Highwoods (HIW) Q1 2026 Earnings Transcripción

FECHA

29 de abril de 2026

PARTICIPANTES DE LA CONFERENCIA

- Presidente, Director Ejecutivo y Director — Theodore J. Klinck

- Vicepresidente Ejecutivo y Director de Operaciones — Brian M. Leary

- Vicepresidente Ejecutivo y Director Financiero — Brendan Maiorana

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Transcripción Completa de la Conferencia

Theodore J. Klinck: Gracias, Brendan, y buenos días a todos. Tuvimos un excelente trimestre ejecutando nuestras iniciativas clave. El volumen de arrendamiento fue sólido en nuestras propiedades en servicio y en desarrollo. Esto es evidente en el aumento de 50 puntos básicos en nuestra tasa de arrendamiento en nuestro portafolio en servicio y un aumento de 800 puntos básicos en nuestra tasa de arrendamiento en nuestros desarrollos. Ambos generarán un aumento significativo en el NOI, el flujo de efectivo y el FFO en los próximos años a medida que la ocupación aumente. Durante el trimestre, invertimos $108 millones en propiedades de primera categoría, dignas de ir al trabajo, en ubicaciones BBD en Dallas y Raleigh a través de empresas conjuntas, y vendimos $42 millones en propiedades no esenciales en Richmond.

Toda esta actividad mejora nuestro portafolio y consolida aún más los cimientos para impulsar nuestra tasa de crecimiento y nuestros flujos de efectivo de manera significativa, y dará como resultado la creación de valor a largo plazo para nuestros accionistas. Incluso con nuestro sólido desempeño en el trimestre, reconocemos la narrativa más amplia de que los avances en la IA podrían remodelar la fuerza laboral y, por lo tanto, afectar la demanda de oficinas a largo plazo. El rango de resultados potenciales es amplio y variado, y en este momento hay muchos factores desconocidos. Lo que sí sabemos es que los clientes y prospectos no han disminuido su apetito por el espacio y están haciendo compromisos a largo plazo con sus estrategias de oficina en el lugar de trabajo, y la actividad en nuestro portafolio, nuestros mercados y nuestros BBD es sólida. El arrendamiento fue sólido en el trimestre.

Nuestro pipeline de arrendamiento sigue siendo robusto. El espacio de alta calidad en nuestros BBD está disminuyendo, y hay poca o ninguna oferta nueva esperada durante el futuro previsible. Esta dinámica de vuelo a la calidad crea un telón de fondo sólido para las ganancias y el crecimiento de los alquileres, ambos de los cuales experimentamos en el primer trimestre. Además, los clientes con buen crédito están dispuestos a hacer compromisos a largo plazo, como lo demuestra nuestro plazo promedio de arrendamiento ponderado en el volumen de arrendamiento de segunda generación de 7.5 años, más de un año más que nuestro plazo promedio de arrendamiento reciente. Además, las tendencias demográficas en nuestra huella son favorables, con reubicaciones y expansiones comerciales que se están reanudando, impulsando un crecimiento saludable de la población y el empleo.

Creemos firmemente que las propiedades de alta calidad, dignas de ir al trabajo, en ubicaciones BBD, propiedad de terratenientes bien capitalizados, están mejor posicionadas para capturar la creciente demanda y la economía mejorada. Pasando al trimestre, logramos un sólido desempeño financiero con un FFO de $0.84 por acción, y mantuvimos nuestra perspectiva para el año. Nuestro desempeño de arrendamiento fue excelente. Firmamos 958,000 pies cuadrados de arrendamientos de segunda generación, incluidos más de 300,000 pies cuadrados de nuevos arrendamientos. Logramos un crecimiento de los alquileres GAAP del 19.4% y un crecimiento de los alquileres en efectivo del 4.8%. Los alquileres efectivos netos fueron los segundos más altos en la historia de la compañía, y un 9% más altos que el promedio de los últimos cinco trimestres. Las expansiones, que incluimos como renovaciones, superaron las contracciones en una proporción de casi dos a uno.

