David Simon, géant américain des centres commerciaux et concurrent féroce, est décédé à 64 ans

David Simon, géant américain des centres commerciaux et concurrent féroce, est décédé à 64 ans
David Moin
11 min de lecture
Mis à jour le 23 mars à 18h17 ET
David Simon, le formidable et déterminé milliardaire à la tête de Simon Property Group, le plus grand développeur et opérateur de centres commerciaux traditionnels et de centres mixtes, de style de vie et de centres de déstockage du pays, est décédé paisiblement dimanche après une bataille de plusieurs mois contre un cancer du pancréas. Il était âgé de 64 ans.
Il détenait simultanément les titres de président du conseil d'administration, de président et de chef de la direction.
Simon a dirigé la fiducie de placement immobilier pendant trois décennies, devenant le PDG en 1995. Il était très respecté en tant que concurrent féroce, menant des acquisitions de plus de 40 milliards de dollars d'autres grandes sociétés immobilières de détail. Simon Property Group possède ou détient des participations dans plus de 250 propriétés représentant plus de 200 millions de pieds carrés en Amérique du Nord, en Europe et en Asie, générant des milliards de revenus annuels.
Le conseil d'administration a nommé lundi son fils, Eli Simon, nouveau PDG et président du géant immobilier. Eli continuera également d'être chef de l'exploitation et membre du conseil d'administration. L'aîné des cinq enfants de Simon, Eli a rejoint l'entreprise en 2019 et a assumé un rôle de plus en plus important. Récemment, l'homme de 37 ans a supervisé l'acquisition de deux centres de déstockage de luxe en Europe.
Dans un communiqué, la famille Simon a déclaré : « Notre cher mari, père, grand-père et frère a mis tout son cœur et son âme dans la construction de Simon Property Group. Il était le plus fier de sa famille, de sa femme depuis plus de 40 ans Jackie, et de leurs cinq enfants : Eli, Rebecca, Hannah, Sam et Noah, et sept petits-enfants. Nous demandons le respect de notre vie privée alors que nous pleurons notre grande perte. »
David Simon était considéré comme l'un des PDG les plus prospères d'Amérique, compte tenu des longs antécédents de rentabilité de son entreprise, de sa croissance énorme et de sa vision claire. Alors que les détracteurs prédisaient la mort des centres commerciaux, alors qu'ils perdaient du trafic de visiteurs, Simon a fait en sorte que son entreprise investisse massivement dans la transformation de propriétés de son portefeuille avec de nouvelles marques de détail et des formats innovants et a prédit correctement que les centres commerciaux se redresseraient après la Grande Récession de 2009 et à nouveau après le COVID-19.
Parmi les centres commerciaux les plus importants, les plus productifs et les plus reconnus de Simon aujourd'hui figurent Roosevelt Field à Garden City, N.Y. ; Sawgrass Mills à Sunrise, Floride ; King of Prussia près de Philadelphie ; le Houston Galleria ; Woodbury Common Premium Outlets à Central Valley, N.Y., et Del Amo Fashion Center à Torrance, Californie, pour n'en nommer que quelques-uns.
Le géant de l'immobilier a également accumulé des participations dans plusieurs grandes propriétés de détail, dont le centre commercial haut de gamme Aventura Mall dans le nord de Miami. Plus particulièrement, Simon a acheté une participation de 27,5 % dans le méga Mall of America à Bloomington, Minnesota, auprès d'un tiers, mais le propriétaire majoritaire et développeur d'origine de la propriété, The Triple Five Group, a contesté l'achat de Simon en justice, ce qui a contraint Simon à vendre sa participation à Triple Five en 2004.
David Simon était le fils de feu Melvin Simon, qui, avec son frère Herbert, a fondé Melvin Simon & Associates à Indianapolis en 1960. Ils ont construit des centres commerciaux de type strip-mall, des centres commerciaux urbains et suburbains, y compris des centres commerciaux fermés. Les frères Simon étaient des personnages colorés, interagissant souvent avec les médias, contrairement à David Simon, qui accordait rarement des interviews à la presse. Melvin Simon est également décédé d'un cancer en 2009.
