب للبائعين المؤهلين باستثناء ما يصل إلى 250,000 دولار من الربح من بيع منزل إذا كانوا يقدمون إقرارًا فرديًا، أو ما يصل إلى 500,000 دولار للأزواج المتزوجين الذين يقدمون إقرارًا مشتركًا. إنه إعفاء كبير، ولكنه يأتي مع شروط صارمة (3).
وفقًا لمصلحة الضرائب، للتأهل، يجب أن تكون قد امتلكت المنزل وعشت فيه كمسكنك الرئيسي لمدة عامين على الأقل من السنوات الخمس التي سبقت البيع مباشرة. يمكنك المطالبة به مرة واحدة كل عامين فقط. إذا كنت تمتلك أكثر من منزل واحد، تحدد مصلحة الضرائب أن الاستثناء ينطبق فقط على مسكنك الرئيسي - وليس منزل العطلات أو العقار المؤجر أو الاستثماري (4).
بينما استوفى بيساريك الجدول الزمني للملكية في منزله في ماساتشوستس، كانت المشكلة هي إثبات أنه كان بالفعل منزله الرئيسي.
لاحظ القاضي أنه لم يكن لديه إقرارات ضريبية في ماساتشوستس أو رخصة قيادة في الولاية، وأن فواتير بطاقاته الائتمانية كانت تذهب إلى صندوق بريد في نيو هامبشاير. كانت رخصة القيادة التي استخدمها كهوية من أريزونا. لم يثبت استخدام المرافق الإقامة المستمرة في ماساتشوستس. لذلك، رفضت المحكمة الاستثناء، مما كلفه ربحًا خاضعًا للضريبة بأكثر من 137,000 دولار على هذا العقار وحده (2).
ذات الصلة: كيفية الاستثمار في العقارات دون أن تكون مالكًا للعقار
هنا يقع العديد من البائعين في فخ. لا تنظر مصلحة الضرائب ببساطة إلى سند الملكية. تنص منشور مصلحة الضرائب 523 على اختبار "الحقائق والظروف": المنزل الرئيسي هو بشكل عام المكان الذي تقضي فيه معظم وقتك، ولكن هناك عوامل أخرى مهمة أيضًا - مثل عنوان بريدك، ورخصة القيادة، وتسجيل الناخبين، وعنوان حسابك المصرفي، وعضوياتك في المنظمات المحلية.
إذا كنت تقضي وقتًا بين عقارين، فأنت بحاجة إلى أن تكون قادرًا على إثبات - من خلال سجلات ورقية حقيقية - أي منهما هو مسكنك الرئيسي بسجلات متسقة (5).
اقرأ المزيد: 5 تحركات مالية أساسية يجب القيام بها بمجرد توفير 50,000 دولار
اقرأ المزيد: المليونيرات الشباب يتخلون عن الأسهم. لماذا يجب على الأمريكيين الأكبر سنًا الانتباه
حتى عندما لا ينطبق الاستثناء، أو عندما يتجاوز الربح حد الاستثناء، يمكن للبائعين تقليل الأرباح الخاضعة للضريبة عن طريق زيادة أساس التكلفة المعدل لديهم.
توضح مصلحة الضرائب أن أساسك المعدل يبدأ بسعر الشراء الخاص بك ويزداد مع التحسينات الرأسمالية المؤهلة، مثل سقف جديد، أو مساحة إضافية، أو قبو مكتمل، أو أنظمة مطورة (6). الإصلاحات والصيانة الروتينية لا تُحتسب، فقط الأعمال التي تضيف قيمة، أو تطيل العمر الإنتاجي للمنزل، أو تتكيف مع استخدام جديد (7).
حاول بيساريك استخدام هذا في عقاره في نيو هامبشاير، مدعيًا حوالي 82,000 دولار في تجديدات لمنزل اشتراه مقابل 30,000 دولار وبيعه مقابل 187,000 دولار. كان من شأن ذلك أن يقلل بشكل كبير من ربحه الخاضع للضريبة. لكن المحكمة رفضت معظمها. سجلاته، بما في ذلك كشوفات بطاقاته الائتمانية من متاجر تحسين المنزل وجدول بيانات، لم تكن كافية لإثبات العمل الذي تم أو ما إذا كان مؤهلاً (2).
الدرس المستفاد: يجب توثيق كل تحسين رأسمالي بعقود وتصاريح وفواتير وإيصالات، منظمة في ملف مخصص من اليوم الأول للملكية.
لم تتوقف خسائر بيساريك عند الضرائب المتأخرة.
فرضت المحكمة غرامة بنسبة 20٪ متعلقة بالدقة على مدفوعاته غير الكافية بسبب الإهمال والتقليل بشكل كبير من مسؤوليته الضريبية. جادل بأن حالة طبية حدت من قدرته على الامتثال، لكن المحكمة وجدت أنه فشل في إظهار أنها أثرت فعليًا على التزاماته الضريبية (2).
يعد استثناء بيع المنزل أحد أثمن الإعفاءات في قانون الضرائب. لا ينبغي لقضية بيساريك أن تثبط عزيمتك عن المطالبة به إذا كنت مؤهلاً، ولكنه بمثابة تذكير بالقيام بذلك بشكل صحيح، مع السجلات لإثبات ذلك. قبل أن تبيع، تأكد من:
تأكد من أنك مؤهل حقًا
هل المنزل الذي تبيعه يستوفي اختبار الملكية والاستخدام لمدة عامين من أصل خمس سنوات؟ هل يمكنك إثبات ذلك؟ إذا كنت تقضي وقتًا بين عقارين، فقم بتوثيق مسكنك الرئيسي باستمرار، وليس فقط عندما يكون البيع على وشك الحدوث.
اعرف الحدود
لا يمكن استخدام الاستثناء إلا مرة واحدة كل عامين، وأي ربح يتجاوز الحد الأقصى البالغ 250,000 دولار أو 500,000 دولار يخضع للضريبة. بالنسبة للمنازل الثانية والعقارات المؤجرة والاستثمارية، لا ينطبق الاستثناء (4).
تتبع كل تحسين مؤهل
يزداد أساسك المعدل مع التحسينات الرأسمالية، ويعني الأساس الأعلى ربحًا خاضعًا للضريبة أقل (6). احتفظ بإيصالات مؤرخة وفواتير المقاولين وسجلات التصاريح لكل مشروع.
لا تنس تكاليف البيع
يمكن للعمولات والرسوم القانونية وتكاليف المعاملات الأخرى أيضًا تقليل ربحك الخاضع للضريبة - ولكن فقط إذا قمت بتوثيقها (5).
انضم إلى أكثر من 250,000 قارئ واحصل على أفضل قصص Moneywise ومقابلاتها الحصرية أولاً - رؤى واضحة منظمة ومقدمة أسبوعيًا. اشترك الآن.
نحن نعتمد فقط على مصادر تم التحقق منها وتقارير موثوقة من أطراف ثالثة. للحصول على التفاصيل، راجع أخلاقياتنا وإرشاداتنا التحريرية.
ملاحظات ضريبية (1)؛ وول ستريت جورنال (2)؛ مصلحة الضرائب الأمريكية (3، 4، 5، 6، 7)
يقدم هذا المقال معلومات فقط ولا ينبغي اعتباره نصيحة. يتم تقديمه بدون أي ضمان من أي نوع.