Además, firmamos 107,000 pies cuadrados en arrendamientos de primera generación en nuestras propiedades en desarrollo. Los clientes y prospectos reconocen que los bloques de espacio de oficina de alta calidad, ubicados en BBD, con propietarios bien capitalizados, están disminuyendo en nuestra huella, lo que nos brinda un fuerte poder de fijación de precios en los submercados más atractivos. Pusimos en servicio más de $200 millones de propiedades en desarrollo con una ocupación del 87% durante el trimestre. GlenLake III, que comprende 203,000 pies cuadrados de oficinas y 15,000 pies cuadrados de comercio minorista, está ahora arrendado en un 94%. Al otro lado de la calle, entregamos GlenLake II Retail, que está arrendado en un 100% a Crooked Hammock Brewery. La adición de 24,000 pies cuadrados de opciones de alimentos y bebidas eleva la oferta de GlenLake y complementa los casi 1 millón de pies cuadrados de oficinas que tenemos aquí.

Esto ha respaldado nuestra capacidad de aumentar los alquileres en todo este parque en West Raleigh. También pusimos en servicio Granite Park 6 en el BBD de Legacy en Dallas. Esta propiedad de oficina de primera categoría de 422,000 pies cuadrados está arrendada en un 80%. También logramos un progreso significativo en el arrendamiento de nuestras dos propiedades de desarrollo restantes. 23 Springs, nuestro proyecto de desarrollo de 642,000 pies cuadrados en Uptown Dallas, continúa generando una fuerte actividad con una tasa de arrendamiento ahora del 83%, frente al 75% el trimestre pasado y el 62% hace doce meses. Tenemos fuertes perspectivas para llevar la tasa de arrendamiento de 23 Springs a los 90. En el BBD de Westshore en Tampa, nuestro desarrollo Midtown East de 143,000 pies cuadrados está ahora arrendado en un 95%, frente al 76% el trimestre pasado y el 39% hace doce meses.

El componente de oficinas en Midtown East está arrendado en un 100%. En conjunto, las propiedades puestas en servicio durante el primer trimestre y en nuestro pipeline de desarrollo restante están arrendadas en un 86% pero solo ocupadas en un 48%. A medida que comiencen los arrendamientos, capturaremos un crecimiento significativo en el NOI, el flujo de efectivo y el FFO. Estamos comenzando a recibir interés de prospectos de construcción a medida y ancla de gran tamaño para posibles nuevos desarrollos. Todavía es pronto y es difícil decir si alguna de estas discusiones dará como resultado nuevos proyectos, pero el mayor interés es alentador y señala el inventario limitado que enfrentan las empresas cuando buscan grandes bloques de espacio de alta calidad. En el frente de las enajenaciones, vendimos un portafolio no esencial en Richmond por $42 millones.

Como se refleja en nuestra perspectiva, esperamos vender aproximadamente $200 millones de activos no esenciales a mediados de este año y estamos comercializando otros activos para su venta. Creemos que podremos reasignar el capital de los activos no esenciales y las ventas de terrenos en una base neutral para el apalancamiento que fortalecerá aún más nuestros flujos de efectivo y dará como resultado un mayor crecimiento. Como anunciamos la semana pasada, también podemos utilizar los ingresos de las enajenaciones no esenciales para recomprar hasta $250 millones de acciones comunes pendientes en una base neutral para el apalancamiento. Continuamos evaluando oportunidades de adquisición y desarrollos altamente prearrendados; el recompra de nuestras acciones es otra opción de asignación de capital que ahora tenemos en nuestro arsenal.

Antes de pasar la palabra a Brian, quiero reiterar las prioridades que hemos destacado en los últimos años que impulsarán la creación de valor a largo plazo para nuestros accionistas. Primero, continuaremos impulsando la ocupación hacia niveles estabilizados en nuestro portafolio operativo. Segundo, entregaremos y estabilizaremos nuestro pipeline de desarrollo. Tercero, mejoraremos la calidad de nuestro portafolio y la tasa de crecimiento a largo plazo reciclando activos no esenciales, que requieren mucho capital, en ubicaciones no BBD e invirtiendo en propiedades con mejores flujos de efectivo y tasas de crecimiento a largo plazo más altas. Y cuarto, haremos todo esto manteniendo un balance general sólido y flexible. Logramos un progreso significativo en cada una de estas prioridades durante el primer trimestre.

Creemos que el enfoque en estas cuatro áreas, combinado con un sólido panorama fundamental en nuestros BBD centrales debido a la demanda saludable y la oferta nueva limitada, impulsará un crecimiento significativo en el flujo de efectivo y el valor a largo plazo en los próximos años. Brian?

