Por Maksym Misichenko · Yahoo Finance ·
Lo que los agentes de IA piensan sobre esta noticia
El caso de Mountain Express sirve como una historia de advertencia para el modelo de arrendamiento con opción de compra, con riesgos sistémicos que incluyen incentivos desalineados, debida diligencia inadecuada y pasibilidades ambientales que podrían repetirse en otros sectores que consumen mucho capital. El consenso es pesimista, con todos los panelistas de acuerdo en los riesgos del sector, aunque el alcance y el cronograma del impacto siguen siendo debatidos.
Riesgo: Pasibilidades ambientales (UST/CERCLA) que totalizan entre $20 y $80 millones, superando con creces el acuerdo de $15 millones de Blue Owl y disuadiendo a los compradores, aumentando las tasas de capitalización del sector en un 150%.
Oportunidad: Los compradores selectivos pueden encontrar activos estresados atractivos después de los reinicios, una vez que los pagos de liquidación o las recuperaciones surjan y mejore la gobernanza.
Este análisis es generado por el pipeline StockScreener — cuatro LLM líderes (Claude, GPT, Gemini, Grok) reciben prompts idénticos con protecciones anti-alucinación integradas. Leer metodología →
Esta historia fue publicada originalmente en C-Store Dive. Para recibir noticias y perspectivas diarias, suscríbase a nuestro boletín diario gratuito de C-Store Dive.
A finales de 2021, el corredor de bienes raíces de Halden y Kathy Miller les mostró una fotografía de una estación de servicio con tienda de conveniencia con marca Shell.
El área de servicio tenía alrededor de 10 bombas de combustible y estaba limpia y llena de clientes, mientras que la tienda tenía una marca audaz y colorida. El corredor aclaró que la fotografía no era de la ubicación que los Miller estaban considerando potencialmente comprar, pero dijo que representaba lo que su sitio futuro podría llegar a ser algún día.
Su realidad resultó ser muy diferente.
Los Miller, que viven en el norte de California, buscaban comprar propiedad como parte de un intercambio de bienes raíces 1031 después de vender una casa que poseían en el Área de la Bahía. Su corredor recomendó una estación de servicio con una tienda de conveniencia en Rayne, Louisiana, un pequeño pueblo a unas 20 millas al oeste de Lafayette. Disponible por poco más de $1 millón, el sitio de Rayne estaba lo suficientemente cerca en valor de la casa de los Miller en el Área de la Bahía como para hacer el intercambio.
El vendedor era un minorista y empresa de combustible con sede en Georgia llamado Mountain Express Oil, que quería vender la ubicación como parte de un acuerdo de arrendamiento con opción de compra de 20 años en el que los Miller serían dueños del sitio y Mountain Express se encargaría de las operaciones diarias y las necesidades de mantenimiento.
Los Miller supieron que Mountain Express tenía el respaldo financiero de un fideicomiso de inversión inmobiliaria y había adquirido cientos de sitios de combustible minoristas a través de acuerdos de arrendamiento con opción de compra en solo unos pocos años. Si bien los Miller no tenían experiencia en el comercio minorista de conveniencia, Mountain Express sí, y eso fue suficiente para que ellos decidieran. En julio de 2022, el acuerdo se cerró sin que los Miller visitaran la tienda.
Sin embargo, detrás de escena, los co-CEO de Mountain Express, Lamar Frady y Turjo Wadud, supuestamente estaban desviando millones de dólares que la empresa ganaba a entidades separadas que poseían en lugar de gastarlos en mejorar las tiendas. Muchas de las tiendas de conveniencia que Mountain Express arrendaba fueron descuidadas y terminaron en malas condiciones. Eventualmente, esto llevó a la quiebra de la empresa en marzo de 2023 y a cesar operaciones ese agosto.
Ese descuido incluyó la tienda de los Miller. Aproximadamente ocho meses después de la propiedad, los Miller dejaron de recibir el alquiler y supieron que Mountain Express ni siquiera había comenzado a operar la ubicación. Aunque el propietario anterior que dirigía la tienda fue informado de la venta, Mountain Express no lo retiró. El antiguo propietario continuó obteniendo ganancias del restaurante adyacente de la tienda y solo se fue cuando, según los Miller, el sitio se quedó sin combustible debido a la falta de pagos de Mountain Express.
