الذهب والدين والانهيار الحتمي لسوق الإسكان العالمي

الذهب والدين والانهيار الحتمي لسوق الإسكان العالمي

ألّفه براندون سميث عبر Alt-Market.us

ربما يكون أكثر النقاشات الاقتصادية بروزًا اليوم هو الخوف من أن الأغلبية العظمى من الناس قد تم تسعيرها خارج أسواق الإسكان لبقية حياتهم، بغض النظر عن البلد الذي يعيشون فيه. جيل زد وحتى مراهقو جيل ألفا يخططون بالفعل لمستقبل لا يمكن فيه شراء منزل. أولئك الذين يشترون يستهدفون الكفاءة في التكلفة وهم يشترون بمفردهم (مع إعطاء الأولوية للادخار وملكية المنزل على الزواج).

هذا موضوع لمقال آخر ولكنه يمثل عكسًا للسلوك الاستهلاكي التقليدي؛ تحول كبير يجب دراسته لأنه يعكس صراعات اجتماعية واقتصادية أعمق.

هذه الصراعات لا تحدث فقط في الولايات المتحدة؛ عبر العالم الغربي بأكمله من أستراليا إلى كندا إلى معظم أوروبا، يواجه الناس أسوأ تضخم في أسعار المنازل منذ عقود وهم يتعثرون في إيجاد طرق للتكيف.

مع ذلك، تمامًا كما في الفيزياء، هناك قوانين للحركة لا تزال تنطبق على الأسواق بغض النظر عن تدخل الحكومة أو البنك المركزي. ما يرتفع يجب أن ينخفض حتمًا. كان هناك تطور مثير للاهتمام خلال العام الماضي، وبشكل خاص في جانب البائعين في معادلة الإسكان، وهو ما يشير إلى تغييرات كبيرة في المدى القريب.

بسبب الجائحة، هلع إعادة التوطين، وتحفيز كوفيد والمشترين المؤسسيين، ارتفعت الأسعار بشكل عام وارتفع متوسط تكلفة المنزل بنسبة 50% أو أكثر من 2019 إلى 2024.

جزء كبير من هذه المشتريات شمل أشخاصًا يحاولون الهروب من أوامر الولايات الديمقراطية القمعية، لكن كان هناك كثير من المضاربين يحاولون الاستفادة من السوق وتحقيق ربح سريع بتوقعهم أن الأسعار ستستمر في الارتفاع. بدلاً من ذلك، انهار الطلب وهناك مشترون محدودون لتلبية العرض.

وصلت عمليات البحث في جوجل عن "لا أستطيع بيع منزلي" إلى مستوى قياسي الشهر الماضي متجاوزة ذروة الانهيار في 2008. انخفضت مبيعات الإسكان بنسبة 32% من 2020 إلى 2026 بينما ارتفع العرض بشكل حاد. وقد حذر وكلاء العقارات من تباطؤ كبير، مع رفض العديد من البائعين قراءة الوضع وتخفيض الأسعار بينما يكافحون لإيجاد مشترين مهتمين.

سبب هذا الجمود وجمود السوق يعود في الغالب إلى الدين. في 2008، كان الانهيار ناتجًا عن قروض رهن عقاري سهلة لمن لم يكن لديهم الدخل لتغطية التكاليف المرتبطة بقروض ARM التي رفعت أسعار الفائدة تدريجيًا بمرور الوقت. بيعت ملايين المنازل لأشخاص ليس لديهم الدخل لشرائها وأخلوا بالسداد جميعًا في وقت واحد، مما أدى إلى انهيار النظام والمشتقات المرتبطة به.

اليوم، ملايين مالكي المنازل محبوسون في معدلات رهن عقاري منخفضة للغاية من السنوات السابقة. البيع يعني التخلي عن قرض بفائدة 3% واستبداله بواحد أقرب إلى 6.5%. لذلك لا يبيعون.