Brian M. Leary: Gracias, Ted, y buenos días a todos. Nuestros resultados operativos continúan reflejando la ventaja de poseer activos con amenidades dignas de ir al trabajo en los mejores distritos comerciales de las principales ciudades del Sunbelt en crecimiento. Los fundamentos en nuestros mercados continúan mejorando, como lo demuestran las tasas de vacancia y el espacio de subarrendamiento en descenso. Los alquileres están aumentando, lo que, combinado con paquetes de concesiones estables, ha resultado en alquileres efectivos netos más altos. En lo que respecta a la oferta, lo mejor de lo mejor y lo mejor del resto tienen una gran demanda. Con la construcción de oficinas en mínimos históricos, o inexistente en muchos mercados, la nueva oferta de oficinas es escasa.

Las demoliciones superan las entregas a nivel nacional, y el vuelo a la calidad se ha convertido, en muchos casos, en una carrera a la calidad, con los usuarios que solicitan proactivamente extensiones tempranas para asegurar la ubicación y los términos. Un tema común en nuestros mercados es que los alquileres de oficinas palidecen en comparación con la inversión que los clientes hacen en su gente, y que los entornos y experiencias excepcionales producen resultados superiores cuando su gente está en la oficina y trabajando mejor juntos. Los clientes están eligiendo edificios de Clase A bien ubicados, con muchas comodidades y con propietarios bien capitalizados y operaciones centradas en el cliente, y están dispuestos a pagar por ello. Se están mudando a ciudades que continúan atrayendo a personas y empresas con la mejor calidad de vida y la perspectiva más favorable para los negocios.

Esta es la cartera de Highwoods Properties, Inc., este es el equipo de Highwoods Properties, Inc., y estos son nuestros mercados y BBD del Sunbelt. Comenzando con Dallas, el Metroplex sigue siendo uno de los destinos principales del país para las oficinas centrales corporativas y las expansiones, lo que no debería sorprender considerando que es la ciudad número 1 para las reubicaciones de oficinas centrales según Site Selection Magazine y se encuentra en el estado que Chief Executive Magazine ha calificado como el mejor para los negocios durante 21 años consecutivos. Desde 2018 hasta 2024, Dallas atrajo aproximadamente 100 oficinas centrales, con 11 más en 2025.

La región continúa atrayendo empresas diversas en los sectores de servicios financieros y profesionales, manufactura avanzada, logística y ciencias de la vida, buscando una ubicación central, un entorno favorable a los negocios y un profundo grupo de trabajo. Esa historia macro está en línea con los fundamentos de la oficina que ve en los datos del primer trimestre. Según Cushman & Wakefield, DFW registró 117,000 pies cuadrados de absorción neta positiva en 2026, su quinto trimestre positivo consecutivo, con casi 340,000 pies cuadrados de absorción positiva en Clase A, mientras que la Clase B continúa perdiendo espacio. Nuestro portafolio de Dallas se encuentra en Uptown, Legacy y Preston Center, que es el submercado más ajustado de la región con menos del 6% de vacancia y es el hogar de una de nuestras adquisiciones más recientes, The Terraces.

Estos BBD están directamente en el camino de la demanda. El spread de marca a mercado que estamos logrando a través del arrendamiento de segunda generación, tanto en McKinney & Olive como en The Terraces, es significativo, generando spreads de alquiler GAAP del 27%. Pasando a Charlotte, la ciudad es cada vez más reconocida como un centro estratégico que está siendo validado por decisiones corporativas de primera magnitud. Entre las 104 ciudades que Cushman & Wakefield rastrea, Charlotte fue la número 1 en crecimiento de empleos. En ese sentido, y a raíz de nuestra última llamada de ganancias en febrero, tres instituciones financieras globales han anunciado planes de crear nuevos empleos a gran escala.

Ya con una base establecida en el BBD de SouthPark, donde tenemos casi 800,000 pies cuadrados, JPMorgan recientemente anunció planes para un eventual centro regional de 1,000 empleos, con 400 de esos empleos que se contratarán para 2028. Dos nuevas entradas al mercado incluyen Capital Group’s planned new home en Uptown, con 600 nuevos empleados, y después de una búsqueda a nivel nacional, Sumitomo Mitsui Banking Group, uno de los bancos más grandes de Japón, también seleccionó Uptown para su segunda sede en los EE. UU., creando 2,000 empleos para 2032, con un salario promedio proyectado de más de $165,000 al año para estos 2,000 empleos.

