أبرز النقاط من مكالمة أرباح W.P. Carey للربع الأول

تم رفع التوجيهات للأ كامل العام: رفعت الإدارة توقعات حجم الاستثمار بمقدار 250 مليون دولار إلى نطاق يتراوح بين 1.5–2.0 مليار دولار ورفعت أرباح كل حصة (AFFO) لعام 2026 إلى 5.16–5.26 دولار (نمو بنسبة 4.8٪ تقريبًا في المنتصف)؛ كان أرباح كل حصة (AFFO) للربع الأول 1.30 دولار، بزيادة 11.1٪ على أساس سنوي.

قناة صفقات قوية وتوقعات لأسعار رأس المال: أغلقت W.P. Carey استثمارات تقدر قيمتها 680 مليون دولار تقريبًا حتى الآن هذا العام، مع وجود أكثر من 0.5 مليار دولار في مراحل متقدمة و "رؤية واضحة" لأكثر من 1 مليار دولار؛ بلغت متوسط أسعار رأس المال للصفقات المكتملة ~7.2٪ حتى الآن هذا العام ويتوقع أن يكون متوسط سعر رأس المال حوالي ~7.5٪ لعام 2026.

نشاط قوي في أسواق رأس المال والسيولة: تمكنت الشركة من الحصول على ما يقرب من 2 مليار دولار من رأس المال (بما في ذلك إصدار سندات يورو بقيمة 1 مليار يورو ومبيعات أسهم مستقبلية)، وانتهت الربع مع حوالي 2.8 مليار دولار من السيولة، ومتوسط سعر فائدة مرجح يبلغ 3.1٪، وقيود على الاستحقاقات القريبة.

أفادت W.P. Carey (NYSE:WPC) بنتائج الربع الأول من عام 2026 والتي قالت الإدارة إنها تعكس "تنفيذًا قويًا مستمرًا عبر الأعمال"، بقيادة نشاط الاستثمار وإجراءات أسواق رأس المال التي تعتقد الشركة أنها قد مولت بالفعل خطة نموها لهذا العام.

قال الرئيس التنفيذي جيسون فوكس إن صندوق الاستثمار العقاري (REIT) يرفع التوجيهات الكاملة للعام لكل من حجم الاستثمار وأرباح كل حصة (AFFO) المعدلة، مشيرًا إلى الصفقات المكتملة حتى الآن هذا العام، و "قناة قوية جدًا"، و "توقعات أكثر ملاءمة لخسارة الإيجار المقدرة".

قال فوكس إن W. P. Carey أكملت استثمارات تقدر قيمتها 680 مليون دولار حتى الآن في عام 2026 ولديها "أكثر من نصف مليار دولار من الصفقات في مراحل متقدمة حاليًا"، بما في ذلك "بيع عقد إيجار لمجمع صناعي كبير في المراحل النهائية من الإغلاق". وبشكل إجمالي، قال إن الشركة لديها "رؤية واضحة لأكثر من 1 مليار دولار من الاستثمارات" عند احتساب القناة والمشاريع الرأسمالية المتوقعة لتسليمها هذا العام.

زادت الإدارة من توقعات حجم الاستثمار الكامل للعام بمقدار 250 مليون دولار إلى نطاق يتراوح بين 1.5 مليار دولار و 2.0 مليار دولار. قال فوكس إن الشركة تتوقع "متوسط سعر رأس مال يبلغ حوالي 7.5٪" عبر الصفقات المكتملة والقناة والمشاريع الرأسمالية التي سيتم تسليمها في عام 2026، وقال إنها تتوقع "الاستمرار حول هذا المستوى" طوال العام.

