Acadia (AKR) Q1 2026 Conference téléphonique sur les résultats

Source de l'image : The Motley Fool.

DATE

Mercredi 29 avril 2026 à 11h00 ET

PARTICIPANTS À L'APPEL

- Président et Chef de la direction — Kenneth F. Bernstein

- Vice-président exécutif et Chef des finances — John Gottfried

- Vice-président exécutif, Responsable de la location — Alexander J. Levine

- Vice-président exécutif, Chef des investissements — Reginald Livingston

- Analyste en administration des baux et diligence raisonnable — Lynelle Ray

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Transcription complète de la conférence téléphonique

Lynelle Ray : Bonjour et merci de vous joindre à nous pour la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2026 d'Acadia Realty Trust. Je m'appelle Lynelle Ray et je suis analyste en administration des baux et diligence raisonnable. Avant de commencer, veuillez noter que les déclarations faites au cours de l'appel qui ne sont pas historiques peuvent être considérées comme des déclarations prospectives au sens du Securities Exchange Act de 1934, et que les résultats réels peuvent différer considérablement de ceux indiqués par ces déclarations prospectives en raison d'une variété de risques et d'incertitudes, y compris ceux divulgués dans les formulaires 10-K les plus récents de la société et d'autres dépôts périodiques auprès de la SEC.

Les déclarations prospectives ne sont valables qu'à la date de cet appel, le 29/04/2026, et la société n'assume aucune obligation de les mettre à jour. Au cours de cet appel, la direction peut faire référence à certaines mesures financières non conformes aux GAAP, y compris les fonds provenant de l'exploitation et le revenu d'exploitation net. Veuillez vous référer au communiqué de presse sur les résultats d'Acadia Realty Trust publié sur son site Web pour les rapprochements de ces mesures financières non conformes aux GAAP avec les mesures financières conformes aux GAAP les plus directement comparables. Une fois l'appel ouvert aux questions, nous vous demandons de limiter votre première série à deux questions par appelant afin de donner à chacun l'opportunité de participer. Vous pouvez poser d'autres questions en vous réinsérant dans la file d'attente, et nous répondrons dans la mesure du temps disponible.

C'est maintenant avec plaisir que je cède la parole à Kenneth F. Bernstein, président et chef de la direction, qui commencera les remarques de la direction aujourd'hui.

Kenneth F. Bernstein : Merci, Lynelle. Excellent travail. Bienvenue à tous. Comme vous pouvez le voir dans notre communiqué de presse, nous avons réalisé un autre trimestre solide dans ce qui s'annonce comme une année très solide, tant en ce qui concerne nos initiatives de croissance internes qu'externes. Et bien que les événements géopolitiques aient certainement ajouté une incertitude indésirable à l'économie mondiale, heureusement, en raison des vents favorables pour le commerce de détail en plein air en général, et encore plus pour le commerce de détail de rue, nous constatons des résultats solides continus, tirés par une forte demande des locataires, une forte performance des locataires et des opportunités d'investissement attrayantes. Comme l'équipe en discutera plus en détail, nous avons réalisé une croissance des bénéfices de 11 % d'une année sur l'autre, tirée par une croissance de près de 6 % des mêmes magasins.

Et même avec une incertitude accrue sur les marchés des capitaux, nous avons réalisé plus de 2,5 milliards de dollars d'activités transactionnelles, comprenant 600 millions de dollars de nouveaux investissements, 500 millions de dollars de recapitalisations au sein de notre plateforme de gestion des investissements, et une nouvelle facilité d'emprunt d'entreprise de 1,4 milliard de dollars. Maintenant, puisque j'ai discuté en détail des principaux moteurs des vents favorables dans le commerce de détail en plein air lors de nos appels précédents, je limiterai un peu mon explication. Mais en bref, notre performance solide continue est principalement tirée par notre portefeuille de commerce de détail de rue et plus spécifiquement par cinq facteurs clés. Premièrement, une offre limitée qui continue de diminuer.

