هايوودز (HIW) نتائج الربع الأول 2026

التاريخ

29 أبريل 2026

المشاركون في المكالمة

- الرئيس والمدير التنفيذي والعضو في مجلس الإدارة - ثيودور جيه. كلينك

- نائب الرئيس التنفيذي والمدير التشغيلي - براين إم. ليري

- نائب الرئيس التنفيذي والمدير المالي - بريندان مايوريانا

هل تحتاج إلى اقتباس من محلل في Motley Fool؟ راسل [email protected]

النص الكامل لمكالمة المؤتمر

ثيودور جيه. كلينك: شكراً لك يا بريندان، والصباح الخير للجميع. لقد حققنا ربعًا ممتازًا في تنفيذ مبادراتنا الرئيسية. كان حجم التأجير قويًا عبر ممتلكاتنا قيد الخدمة والتطوير. هذا واضح من الزيادة بنقطة أساس واحدة في معدل التأجير الخاص بنا في محفظة الممتلكات قيد الخدمة وزيادة قدرها 800 نقطة أساس في معدل التأجير الخاص بنا في ممتلكاتنا قيد التطوير. كل من هذين سيقدم مكاسب كبيرة في صافي الدخل التشغيلي والتدفق النقدي وFFO على مدى السنوات القليلة القادمة مع زيادة الإشغال. خلال الربع، استثمرنا 108 ملايين دولار في ممتلكات عالية الجودة، تستحق التنقل إليها، في مواقع BBD في دالاس ورالي من خلال مشاريع مشتركة، وقمنا ببيع 42 مليون دولار من الممتلكات غير الأساسية في ريتشموند.

كل هذا النشاط يحسن محفظتنا ويعزز بشكل أكبر الأساس لدفع معدل نمونا وتدفقاتنا النقدية بشكل كبير، وسينتج عنه خلق قيمة طويلة الأجل لمساهمينا. حتى مع أدائنا القوي في الربع، ندرك السرد الأوسع الذي يمكن أن تؤدي فيه التطورات في الذكاء الاصطناعي إلى إعادة تشكيل القوى العاملة وبالتالي التأثير على الطلب على المكاتب على المدى الطويل. نطاق النتائج المحتملة واسع ومتنوع، وفي هذه المرحلة، هناك العديد من المجهول. ما نعرفه، ومع ذلك، هو أن العملاء والمرشحين لم يقللوا من شهيتهم للمساحات ويقدمون التزامات طويلة الأجل لاستراتيجياتهم في المكاتب، والنشاط عبر محفظتنا وأسواقنا وBBDs لدينا قوي. كان التأجير قويًا في الربع.

لا يزال خط أنابيب التأجير لدينا قويًا. المساحات عالية الجودة عبر BBDs لدينا تتضاءل، ولا يوجد أو قليل جدًا من المعروض الجديد المتوقع خلال المستقبل المنظور. يخلق هذا الديناميكية للتحليق نحو الجودة خلفية قوية لمكاسب ونمو الإيجار، وكلاهما شهدنا عليه في الربع الأول. بالإضافة إلى ذلك، فإن العملاء ذوي الجدارة الائتمانية على استعداد لتقديم التزامات طويلة الأجل، كما يتضح من متوسط مدة الإيجار المرجح لدينا على حجم الإيجار من الجيل الثاني البالغ 7.5 سنوات، وهو ما يزيد بأكثر من عام واحد عن متوسط مدة الإيجار الأخيرة لدينا. علاوة على ذلك، فإن الاتجاهات الديموغرافية عبر بصمتنا مواتية، مع إعادة تسريع عمليات نقل الأعمال والتوسع، مما يدفع نموًا صحيًا للسكان والوظائف.

نعتقد بقوة أن الممتلكات عالية الجودة، تستحق التنقل إليها، في مواقع BBD، المملوكة لأصحاب رؤوس أموال جيدة التمويل، هي الأفضل في الاستفادة من زيادة الطلب وتحسين الاقتصاد. بالانتقال إلى الربع، حققنا أداءً ماليًا قويًا مع FFO بقيمة 0.84 دولار للسهم، وحافظنا على توقعاتنا للسنة. كان أداء التأجير لدينا ممتازًا. لقد وقعنا 958,000 قدم مربع من إيجارات الجيل الثاني، بما في ذلك أكثر من 300,000 قدم مربع من إيجارات جديدة. لقد حققنا نمو إيجار GAAP بنسبة 19.4٪ ونمو إيجار نقدي بنسبة 4.8٪. كانت الإيجارات الفعالة الصافية هي الثانية على الإطلاق في تاريخ الشركة، و9٪ أعلى من متوسط ​​الخمسة أرباع الأخيرة. تفوقت التوسعات، التي ندرجها كتجديدات، على الانكماشات بنسبة تقارب اثنين إلى واحد.

