السوق المجمد للمنازل

السوق المجمد للمنازل

بقلم جيفري تاكر عبر The Epoch Times،

وصلت معدلات الرهن العقاري لقرض مدته 30 عامًا إلى 7 بالمائة، مما زاد من المشاكل من جانب الطلب. أصبح الرهن العقاري بالإضافة إلى التأمين - الذي يحول منزلًا بقيمة نصف مليون دولار إلى منزل بقيمة 1.2 مليون دولار بالإضافة إلى ضرائب الممتلكات - غير ميسور التكلفة لشريحة أخرى من المشترين بينما كان بالفعل بعيد المنال بالنسبة لمعظم الناس.

من جانب العرض، يقع ملايين أصحاب المنازل الحاليين في فخ قروض الرهن العقاري في عصر كوفيد بنسبة 3 بالمائة أو أقل، مما يجعلها سلبية من حيث القيمة الحقيقية. هذه صفقة رائعة إلا إذا قمت بالبيع ثم اضطررت للشراء مرة أخرى. لن يكون من المنطقي البيع في أي حال من الأحوال، لكنك لا تزال عالقًا في دفع ضرائب الممتلكات المتزايدة باستمرار على تقييمات متزايدة باستمرار.

أدى هذا إلى مشكلة واضحة في أرقام مبيعات المنازل الجديدة في يناير، والتي انخفضت بنسبة 18 بالمائة، وهو أكبر انخفاض في 13 عامًا ومستوى يضاهي الانهيار الذي أعقب الأزمة المالية عام 2008 التي بدأت بالإسكان. ما يحدث في الوقت الفعلي تقترحه القصص. لا يبيع الناس ولا يشترون - إلا إذا كان لديك مبلغ نقدي كامل في متناول اليد بالطبع.

الصورة التي تخلقها هي صورة ثروة وهمية من جهة، ومستأجرين محبطين من جهة أخرى. يدفع الملاك الحاليون ضرائب الممتلكات المتزايدة باستمرار على تقييمات المنازل المرتفعة، لكن سعادتهم تأتي من رؤية ثروتهم الورقية ترتفع على Zillow. إنها مكاسب غير محققة، وتحقيقها يعتمد على مشترين راغبين ومربحين.

بخلاف ذلك، فهم عالقون. إغلاق صفقة بسعر السوق أمر رائع، لكن تحويل ذلك إلى ظروف معيشية جديدة سيضعك بالتأكيد في منزل أصغر أو سوق مختلف تمامًا، مما يتطلب تغييرًا جغرافيًا. المنزل الذي يحتاج إلى إصلاح ليس خيارًا قابلاً للتطبيق حقًا عندما يبدو من المستحيل تقريبًا العثور على مقدمي خدمات أكفاء وبأسعار معقولة في هذه الأيام بالإضافة إلى التكلفة العالية لجميع الموارد.

هذا مرة أخرى هو المزيد من الأضرار الجانبية من الإغلاقات ومعدلات الفائدة الصفرية. الأشخاص الذين استخدموا مدفوعات التحفيز لشراء المنازل اعتقدوا أنهم يحصلون على صفقة رائعة. في بعض النواحي كانوا كذلك، لكن هذا يخففه ارتفاع ضرائب الممتلكات والشعور بأنك عالق في وضع مالك منزل لا يوجد منه مخرج عقلاني ماليًا.

يُقابل ذروة الشراء في عام 2020 بقمة البيع في عام 2026 كصور متطابقة تقريبًا.

يتميز سوق الإسكان بكونه غير سائل بشكل متقطع. هذا لا يحدث في سوق البيض أو الجينز أو اللحم البقري. السوق المجمد يتعلق بالعرض الوفير ولكن قلة من البائعين أو المشترين المستعدين. تصبح الأسعار المعلنة وهمية لأنها لا تتجسد في تجارة فعلية. إنها مجرد تقديرات للصفقات، مثل منتج باهظ الثمن على eBay لا يشتريه أحد.

يشعر الناس بالقلق بشأن تكرار عام 2008 مع انهيار الإسكان. هذا ليس مستبعدًا، لكن الظروف مختلفة. إذا كان المشترون الحقيقيون نادرين، والبائعون عالقون في عقودهم المواتية، فإن الضغط الهبوطي على الأسعار يتم تقليله بذلك. تنخفض الإيجارات اليوم ولكن أسعار المنازل، ليس كثيرًا. السوق المغلق يختلف عن السوق المنهار.