بالإضافة إلى ذلك، اشترى عدد كبير جدًا من المالكين في ذروة هياج الجائحة وذروة التسعير. الآن هم عالقون يحاولون بيع منازل بقيمة 250,000 دولار مقابل 600,000 دولار، ومنازل بقيمة 500,000 دولار مقابل أكثر من مليون دولار. البيع بخصم حاد سيكون في الأساس نفسه تمامًا كتراكم دين إضافي.

المشكلة هي أنه لا يوجد أحد يريد شراء منزل بمبلغ 600,000 دولار عندما يعرف أنه لن يكون بقيمة 250,000 دولار بعد بضع سنوات. في النهاية، يبقى المضاربون وحدهم ويتبقى خياران فقط — وضع منازلهم الزائدة في سوق الإيجار، أو خفض أسعارهم بشكل كبير وتحمل الخسارة. أعتقد أن هذا سيبدأ في الحدوث بشكل متسارع خلال العام القادم، حتى لو كان هناك تدخل حكومي أو بنك مركزي.

لن ينقذ التحفيز التضخمي سوق الإسكان هذه المرة.

هذا يعني خسائر كبيرة في حقوق ملكية المنازل وفي صافي ثروة السكان بشكل عام، ناهيك عن انخفاض كبير في قروض الرهن العقاري والسيولة الائتمانية. الوصول الأقل للائتمان يعني تباطؤًا في الاستهلاك. في حالة المشترين المؤسسيين والبنوك، قد يحمي حزمة التحفيزهم، ولكن ليس المواطنين العاديين.

حيث لا توجد سيولة، هناك انهيار. حاليًا يبدو أن الأموال تتحرك بإيقاع صحي، ولكن هذا يحدث بشكل كبير في سوق الأسهم الذي لا يمثل اقتصادًا مستقرًا. الأسهم ليست مؤشرًا رائدًا للأزمة؛ فهي دائمًا تتأخر عن الحفلة. وبالتالي، لن تشير الأسهم إلى انهيار مستقبلي في الإسكان، ولن تلاحظ خنق المشترين الذي يحدث الآن.

هل يمكن إدارة هذا الانخفاض النهائي؟ نعم، إلى حد ما، ولكن ليس على المستوى العالمي، فقط على المستوى الوطني. وحتى ذلك الحين، لن يتغير النتيجة النهائية، وهي خسائر ملموسة في السيولة وارتفاع في الدين.

بالنسبة لمن ينتظرون لشراء منزل، فقد تكون هذه أخبارًا جيدة. تخفيضات بنسبة 30% إلى 50% ممكنة وكانت متأخرة منذ فترة طويلة. مع ذلك، من المرجح أن ينتظر المشترون حتى يظنون أن الأسعار وصلت إلى القاع. في هذه الأثناء هناك خطر من مخاطر منظومية بعد الانهيار على الأسواق الأوراق المالية وسوق الائتمان. سيبحث المستثمرون عن ملاذ آمن بديل.

هذا يقودنا إلى اتجاه كان يتطور خلال العامين الماضيين ولم نره منذ أزمة 2008-2012. تزامنت تلك الأزمة مع ارتفاع تاريخي في الذهب والفضة وتظهر نفس النمط مرة أخرى. خلال فترات ضيقة من عدم اليقين الشديد، قد لا يمثل العقار مكانًا آمنًا للأشخاص لإيداع أموالهم. عندما تكون الأسواق في ذعر والأصول الصلبة الأخرى في تراجع، تصبح المعادن الثمينة الاستثمار المفضل.

رغم التقلبات البرية خلال الشهرين الماضيين، لا يزال الذهب مرتفعًا بنسبة 270% منذ 2019 ومن المرجح أن يستمر في الصعود حتى مع تراجع أسواق الإسكان. السبب بسيط: استمر دين المستهلك في النمو رغم تدخلات البنوك المركزية وارتفاع أسعار الفائدة. كانت هذه الإجراءات من المفترض أن تقلل الاقتراض الاستهلاكي، لكن ذلك لم يحدث.