Deuxièmement, et probablement plus important encore, une demande croissante due à l'accent mis par les détaillants sur la possession de leurs propres emplacements physiques plutôt que d'être si fortement dépendants des canaux de gros ou numériques. Troisièmement, une forte performance des locataires due à un consommateur résilient, en particulier les acheteurs haut de gamme dans nos emplacements de rue. Quatrièmement, des dépenses d'investissement (CapEx) relativement plus légères dans notre ré-location de rue. Et enfin, une croissance des revenus annuels plus forte dans nos emplacements de rue, due à la fois à une croissance contractuelle plus élevée et à des opportunités de mise à jour du marché plus fréquentes. Ces vents favorables continus nous permettent de réaliser une croissance interne solide du chiffre d'affaires et de faire en sorte que cette croissance impacte le résultat net, tant en termes de croissance des bénéfices que de croissance de la valeur nette d'inventaire. Alexander J.

Levine discutera de nos progrès le trimestre dernier et pourquoi nous sommes positionnés pour continuer à offrir une croissance supérieure dans un avenir prévisible. Et pour compléter cette croissance interne, et assurer que nous pouvons continuer à offrir cette croissance constante bien dans le futur, il y a nos initiatives de croissance externes. Reginald Livingston discutera de notre activité d'acquisition au cours du dernier trimestre où nous continuons à atteindre nos objectifs, tant en ce qui concerne nos acquisitions sur notre bilan de commerce de détail de rue que notre exécution par le biais de notre plateforme de gestion des investissements. Mais permettez-moi de faire quelques observations. Alors que nous avons vu un intérêt accru des investisseurs pour le commerce de détail au cours de la dernière année, la concurrence s'est accrue pour la plupart des formats de commerce de détail en plein air.

Mais le volume des transactions arrivant sur le marché a également augmenté. Donc, même avec une concurrence accrue, nous prévoyons de pouvoir atteindre nos objectifs d'acquisition. Et bien que nous accueillions l'entreprise, il est devenu un peu plus difficile de simplement acheter un rendement existant pour atteindre nos rendements cibles. Ainsi, en ce qui concerne les opportunités d'investissement dans le commerce de détail de rue, bien que compétitives, c'est encore un domaine moins fréquenté que dans d'autres formats, avec moins d'acheteurs capables. Nous voyons toujours suffisamment d'investissements attrayants qui sont accrétifs dès le premier jour tant pour les bénéfices que pour la valeur nette d'inventaire. Et nous nous concentrons le plus sur les investissements où il existe des opportunités de création de valeur à court terme où nous pouvons utiliser nos compétences et nos relations pour débloquer cette valeur.

Nous trouvons encore des transactions qui nous rapportent un rendement de plus de 6 % à court terme, mais qui nécessitent quelques éléments supplémentaires. Et comme notre équipe n'a jamais hésité à utiliser ses compétences et ses relations pour créer de la valeur, ce changement est le bienvenu. Il en va de même pour notre plateforme de gestion des investissements. La capacité d'obtenir des rendements opportunistes en achetant simplement des actifs stables, comme nous l'avons fait avec succès pendant notre période d'investissement du Fonds V il y a quelques années, devient de plus en plus difficile ; ainsi, nos investissements récents au cours de la dernière année ont été beaucoup plus axés sur la création de valeur et nous nous attendons à ce que cette orientation se poursuive.

Et en ce qui concerne notre activité de gestion des investissements, nous pouvons en fait faire équipe avec le pool croissant de capitaux institutionnels et exploiter cet intérêt accru. Nous n'avons donc pas seulement à les battre ; nous pouvons aussi les rejoindre. Et pour être clair, en ce qui concerne nos acquisitions de REIT et de gestion d'investissements, notre objectif continue d'être de nous assurer que nos investissements sont accrétifs aux bénéfices et à la valeur nette d'inventaire dès le premier jour, et d'atteindre un centime de FFO pour chaque 200 millions de dollars d'actifs acquis.

Reggie expliquera comment notre activité la plus récente atteint nos objectifs tant en termes de volume que d'accrétion, et ensuite, de manière tout aussi importante, comment nous plantons des graines pour une croissance supérieure continue à l'avenir. Ensuite, John Gottfried examinera nos métriques de bilan et comment nous sommes positionnés pour continuer à stimuler la croissance interne et externe avec beaucoup de poudre sèche et diverses sources de capital. Pour conclure, notre thèse d'investissement dans le commerce de détail de rue fonctionne. Les opportunités internes et externes que nous voyons offrent une visibilité claire sur une croissance solide du chiffre d'affaires sur plusieurs années, puis sur la façon dont cette croissance se répercute sur le résultat net.

