Greystone Housing Impact Investors Résultats du quatrième trimestre - Points saillants de la conférence téléphonique

Greystone est en train de modifier sa stratégie pour se retirer des participations restantes au capital d’entreprises en commun à taux de marché et redéployer les capitaux dans des obligations de revenu hypothécaire exonérées d’impôts (MRB) afin de rechercher des revenus plus stables et avantageux sur le plan fiscal ; la direction indique que le nouveau versement trimestriel de 0,14 $ par unité est durable pendant le réalignement.
Résultats : la société a déclaré une perte nette GAAP de 2,6 millions de dollars (0,17 $/unité) au quatrième trimestre, tirée par environ 7,4 millions de dollars de pertes liées à l’aménagement de locaux de co-entreprises à taux de marché, mais a généré un CAD positif de 2,8 millions de dollars (0,12 $/unité).
Éléments opérationnels et du bilan : un transfert d’acte de renonciation post-trimestre a transféré quatre propriétés multifamiliales en Caroline du Sud au bilan du partenariat, la valeur comptable par unité était de 11,70 $ par rapport à un prix par unité de 5,87 $ en mars (~ 50 % de réduction), et la liquidité comprenait 39,5 millions de dollars de trésorerie plus 49,2 millions de dollars disponibles sur les lignes de crédit.
Win-Win Momentum Plays With Strong Dividend Yields
Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI) a utilisé son appel de résultats du quatrième trimestre 2025 pour exposer une stratégie de réalignement de portefeuille tout en discutant d’un trimestre qui comprenait une perte nette GAAP, des pertes continues liées à l’aménagement de locaux dans ses participations au capital d’entreprises en commun à taux de marché et un processus de transfert d’acte de renonciation post-trimestre qui a transféré quatre propriétés multifamiliales en Caroline du Sud au bilan du partenariat.
Stratégie : Se retirer des participations au capital d’entreprises en commun à taux de marché, redéployer dans des obligations exonérées d’impôts
Le président-directeur général Ken Rogozinski a déclaré que le partenariat poursuit une stratégie visant à « réaligner » son portefeuille d’investissements en se retirant de ses participations restantes au capital d’entreprises en commun à taux de marché et en réinvestissant les capitaux restitués dans « des investissements supplémentaires en obligations de revenu hypothécaire exonérées d’impôts de haute qualité ». Rogozinski a déclaré que l’objectif est de fournir des « revenus stables et avantageux sur le plan fiscal à long terme » et une valeur à long terme pour les détenteurs d’unités.
La direction a souligné trois avantages attendus d’une plus grande allocation aux obligations de revenu hypothécaire exonérées d’impôts (MRB) :
Des revenus plus stables, tirés de la marge d’intérêt nette, par rapport aux rendements des participations au capital d’entreprises en commun, qui sont comptabilisés principalement lors de la vente de biens immobiliers.
Une proportion plus élevée de revenus qui devraient être exonérés d’impôt fédéral sur le revenu à long terme, bien que la direction ait noté que les gains à court terme provenant de la vente des participations restantes au capital d’entreprises en commun pourraient continuer à générer des revenus imposables.
Une plus grande concentration sur ce que la direction a qualifié de « classe d’actifs éprouvée » au cœur des opérations, tirant parti des relations de prêt de Greystone dans le domaine du logement abordable, du logement pour personnes âgées et des établissements de soins de longue durée.
Rogozinski a noté que le partenariat avait huit participations au capital d’entreprises en commun à taux de marché qui avaient achevé la construction et étaient en cours d’aménagement ou de stabilisation, plus deux participations au capital d’entreprises en commun à taux de marché qui sont des sites de développement potentiels. Les partenaires évaluent l’« utilisation optimale » de ces sites, y compris une vente potentielle de terrains ou le début de la construction ; les engagements restants seraient résiliés si les terrains sont vendus.
Il a également déclaré que le partenariat et son conseil d’administration reconnaissent qu’il faudra du temps pour faire tourner les capitaux hors des participations au capital d’entreprises en commun et vers les MRB, et que les participations au capital d’entreprises en commun contribuent actuellement des « bénéfices minimes » pendant la période de détention. Le niveau de versement trimestriel de 0,14 $ par unité, que la direction a qualifié de « nouveau », a été décrit comme durable pendant que le réalignement est en cours.
