Acadia (AKR) Transcripción de la llamada de resultados del primer trimestre de 2026

FECHA

Miércoles, 29 de abril de 2026 a las 11:00 a.m. ET

PARTICIPANTES DE LA LLAMADA

- Presidente y Director Ejecutivo — Kenneth F. Bernstein

- Vicepresidente Ejecutivo y Director Financiero — John Gottfried

- Vicepresidente Ejecutivo, Jefe de Arrendamientos — Alexander J. Levine

- Vicepresidente Ejecutivo, Director de Inversiones — Reginald Livingston

- Analista de Administración de Arrendamientos y Diligencia Debida — Lynelle Ray

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Transcripción Completa de la Llamada de Conferencia

Lynelle Ray: Buenos días y gracias por acompañarnos en la llamada de conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Acadia Realty Trust. Mi nombre es Lynelle Ray y soy analista de administración de arrendamientos y diligencia debida. Antes de comenzar, tenga en cuenta que las declaraciones hechas durante la llamada que no sean históricas pueden considerarse declaraciones prospectivas dentro del significado de la Ley de Bolsa de Valores de 1934, y los resultados reales pueden diferir materialmente de los indicados por dichas declaraciones prospectivas debido a una variedad de riesgos e incertidumbres, incluidos aquellos divulgados en el Formulario 10-K más reciente de la compañía y otras presentaciones periódicas ante la SEC.

Las declaraciones prospectivas solo se refieren a la fecha de esta llamada, 04/29/2026, y la compañía no asume ninguna obligación de actualizarlas. Durante esta llamada, la administración puede referirse a ciertas medidas financieras no GAAP, incluidas las operaciones de fondos y los ingresos operativos netos. Consulte el comunicado de prensa de resultados de Acadia Realty Trust publicado en su sitio web para obtener conciliaciones de estas medidas financieras no GAAP con las medidas financieras GAAP más directamente comparables. Una vez que la llamada esté abierta para preguntas, solicitamos que limite su primera ronda a dos preguntas por llamante para dar a todos la oportunidad de participar. Puede hacer más preguntas reinsertándose en la cola, y responderemos según el tiempo lo permita.

Ahora es un placer para mí pasar la llamada a Kenneth F. Bernstein, Presidente y Director Ejecutivo, quien comenzará los comentarios de la administración de hoy.

Kenneth F. Bernstein: Gracias, Lynelle. Buen trabajo. Bienvenidos a todos. Como pueden ver en nuestro comunicado de prensa, tuvimos otro trimestre sólido en lo que está siendo un año muy sólido, tanto con respecto a nuestras iniciativas de crecimiento interno como externo. Y si bien los eventos geopolíticos ciertamente han añadido incertidumbre no deseada a la economía global, afortunadamente, debido a las tendencias favorables para el comercio minorista al aire libre en general, y aún más para el comercio minorista en la calle, estamos viendo resultados sólidos continuos impulsados por una fuerte demanda de los inquilinos, un fuerte desempeño de los inquilinos y oportunidades de inversión atractivas. Como el equipo discutirá con más detalle, entregamos un crecimiento de las ganancias del 11% año tras año impulsado por un crecimiento de las mismas tiendas de casi el 6%.

E incluso con la incertidumbre creciente en los mercados de capital, completamos más de $2.5 mil millones en actividad transaccional, que se compone de $600 millones en nuevas inversiones, $500 millones en recapitalizaciones dentro de nuestra plataforma de gestión de inversiones y una nueva facilidad de endeudamiento corporativo de $1.4 mil millones. Ahora, ya que he discutido en detalle los principales impulsores de las tendencias en el comercio minorista al aire libre en nuestras llamadas anteriores, limitaré un poco mi explicación. Pero en resumen, nuestro continuo sólido desempeño se está impulsando más significativamente por nuestra cartera de comercio minorista en la calle y, más específicamente, por cinco factores clave. Primero, un suministro limitado que continúa disminuyendo.