David Simon a obtenu un baccalauréat en sciences de l'Indiana University en 1983. Deux ans plus tard, il a obtenu un MBA de la Columbia University's Graduate School of Business. Après ses études supérieures, Simon a travaillé chez First Boston, puis chez Wasserstein Perella & Co.
En 1990, il a rejoint l'entreprise familiale en tant que directeur financier. À ce titre, il a joué un rôle déterminant dans le redressement de l'entreprise de ses difficultés financières. Elle manquait de liquidités et était surendettée. Il a pris plusieurs mesures pour assainir le bilan, notamment en suspendant temporairement le développement et en se retirant de partenariats coûteux. Son travail de redressement a préparé le terrain pour l'introduction en bourse de l'entreprise en 1993, valorisée à près d'un milliard de dollars. À l'époque, il s'agissait de la plus grande offre d'actions immobilières. Il a été nommé PDG en 1995 à l'âge de 33 ans, devenant ainsi l'un des plus jeunes PDG d'une grande entreprise cotée en bourse aux États-Unis. Ce qui a suivi a été une ère de croissance, d'innovation et de création de valeur sans précédent. Sous sa direction, Simon Property Group a généré un rendement total cumulé pour les actionnaires de plus de 4 500 % depuis son introduction en bourse. Il a ajouté le titre de président en 2007. L'entreprise comptait 115 propriétés lors de son introduction en bourse et, au fil des ans, a acheté 300, en a développé plus de 50 et en a vendu environ 250.
En 2007, Simon a dirigé l'achat par sa société de Mills Corp., qui exploitait de vastes centres de déstockage. Puis, en 2020, la société a acheté 80 % de Taubman Co., dont le portefeuille était composé en grande partie de centres commerciaux traditionnels haut de gamme. L'opération a été surprenante car, pendant des années, Taubman avait repoussé les avances répétées de Simon en matière de prise de contrôle hostile. L'année dernière, la société a acquis la pleine propriété de Taubman Co.
Simon a également lancé des prises de contrôle non sollicitées de Macerich Co., une autre importante REIT basée à San Diego, qui reste indépendante. Mais en juin dernier, la société Simon a acquis les composantes de vente au détail et de stationnement de Brickell City Centre à Miami auprès de Swire Properties. Avant l'acquisition, Simon détenait une participation de 25 %, non gérante, dans le commerce de détail de Brickell City Centre. Avec cette dernière transaction, Simon possède et gère entièrement l'actif.
Simon a adopté une stratégie non conventionnelle consistant à racheter des détaillants en difficulté et en faillite ayant une présence significative dans ses centres commerciaux afin de maintenir des taux d'occupation élevés et d'empêcher d'autres détaillants de partir en raison de clauses de co-location leur accordant le droit de partir ou de résilier leur bail en cas de départ de certains locataires en raison d'une faillite ou pour une autre raison. La liste des transactions de Simon dans le commerce de détail, qui comprenaient souvent des partenaires tels qu'Authentic Brands Group, allait d'Aéropostale et JCPenney à Forever 21 et Brooks Brothers. Forever 21 a fait faillite pour la deuxième fois plus tôt cette année et a été liquidé aux États-Unis. De plus, Simon détient une participation dans Catalyst Brands, formée en janvier 2025 par la fusion de JCPenney et SPARC Group, une coentreprise d'Authentic, Simon Property et Shein. Simon détient également une participation dans l'e-commerce Rue Gilt Groupe et Jamestown, une société mondiale d'investissement et de gestion immobilière.