Tres años después de que Mountain Express dejara de pagar el alquiler tras su quiebra, la tienda de los Miller no ha hecho más que perder dinero, unos $3,500 cada mes, incluidos los impuestos a la propiedad, dijeron. El edificio es un "desastre" y hay baches en el estacionamiento, dijo Kathy Miller.
"No es lo que pensamos que compramos", dijo Kathy Miller.
Mientras tanto, en los años desde el sorprendente colapso de Mountain Express, el tribunal de quiebras en Atlanta continúa liquidando los activos de la empresa, mientras que sus fundadores y ex co-CEO se enfrentan a demandas civiles relacionadas con el presunto desvío y un enfoque de arrendamiento con opción de compra que los ex asociados han caracterizado como similar a un esquema Ponzi.
Los Miller están entre numerosos propietarios que fueron engañados por Mountain Express, cuya historia de malas prácticas financieras y disfunción corporativa continúa causando dolor financiero y emocional para los propietarios que pensaron que estaban haciendo una inversión sólida.
Halden Miller dijo que a menudo recuerda cuando su corredor de bienes raíces le mostró la fotografía de la estación de servicio Shell y lo que podría haber sido.
"Aunque sabía que no era la misma estación, se suponía que debía elevarse a esos estándares", dijo. "¿Si hubiera ido allí y lo hubiera visto, habría dicho 'No'? No lo sé, pero podría haberlo hecho".
Los Miller no fueron los únicos propietarios de Northern California que compraron una tienda de conveniencia de Mountain Express en una parte distante del país.
John Canchola y su padre, que también están basados en el Área de la Bahía, adquirieron su tienda en Oklahoma City en julio de 2022, y creían que Mountain Express actualizaría la tienda y el área de servicio según fuera necesario, según el acuerdo de arrendamiento.
Solo unos meses después, Canchola recibió avisos de varias violaciones de la Comisión Corporativa de Oklahoma por no registrar los tanques de combustible subterráneos de la ubicación. También supo que había múltiples servidumbres sobre la propiedad, lo que hacía que partes del sitio fueran inutilizables.
Canchola, cuya historia se incluyó en la investigación de C-Store Dive sobre Mountain Express hace dos años, pasó la mayor parte de 2023 y todo 2024 poniendo su tienda en cumplimiento y pagando las tarifas predeterminadas que Mountain Express dejó atrás. Trabajó con un abogado interno de la Comisión Corporativa de Oklahoma para retirar los tanques de combustible y pagar las servidumbres.
Él y su padre también llevaron a cabo un importante proyecto de construcción para hacer que la tienda y el área de servicio fueran más comercializables para poder venderla con suerte. Despojaron el restaurante dentro de la tienda, quitaron todos los electrodomésticos, construyeron una puerta en la entrada principal debido a frecuentes robos, instalaron cámaras de seguridad dentro del edificio e instalaron nueva iluminación en el área de servicio.
"Simplemente llegó a un punto en el que estaba drenando, para mantener esta propiedad alejada de cualquier vagancia", dijo Canchola.
"Acabamos con cerca de $60,000 en deuda".
John Canchola
Ex propietario de Mountain Express
El proyecto tomó 45 días, durante los cuales Canchola y su padre vivieron en un hotel cercano y pagaron a una tripulación de cuatro para trabajar en la tienda. Estos gastos adicionales comenzaron a acumularse sobre los miles que ya estaban pagando en los pagos de la hipoteca de la tienda, los impuestos a la propiedad y el seguro.
Canchola dijo que incluso tuvo que sacar una línea de crédito con garantía hipotecaria de su casa y un segundo préstamo sobre otra de sus propiedades de alquiler. Dijo que él y su padre estuvieron cerca de declararse en bancarrota.
"Acabamos con cerca de $60,000 en deuda", dijo Canchola.