من الصعب رؤية المخرج من هذا الوضع في غياب زيادة هائلة في العرض وانخفاض في معدلات الرهن العقاري، وكلاهما لا يبدو مرجحًا في أي وقت قريب. في الواقع، عكس ترامب تعهده الانتخابي بزيادة مخزونات الإسكان بحجة أنه لا يريد تقليل قيم الممتلكات لأصحاب المنازل الحاليين، ومعظمهم من جيل الطفرة السكانية.

هذا الموضوع حساس بشكل خاص في الثقافة الأمريكية. هذا لأن الولايات المتحدة كانت أول دولة تحقق حقًا فكرة ملكية المنازل الواسعة وبأسعار معقولة للطبقة الوسطى. بدأ هذا بعد الحرب العالمية الثانية بفضل جزئيًا الخصومات الضريبية على فوائد الرهن العقاري وأشكال أخرى من الإعانات. كان الهدف هو بناء الحلم الأمريكي. لقد نجح.

قدمت السنوات الخمس الماضية تحديًا أساسيًا لهذا المثل الأعلى، حيث أن الشباب ليسوا في وضع يسمح لهم بشراء منزل. كان متوسط عمر مشتري المنازل لأول مرة من عام 1950 إلى التسعينيات يتراوح بين 24 و 28 عامًا. بعد عام 2008، بدأ هذا في الارتفاع. اليوم، يبلغ عمر مشتري المنازل الجدد 40 عامًا أو أكثر. تمثل هذه الأرقام تحطيم جزء مهم من الحلم الأمريكي.

كان أمل إدارة ترامب هو إيجاد طرق لإحياء الحلم القديم من خلال خفض معدلات الرهن العقاري والمزايا المالية الأخرى لمشتري المنازل لأول مرة. ولكن في الواقع، المشكلة متجذرة وعميقة جدًا بحيث لا يمكن إصلاحها بتغييرات صغيرة في السياسة. بالإضافة إلى ذلك، منذ الحرب على إيران، اضطربت أسواق السندات بشكل كبير. منحنى العائد يتزايد بطرق هزت مراقبي السوق.

هذه فجوة واضحة بين سياسة معلنة ونتائج فعلية. يوضح ذلك بشكل أكبر مدى قلة سيطرة الحكومة على فارق الأسعار الذي تحكمه قوى السوق بدلاً من مسؤولي الوكالات أو القادة المنتخبين. ولن تعمل إعانات المشترين أيضًا: يتم احتسابها بسرعة في طلب السوق وتنظيمها في أسعار أعلى.

ارتفعت متوسط الدفعات الأولى أيضًا. في حين أن نسبة الدفعة الأولى غالبًا ما تكون أقل اليوم مما كانت عليه في الستينيات، فقد زادت القيمة الدولارية الحقيقية بما يصل إلى أربع مرات. هذا لأن المنازل أغلى بكثير من حيث التضخم المعدل. يستغرق الادخار لدفعة أولى الآن وقتًا أطول بكثير مقارنة بالدخل للعديد من الأسر مما كان عليه في عام 1960.

يتم استبعاد الشباب، حتى أولئك المحظوظين بما يكفي للعثور على وظائف ذات رواتب عالية، من السوق لمدة تصل إلى 15 عامًا من حياتهم العملية. إذا كانوا محظوظين بما يكفي للحصول على أموال من العائلة، فإن الشراء النقدي يظل الخيار الأفضل إلى حد بعيد، حتى مع خصم ارتفاع أسعار الفائدة.

هذه ميزة مهمة للإحباط والغضب الذي يشعر به الناخبون الذين تقل أعمارهم عن 35 عامًا اليوم، إلى جانب تزايد انعدام الأمن الوظيفي، وارتفاع تكاليف التأمين الطبي (أحيانًا أعلى من الإيجارات)، والتضخم المستمر والمتزايد. أوصي بشدة بتعليق كل الحديث عن العصر الذهبي حتى تبدأ هذه المشاكل الخطيرة في حل نفسها. لن يحدث ذلك في أي وقت قريب.

تايلر دوردن
الأربعاء، 25/03/2026 - 20:55