Jamie Salter, président et PDG d'Authentic, a déclaré : « Nos pensées accompagnent la famille Simon et toute la communauté Simon en cette période difficile. Certains des moments les plus marquants de l'histoire d'Authentic ont été rendus possibles grâce à notre partenariat avec David Simon. Il a construit l'une des entreprises les plus importantes du secteur de la vente au détail, et son impact continue d'influencer le fonctionnement de l'industrie aujourd'hui. David était un partenaire précieux, un mentor de confiance et un grand ami, et il nous manquera profondément. »
Dans une autre manœuvre non conventionnelle pour maintenir l'attrait de ses centres avec de nouveaux détaillants, Simon a commencé cette année à collaborer avec Shopify, la plateforme mondiale de commerce électronique, et Leap, une plateforme pour le commerce de détail physique, afin de fournir aux marques la technologie et les opérations dont elles ont besoin pour ouvrir des points de vente physiques, en particulier les marques exclusivement en ligne ou les marques ayant une expérience limitée ou des ressources limitées pour déployer des magasins physiques.
Par nécessité, Simon a été l'un des plus ardents défenseurs du commerce de détail physique dans le pays, et a devancé ses concurrents en réinvestissant des milliards de dollars pour moderniser ses centres commerciaux. Parfois, il estimait que ses concurrents ainsi que les détaillants n'investissaient pas suffisamment dans le commerce de détail physique, et dirigeaient plutôt des ressources vers Internet et la technologie. En février 2025, Simon a dévoilé ce qu'il a qualifié de « grand programme » de réaménagement des propriétés « B » tandis que l'entreprise poursuivait ses efforts d'amélioration des actifs « A ». Sous sa direction, l'entreprise a investi des milliards dans le réaménagement et la réimagination de ses propriétés, créant ainsi des destinations de shopping, de restauration et de divertissement de premier plan qui sont devenues des lieux de rassemblement communautaires.
Il semblait tempérer sa position sur le commerce électronique ces dernières années, car l'entreprise commençait à développer une posture omnicanale plus approfondie. « L'importance du commerce de détail physique n'a jamais été aussi grande », a-t-il déclaré lors d'une conférence téléphonique avec des analystes et des investisseurs du secteur l'année dernière. « Ne vous méprenez pas, le commerce électronique est d'une importance capitale, mais tout cela concernant le commerce électronique, le coût d'acquisition des clients, les retours, la fidélisation, etc., continue d'être un défi. Si vous avez regardé les [marchés purement en ligne], ils rencontrent des problèmes, ils ont donc vraiment besoin d'être connectés au commerce de détail physique pour survivre. Toutes ces choses indiquent donc une image positive. »
Il y a environ deux ans, le promoteur a remanié son site Web de commerce électronique pour une sélection beaucoup plus large d'articles à prix réduit et l'a renommé ShopSimon, remplaçant Shop Premium Outlets. La place de marché numérique élargie et renommée comprend des produits en solde et à prix réduit, tout en continuant à proposer des produits de déstockage de marques. Le site Web précédent ne proposait que des produits du réseau de centres de déstockage de Simon dans tout le pays.
« En intégrant de manière transparente la facilité et la portabilité des achats en ligne avec l'attrait de notre réseau national de centres commerciaux de premier plan et de centres de déstockage haut de gamme, Simon crée la norme pour une expérience véritablement intégrée et omnicanale », a déclaré Simon à l'époque. « Notre culture est intrinsèquement animée par un désir d'innovation et une volonté d'améliorer l'expérience d'achat pour nos consommateurs tout en offrant de nouvelles opportunités de vente à nos détaillants. ShopSimon est encore un autre exemple de la façon dont nous réunissons l'écosystème de la vente au détail pour offrir davantage de ce que le consommateur exigeant d'aujourd'hui recherche. »
Simon ne prenait pas la critique à la légère. Une fois, lorsque Mickey Drexler — de Gap, Old Navy et J.Crew — lors d'une conférence Financo Forum en 2012 a accusé les centres commerciaux de manquer d'innovation, d'avoir trop de kiosques vendant des produits de qualité inférieure et, même dans un cas, de sentir le pop-corn, Simon, qui était dans le public, a rétorqué : « Je reprendrai tout votre espace tout de suite. » Simon, ainsi que d'autres promoteurs puissants, ont été accusés d'avoir fait pression sur les détaillants pour qu'ils signent des baux sur plus d'emplacements qu'ils ne le souhaitaient peut-être, mais c'est quelque chose que Simon a toujours nié.
