Transcripción de las Ganancias del Primer Trimestre de 2026 de Kilroy Realty (KRC)

Image source: The Motley Fool.

FECHA

Martes, 28 de abril de 2026 a la 1 p.m. ET

PARTICIPANTES EN LA LLAMADA

- Presidente y Director Ejecutivo — Angela Aman

- Director de Inversiones — Eliott Trencher

- Vicepresidente Ejecutivo, Arrendamiento y Desarrollo de Negocios — Robert Paratte

- Vicepresidente Senior, Finanzas y Contabilidad — Jeffrey Kuehling

Transcripción Completa de la Conferencia Telefónica

Angela Aman: Gracias, Doug. Y gracias a todos por unirse a nosotros hoy. En los últimos trimestres, los fundamentos en nuestros mercados de la Costa Oeste han mejorado significativamente. A medida que el impulso del regreso a la oficina se ha intensificado, las racionalizaciones de espacio por parte de grandes usuarios han disminuido, y el ecosistema de inteligencia artificial ha creado una formación y crecimiento de nuevos negocios considerables, todo lo cual contribuye a un resurgimiento de los requisitos de espacio por parte de empresas nuevas de rápido crecimiento y actores bien establecidos por igual. El comportamiento reciente de los inquilinos, tanto dentro de nuestra cartera como en los mercados en los que operamos, apunta a una dinámica constructiva en torno al cambio tecnológico, con empresas que buscan utilizar la IA para mejorar su crecimiento y aumentar su equipo talentoso, en lugar de automatizar simplemente para gestionar los costos.

En este contexto, la ejecución disciplinada de nuestro equipo impulsó nuestros resultados de arrendamiento del primer trimestre más sólidos desde 2017, con una productividad total de aproximadamente 568 mil pies cuadrados, más del doble de nuestro desempeño del primer trimestre del año pasado, lo que nos posiciona para aumentar nuestra guía de ocupación promedio anual a pleno rendimiento en 25 puntos básicos en el punto medio. Es importante destacar que los arrendamientos firmados pero aún no iniciados ahora representan casi $78 millones de alquiler base anualizado contractualmente obligatorio que se materializará en los próximos años, proporcionando una visibilidad significativa sobre el crecimiento futuro.

Para destacar algunos aspectos clave en nuestras regiones, en San Francisco, el epicentro del ecosistema de innovación de la IA, las condiciones del mercado continúan ajustándose, ya que el arrendamiento del primer trimestre superó los 3 millones de pies cuadrados, más del 10% por encima de los promedios trimestrales anteriores a la pandemia, lo que resultó en el tercer trimestre consecutivo de absorción neta y nos posicionó bien para capitalizar la demanda generalizada en toda nuestra cartera del Área de la Bahía. En el CBD de San Francisco, hemos visto un impulso significativo en nuestros activos en el submercado South of Market, o SoMa. En 201 Third, nuestra tasa de ocupación mejoró del 26% a fines de 2024 a más del 80% este trimestre.

Hemos capturado con éxito la demanda de una amplia gama de inquilinos en crecimiento, incluidos usuarios de formatos más grandes como Tubi y Harvey AI, y una variedad de usuarios de formatos más pequeños. Como recordarán, en 2025, Harvey AI arrendó 93 mil pies cuadrados en 201 Third, antes de firmar una expansión de 62 mil pies cuadrados este trimestre, con ocupación que ocurrirá en abril de 2026, solo un mes después de la ejecución del arrendamiento.

Esta expansión significativa que ocurre dentro de un año de la ejecución del arrendamiento original habla tanto de las impresionantes trayectorias de crecimiento que estamos viendo para varias empresas de IA de rápido crecimiento como de la disciplina que generalmente han empleado con respecto a sus decisiones inmobiliarias, tomando espacio solo cuando lo exige la necesidad actual del negocio. Además, nuestro equipo ha capturado una participación de mercado desproporcionada en 201 Third a través del despliegue de un programa creativo y disciplinado de suites especulativas, con todas las cinco de nuestras suites especulativas recién construidas arrendadas al finalizar. También estamos encantados de estar experimentando una fuerte demanda en otros submercados centrales del Área de la Bahía.