Segundo, y probablemente más importante, una demanda creciente debido al enfoque continuo de los minoristas en tener sus propias ubicaciones físicas en lugar de depender tanto de los canales mayoristas o digitales. Tercero, un fuerte desempeño de los inquilinos debido a un consumidor resiliente, especialmente los compradores de gama alta en nuestras ubicaciones en la calle. Cuarto, un gasto relativo de capital más ligero en nuestro re-arrendamiento de ubicaciones en la calle. Y finalmente, un crecimiento de los ingresos anuales más fuerte en nuestras ubicaciones en la calle, debido tanto a un mayor crecimiento contractual como a oportunidades de marcado al mercado más frecuentes. Estas continuas tendencias favorables nos están permitiendo ofrecer un sólido crecimiento interno de la línea superior y que ese crecimiento llegue a la línea inferior, tanto en términos de crecimiento de las ganancias como de crecimiento del valor neto de los activos. Alexander J.

Levine discutirá nuestro progreso el último trimestre y por qué estamos preparados para continuar ofreciendo un crecimiento superior en el futuro previsible. Y complementando este crecimiento interno, y asegurando que podamos continuar ofreciendo este crecimiento constante a largo plazo, están nuestras iniciativas de crecimiento externo. Reginald Livingston discutirá nuestra actividad de adquisición durante el último trimestre donde continuamos cumpliendo nuestros objetivos, tanto con respecto a nuestras adquisiciones en el balance general de comercio minorista como a nuestra ejecución a través de nuestra plataforma de gestión de inversiones. Pero permítanme dar algunas observaciones. A medida que hemos visto más interés de los inversores en el comercio minorista en el último año, la competencia ha aumentado para la mayoría de los formatos de comercio minorista al aire libre.

Pero también ha aumentado el volumen de acuerdos que llegan al mercado. Entonces, incluso con una mayor competencia, esperamos poder cumplir nuestros objetivos de adquisición. Y si bien damos la bienvenida a la compañía, ha sido un poco más difícil simplemente comprar rendimientos existentes para lograr nuestros rendimientos objetivo. Entonces, en relación con las oportunidades de inversión en comercio minorista en la calle, si bien es competitivo, es un campo menos concurrido que en otros formatos, con menos compradores capaces. Todavía estamos viendo suficientes inversiones atractivas que son accretivas el primer día tanto para las ganancias como para el valor neto de los activos. Y nos enfocamos más en las inversiones donde hay oportunidades de creación de valor a corto plazo donde podemos usar nuestras habilidades y relaciones para desbloquear ese valor.

Todavía estamos encontrando acuerdos que nos dan un rendimiento del 6% o más a corto plazo, pero requieren algunos movimientos adicionales. Y como nuestro equipo nunca ha dudado en usar sus habilidades y relaciones de valor agregado, este cambio es bienvenido. Lo mismo ocurre con nuestra plataforma de gestión de inversiones. La capacidad de lograr rendimientos oportunistas simplemente comprando activos estables, como lo hicimos con éxito durante el período de inversión de nuestro Fondo V hace unos años, se está volviendo cada vez más difícil; por lo tanto, nuestras inversiones recientes en el último año se han enfocado más en el valor agregado y esperamos que ese enfoque continúe.

Y en relación con nuestra actividad de gestión de inversiones, en realidad podemos asociarnos con el creciente grupo de capital institucional y aprovechar ese mayor interés. Entonces no tenemos que simplemente vencerlos; también podemos unirlos. Y para ser claros, con respecto tanto a nuestras adquisiciones de REIT como de gestión de inversiones, nuestro objetivo continúa siendo asegurarnos de que nuestras inversiones sean accretivas para las ganancias y para el valor neto de los activos el primer día, y lograr un penny de FFO por cada $200 millones de activos adquiridos.

Reggie recorrerá cómo nuestra actividad más reciente está cumpliendo nuestros objetivos tanto en términos de volumen como de acreción, y luego igualmente importante, cómo estamos sembrando semillas para un crecimiento superior continuo en el futuro. Finalmente, John Gottfried recorrerá nuestras métricas de balance y cómo estamos posicionados para continuar impulsando tanto el crecimiento interno como el externo con abundante capital seco y fuentes de capital diversas. Entonces, para concluir, nuestra tesis de inversión en comercio minorista en la calle está funcionando. Las oportunidades internas y externas que vemos brindan una clara visibilidad para proporcionar un sólido crecimiento a varios años y luego hacer que ese crecimiento caiga en la línea inferior.