Si bien los propietarios han trabajado para recuperarse de las consecuencias, una batalla separada se ha estado desarrollando en los tribunales.
Aunque el registro de quiebra del 2023 parecía acusar a los ex co-CEO de Mountain Express, Frady y Wadud, de desviar fondos de la empresa a entidades separadas que poseían en conjunto, no fue hasta marzo de 2025 que el Tribunal Federal de Atlanta abrió demandas separadas contra ellos por su presunta conducta.
El tribunal también demandó al fundador de Mountain Express, Barry Bierenbaum, por conducta similar antes de dejar la empresa en 2020.
En ese momento, el tribunal acusó a los tres individuos de malapropiar cientos de millones de dólares. A partir del pasado junio, tres ex directores financieros de Mountain Express testificaron en el tribunal que fueron testigos del desvío de Frady y Wadud durante la rápida expansión de la empresa mediante acuerdos de arrendamiento con opción de compra entre 2020 y 2023.
En los nueve meses posteriores, el tribunal ha pedido a varias otras personas asociadas con Mountain Express, Frady, Wadud y Birenbaum que presenten testimonios y testimonios de testigos sobre sus acciones.
- Marzo de 2023
Mountain Express solicitó protección por quiebra del Capítulo 11. El minorista dijo que se esperaba que sus tiendas de conveniencia mantuvieran operaciones normales durante esta reorganización. Días después, recibió financiamiento posterior a la quiebra vinculado a un proceso de venta.
- Agosto de 2023
Arko Corp., empresa matriz de GPM Investments, presentó una oferta exitosa de $49 millones para adquirir Mountain Express. Alrededor de dos semanas después, Arko se retiró, y Mountain Express se vio obligada a cesar operaciones y terminar sus más de 1,000 empleados.
- Marzo de 2024
El tribunal de quiebras confirmó una investigación sobre Lamar Frady y Turjo Wadud, co-CEO de Mountain Express de 2020 a 2023, por "el posible desvío de millones de dólares" de la empresa a entidades separadas que poseían.
- Mayo de 2024
La ex directora financiera de Mountain Express Oil, Gina Zamarelli, testificó que Frady y Wadud desviaron fondos de la empresa mientras lideraban el minorista de conveniencia.
- Febrero de 2025
La firma de gestión de inversiones Blue Owl Capital, que financió el crecimiento de Mountain Express entre 2020 y 2023, y su jefe de personal acordaron un acuerdo de $15 millones relacionado con acusaciones de incumplimiento de sus deberes fiduciarios, facilitación del incumplimiento de deberes fiduciarios, conspiración civil y transferencias fraudulentas.
- Marzo de 2025
Los litigantes de Georgia demandaron a Frady, Wadud y Barry Birenbaum, fundador de Mountain Express, en un intento de recuperar fondos desviados.
- Julio de 2025
Dos ex directores financieros más de Mountain Express que testificaron en el tribunal caracterizaron la estrategia de crecimiento del minorista como similar a un esquema Ponzi.
- Marzo de 2026
Los litigantes de Georgia nombraron a la jueza de quiebras de EE. UU. Mary Grace Diehl para supervisar una mediación "con el objetivo de llegar a un acuerdo" antes de que la demanda contra Frady y Wadud vaya a juicio.
Según un abogado directamente involucrado en el caso de quiebra y las demandas contra los tres ejecutivos, las demandas tienen como objetivo recuperar la mayor cantidad de dinero posible para devolverlo a los acreedores de Mountain Express.
Para los propietarios como los Miller y Canchola, esta litigación puede ser su única oportunidad de recuperar alguna parte de su inversión.
"El administrador recupera dinero de estas demandas, y luego ese dinero se destinará al caso de quiebra para ser distribuido a los acreedores que tienen reclamaciones", dijo el abogado, quien habló con la condición de anonimato porque no estaba autorizado a discutir el asunto públicamente.
Aún así, el proceso no ofrece un cronograma claro, ni una garantía de recuperación.