بالإضافة إلى ذلك، وقعنا 107,000 قدم مربع من إيجارات الجيل الأول عبر ممتلكاتنا قيد التطوير. يدرك العملاء والمرشحون أن كتل المساحات المكتبية عالية الجودة والموجودة في مواقع BBD مع مالكين جيدين التمويل تتضاءل عبر بصمتنا، مما يمنحنا قوة تسعير قوية في أفضل الأسواق الفرعية. وضعنا في الخدمة أكثر من 200 مليون دولار من ممتلكات التطوير المؤجرة بنسبة 87٪ خلال الربع. GlenLake III، المكونة من 203,000 قدم مربع من المكاتب و15,000 قدم مربع من البيع بالتجزئة، مؤجرة الآن بنسبة 94٪. عبر الشارع، سلمنا GlenLake II Retail، وهو مؤجر بنسبة 100٪ لـ Crooked Hammock Brewery. يرفع إضافة 24,000 قدم مربع من خيارات الطعام والمشروبات عروض GlenLake ويكمل ما يقرب من مليون قدم مربع من المكاتب التي لدينا هنا.

وقد دعم ذلك قدرتنا على دفع الإيجارات في جميع أنحاء هذا المتنزه في ويست رالي. كما وضعنا في الخدمة Granite Park 6 في BBD Legacy في دالاس. هذه الممتلكات المكتبية عالية الجودة التي تبلغ مساحتها 422,000 قدم مربع مؤجرة بنسبة 80٪. كما أحرزنا تقدمًا قويًا في تأجير ممتلكاتنا المتبقية قيد التطوير. 23 Springs، مشروعنا التطويري الذي تبلغ مساحته 642,000 قدم مربع في Uptown Dallas، لا يزال يجذب نشاطًا قويًا مع ارتفاع معدل التأجير الآن إلى 83٪، مقارنة بـ 75٪ في الربع الماضي و62٪ قبل اثني عشر شهرًا. لدينا آفاق قوية لرفع معدل الإيجار الخاص بنا في 23 Springs إلى التسعينيات. في Midtown East في Tampa’s Westshore BBD، مشروعنا التطويري Midtown East الذي تبلغ مساحته 143,000 قدم مربع مؤجر الآن بنسبة 95٪، مقارنة بـ 76٪ في الربع الماضي و39٪ قبل اثني عشر شهرًا.

المكون المكتبى في Midtown East مؤجر بنسبة 100٪. على أساس مجمع، فإن الممتلكات التي تم وضعها في الخدمة خلال الربع الأول وفي خط أنابيب التطوير المتبقي لدينا مؤجرة بنسبة 86٪ ولكنها مشغولة بنسبة 48٪ فقط. مع بدء الإيجارات، سنحقق نموًا كبيرًا في صافي الدخل التشغيلي والتدفق النقدي وFFO. نبدأ في تلقي اهتمام من مشاريع البناء حسب الطلب والمرشحين الرئيسيين المحتملين لمشاريع تطوير جديدة. لا يزال الأمر مبكرًا، ومن الصعب القول ما إذا كانت أي من هذه المناقشات ستؤدي إلى مشاريع جديدة، لكن الاهتمام المتزايد مشجع ويشير إلى المخزون المحدود الذي تواجهه الشركات عند البحث عن كتل كبيرة من المساحات المكتبية عالية الجودة. على الجبهة التصرفية، قمنا ببيع محفظة غير أساسية في ريتشموند مقابل 42 مليون دولار.