Ensuite, avec une capacité de bilan ample, nous sommes en position de capitaliser sur les opportunités passionnantes qui s'offrent à nous. Je tiens à remercier l'équipe pour son travail acharné continu. Et avec cela, je vais passer la parole à AJ.

Alexander J. Levine : Merci, Ken. Bonjour à tous. Je vais commencer par un point sur la croissance interne en me concentrant sur les tendances et les performances de nos rues à forte croissance. Ensuite, j'aborderai certains de nos marchés à rétablissement plus lent avec un potentiel de hausse important, notamment San Francisco et North Michigan Avenue, et je terminerai par un point sur Henderson Avenue à Dallas. Dans l'ensemble, un autre trimestre solide de location dans tous les domaines — rue, banlieue — tant au sein du portefeuille REIT que de notre plateforme de gestion des investissements. Le volume total de baux signés au T1 a été de 3,5 millions de dollars supplémentaires à notre part.

Nous avons augmenté notre portefeuille de nouveaux baux en négociation avancée à 11,5 millions de dollars, ce qui représente une augmentation nette de près de 2,5 millions de dollars par rapport au trimestre précédent. Au fur et à mesure que nous signons des baux, nous rechargeons rapidement le portefeuille et même plus. Comme Ken l'a articulé, en raison de la dynamique historique forte entre l'offre et la demande et du consommateur résilient à revenu élevé qui fréquente nos rues, tous les signes indiquent que nous serons en mesure de fournir des résultats similaires pour le reste de cette année et au-delà. En plus d'une vélocité de location accélérée, nous constatons également une augmentation constante des loyers du marché sur nos rues à forte croissance.

Nous négocions actuellement de nouveaux baux, des renouvellements au juste prix du marché et des mises à jour de loyers existants le long de plusieurs de nos rues, notamment SoHo, Upper Madison Avenue, M Street, Armitage Avenue et Melrose Place. Ce sont tous des marchés qui ont connu plusieurs années de croissance des loyers à deux chiffres et, si nous réussissons à signer ces nouvelles transactions, cela se traduira par un écart moyen pondéré d'un peu plus de 40 %. N'oubliez pas que les baux de rue ont une croissance contractuelle de 3 %. Ainsi, un écart de 40 % après cinq ans de croissance de 3 % signifie que les loyers ont augmenté de près de 60 % sur cette période. C'est ce que nous entendons par « tous les écarts ne se valent pas ».

Maintenant, en plus de la croissance de premier plan que nous constatons dans nos rues, nous continuons également à renforcer notre conviction concernant les marchés historiquement solides qui en sont aux premières étapes de la reprise, comme San Francisco et North Michigan Avenue à Chicago. Lors de notre dernière mise à jour, nous avions signalé que depuis le début de 2025, nous avions signé environ 90 000 pieds carrés de nouveaux baux dans nos deux actifs avec LA Fitness Club Studio et T&T Supermarkets. Depuis notre dernière mise à jour, et après la fin du premier trimestre, nous avons ajouté 25 000 pieds carrés supplémentaires en signant Sprouts Farmers Market, qui rejoindra Trader Joe's et Club Studio au 555 9th Street.

Et comme T&T et Club Studio, ce sera leur premier magasin à San Francisco. Ce qui est devenu clair, c'est que les locataires renforcent leur conviction quant à la reprise de San Francisco. Et avec encore 70 000 pieds carrés d'espace à louer, en plus de quelques opportunités de mise à jour de loyers existants accrétives, nous sommes de plus en plus confiants que nous pouvons continuer à libérer la valeur intégrée restante significative au sein de nos deux centres de San Francisco. Juste derrière San Francisco se trouve North Michigan Avenue, qui continue de s'améliorer régulièrement et a certainement dépassé la phase des « jeunes pousses » de la reprise.