أضاف فوكس أن المعاملات المكتملة بلغت متوسط 7.2٪ حتى الآن هذا العام، والتي قال إنها تعزى إلى حد كبير إلى التوقيت ومزيج يميل نحو "بعض ما نتوقعه أن تكون صفقات أسعار رأس المال الأكثر إحكامًا لدينا في النصف الأول من العام". وقال أيضًا إن نشاط الاستثمار في وقت مبكر من العام كان موجهًا نحو أوروبا وكندا، حيث حصلت الشركة على ديون منخفضة التكلفة خلال الربع، مما ساعد في الحفاظ على هوامش جذابة مقارنة بأسعار رأس المال "الداخلة".

حسب نوع العقار، قال فوكس إن حوالي 60٪ من حجم الاستثمار في الربع الأول ذهب إلى الأصول الصناعية والتجارية، في حين مثّل البيع والايجار حوالي 40٪، ويرجع ذلك بشكل أساسي إلى بيع عقد إيجار مع Go Auto لمجموعة من وكالات السيارات في منطقة Greater Vancouver. قال فوكس إن Go Auto هي ثاني أكبر مجموعة وكالات سيارات في كندا وتصنف الآن ضمن أفضل 25 مستأجرًا لدى W. P. Carey حسب الإيجار الأساسي السنوي (ABR).

فيما يتعلق بالصفقات الكبيرة، قال فوكس إن الصفقات التي تتراوح بين 200 مليون دولار و 300 مليون دولار هي جزء منتظم من تدفق الشركة نظرًا لحجمها، ولاحظ صفقة أخرى "للبيع والايجار الأكبر" صناعية في الولايات المتحدة من المتوقع إغلاقها في غضون أسبوعين تقريبًا.

المشاريع الرأسمالية وحلول مستأجر W.P. Carey

قال فوكس إن الشركة أكملت أربعة مشاريع رأسمالية بقيمة 68 مليون دولار خلال الربع ولديها 11 مشروعًا رأسماليًا بقيمة حوالي 280 مليون دولار سيتم تسليمها على مدار الأشهر الاثني عشر القادمة. وقال إن المشاريع تولد أسعار رأس مال "أعلى بشكل تدريجي" من الاستثمارات حتى تاريخه والمستويات المتوقعة في نهاية العام، ووصفها بأنها مصدر خاص لتدفق الصفقات يمكن أن يمدد شروط الإيجار ويعزز أهمية الأصل للمستأجرين.

عندما سئل عن منصة حلول مستأجر W. P. Carey، قال فوكس إن هذه المشاريع الموجهة نحو البناء - البناء حسب الطلب والتوسعات وإعادة التطوير - هي جزء راسخ من أعمال W. P. Carey ولكن تم وضع علامة تجارية عليها بشكل أوسع لدعم الوصول إلى المستأجرين. وقال إن الشركة قامت تاريخيًا بـ "حوالي 200 مليون دولار في السنة" في مثل هذه المشاريع في المتوسط، وأن لديها حاليًا حوالي 280 مليون دولار من المشاريع قيد التنفيذ، مع توقع إكمال حوالي 180 مليون دولار في عام 2026، بالإضافة إلى خط أنابيب نشط من المشاريع المحتملة.

الأرباح ونمو الإيجار وأداء المحفظة

أفاد المدير المالي توني سانزون بأرباح كل حصة (AFFO) للربع الأول بقيمة 1.30 دولار، بزيادة 0.13 دولار، أو 11.1٪، عن الربع السابق. وأرجعت الزيادة على أساس سنوي إلى نشاط استثماري مربح وقالت إن الشركة أغلقت 2.8 مليار دولار من الاستثمارات منذ بداية عام 2025.

عكس التوقعات المحدثة للاستثمار وتوقع انخفاض خسارة الإيجار المحتملة، رفعت سانزون توقعات أرباح كل حصة (AFFO) لعام 2026 إلى 5.16 إلى 5.26 دولار، والتي قالت إنها تعني نموًا بنسبة 4.8٪ في المنتصف.