وبما أن الدين ينمو، ترتفع قيمة المعادن الثمينة بشكل لا مفر منه (لا يلزم أن يكون التضخم من خلال التحفيز حاضرًا، ولكنه عادةً ما يكون كذلك).

ارتفع دين الإسكان الأمريكي بنسبة 38% منذ 2019. ارتفع دين بطاقات الائتمان الاستهلاكية الأمريكي بنسبة 35% منذ 2019. ارتفع الدين الوطني الأمريكي بنسبة 71% منذ 2019. كان العقار يوفر ملاذًا آمنًا للأسواق المعرضة للدين، ولكن هذا على وشك الانتهاء. تبقى أماكن قليلة جدًا آمنة في هذا البيئة. إذا تعرضت أسواق الأسهم لضربة (كما من المرجح)، فإن المعادن الثمينة هي إحدى آخر حصون الأمان.

هناك بالتأكيد اتجاه ارتباط يبدو أنه يُعيد صدى أزمة 2008-2012. في كل مرة تنخفض فيها أسعار الإسكان الأمريكية أو تتباطأ بشدة، ترتفع أسعار الذهب والفضة عادةً.

كما ذُكر، ليست الولايات المتحدة وحدها هي التي تواجه انهيارًا في سوق الإسكان. تشير التقارير إلى أن الظروف أسوأ في كندا وأستراليا والمملكة المتحدة ومعظم أوروبا. في كندا على سبيل المثال، ذهب يساريون من الولايات المتحدة بحثًا عن إقامة بديلة من أجل "الفرار من نظام ترامب" فقط ليعودوا يزحفون في يأس بعد مواجهة تكاليف إسكان لم يسبق لها مثيل.

في المملكة المتحدة، الإسكان لأصحاب الدخل المتوسط بالكاد موجود، حتى لو أرادوا استئجاره. في أستراليا، يبلغ متوسط سعر المنزل حوالي 700,000 دولار (في الولايات المتحدة، يبلغ متوسط سعر المنزل 415,000 دولار). لا يوجد حقًا هروب من هذا الاتجاه ما لم ترغب في العيش في دولة من العالم الثالث. وبالمفارقة، أولئك الناس ليسوا سعداء برؤية غربيين ينتقلون إلى حدائقهم الخلفية الآن.

بالإضافة إلى ظروف التضخم لمشتريي المنازل، هناك الغزو الجمالي للمهاجرين غير الشرعيين إلى الغرب خلال العقد الماضي والذي استنزف أسواق الإيجار ورفع الأسعار بشكل أكبر. يمكن أن تساعد عمليات الترحيل في تخفيف بعض الضغط، ولكنها ستعمل أيضًا كمحفز لتسريع انخفاض قيمة الإسكان. بالنسبة لأصحاب المنازل، يجب توقع خسارة كبيرة في حقوق الملكية.

في النهاية، الألم ضروري؛ يجب أن يحدث شيء ما. هناك حاجة إلى تسوية الدين ويجب أن يتعافى الاقتصاد (حدث انكماشي). حاليًا، استقر الشراء بعد سنوات من التراجع، لكن لا يزال أمامنا طريق طويل قبل أن يتوازن العرض والطلب.

من غير المرجح أن تسمح البنوك المركزية، المبنية بالكامل على التدخلية الكينزية، بحدوث ذلك دون تدخل. في النهاية ستتدخل بمزيد من التحفيز، مما يعني مرة أخرى ارتفاعًا مستمرًا في قيمة الذهب والفضة. حاليًا، الخطوة الذكية لمن يبحثون عن شراء عقار (أو حماية مدخراتهم) هي الاستئجار حتى يلعب هذا المسار دوره، والاستثمار ربما في المعادن الثمينة في هذه الأثناء كتحوط.

يجب على أصحاب المنازل أيضًا التفكير في استثمار جزء من مدخراتهم في المعادن الثمينة لتعويض الخسائر الناجمة عن انخفاض قيمة العقارات. الوضع الراهن ناضج لزلزال.

تايلر دوراند
الجمعة، 05/08/2026 - 22:35