Simon a été, jusqu'à récemment, président du conseil de surveillance de Klépierre, une société immobilière de détail cotée en bourse basée à Paris, et a siégé au conseil d'administration d'Apollo Global Management Inc., reflétant l'étendue de son influence dans les affaires et la finance mondiales. La Harvard Business Review l'a reconnu comme l'un des PDG les plus performants au monde en 2010 et 2013, et le magazine Barron's lui a décerné la même distinction en 2013.
Les détails concernant les services commémoratifs seront communiqués par la famille Simon ultérieurement. Au lieu de fleurs, la famille demande que des contributions soient faites à l'Anti Defamation League, à l'American Jewish Committee, à l'UJA Federation of New York et à la Foundation to Combat Antisemitism.
« Il n'y a pas de mots suffisants pour exprimer la profondeur de notre chagrin ou l'ampleur de notre gratitude », a déclaré Larry Glasscock, président non exécutif du conseil d'administration. « L'intelligence extraordinaire de David, sa quête incessante d'excellence et sa vision stratégique inégalée ont transformé une entreprise familiale privée en une institution mondiale estimée, créant ainsi des milliards de dollars de valeur pour les actionnaires en cours de route.
« L'héritage de David transcende la performance financière », a ajouté Glasscock. « C'était un leader d'une intégrité rare, d'une loyauté féroce et de convictions personnelles profondes. Il a inspiré tous ceux qui l'entouraient à viser plus haut, à penser plus grand et à ne jamais se contenter. Il a établi la norme, non seulement pour notre entreprise, mais pour toute une industrie. Tous les Simon Malls, les Simon Premium Outlets de classe mondiale et chaque destination mixte de notre portefeuille portent l'empreinte de sa vision et de ses normes rigoureuses. »
« David a pris une entreprise que son père et ses oncles avaient créée et en a fait une entreprise immobilière de détail dominante. Il nous manquera », a déclaré William T. Dillard 2nd, président et PDG de Dillard’s Inc.
John D. Idol, président et PDG de Capri Holdings Limited, a déclaré : « David Simon était l'un des véritables visionnaires de l'industrie immobilière de détail. Il a défendu l'importance de créer des expériences de vente au détail passionnantes pour les consommateurs. Sur une note personnelle, David était un véritable ami pour moi et pour beaucoup d'autres. Il était toujours là pour aider, soutenant les entreprises lorsqu'elles démarraient, grandissaient, et même lorsqu'elles rencontraient des difficultés. Il nous manquera beaucoup, mais son héritage perdurera dans l'industrie qu'il a transformée et le respect qu'il a inspiré. »
William Taubman, ancien président et chef de l'exploitation de The Taubman Co., a déclaré : « Je connais David depuis 40 ans. C'était un excellent partenaire et il réfléchissait toujours à la façon d'améliorer les centres commerciaux. C'était un négociateur coriace mais un excellent partenaire. Nous avons très bien prospéré avec son aide ces dernières années. »
Ce sentiment a été repris par Michael Gould, ancien PDG de Giorgio fragrance et Bloomingdale's, qui a déclaré : « C'était un excellent partenaire dans les centres commerciaux où nous avions des magasins. C'était un négociateur acharné et un propriétaire difficile, mais franc et honnête. Nous sommes devenus amis. Nous avons passé de merveilleux moments à plaisanter ensemble. Nous nous chamaillions toujours à propos de basket-ball. Il a hérité d'une grande entreprise et l'a portée à un tout autre niveau. Il a construit des centres commerciaux fantastiques. »