Résultats du quatrième trimestre : perte nette GAAP, CAD positif
Le directeur financier Jesse Coury a déclaré une perte nette de 2,6 millions de dollars, soit 0,17 $ par unité (de base et diluée), pour le quatrième trimestre se terminant le 31 décembre 2025. Le partenariat a déclaré un flux de trésorerie disponible pour la distribution (CAD) de 2,8 millions de dollars, soit 0,12 $ par unité, une mesure non GAAP.
Coury a déclaré qu’un facteur important de la perte nette GAAP signalée était la part proportionnelle du partenariat des pertes provenant des participations au capital d’entreprises en commun non Vantage d’environ 7,4 millions de dollars, soit 0,32 $ par unité. Il a souligné qu’il ne s’agissait pas d’impairments ou de pertes réalisées, mais plutôt de pertes comptabilisées selon les GAAP qui sont typiques pendant les phases de développement et d’aménagement initial. Coury a déclaré que l’augmentation des pertes d’exploitation immobilière au quatrième trimestre était due à l’achèvement de la construction de quatre propriétés en 2025 : Valage Senior Living at Carson Valley, The Jessam at Hays Farm, Freestone Greenville et Freestone Ladera.
Lors de la séance de questions-réponses, Coury a détaillé davantage les pertes liées à l’aménagement, précisant qu’environ la moitié des pertes d’exploitation du quatrième trimestre étaient des dépenses d’intérêt non capitalisées et que l’autre moitié était une dépréciation non comptabilisée. Il a déclaré que le quatrième trimestre est souvent le plus important car l’occupation peut être « au niveau de 10 % environ » juste après l’achèvement de la construction. Au fur et à mesure que l’occupation augmente, la direction s’attend à ce que les pertes diminuent et atteignent potentiellement le seuil de rentabilité sur une base GAAP lors de la stabilisation.
Valeur comptable, prix du marché et liquidités
Coury a déclaré que la valeur comptable par unité était de 11,70 $ au 31 décembre 2025 (base diluée), notant que les participations au capital d’entreprises en commun sont comptabilisées à la valeur nette comptable et n’incluent pas les gains potentiels lors de la vente ou la récupération des pertes d’exploitation GAAP que la direction s’attend à récupérer lors de la vente.
Il a également cité le prix de l’unité du partenariat au 18 mars, déclarant que le prix de clôture de la NYSE par unité était de 5,87 $, ce qu’il a décrit comme une réduction d’environ 50 % par rapport à la valeur comptable nette par unité au 31 décembre.
En ce qui concerne la liquidité, Coury a déclaré que le partenariat surveille régulièrement sa capacité à financer les engagements d’investissement et à se protéger contre les événements de déleveraging potentiels de la dette. Au 31 décembre, il disposait de 39,5 millions de dollars de trésorerie et d’équivalents de trésorerie non affectés et de 49,2 millions de dollars de disponibilité sur les lignes de crédit garanties. Il a ajouté qu’une « quantité importante » d’investissements arrivent à échéance au premier semestre de 2026, ce qui, après remboursement des financements de la dette associés, devrait fournir une liquidité supplémentaire. La direction a déclaré que la liquidité actuelle est suffisante pour répondre aux engagements de financement actuels.
Performance du portefeuille de dettes et actions de renonciation en Caroline du Sud
Coury a déclaré que le portefeuille d’investissements en dettes totalisait 1,28 milliard de dollars au 31 décembre, ce qui représente 85 % des actifs totaux. Le portefeuille comprenait 83 MRB dans 12 États, avec des concentrations en Californie, au Texas et en Caroline du Sud, ainsi que quatre prêts gouvernementaux aux émetteurs finançant la construction multifamiliale abordable en Californie.
Au cours du quatrième trimestre, le partenariat a financé environ 38,7 millions de dollars d’engagements liés aux MRB et aux prêts gouvernementaux aux émetteurs, compensés par des rachats et des remboursements d’environ 12,1 millions de dollars. Coury a déclaré que les engagements futurs en cours de financement pour les MRB, les prêts gouvernementaux aux émetteurs et les investissements connexes s’élevaient à 11,6 millions de dollars au 31 décembre (avant de tenir compte des produits de la dette connexes et à l’exclusion des investissements prévus pour être transférés à une coentreprise de prêt de construction avec BlackRock), et que ces engagements devraient être financés sur environ 12 mois.