Luego, con una capacidad de balance amplia, estamos en una posición para capitalizar las emocionantes oportunidades que tenemos ante nosotros. Me gustaría agradecer al equipo por su arduo trabajo continuo. Y con eso, pasaré la llamada a AJ.

Alexander J. Levine: Gracias, Ken. Buenos días a todos. Me gustaría comenzar con una actualización del crecimiento interno con un enfoque en las tendencias y el desempeño en nuestras calles de alto crecimiento. Luego tocaré algunos de nuestros mercados más lentos para recuperarse con un potencial significativo, a saber, San Francisco y North Michigan Avenue, y terminaré con una actualización de Henderson Avenue en Dallas. En general, otro trimestre sólido de arrendamiento en todas partes: calle, suburbano, tanto dentro de la cartera de REIT como de nuestra plataforma de gestión de inversiones. El volumen total de arrendamientos firmados en el primer trimestre fue de $3.5 millones en nuestra parte. Hemos hecho crecer nuestro pipeline de nuevos arrendamientos en negociación avanzada a $11.5 millones, lo que representa un aumento neto de casi $2.5 millones por encima del trimestre anterior. A medida que firmamos arrendamientos, estamos recargando rápidamente el pipeline y más. Como Ken articuló, debido a la dinámica históricamente fuerte de oferta y demanda y al consumidor de ingresos altos resiliente que compra en nuestras calles, todas las señales indican que podremos ofrecer resultados similares durante el resto de este año y más allá. Además de una velocidad de arrendamiento acelerada, también estamos viendo un aumento constante en los alquileres de mercado en nuestras calles de alto crecimiento.

Actualmente estamos negociando nuevos arrendamientos, renovaciones de mercado justas y marcas al mercado de pry en varias de nuestras calles, que incluyen SoHo, Upper Madison Avenue, M Street, Armitage Avenue y Melrose Place. Todos estos son mercados que han experimentado varios años de crecimiento de dobles dígitos en los alquileres, y si tenemos éxito en la firma de estos nuevos acuerdos, dará como resultado una tasa promedio ponderada de solo más del 40%. Ahora, incremental a la tasa de crecimiento líder en el sector que estamos viendo en nuestras calles, también estamos continuando construyendo convicción en torno a mercados históricamente fuertes que están en las primeras etapas de recuperación, como San Francisco y North Michigan Avenue en Chicago. En nuestra última actualización, informamos que desde el comienzo de 2025, habíamos firmado aproximadamente 90 mil pies cuadrados de nuevos arrendamientos en nuestros dos activos con LA Fitness Club Studio y T&T Supermarkets. Desde nuestra última actualización, y al final del primer trimestre, hemos agregado otros 25 mil pies cuadrados al firmar Sprouts Farmers Market, que se unirá a Trader Joe’s y Club Studio en 555 9th Street.

Y al igual que T&T y Club Studio, esta será su primera tienda en San Francisco. Lo que se ha vuelto claro es que los inquilinos están fortaleciendo su convicción sobre la recuperación de San Francisco. Y con otros 70 mil pies cuadrados de espacio por arrendar, además de algunas oportunidades accretivas de pry-lease, estamos ganando una confianza cada vez mayor en que podemos continuar desbloqueando el valor incorporado restante significativo dentro de nuestros dos centros en San Francisco. Justo detrás de San Francisco está North Michigan Avenue, que continúa viendo una mejora constante y ciertamente ha superado la fase de brotes verdes.

Todavía nos queda un largo camino por recorrer, pero el tráfico peatonal ha regresado a los niveles anteriores a 2019, y desde el comienzo de este año, ha habido un aumento notable en la demanda de los inquilinos. En el último año, hemos visto nuevas inauguraciones de tiendas y nuevos contratos de arrendamiento de marcas importantes como Mango, Aritzia, Uniqlo y American Eagle, y más recientemente, el Salón de la Fama de Candy de 60 mil pies cuadrados en 830 North Michigan Avenue. Aún así, los alquileres todavía están un 50% por debajo de dónde estaban en el pico anterior. North Michigan Avenue es una calle icónica e irreemplazable, y confiamos en que la recuperación continuará acelerándose, y cuando lo haga, estaremos bien posicionados para capturar ese potencial.