Este panorama macro se alinea perfectamente con los fundamentos de la oficina del primer trimestre; CBRE señaló aproximadamente 410,000 pies cuadrados de absorción neta positiva en el primer trimestre y un volumen de arrendamiento total de aproximadamente 1.4 millones de pies cuadrados, un aumento de casi el 74% interanual, con aproximadamente el 70% de ese volumen en edificios de Clase A, mientras que la Clase B continúa perdiendo espacio. En Uptown, el denominador se está reduciendo a medida que millones de pies cuadrados de espacio de oficinas se están retirando para convertirse en viviendas, hoteles y comercio minorista. La fuerte demanda de espacio de alta calidad y la oferta limitada están generando un entorno favorable al propietario para impulsar los fundamentos del arrendamiento. Nuestros activos de Charlotte se están beneficiando directamente de esta demanda, razón por la cual estamos viendo fuertes aumentos de alquileres y crecimiento de los alquileres efectivos netos en Charlotte.

En Raleigh, la historia a largo plazo de la inmigración y el crecimiento orgánico sigue intacta. Las estimaciones recientes del censo muestran que el área metropolitana de Raleigh es una de las 10 de más rápido crecimiento en el país entre 2024 y 2025, y a nivel estatal, Carolina del Norte se clasificó primero en la migración neta doméstica y tercero en el crecimiento general de la población para el mismo período, agregando un estimado de 146,000 residentes. El informe de tecnología de CBRE también señaló que el área de Raleigh produce casi 5,000 graduados de tecnología anualmente, lo que refuerza una línea continua de trabajadores calificados. Los fundamentos de la oficina reflejan esa fortaleza en los mejores distritos comerciales, y nuestro equipo estuvo ocupado durante el trimestre, firmando más de 200,000 pies cuadrados de espacio de segunda generación.

Nuestros dos nuevos desarrollos en GlenLake ofrecen una combinación de usos y están arrendados en un 95%, y Block 83, nuestra reciente adquisición de participación conjunta de uso mixto, que está arrendado en un 97% en el CBD de Raleigh, está directamente alineado con dónde se encuentran tanto la inmigración como la demanda corporativa. Finalizando en Nashville, donde el fuerte crecimiento de la población y una economía diversificada continúan atrayendo empleadores de renombre, hace solo el mes pasado, Starbucks anunció un plan de $100 millones para abrir una oficina corporativa en el sureste en el centro de Nashville para 2,000 empleados, con algunos reubicándose desde Seattle y el resto de nuevos contrataciones en Nashville.

Los datos de oficina para el primer trimestre muestran que la demanda se centra en nodos de Clase A nuevos o recién mejorados, y nuestros 287,000 pies cuadrados de arrendamiento de segunda generación en el trimestre, con un plazo promedio de arrendamiento ponderado de 9.8 años, y spreads de alquiler en efectivo y GAAP del 9.4% y 26.5% respectivamente, son testimonio de estos datos. En todo nuestro portafolio, estamos alineando el capital con las ciudades y submercados que continúan atrayendo a personas, empleos e inversión corporativa. Nos aseguramos de que nuestro portafolio y nuestro equipo estén preparados para brindar experiencias dignas de ir al trabajo a nuestros clientes y sus equipos. Nuestro éxito este trimestre respalda esta estrategia, y confiamos en que continuará sirviéndonos bien. Brendan?

Brendan Maiorana: Gracias, Brian. En el primer trimestre, logramos una utilidad neta de $31.3 millones, o $0.29 por acción, y un FFO de $94 millones, o $0.84 por acción. El trimestre incluyó una ganancia por venta de propiedades de $17 millones de nuestra disposición en Richmond que se incluyó en la utilidad neta pero no se incluyó en el FFO. Durante el trimestre, recibimos una tarifa de plazo en una empresa conjunta no consolidada por $2.2 millones netos, o $0.02 por acción, de un cliente que se muda de McKinney & Olive a 23 Springs, y vendimos nuestra participación en un servicio de corretaje de terceros, lo que resultó en una ganancia de $1.4 millones. Estos dos elementos se incluyeron en el FFO y se tuvieron en cuenta en nuestra perspectiva original de FFO.

Por lo demás, no hubo elementos inusuales en el trimestre. Es posible que haya notado algunos cambios menores en nuestro paquete suplementario que publicamos ayer que creemos que facilitará la derivación de nuestra parte de la utilidad de la empresa conjunta de NOI. También hemos separado a Dallas como su propio mercado ahora que tenemos tres propiedades en servicio en Dallas, lo que aumentará a cuatro una vez que se estabilicen.