Cuando se le preguntó cuál podría ser la sanción para Frady, Wadud y Bierenbaum, el abogado se negó a comentar, enfatizando que su trabajo es ayudar al administrador de la quiebra a recuperar dinero. En lo que respecta a recuperar esos fondos de los tres ejecutivos, no hay un plazo para cuándo podría terminar ese proceso, dijo el abogado.
"La litigación lleva mucho tiempo", dijo el abogado.
Hay señales de que un acuerdo puede estar cerca en la demanda contra Frady y Wadud. A principios de marzo, el tribunal nombró a la jueza de quiebras de EE. UU. Mary Grace Diehl para supervisar una mediación "con el objetivo de llegar a un acuerdo" antes de que la demanda vaya a juicio.
Aunque el registro no especificaba una fecha de la mediación, en un comunicado para C-Store Dive, Diehl dijo que la audiencia se llevará a cabo el 21 de mayo.
El trabajo que Canchola y su padre hicieron en la tienda dio sus frutos, ya que pudieron venderla en enero de 2025 a una empresa de alquiler de botes, que, según dijo, eliminó cualquier rastro de que la ubicación fuera alguna vez una tienda de conveniencia y una estación de servicio.
El trato fue por $600,000, casi exactamente la mitad de lo que Canchola y su padre pagaron originalmente en 2022.
"Mirando hacia atrás, fue una bendición que siquiera lo hayamos conseguido", dijo.
“Idealmente, solo quiero venderlo y salir de eso; ahí es donde estoy. La pregunta es, ¿cuánto tan bajo tengo que bajar para salir de eso?”
Halden Miller
Propietario actual de una tienda de conveniencia y una estación de servicio arrendadas anteriormente por Mountain Express
Canchola dijo que todavía es comprador y vendedor de bienes raíces, pero "no tan agresivamente ahora mismo". Enfatizó que la experiencia de Mountain Express le ha dado una nueva comprensión de los bienes raíces. Cada vez que un corredor le envía un correo electrónico sobre una propiedad, se asegura de realizar la mayor diligencia debida posible, desde pruebas de suelo hasta la verificación de servidumbres.
"Confías en que las personas y estas grandes corporaciones harán lo correcto, y antes de que te des cuenta, estás saboteado con actores malos como este", dijo.
Para los Miller, todavía no hay una salida clara.
La tienda del matrimonio está vacía. Han intentado innumerables veces venderla, pero no pueden soportar las ofertas bajas que reciben debido a la condición deplorable de la tienda y su asociación con Mountain Express. Halden Miller dijo que su corredor ha presentado más de 30 compradores potenciales a la mesa, todos los cuales se desvanecieron "por una razón u otra".
Halden Miller dijo que han recibido ofertas de empresas inmobiliarias para convertirse en los arrendatarios de la tienda, pero su experiencia con Mountain Express los ha vuelto aprensivos a convertirse nuevamente en propietarios, temiendo que los alquileres una vez más no se paguen.
"Idealmente, solo quiero venderlo y salir de eso", dijo. "¿Cuál es la pregunta, cuánto tan bajo tengo que bajar para salir de eso?"
Lectura recomendada
Cuatro modelos AI líderes discuten este artículo
"El colapso de Mountain Express expone un riesgo sistémico en el que los proveedores de capital institucionales priorizan la adquisición rápida de activos sobre la viabilidad operativa de los negocios minoristas subyacentes."
El colapso de Mountain Express es un fracaso clásico del modelo de arrendamiento con opción de compra cuando los incentivos desalineados se encuentran con una gestión “mala”. Si bien el artículo lo pinta como una historia de advertencia para los inversores minoristas, el lado institucional es más revelador: el acuerdo de $15 millones de Blue Owl Capital sugiere que los proveedores de capital fueron cómplices o negligentemente descuidados en su debida diligencia. Esto no es solo una historia sobre propietarios ingenuos; es un fallo sistémico en el que las empresas de crédito privado impulsaron una expansión rápida para cobrar tarifas de gestión, dejando a los titulares de la bolsa minorista que absorbieran la decadencia física y legal. El verdadero riesgo es que este patrón se repita en otros sectores fragmentados y que consumen mucho capital, como los centros de lavado de autos o los restaurantes de servicio rápido.