كما هو موضح في توقعاتنا، نتوقع بيع ما يقرب من 200 مليون دولار من الأصول غير الأساسية الإضافية بحلول منتصف هذا العام ونقوم بتسويق أصول أخرى للبيع. نعتقد أننا سنكون قادرين على إعادة نشر رأس المال من أصول وأراض غير أساسية على أساس محايد للرافعة المالية سيعزز بشكل أكبر تدفقاتنا النقدية ويؤدي إلى نمو أعلى. كما أعلنا الأسبوع الماضي، قد نستخدم أيضًا عائدات التصرفات غير الأساسية لإعادة شراء ما يصل إلى 250 مليون دولار من الأسهم العادية المستحقة على أساس محايد للرافعة المالية. ما زلنا نقيم فرص الاستحواذ والتطورات عالية التأجير مسبقًا؛ إن إعادة شراء أسهمنا هي خيار نشر رأس مال آخر لدينا الآن في ترسانتنا.

قبل تسليم المكالمة إلى براين، أود أن أكرر الأولويات التي سلطنا الضوء عليها على مر السنين والتي ستقود خلق قيمة طويلة الأجل لمساهمينا. أولاً، سنواصل دفع الإشغال نحو المستويات المستقرة في محفظتنا التشغيلية. ثانيًا، سنقوم بتسليم وتثبيت خط أنابيب التطوير لدينا. ثالثًا، سنحسن جودة محفظتنا ومعدل النمو على المدى الطويل عن طريق الخروج من الأصول غير الأساسية كثيفة رأس المال في مواقع غير BBD والاستثمار في الممتلكات ذات التدفقات النقدية الأعلى ومعدلات النمو طويلة الأجل. ورابعًا، سنفعل كل هذا مع الحفاظ على ميزانية عمومية قوية ومرنة. لقد أحرزنا تقدمًا ملموسًا في كل من هذه الأولويات خلال الربع الأول.

نعتقد أن التركيز على هذه المناطق الأربعة، جنبًا إلى جنب مع الخلفية الأساسية القوية في BBDs الأساسية لدينا بسبب الطلب الصحي والمخزون الجديد المحدود، سيؤدي إلى نمو كبير في التدفق النقدي والقيمة على المدى الطويل على مدى السنوات القليلة القادمة. براين؟

براين إم. ليري: شكراً لك يا تيد، والصباح الخير للجميع. تعكس نتائجنا التشغيلية باستمرار ميزة امتلاك أصول تستحق التنقل إليها ومجهزة تجهيزًا جيدًا في أفضل مناطق الأعمال في المدن الشمسية سريعة النمو. تستمر الأساسيات في أسواقنا في التحسن، كما يتضح من معدلات الإشغال ومساحات الإعادة التأجير في انخفاض. الإيجارات في ارتفاع، مما أدى إلى حزم تنازلات ثابتة أدت إلى ارتفاع الإيجارات الفعالة الصافية. من حيث العرض، فإن الأفضل والأفضل هم في طلب كبير. مع انخفاض بناء المكاتب إلى أدنى مستوياته التاريخية، أو غير موجود في العديد من الأسواق، فإن المعروض الجديد من المساحات المكتبية شحيح.

مع تفوق الهدم على التسليم على مستوى البلاد، أصبح التحليق نحو الجودة، في كثير من الحالات، سباقًا شاملاً نحو الجودة، حيث يسعى المستخدمون بشكل استباقي للاستعلام عن الإضافات المبكرة لتأمين الموقع والشروط. الموضوع المشترك عبر أسواقنا هو أن مكاتب الإيجارات تتضاءل مقارنة بالاستثمار الذي يقوم به العملاء في موظفيهم، وأن البيئات والخبرات الاستثنائية تحقق نتائج فائقة عندما يكون موظفوهم في المكتب ويتعاونون بشكل أفضل. يختار العملاء المواقع جيدة التوقع، ومجهزة تجهيزًا جيدًا، من الفئة أ مع مالكين جيدين التمويل ومركزيين للعملاء وهم على استعداد للدفع مقابل ذلك. إنهم ينتقلون إلى المدن التي تستمر في الفوز بالناس والشركات بأفضل جودة حياة وتوقعات تجارية صديقة للأعمال.

هذه هي Highwoods Properties, Inc. محفظة، وهذه هي Highwoods Properties, Inc. فريق، وهذه هي أسواقنا وBBDs في منطقة الشمسية. بدءًا من دالاس، تظل المتروبليكس واحدة من الوجهات المتميزة في البلاد لمقرات الشركات والتوسع، وهو ما لا ينبغي أن يكون مفاجئًا بالنظر إلى أنها المدينة الأولى في الموقع لاختيار مجلة Site Selection لمقر رئيسي وهي في الولاية التي صنفتها مجلة Chief التنفيذية كأفضل للشركات لمدة 21 عامًا متتاليًا. من 2018 إلى 2024، استضافت دالاس ما يقرب من 100 مقر رئيسي، مع 11 آخرين في عام 2025.