فيما يتعلق بنمو الإيجار، قالت سانزون إن نمو الإيجار التعاقدي للمتاجر المتشابهة كان 2.4٪ على أساس سنوي في الربع الأول، مع ارتفاعات ثابتة ومرتبطة بمؤشر أسعار المستهلك (CPI) بمعدل 2.4٪. بالنسبة للعام بأكمله، قالت إن الشركة تتوقع باستمرار نموًا تعاقديًا للمتاجر المتشابهة في "الربع الأوسط من النسبة المئوية 2٪".

نمو الإيجار الشامل، الذي يشمل إعادة التأجير وجمع الإيجارات والإخلاء وإعادة هيكلة العقود، كان 1٪ في الربع الأول، والتي قالت سانزون إنها "مدفوعة بشكل أساسي" بالإخلاء. وأضافت أن النمو الشامل يمكن أن يتقلب، ولكنه تاريخيًا كان متأخرًا عن النمو التعاقدي بحوالي 100 نقطة أساس في المتوسط.

انتهى معدل إشغال المحفظة عند 98.1٪، بزيادة طفيفة عن الربع الرابع، وقالت سانزون إنه من المتوقع أن يتحسن أكثر مع إعادة تأجير الشركة أو التخلص من الأصول الشاغرة.

كما سلطت الإدارة الضوء على نشاط التأجير. قالت سانزون إن إعادة التأجير في الربع الأول أدت إلى استعادة 103٪ من الإيجارات السابقة على 1.4٪ من ABR للمحفظة وأضافت أكثر من خمس سنوات من متوسط مدة الإيجار المرجح.

المبيعات والأصول والائتمان وأسواق رأس المال

أدت مبيعات الأصول في الربع الأول إلى تحقيق 163 مليون دولار من العائدات الإجمالية، بما في ذلك بيع الـ 11 عقارًا ذات التخزين الذاتي التشغيلي المتبقية مقابل 75 مليون دولار. قالت سانزون إن هذا أكمل خروج الشركة من التخزين الذاتي التشغيلي، مما أدى إلى تحقيق حوالي 860 مليون دولار من العائدات الإجمالية بمتوسط سعر رأس مال "أقل بقليل من 6٪"، والذي تم إعادة توجيهه إلى استثمارات ذات عائد أعلى.

فيما يتعلق بالخطط المستقبلية للتصرف في الأصول، قال رئيس إدارة الأصول بروكس جوردون إن الشركة تحافظ على المرونة مع نطاق للتصرفات على مدار العام يتراوح بين 250 مليون دولار و 750 مليون دولار. وقالت W. P. Carey إنها تقوم بتقييم عدد قليل من الفنادق و عقار واحد للإقامة الطلابية للتصرف في النصف الثاني من عام 2026 أو في العام المقبل.

تم وصف أداء الائتمان بأنه مستقر. قالت سانزون إنه لم تكن هناك "تغييرات مادية جديدة في الائتمان" حتى الآن هذا العام، مما دفع الشركة إلى خفض افتراض خسارة الإيجار المحتملة المضمنة في التوجيهات إلى 8 ملايين دولار إلى 12 مليون دولار، مقارنة بـ 10 ملايين دولار إلى 15 مليون دولار سابقًا. وأضاف جوردون أن Hellweg لا يزال أكبر تعرض في قائمة المراقبة بنسبة 1٪ من ABR وينخفض "بسرعة كبيرة"، واعتبر Cornerstone - حوالي 60 نقطة أساس من ABR - مستأجرًا آخر بارزًا في قائمة المراقبة، مشيرًا إلى أن الشركة تتوقع إعادة هيكلة Cornerstone في مرحلة ما ولكنها لا تتوقع تأثيرًا نظرًا للعقارات "الحاسمة للغاية".

كما فصّلت W. P. Carey نشاطًا كبيرًا في أسواق رأس المال. قالت سانزون إن الشركة حصلت على ما يقرب من 2 مليار دولار من رأس المال في الربع الأول، بما في ذلك إصدار سندات أورو غير مضمونة بقيمة 1 مليار يورو في شريحتين EUR 500 مليون بمعدلات كوبون تبلغ 3.25٪ (استحقاق مدته خمس سنوات) و 3.75٪ (استحقاق مدته تسع سنوات). وقالت إن العائدات استخدمت لمعالجة استحقاق سندات اليورو في أبريل، وسداد قرض لمدة EUR 215 مليون، وزيادة السيولة.

