Hombre de Arizona vendió dos casas por $744K — luego perdió en los tribunales y debió impuestos por $255K. Lo que todo vendedor debe saber

Vender una casa puede venir con una de las exenciones fiscales más generosas del código tributario de EE. UU., pero una reciente decisión del Tribunal Fiscal es un claro recordatorio de que esto no es cierto en todas las situaciones.
En Pesarik v. Commissioner, un gerente de bienes raíces vendió dos propiedades en 2020 por un total de $743,800 (1) — propiedades que originalmente había pagado $424,750 y sobre las cuales creía que no debía impuestos sobre las ganancias, según una historia del Wall Street Journal.
El juez principal del Tribunal Fiscal, Patrick Urda, dictaminó lo contrario: Jeffrey Pesarik debía impuestos sobre $255,281 de ingresos no declarados, más cargos por multas e intereses. No había logrado probar que una casa calificaba como su residencia principal, y tampoco había justificado gran parte de la mejora de base reclamada de la otra.
El caso muestra lo que puede suceder cuando los vendedores asumen que califican para exenciones fiscales que en realidad no han ganado ni documentado.
Muchos vendedores "asumen que el IRS no hará preguntas", dijo el CPA Eric Bronnenkant de Edelman Financial Engines al Wall Street Journal (2).
La exclusión de venta de vivienda bajo la Sección 121 del código tributario permite a los vendedores calificados excluir hasta $250,000 de ganancias de una venta de vivienda si declaran como solteros, o hasta $500,000 para parejas casadas que declaran conjuntamente. Es una exención significativa, pero viene con condiciones estrictas (3).
Según el IRS, para calificar, debe haber sido propietario y haber vivido en la casa como su residencia principal durante al menos dos de los cinco años inmediatamente anteriores a la venta. Solo puede reclamarla una vez cada dos años. Si posee más de una casa, el IRS especifica que la exclusión se aplica solo a su residencia principal, no a una casa de vacaciones, alquiler o propiedad de inversión (4).
Si bien Pesarik cumplió con el plazo de propiedad de su casa de Massachusetts, el problema fue probar que realmente era su hogar principal.
El juez señaló que no tenía declaraciones de impuestos de Massachusetts ni licencia de conducir del estado, y las facturas de sus tarjetas de crédito llegaban a un apartado postal en New Hampshire. La licencia de conducir que usó como identificación era de Arizona. El uso de servicios públicos no estableció una residencia constante en Massachusetts. Por lo tanto, el tribunal negó la exclusión, lo que le costó una ganancia imponible de más de $137,000 solo en esa propiedad (2).
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Aquí es donde muchos vendedores se tropiezan. El IRS no solo mira la escritura. La Publicación 523 del IRS detalla una prueba de "hechos y circunstancias": el hogar principal es generalmente donde pasa la mayor parte del tiempo, pero otros factores también cuentan, como su dirección postal, licencia de conducir, registro de votante, dirección de cuenta bancaria y membresías en organizaciones locales.
Si divide el tiempo entre dos propiedades, debe poder demostrar, con rastros de papel reales, cuál es su residencia principal con registros consistentes (5).
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Incluso cuando la exclusión no se aplica, o cuando la ganancia excede el límite de exclusión, los vendedores pueden reducir las ganancias imponibles aumentando su base de costo ajustada.
El IRS explica que su base ajustada comienza con su precio de compra y aumenta con las mejoras de capital calificadas, como un techo nuevo, metros cuadrados adicionales, un sótano terminado o sistemas mejorados (6). Las reparaciones y el mantenimiento de rutina no cuentan, solo el trabajo que agrega valor, prolonga la vida útil de la casa o la adapta a un nuevo uso (7).
Pesarik intentó usar esto en su propiedad de New Hampshire, reclamando aproximadamente $82,000 en renovaciones en una casa que había comprado por $30,000 y vendido por $187,000. Eso habría reducido sustancialmente su ganancia imponible. Pero el tribunal rechazó la mayor parte. Sus registros, incluidas las declaraciones de tarjetas de crédito de tiendas de mejoras para el hogar y una hoja de cálculo, no fueron suficientes para probar qué trabajo se realizó o si calificaba (2).
La lección: Cada mejora de capital debe documentarse con contratos, permisos, facturas y recibos, organizados en un archivo dedicado desde el primer día de propiedad.
Las pérdidas de Pesarik no se detuvieron en los impuestos atrasados.
El tribunal impuso una multa del 20% relacionada con la precisión sobre su pago insuficiente por negligencia y subestimación sustancial de su obligación tributaria. Argumentó que una condición médica limitaba su capacidad para cumplir, pero el tribunal determinó que no había demostrado que realmente afectara sus obligaciones fiscales (2).
La exclusión de venta de vivienda es una de las exenciones más valiosas del código tributario. El caso Pesarik no debería disuadirlo de reclamarla si califica, pero sirve como un recordatorio para hacerlo correctamente, con los registros para probarlo. Antes de vender, asegúrese de:
Confirme que realmente califica
¿La casa que está vendiendo cumple con la prueba de propiedad y uso de dos de cada cinco años? ¿Puede probarlo? Si divide el tiempo entre propiedades, documente su residencia principal de manera consistente, no solo cuando una venta está en el horizonte.
Conozca los límites
La exclusión solo se puede usar una vez cada dos años, y cualquier ganancia por encima del límite de $250,000 o $500,000 está sujeta a impuestos. Para segundas residencias, alquileres y propiedades de inversión, la exclusión no se aplica (4).
Rastree cada mejora calificada
Su base ajustada aumenta con las mejoras de capital, y una base más alta significa una ganancia imponible menor (6). Conserve los recibos fechados, las facturas de los contratistas y los registros de permisos para cada proyecto.
No olvide los costos de venta
Las comisiones, los honorarios legales y otros costos de transacción también pueden reducir su ganancia imponible, pero solo si los ha documentado (5).
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Tax Notes (1); The Wall Street Journal (2); IRS (3,4,5,6,7)
Este artículo proporciona información únicamente y no debe interpretarse como asesoramiento. Se proporciona sin garantía de ningún tipo.