En Crossing 900 en Downtown Redwood City, completamos un arrendamiento directo de 27 mil pies cuadrados con un subarrendatario actual durante el trimestre, generando un aumento en el alquiler base en efectivo de más del 40%, lo que subraya la profundidad de la demanda de espacio de alta calidad y bien ubicado en este submercado orientado al tránsito, transitable y bien equipado. En Seattle, la fortaleza que hemos visto en Bellevue en los últimos años continúa, posicionando óptimamente el espacio que recuperamos recientemente para un nuevo arrendamiento y un aumento del alquiler a corto plazo. Además, el impulso que discutimos el trimestre pasado en el submercado Denny Regrade se aceleró aún más, beneficiando a nuestro proyecto recientemente reposicionado, West 8th.

Tras aproximadamente 74 mil pies cuadrados de nuevas ejecuciones de arrendamiento en West 8th en el cuarto trimestre del año pasado, nos complace anunciar otros 76 mil pies cuadrados de nuevos arrendamientos firmados en el proyecto hasta la fecha, incluido un arrendamiento de 43 mil pies cuadrados con General Motors firmado en el primer trimestre y un arrendamiento de 33 mil pies cuadrados con SoFi, firmado en los primeros días del segundo trimestre.

Con discusiones adicionales con los inquilinos en curso, tenemos una buena visibilidad en el futuro canal de ventas, lo que refleja la fortaleza y competitividad de este activo a medida que las renovaciones recientes y las ofertas de servicios mejoradas continúan resonando entre los inquilinos y posicionan a la propiedad para capturar una participación significativa de la creciente demanda del mercado. En Los Ángeles, la actividad de arrendamiento dentro de nuestra cartera ha mejorado significativamente en el último año, con una productividad de los últimos doce meses que aumentó aproximadamente un 66%, lo que refleja tanto una mejora gradual continua en el mercado general como el importante trabajo de reposicionamiento de la cartera que hemos realizado en LA en los últimos dos años.

En particular, Arrow en Long Beach está viendo un aumento en la actividad de visitas, ya que el mercado local comienza a experimentar un resurgimiento en los requisitos de defensa y aeroespacial. Blackwelder en Culver City está viendo una aceleración en la actividad de una amplia variedad de usuarios, incluidas empresas de tecnología e IA. Y Maple Plaza, una adquisición reciente en Beverly Hills, continúa experimentando una fuerte demanda generalizada de los sectores de servicios financieros y medios y entretenimiento, superando notablemente nuestras expectativas originales.

En ciencias de la vida, KOP2 continúa superando al mercado más amplio de South San Francisco, ya que el espacio de ciencias de la vida construido a medida del proyecto y las ofertas de servicios de primer nivel resuenan con los tomadores de decisiones que muestran una mayor propensión a ejecutar que en cualquier momento de los últimos años. Posteriormente al cierre del trimestre, ejecutamos un arrendamiento de 38 mil pies cuadrados con Olema Pharmaceuticals, lo que lleva el proyecto al 49% de ocupación. El canal de ventas futuro sigue siendo sólido a medida que evaluamos las oportunidades para completar el arrendamiento restante de nuestro edificio de varios inquilinos mientras también nos involucramos con varios usuarios de gran formato para la oportunidad restante de edificio completo, que representa la oferta más atractiva dentro de la fase dos de KOP, con vistas premium y la ubicación más destacada dentro del proyecto.

Pasando a la asignación de capital, durante el primer trimestre, continuamos recaudando capital a precios atractivos a través de la disposición de activos no esenciales y no estratégicos, con el objetivo a largo plazo de mejorar la durabilidad y el perfil de crecimiento del flujo de efectivo de la empresa. Durante el período, vendimos dos propiedades de oficinas, Kilroy Sabre Springs y Del Mar Tech Center, ambas en San Diego, por ingresos brutos totales de $146 millones. En ambos casos, estos activos se beneficiaron de la demanda constante que hemos visto en los mercados de los usuarios propietarios de bienes raíces de alta calidad y bien ubicados, lo que impulsó una ejecución altamente eficiente para nuestros accionistas.