بالإضافة إلى ذلك، قالت سانزون إن الشركة قامت بتعديل اتفاقيتها الائتمانية، واستبدلت قرض اليورو بتمويل قرض بالدولار الكندي جديد بمعدل شامل يبلغ حوالي 3.1٪ لتمويل الاستثمارات الكندية، وحسنت تسعير الملاءمة الخاص بها بمقدار 5 نقاط أساس. فيما يتعلق بالأسهم، قالت W. P. Carey إنها باعت 6.9 مليون سهم على أساس مستقبلي مقابل 497 مليون دولار من العائدات الإجمالية واستقرت 3.45 مليون سهم مقابل 247 مليون دولار من العائدات الصافية، مما ترك 9.7 مليون سهم ليتم استقرتها، وتمثل عائدات صافية متوقعة قدرها 653 مليون دولار اعتبارًا من نهاية مارس.

قالت سانزون إن الشركة أنهت الربع بحوالي 2.8 مليار دولار من السيولة، ولاحظت استحقاقات ديون متبقية قليلة في عام 2026، في الغالب سندات أمريكية بقيمة 350 مليون دولار مستحقة في أكتوبر. وأفادت بمتوسط سعر فائدة مرجح على الديون يبلغ 3.1٪ للربع وديون صافية إلى EBITDA المعدلة 5.3x بما في ذلك الأسهم المستقبلية غير المستقرة (5.7x باستثناءها).

فيما يتعلق بعوائد المساهمين، قالت سانزون إن W. P. Carey زادت أرباحها ربع السنوية بنسبة 4.5٪ على أساس سنوي في مارس إلى 0.93 دولار للسهم الواحد، مع نسبة دفع تبلغ 72٪.

قال فوكس إن الإدارة لم ترَ نشاط المعاملات يتباطأ بسبب التوترات الجيوسياسية الأخيرة، وقال للمحللين إن الشركة لم تلاحظ أي تأثير على محفظتها الأوروبية من الأحداث الاقتصادية العالمية، مشيرًا إلى التنويع وقاعدة المستأجرين التي تتكون بشكل أساسي من شركات كبيرة.

بالنظر إلى المستقبل، قال فوكس إن W. P. Carey تتوقع تحسين التوجيهات الاستثمارية مع تقدم العام وأعرب عن ثقته في استمرار القدرة على النشر نظرًا للسيولة وموقع الأسهم المستقبلية. وقال أيضًا إن الشركة لا تزال واثقة من أنها على المسار الصحيح لتحقيق عوائد إجمالية للمساهمين بنسبة عشرات في المائة مرة أخرى في عام 2026، قبل أي توسع في المضاعفات.

حول W.P. Carey (NYSE:WPC)

W. P. Carey Inc هي صندوق استثمار عقاري متنوع متخصص في العقارات التجارية ذات المستأجر الواحد. تقوم الشركة ببناء صفقات البيع والايجار والاستئجار حسب الطلب لتوفير تمويل إيجار طويل الأجل عبر مجموعة متنوعة من فئات الأصول، بما في ذلك المرافق الصناعية ومباني المكاتب ومراكز البيع بالتجزئة ومرافق التخزين الذاتي. من خلال توظيف عقود الإيجار الثلاثية، تنقل W. P. Carey مسؤوليات نفقات التشغيل والضرائب وصيانة الممتلكات إلى المستأجرين، مما يخلق تيارًا ثابتًا وقابلاً للتوقع من الدخل للمستثمرين.

تأسست الشركة عام 1973 على يد ويليام بولك كاري، وقد توسعت الشركة عضوياً ومن خلال عمليات اندماج واستحواذ استراتيجية.