Y finalmente, terminaré con una actualización de Henderson Avenue en Dallas. Como recordatorio, la visión de Henderson es crear una calle vibrante y transitable, curada con una mezcla de los minoristas más solicitados de hoy y complementada con F&B dinámico y reconocible: mezclando lo mejor de lo que ha funcionado en calles como Armitage Avenue en Chicago, Bleecker Street en Nueva York, Melrose Place en Los Ángeles y M Street en DC. En resumen, la primera y única experiencia de venta minorista en la calle de Dallas. La calle ya ha tenido un gran comienzo, con inquilinos como Tecovas y Warby Parker produciendo ventas que ya podrían justificar el doble de los alquileres.

Y con el 80% de nuestro comercio en la calle ahora hablado, nuestros nuevos arrendamientos están haciendo precisamente eso. No puedo revelar los nombres de todas las marcas que se han comprometido, pero para darles una idea, el proyecto consistirá en una saludable mezcla de inquilinos reconocidos a nivel nacional como Rag & Bone, que se traslada de Highland Park Village, junto con una colección de marcas más jóvenes que han tenido éxito en algunas de nuestras otras calles de alto crecimiento como Gizio, Cami y Margaux. Y estamos reservando alrededor del 10% de nuestro espacio para marcas más locales y auténticas de Texas.

Además, agregue algo de F&B divertido y de alto volumen como Prince Street Pizza, Papa Bagels y Salt N’ Stir ice cream, y tendrá los ingredientes para una calle transitable y bien curada. Entonces, en resumen, el punto clave es que, a pesar de los consistentemente altos niveles de actividad de arrendamiento durante los últimos trimestres, seguimos viendo un potencial significativo por delante, tanto en términos de oportunidades de marcado al mercado como de arrendamiento continuo de nuestras calles de alto crecimiento, como también aprovechando mercados que han comenzado a mostrar signos de una fuerte recuperación. Como siempre, me gustaría agradecer al equipo por su arduo trabajo. Y con eso, pasaré la llamada a Reggie.

Reginald Livingston: Gracias, AJ, y buenos días a todos. Cubriré dos cosas: nuestra actividad transaccional para el primer trimestre y hasta abril, y luego compartiré algunas perspectivas sobre lo que estamos viendo en el mercado. En el frente de las transacciones, hemos estado increíblemente ocupados este año. Hemos cerrado más de $1 mil millones en adquisiciones y recapitalizaciones, hemos establecido una base en dos de los corredores minoristas de lujo más importantes del país, todo mientras logramos nuestros umbrales de acreción y crecimiento y construimos un pipeline que debería mantener un alto nivel de actividad para el resto del año. Entonces, recorramos algunos detalles. Empezando con las adquisiciones que no se anunciaron previamente.

Al final del trimestre, dentro de nuestra cartera de REIT, hicimos nuestra inversión inaugural en Worth Avenue en Palm Beach, con la adquisición de 225 Worth por $43 millones. Esta calle es uno de los corredores minoristas de lujo más irreemplazables del país, y tiene todos los ingredientes para un crecimiento continuo de los alquileres, que incluyen un desempeño sólido de los inquilinos, una base de consumidores de alta gama y un suministro limitado. El activo contiene Gucci, Jay McLaughlin y G4, y posee una oportunidad significativa de marcado al mercado que cosecharemos en el futuro cercano. Nuestra convicción en Worth va más allá de este activo único.

Tenemos un pipeline activo en ese corredor, y nuestra estrategia allí se asemeja a lo que hemos ejecutado en otros mercados: adquirir una posición fundamental, construir escala y activar los beneficios de la concentración para impulsar los rendimientos con el tiempo. Posteriormente al trimestre, también en nuestra cartera de REIT, cerramos 4 y 28 Newbury por $109 millones. Estos activos son