Posteriormente al cierre del trimestre, cerramos la venta de nuestros dos activos residenciales de Hollywood, Columbia Square Living y Jardine, por ingresos brutos totales de $[inaudible], lo que resultó en disposiciones de propiedades operativas de aproximadamente $350 millones hasta la fecha, superando nuestro objetivo anual original. Las ventas residenciales siguieron la implementación de una estrategia holística de gestión de activos para nuestra cartera residencial a través de la cual reconocimos una expansión significativa del margen, lo que resultó en una valoración materialmente mejor en el momento de la disposición. Tras la transacción, nuestra exposición residencial ahora se limita a One Paseo Living, que consideramos una tenencia a largo plazo fundamental dada las importantes sinergias del activo con los componentes minoristas y de oficinas del campus One Paseo más amplio, donde continuamos logrando récords de alquileres comerciales.

Con los ingresos de nuestras disposiciones del primer trimestre, optamos por capitalizar oportunamente la reciente volatilidad de los mercados de capitales, recomprando aproximadamente $73 millones de acciones a un precio promedio de $30.80 por acción. Y en abril, redimimos por completo la fracción de $50 millones de notas de colocación privada programada para vencer en julio. De cara al futuro, continuaremos explorando oportunidades para cosechar capital a precios atractivos de nuestra cartera existente mientras exploramos la gama completa de alternativas de redistribución disponibles para nosotros. En el comunicado de anoche, también anunciamos la formación de una empresa conjunta para desarrollar un activo de oficinas Clase A premier y sustancialmente prearrendado en Downtown Redwood City, uno de los submercados más sólidos en toda la cartera de Kilroy Realty Corporation.

Esta compleja transacción tomó mucho tiempo y requirió un esfuerzo y una coordinación sustanciales en toda nuestra plataforma, con nuestro socio y con el inquilino ancla del proyecto. 1900 Broadway, que está totalmente autorizado para un proyecto de oficinas de 250 mil pies cuadrados, está ubicado a pocas cuadras del activo Crossing 900 de Kilroy Realty Corporation, que ha permanecido 100% arrendado desde su entrega en 2015. Con el tiempo, hemos capturado consistentemente un crecimiento significativo del alquiler en Crossing 900, liberando más de 80 mil pies cuadrados desde 2023, con diferenciales de alquiler en efectivo superiores a casi el 60%.

Concurrente con el cierre de la empresa conjunta, ejecutamos un arrendamiento a 20 años con un bufete de abogados global de primer nivel para 145 mil pies cuadrados, lo que representa aproximadamente el 60% del edificio, a las tarifas más altas jamás alcanzadas en la cartera de Kilroy Realty Corporation. Desde el cierre, hemos experimentado un fuerte interés entrante de una amplia gama de inquilinos de alta calidad, y esperamos actualizarles sobre nuestro progreso a medida que avance el proyecto. Eliott cubrirá los costos del proyecto, los rendimientos estimados y el cronograma en unos momentos, pero señalaría que sustancialmente toda nuestra inversión de capital en este proyecto ha sido prefinanciada a través de las ventas de parcelas de terreno que están actualmente en contrato.

Antes de pasar la llamada, quiero hacer algunos comentarios sobre el proyecto Flower Mart. Como Jeffrey tocará en un momento, hemos revisado nuestros supuestos de capitalización de gastos para Flower Mart para reflejar la capitalización continua hasta el cuarto trimestre de este año. Como hemos declarado anteriormente, estamos trabajando con la ciudad de San Francisco para rediseñar y reimaginar el proyecto Flower Mart manteniendo y aprovechando nuestras aprobaciones actuales. Además de buscar flexibilidad para desarrollar una combinación más amplia de usos, también estamos buscando enmendar el acuerdo de desarrollo existente y crear un distrito de uso especial para proporcionar alivio de ciertos requisitos del código de planificación, cuyas especificaciones aún están en discusión.

La ciudad, que ha sido una socia constructiva y valiosa en este proceso, ha sugerido un enfoque alternativo para analizar y documentar los cambios en el distrito de uso especial, que creemos que en última instancia aumentará nuestra flexibilidad y opcionalidad a largo plazo, aunque el proceso de aprobación alternativo tomará tiempo adicional. Ahora esperamos que el proceso se complete a fines del cuarto trimestre y asumiríamos que la capitalización de gastos cesará en ese momento. Estamos altamente convencidos de que el camino que estamos siguiendo en Flower Mart resultará en el mejor resultado posible para los accionistas, y como siempre, lo mantendremos informado a medida que avance el proceso.