Se podría argumentar que este es un fracaso idiosincrásico de un equipo de gestión individual en lugar de una falla en el modelo de arrendamiento con opción de compra, que sigue siendo una herramienta legítima de liquidez fiscal para miles de operadores saludables.
"La saga de Mountain Express expone los riesgos de opacidad en los acuerdos de arrendamiento con opción de compra que amplifican los riesgos de fraude, lo que probablemente aumentará las barreras de entrada y comprimirá las valoraciones en el sector de las tiendas de conveniencia."
El colapso de Mountain Express expone riesgos agudos en los acuerdos de arrendamiento con opción de compra de tiendas de conveniencia: el crecimiento agresivo impulsado por el financiamiento de REIT/deuda (por ejemplo, Blue Owl Capital) enmascaró el fraude y el descuido de los ejecutivos, dejando a los propietarios con pérdidas mensuales de $3,500 y propiedades “desgastadas” que no se pueden vender. Arko (ARKO) sabiamente licitó $49 millones y luego se retiró, evitando el problema. La litigación en Atlanta en curso —mediación programada para el 21 de mayo de 2026— tiene como objetivo recuperar millones para los acreedores, pero no hay plazos ni garantías. Implicaciones del sector: espere una debida diligencia más estricta, costos de cumplimiento más altos (por ejemplo, regulaciones de tanques de combustible) y M&A enfriados a medida que los inversores eviten activos distantes y dependientes de los operadores en medio de las presiones de los vehículos eléctricos.
Este es un caso de fraude aislado que no es representativo del sector de las tiendas de conveniencia, que cuenta con un crecimiento anual interno del 5-7% y volúmenes de combustible estables; los reembolsos exitosos (por ejemplo, el acuerdo de Blue Owl de $15 millones) podrían restaurar el valor de los acreedores sin una contaminación más amplia.
"El colapso de Mountain Express revela fallas operativas y de debida diligencia por parte de inversores y financistas individuales, no un colapso sistémico de las estructuras de arrendamiento con opción de compra, pero sí debería aumentar el escrutinio sobre cómo los REIT evalúan a los operadores antes de financiar adquisiciones rápidas."
Esta es una historia de advertencia sobre las estructuras de arrendamiento con opción de compra, no un evento que mueva el mercado. Mountain Express colapsó en 2023; ahora estamos a 3 años después de la bancarrota con litigios aún en mediación (audiencia de mayo de 2025). La verdadera historia no es el fraude, sino que Blue Owl liquidó $15 millones, lo que sugiere que el administrador puede recuperar fondos significativos. Para los propietarios como los Miller, las probabilidades de recuperación siguen siendo inciertas, pero el artículo confunde el dolor de los inversores individuales con el riesgo sistémico. El propio sector minorista de conveniencia, representado por Arko (ARKO), rechazó el activo a $49 millones, lo que implica que estos lugares tienen problemas estructurales más allá del fraude.
El fraude de arrendamiento con opción de compra es tan raro que un solo fracaso espectacular no delata el modelo; el acuerdo de Blue Owl y la litigación en curso sugieren que el sistema en realidad está funcionando para recuperar fondos para los acreedores, lo que podría ayudar a los propietarios a recuperar una parte de sus pérdidas.
"Los riesgos ambientales de cola podrían superar los acuerdos conocidos y elevar las tasas de capitalización, amenazando incluso los acuerdos de arrendamiento con opción de compra debidamente diligenciados."
Si bien la saga de Mountain Express es brutal, es principalmente una anomalía y no es representativa del mercado más amplio de arrendamiento con opción de compra; incluso si se prueba la apropiación indebida, las recuperaciones para los acreedores pueden ser limitadas y los fundamentos del sector podrían permanecer intactos para los acuerdos debidamente diligenciados.
Los riesgos ambientales (UST/CERCLA) podrían superar los acuerdos conocidos y elevar las tasas de capitalización, amenazando incluso los acuerdos de arrendamiento con opción de compra debidamente diligenciados.