تستمر المنطقة في جذب شركات متنوعة عبر الخدمات المالية والمهنية، والتصنيع المتقدم، والخدمات اللوجستية، والعلوم الحيوية، بحثًا عن موقع مركزي وبيئة صديقة للأعمال ومجموعة عمل عميقة. يتسق هذا القصة الكلية مع الأساسيات المكتبية التي تراها في بيانات الربع الأول. وفقًا لشركة Cushman & Wakefield، سجلت منطقة DFW 117,000 قدم مربع من صافي الامتصاص الإيجابي في عام 2026، وهو ربعها الخامس على التوالي من الامتصاص الإيجابي، مع ما يقرب من 340,000 قدم مربع من الامتصاص الإيجابي من الفئة أ بينما تستمر الفئة ب في التخلي عن المساحات. تقع محفظتنا في دالاس في Uptown وLegacy وPreston Center، وهي أضيق سوق فرعي في المنطقة مع معدل إشغال أقل من 6٪ وهي موطن لأحد أحدث عمليات الاستحواذ لدينا، The Terraces.

هذه BBDs تقع بشكل مباشر في مسار الطلب. العلامة التجارية التي نحققها عبر التأجير من الجيل الثاني، في كل من McKinney & Olive وThe Terraces، كبيرة، مما يولد فوالق إيجار GAAP بنسبة 27٪. بالانتقال إلى شارلوت، تكتسب المدينة بشكل متزايد اعترافًا كمركز استراتيجي يتم التحقق منه بقرارات الشركات الرئيسية. من بين 104 متروًا تتعقبها شركة Cushman & Wakefield، كانت شارلوت الأولى في نمو الوظائف. في هذا الصدد، وبعد أحدث مكالمة أرباح لنا في فبراير، أعلنت ثلاث مؤسسات مالية عالمية عن خطط لتوظيف وظائف جديدة كبيرة.

بالفعل مع وجود منزل راسخ في SouthPark BBD في شارلوت، حيث لدينا ما يقرب من 800,000 قدم مربع، أعلنت JPMorgan مؤخرًا عن خطط لإنشاء مركز إقليمي جديد في النهاية يتسع لـ 1,000 وظيفة، مع توظيف 400 من هؤلاء بحلول عام 2028. الدخول الجديدان إلى السوق هما Capital Group's planned new home in Uptown، مع 600 موظف جديد، وبعد بحث على مستوى البلاد، اختارت Sumitomo Mitsui Banking Group، أحد أكبر البنوك في اليابان، Uptown أيضًا لمقرها الثاني في الولايات المتحدة، مما يخلق 2,000 وظيفة بحلول عام 2032، بمتوسط راتب لهذه الوظائف الـ 2,000 يتجاوز 165,000 دولار في السنة.

يتوافق هذا الخلفية الكلية تمامًا مع الأساسيات المكتبية في الربع الأول؛ لاحظت شركة CBRE ما يقرب من 410,000 قدم مربع من صافي الامتصاص الإيجابي في الربع الأول وحجم تأجير إجمالي يبلغ حوالي 1.4 مليون قدم مربع، بزيادة بنسبة 74٪ تقريبًا على أساس سنوي، مع حوالي 70٪ من هذا الحجم في مباني الفئة أ بينما تستمر الفئة ب في التخلي عن المساحات. في Uptown، يتقلص المقام، حيث يتم إزالة ملايين الأقدام المربعة من مساحة المكاتب لإعادة التحويل إلى استخدامات سكنية وفنادق وتجزئة. تؤدي المنافسة القوية على المساحات عالية الجودة إلى بيئة مواتية للمؤجرين لدفع الإيجارات والأسعار الفعالة الصافية. تستفيد أصولنا في شارلوت بشكل مباشر من هذا الطلب، ولهذا السبب نشهد ارتفاعًا قويًا في الإيجارات وصافي الإيجارات الفعالة في شارلوت.