En conclusión, quiero agradecer a todo el equipo de Kilroy Realty Corporation por un trimestre increíblemente ocupado en casi todas las facetas de nuestro negocio. Sus esfuerzos están creando un valor significativo para todos nuestros interesados, y estoy agradecido por su continua energía y entusiasmo. ¿Eliott?

Eliott Trencher: Gracias, Angela. En los últimos meses, los mercados de capitales han demostrado un impulso continuo a medida que los compradores reconocen la inflexión en los fundamentos y el impacto positivo de la IA en nuestro mercado. Como resultado, el tamaño de las transacciones está aumentando y la calidad de los activos está mejorando. Por ejemplo, la Transamerica Pyramid en San Francisco recientemente se vendió por $1,050 por pie cuadrado, la primera vez que una propiedad institucional ha superado el nivel de $1,000 por pie en ese mercado desde 2022. Kilroy Realty Corporation continúa siendo un vendedor activo, y durante el trimestre, cerramos $146 millones comprendidos por las ventas previamente anunciadas de Kilroy Sabre Springs a $125 millones y Del Mar Tech Center vendida en marzo por $21 millones.

Del Mar Tech Center es un edificio de 40 mil pies cuadrados en el submercado de Del Mar en San Diego, y en el momento de la venta, el edificio estaba alquilado aproximadamente al 50% con un plazo de arrendamiento restante promedio ponderado de un año. Seguimos creyendo firmemente en Del Mar Heights y todavía somos el propietario más grande en el submercado, pero vender esta propiedad tuvo sentido económico. Además, la semana pasada, cerramos la venta de nuestras dos torres residenciales en Hollywood por $[inaudible].

Como muchos de ustedes saben, estas torres fueron desarrolladas por Kilroy Realty Corporation como parte de nuestros proyectos Columbia Square y On Vine, y la distribución de los campus permite que la residencia sea separada y distinta de las propiedades de oficinas vecinas. Determinamos que estos edificios serían buenos candidatos a la venta dado la falta de sinergias con la oficina, así como la profundidad de la demanda de apartamentos de alta calidad. Antes de llevar las propiedades al mercado, pasamos tiempo asegurándonos de que las operaciones y la estructura estuvieran optimizadas para facilitar una venta y maximizar los ingresos. La tasa de capitalización de todas las ventas anunciadas hasta la fecha promedia en los puntos medios de un solo dígito.

Como recordatorio, además de las ventas de propiedades operativas, tenemos $165 millones en ventas de terrenos bajo contrato, aproximadamente la mitad de los cuales se espera que se cierren a fines de este año o principios del próximo. Continuamos evaluando oportunidades adicionales para vender o reutilizar terrenos no estratégicos. Pasando a las adquisiciones, como Angela mencionó, cerramos una empresa conjunta para desarrollar 1900 Broadway, un proyecto de 250 mil pies cuadrados en Downtown Redwood City que ya está prearrendado aproximadamente al 60%. 1900 Broadway es adyacente a la fila de restaurantes de Downtown Redwood City, lo que lo convierte en una de las propiedades más transitables y equipadas en el área y digna de alquileres premium.

Kilroy Realty Corporation estaba en una posición única para aprovechar esta oportunidad fuera del mercado dada nuestra profunda visión del mercado, sólidas relaciones locales y probada experiencia en desarrollo. Estos factores le dieron a nuestro socio, Lane Partners, y a nuestro inquilino ancla, Cooley, la confianza en nuestra capacidad para hacer realidad este acuerdo. Tenemos la intención de comenzar a construir el próximo año, y se espera que Cooley ocupe a principios de 2030. El costo total previsto para el proyecto es de $330 millones a $350 millones, de los cuales nuestra participación será del 97% al finalizar. Los rendimientos estabilizados se espera que estén en el rango bajo a medio del 9%.

Antes de pasar la llamada,