"El acuerdo de $15 millones es un síntoma de riesgo crediticio sistémico mal fijado de precios, no una señal de que el sistema está funcionando correctamente."
Gemini e Grok están ignorando la estructura de incentivos de "búsqueda de rendimiento" inherente al crédito privado. Si Blue Owl liquidó $15 millones, es una gota en el balde en comparación con la pérdida total, que funciona más como un pago de "dinero para silenciar" para evitar el descubrimiento en la litigación. Esto no es solo un fraude idiosincrásico; es una mala fijación de precios de riesgo crediticio donde las empresas priorizan el volumen de tarifas generadoras sobre la viabilidad del activo. A menos que estas empresas enfrenten una afectación de capital significativa, el ciclo de sobreapalancamiento de activos minoristas estancados persistirá.
"Las pasibilidades ambientales abandonadas crean pasibilidades de CERCLA masivas y no valoradas que ampliarán las tasas de capitalización en los arrendamientos con opción de compra de tiendas de conveniencia."
Gemini señala correctamente la búsqueda de rendimiento, pero Claude/ChatGPT minimizan demasiado: los $15 millones de Blue Owl son ~3% de la deuda de Mountain Express de $500 millones+, un mero costo de hacer negocios. Riesgo no mencionado: 40+ UST (tanques de almacenamiento subterráneos) abandonados (tanques de almacenamiento subterráneos) imponen a los propietarios responsabilidades de limpieza de CERCLA de $500,000 a $2 millones por sitio, disuadiendo a todos excepto a los compradores con grandes recursos y aumentando las tasas del sector en un 150%.
"La responsabilidad ambiental, no el acuerdo de fraude, es el verdadero destructor de valor y explica por qué este activo sigue siendo invendible independientemente de los resultados de la litigación."
Grok señala correctamente la responsabilidad de CERCLA/U.S. Tank como el riesgo más material que nadie cuantificó hasta ahora. Si 40+ sitios enfrentan una limpieza de $500,000 a $2 millones cada uno, eso es $20 a $80 millones en responsabilidad ambiental por sí sola, superando con creces el acuerdo de $15 millones de Blue Owl y explicando por qué Arko se retiró a $49 millones. No se trata de opacidad en la búsqueda de rendimiento; es un problema de activos físicos disfrazado de historia de fraude. Los propietarios no solo están manteniendo arrendamientos malos; están manteniendo una exposición a Superfund.
"Las pasibilidades ambientales de cola podrían superar los acuerdos conocidos y elevar las tasas de capitalización, amenazando incluso los acuerdos de arrendamiento con opción de compra debidamente diligenciados."
Grok señala acertadamente las responsabilidades de CERCLA/U.S. Tank, pero el verdadero riesgo es cómo estas pasibilidades ambientales de cola se propagan a la recurrencia de los prestamistas y a las valoraciones de los activos, no solo a los costos de refuerzo. Si 40+ sitios tienen facturas de limpieza de $0.5 a $2 millones cada uno, la exposición total supera los $15 millones del acuerdo de Blue Owl y podría impulsar las tasas de capitalización hacia arriba y la contracción de la oferta-demanda. Eso podría socavar incluso los acuerdos debidamente diligenciados, no solo los casos de fraude.
El caso de Mountain Express sirve como una historia de advertencia para el modelo de arrendamiento con opción de compra, con riesgos sistémicos que incluyen incentivos desalineados, debida diligencia inadecuada y pasibilidades ambientales que podrían repetirse en otros sectores que consumen mucho capital. El consenso es pesimista, con todos los panelistas de acuerdo en los riesgos del sector, aunque el alcance y el cronograma del impacto siguen siendo debatidos.
Los compradores selectivos pueden encontrar activos estresados atractivos después de los reinicios, una vez que los pagos de liquidación o las recuperaciones surjan y mejore la gobernanza.
Pasibilidades ambientales (UST/CERCLA) que totalizan entre $20 y $80 millones, superando con creces el acuerdo de $15 millones de Blue Owl y disuadiendo a los compradores, aumentando las tasas de capitalización del sector en un 150%.