Nous avons encore du chemin à parcourir, mais la fréquentation est revenue aux niveaux d'avant 2019, et depuis le début de cette année, il y a eu une augmentation notable de la demande des locataires. Au cours de la dernière année, nous avons vu de nouvelles ouvertures de magasins et de nouvelles signatures de baux de grandes marques comme Mango, Aritzia, Uniqlo et American Eagle, et plus récemment, le Candy Hall of Fame de 60 000 pieds carrés au 830 North Michigan Avenue. Même ainsi, les loyers sont encore 50 % en dessous de leur pic précédent. North Michigan Avenue est une rue emblématique et irremplaçable, et nous sommes convaincus que la reprise continuera de s'accélérer, et lorsqu'elle le fera, nous serons bien positionnés pour capter cette hausse.

Et enfin, je terminerai par un point sur Henderson Avenue à Dallas. Pour rappel, la vision sur Henderson est de créer une rue animée et accessible à pied, organisée avec un mélange des détaillants les plus recherchés d'aujourd'hui et complétée par une offre de restauration et de boissons dynamique et reconnaissable, mélangeant le meilleur de ce qui a fonctionné dans des rues comme Armitage Avenue à Chicago, Bleecker Street à New York, Melrose Place à LA et M Street à DC. En bref, la première et unique véritable expérience de shopping de détail de rue de Dallas. La rue a déjà un excellent départ, avec des locataires comme Tecovas et Warby Parker produisant des ventes qui pourraient déjà justifier un doublement des loyers.

Et avec 80 % de notre commerce de détail sur la rue déjà réservé, nos nouveaux baux font exactement cela. Je ne peux pas révéler les noms de toutes les marques qui se sont engagées, mais pour vous donner un aperçu, le projet comprendra un mélange sain de locataires reconnus nationalement comme Rag & Bone, qui déménage de Highland Park Village, ainsi qu'une collection de marques plus jeunes qui ont connu du succès dans certaines de nos autres rues à forte croissance comme Gizio, Cami et Margaux. Et nous réservons environ 10 % de notre espace pour des marques plus locales et authentiques au Texas.

Ajoutez à cela des offres de restauration et de boissons amusantes et à fort volume comme Prince Street Pizza, Papa Bagels et Salt N' Stir ice cream, et vous avez les ingrédients d'une rue bien organisée et accessible à pied. Donc, en résumé, le message clé est que, malgré des niveaux d'activité de location constamment élevés au cours des derniers trimestres, nous continuons de voir une marge de manœuvre significative devant nous, tant en termes d'opportunités de mise à jour du marché que de location continue de nos rues à forte croissance, ainsi que d'exploitation de marchés qui ont plus récemment commencé à montrer des signes de forte reprise. Comme toujours, je tiens à remercier l'équipe pour son travail acharné. Et avec cela, je vais passer la parole à Reggie.

Reginald Livingston : Merci, AJ, et bonjour à tous. Je vais couvrir deux choses : notre activité transactionnelle pour le T1 et jusqu'en avril, puis je partagerai quelques perspectives sur ce que nous voyons sur le marché. Sur le front des transactions, nous avons été incroyablement occupés depuis le début de l'année. Nous avons clôturé plus d'un milliard de dollars en acquisitions et recapitalisations, pris pied sur deux des principaux corridors de vente au détail de luxe du pays, tout en atteignant nos seuils d'accrétion et de croissance et en construisant un portefeuille qui devrait maintenir un niveau d'activité élevé pour le reste de l'année. Alors, examinons quelques détails. Commençons par les acquisitions non annoncées précédemment.

À la fin du trimestre, au sein de notre portefeuille REIT, nous avons réalisé notre premier investissement sur Worth Avenue à Palm Beach, avec l'acquisition de 225 Worth pour 43 millions de dollars. Cette rue est l'un des corridors de vente au détail de luxe les plus irremplaçables du pays, et elle possède tous les ingrédients pour une croissance continue des loyers, y compris une clientèle performante, une clientèle haut de gamme et une offre limitée. L'actif comprend Gucci, Jay McLaughlin et G4, et possède une opportunité significative de mise à jour du marché que nous allons exploiter dans un avenir proche. Notre conviction sur Worth va au-delà de cet actif unique.

Nous avons un portefeuille actif dans ce corridor, et notre stratégie là-bas reflète ce que nous avons exécuté dans d'autres marchés : acquérir une position fondamentale, construire une échelle et activer les avantages de la concentration pour générer des rendements au fil du temps. Après la fin du trimestre, également dans notre portefeuille REIT, nous avons clôturé 4 et 28 Newbury pour 109 millions de dollars. Ces actifs sont