Un homme en Arizona a vendu deux maisons pour 744 000 $ — puis a perdu devant les tribunaux et a dû payer des impôts sur 255 000 $. Ce que tous les vendeurs doivent savoir

La vente d'une maison peut s'accompagner de l'une des exonérations fiscales les plus généreuses du code fiscal américain — mais une récente décision du Tax Court rappelle vivement que ce n'est pas le cas dans toutes les situations.
Dans l'affaire Pesarik c. Commissioner, un gestionnaire immobilier a vendu deux propriétés en 2020 pour un total de 743 800 $ (1) — des propriétés qu'il avait initialement achetées 424 750 $ et sur lesquelles il pensait ne devoir aucun impôt sur les plus-values, selon un article du Wall Street Journal.
Le juge en chef du Tax Court, Patrick Urda, en a décidé autrement : Jeffrey Pesarik devait payer des impôts sur 255 281 $ de revenus non déclarés, plus des pénalités et des intérêts. Il n'avait pas réussi à prouver qu'une maison était sa résidence principale, et n'avait pas non plus justifié une grande partie de la base d'amélioration réclamée pour l'autre.
L'affaire montre ce qui peut arriver lorsque les vendeurs supposent qu'ils bénéficient d'exonérations fiscales qu'ils n'ont pas réellement gagnées ou documentées.
De nombreux vendeurs « supposent que l'IRS ne posera pas de questions », a déclaré à The Wall Street Journal le CPA Eric Bronnenkant d'Edelman Financial Engines (2).
L'exclusion de vente de résidence principale prévue à la section 121 du code fiscal permet aux vendeurs éligibles d'exclure jusqu'à 250 000 $ de profit d'une vente de maison s'ils déclarent seuls, ou jusqu'à 500 000 $ pour les couples mariés déclarant conjointement. C'est une exonération importante, mais elle est soumise à des conditions strictes (3).
Selon l'IRS, pour être éligible, vous devez avoir possédé et vécu dans la maison comme résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédant la vente. Vous ne pouvez la réclamer qu'une fois tous les deux ans. Si vous possédez plus d'une maison, l'IRS précise que l'exclusion ne s'applique qu'à votre résidence principale — pas à une maison de vacances, une location ou une propriété d'investissement (4).
Bien que Pesarik ait respecté le délai de possession pour sa maison du Massachusetts, le problème était de prouver qu'il s'agissait bien de sa résidence principale.
Le juge a noté qu'il n'avait pas de déclarations fiscales du Massachusetts ni de permis de conduire de cet État, et que ses factures de carte de crédit étaient envoyées à une boîte postale à New Hampshire. Le permis de conduire qu'il utilisait comme pièce d'identité était de l'Arizona. L'utilisation des services publics n'a pas établi une résidence cohérente dans le Massachusetts. Ainsi, le tribunal a refusé l'exclusion, lui coûtant un gain imposable de plus de 137 000 $ sur cette propriété seule (2).
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C'est là que de nombreux vendeurs se font piéger. L'IRS ne se contente pas de regarder l'acte de propriété. La publication 523 de l'IRS expose un test « faits et circonstances » : la résidence principale est généralement là où vous passez le plus de temps, mais d'autres facteurs comptent aussi — comme votre adresse postale, votre permis de conduire, votre inscription sur les listes électorales, l'adresse de votre compte bancaire et vos affiliations à des organisations locales.
Si vous partagez votre temps entre deux propriétés, vous devez être en mesure de démontrer — avec de vrais dossiers — laquelle est votre résidence principale avec des registres cohérents (5).
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Même lorsque l'exclusion ne s'applique pas, ou lorsque le gain dépasse la limite d'exclusion, les vendeurs peuvent réduire les gains imposables en augmentant leur base de coût ajustée.
L'IRS explique que votre base ajustée commence par votre prix d'achat et augmente avec les améliorations capitales qualifiées, comme un nouveau toit, une surface habitable supplémentaire, un sous-sol aménagé ou des systèmes modernisés (6). Les réparations et l'entretien de routine ne comptent pas, seuls les travaux qui ajoutent de la valeur, prolongent la durée de vie utile de la maison ou l'adaptent à un nouvel usage (7).
Pesarik a essayé d'utiliser cela pour sa propriété du New Hampshire, réclamant environ 82 000 $ de rénovations sur une maison qu'il avait achetée 30 000 $ et vendue 187 000 $. Cela aurait considérablement réduit son gain imposable. Mais le tribunal a rejeté la majeure partie de sa demande. Ses registres, y compris les relevés de carte de crédit des magasins de rénovation et une feuille de calcul, n'étaient pas suffisants pour prouver quels travaux avaient été effectués ou s'ils étaient qualifiés (2).
La leçon : chaque amélioration capitale doit être documentée avec des contrats, des permis, des factures et des reçus, organisés dans un dossier dédié dès le premier jour de propriété.
Les pertes de Pesarik ne se sont pas arrêtées aux arriérés d'impôts.
Le tribunal a imposé une pénalité de 20 % pour inexactitude sur son insuffisance de paiement pour négligence et sous-déclaration substantielle de sa dette fiscale. Il a soutenu qu'une condition médicale limitait sa capacité à se conformer, mais le tribunal a estimé qu'il n'avait pas réussi à prouver que cela affectait réellement ses obligations fiscales (2).
L'exclusion de vente de résidence principale est l'une des exonérations les plus précieuses du code fiscal. L'affaire Pesarik ne devrait pas vous dissuader de la réclamer si vous y avez droit, mais elle sert de rappel pour le faire correctement, avec les registres pour le prouver. Avant de vendre, assurez-vous de :
Confirmez que vous êtes vraiment éligible
La maison que vous vendez remplit-elle le critère de possession et d'utilisation deux ans sur cinq ? Pouvez-vous le prouver ? Si vous partagez votre temps entre deux propriétés, documentez votre résidence principale de manière cohérente, pas seulement lorsqu'une vente se profile.
Connaissez les limites
L'exclusion ne peut être utilisée qu'une fois tous les deux ans, et tout gain supérieur au plafond de 250 000 $ ou 500 000 $ est imposable. Pour les résidences secondaires, les locations et les propriétés d'investissement, l'exclusion ne s'applique pas (4).
Suivez chaque amélioration qualifiée
Votre base ajustée augmente avec les améliorations capitales, et une base plus élevée signifie un gain imposable plus faible (6). Conservez les reçus datés, les factures des entrepreneurs et les permis pour chaque projet.
N'oubliez pas les frais de vente
Les commissions, les frais juridiques et autres frais de transaction peuvent également réduire votre gain imposable — mais seulement si vous les avez documentés (5).
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Tax Notes (1) ; The Wall Street Journal (2) ; IRS (3,4,5,6,7)
Cet article fournit des informations uniquement et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans aucune garantie.