في رالي، لا يزال القصة طويلة الأجل من الهجرة العضوية والنمو العضوي سليمًا. تُظهر التقديرات التعدادية الحديثة أن منطقة رالي هي واحدة من أسرع 10 مناطق نموًا في البلاد بين عامي 2024 و2025، وعلى مستوى الولاية، احتلت ولاية كارولينا الشمالية المرتبة الأولى في صافي الهجرة الداخلية والمرتبة الثالثة في مكاسب السكان الإجمالية لنفس الفترة، بإضافة ما يقدره 146,000 مقيم. لاحظ تقرير CBRE عن التكنولوجيا أن منطقة رالي تنتج أيضًا ما يقرب من 5000 خريج تكنولوجيا سنويًا، مما يعزز خط أنابيب مستدام من العمال المهرة. تعكس الأساسيات المكتبية هذا القوة في أفضل مناطق الأعمال، وكان فريقنا مشغولاً طوال الربع، حيث وقع أكثر من 200,000 قدم مربع من مساحات التأجير من الجيل الثاني.

تقدم تطويرانا الجديدان في GlenLake مزيجًا من الاستخدامات وهي مؤجرة بنسبة 95٪، و Block 83، عملية الاستحواذ المشتركة الأخيرة لدينا في CBD في رالي، وهي مؤجرة بنسبة 97٪ في رالي. يتوافق هذا بشكل مباشر مع المكان الذي يكون فيه كل من الهجرة الجماعية والطلب المؤسسي هو الأقوى. فيما يتعلق بناشفيل، حيث تستمر النمو السكاني القوي والاقتصاد المتنوع في جذب أصحاب العمل ذوي الأسماء التجارية، أعلنت Starbucks الأسبوع الماضي عن خطة بقيمة 100 مليون دولار لفتح مكتب مؤسسي في جنوب شرق في وسط مدينة ناشفيل لـ 2,000 موظف، مع نقل بعضهم من سياتل وبقية الموظفين الجدد في ناشفيل.

تظهر بيانات المكاتب للربع الأول أن الطلب يتركز على العقد الأحدث أو التي تم تجهيزها حديثًا من الفئة أ، وتشهد بياناتنا أننا وقعنا 287,000 قدم مربع من التأجير ربع السنوي بمتوسط مدة إيجار مرجح يبلغ 9.8 سنوات، ونواقص إيجار نقدية وGAAP بنسبة 9.4٪ و26.5٪ على التوالي. عبر بصمتنا، نحن نتماشى مع رأس المال مع المدن والمناطق الفرعية التي تستمر في الفوز بالناس والوظائف واستثمار الشركات. نحن نتأكد من أن محفظتنا وفريقنا مستعدون لتقديم تجارب تستحق التنقل إليها لعملائنا وفرقهم. تدعم نتائجنا هذا الربع هذه الإستراتيجية، ونحن على ثقة من أنها ستستمر في خدمتنا جيدًا. بريندان؟

بريندان مايوريانا: شكراً لك يا براين. في الربع الأول، حققنا صافي دخل قدره 31.3 مليون دولار، أو 0.29 دولار للسهم، وFFO قدره 94 مليون دولار، أو 0.84 دولار للسهم. تضمن الربع مكاسب من الممتلكات بقيمة 17 مليون دولار من تصرفنا في ريتشموند والتي تم تضمينها في صافي الدخل ولكن لم يتم تضمينها في FFO. خلال الربع، تلقينا رسومًا على مشاركة غير مدمجة لعميل ينتقل من McKinney & Olive إلى 23 Springs، صافي 2.2 مليون دولار، أو 0.02 دولار للسهم، وقمنا ببيع حصتنا في خدمة وسيطة طرف ثالث، مما أدى إلى مكاسب قدرها 1.4 مليون دولار. تم تضمين هذين العنصرين في FFO وتم تضمينهما في توقعات FFO الأصلية.

بخلاف ذلك، لم تكن هناك أي عناصر غير عادية في الربع. قد تلاحظ بعض التغييرات الطفيفة في الملحق التكميلي الذي أطلقناه أمس نعتقد أنه سيجعل من السهل اشتقاق حصتنا من NOI المشتركة. لقد قمنا أيضًا بتجزئة دالاس كقاعدة بيانات خاصة بها الآن بعد أن أصبح لدينا ثلاثة ممتلكات قيد الخدمة في دالاس، والتي ستزداد إلى أربعة عند الاستقرار.