Coury a déclaré que tous les investissements MRB et les prêts gouvernementaux aux émetteurs étaient à jour en matière de paiements de principal et d’intérêts au 31 décembre. L’occupation physique stabilisée du portefeuille MRB était de 86,7 % à la fin du trimestre, en baisse par rapport à 87,8 % au 30 septembre. Il a attribué cette baisse à des propriétés du Texas connaissant des taux de vacance plus élevés en raison de l’augmentation de l’offre de logements multifamiliaux et a déclaré que la direction s’attend à ce que les taux d’occupation se rétablissent à mesure que les nouvelles livraisons d’offres diminuent et que les unités sont absorbées.
Coury a également discuté de quatre investissements MRB en Caroline du Sud qui n’ont pas atteint les niveaux d’exploitation prévus, dont trois MRB à but non lucratif 501(c)(3) et une quatrième propriété, The Ivy Apartments (également connu sous le nom de Century Plaza Apartments). Il a déclaré que, en janvier et février 2026, le partenariat a achevé des processus de renonciation à la saisie de ces propriétés. Les MRB d’origine ont été rachetés, les fiducies de financement d’obligations à option de rachat associées ont été dissoutes et le partenariat est désormais propriétaire direct des propriétés multifamiliales sous-jacentes, financées par une hypothèque de premier rang accordée par deux banques. La direction a déclaré que les propriétés seront exploitées par un gestionnaire immobilier tiers sous la supervision du partenariat avec l’aide de l’équipe de gestion d’actifs d’entreprise de Greystone, et les résultats seront déclarés dans le segment MF Properties à l’avenir.
En réponse à une question sur les impacts comptables, Coury a déclaré que la société était encore en train de finaliser la comptabilité des propriétés et a décrit une estimation initiale de base de « 112 à 150 millions de dollars », faisant référence aux 120 millions de dollars de MRB moins la perte de crédit enregistrée précédemment. Rogozinski a déclaré que la direction estime que les propriétés sont « bien situées » et sur « de bons marchés », et a déclaré que le partenariat entend se concentrer sur la stabilisation des opérations et, en fin de compte, sur la recherche de la récupération de sa base, bien qu’il ait déclaré qu’il était trop tôt pour fournir un calendrier de vente.
Mélange de financement, sensibilité aux taux d’intérêt et contexte du marché
Du côté du passif, Coury a déclaré que les financements de la dette en cours s’élevaient à environ 1,02 milliard de dollars au 31 décembre, ce qui n’a pratiquement pas changé par rapport au 30 septembre. Il a déclaré que trois des quatre catégories de financement de la dette sont structurées de telle sorte que le rendement net est généralement protégé des fluctuations à court terme des taux d’intérêt, ce qui représente 802 millions de dollars ou 79 % du financement total de la dette. La catégorie restante—les actifs à taux fixe avec une dette à taux variable et sans couverture désignée—représentait environ 217 millions de dollars ou 21 %, dont environ 150 millions de dollars associés à des investissements arrivant à échéance au plus tard en mai 2026, ce que la direction s’attend à raccourcir la période non couverte.
Coury a également résumé l’analyse de sensibilité du partenariat aux taux d’intérêt, déclarant qu’une augmentation des taux d’intérêt de 100 points de base réduirait le revenu d’intérêt net en espèces de 1,1 million de dollars (environ 0,049 $ par unité), tandis qu’une diminution de 100 points de base augmenterait le revenu d’intérêt net du même montant. Il a déclaré que le partenariat se considère comme largement couvert contre des fluctuations importantes du revenu d’intérêt net.
Rogozinski a déclaré que le marché obligataire municipal américain s’est redressé au cours du deuxième semestre de 2025, avec un rendement de 4,3 % pour l’indice de qualité supérieure et de 2,5 % pour l’indice à haut rendement pour l’année. Il a cité une émission d’obligations municipales de 582 milliards de dollars en 2025 et des flux de fonds totaux de 49 milliards de dollars. Il a également déclaré que la loi d’affectation du budget du ministère du Logement et du Développement urbain, qui finance pleinement les programmes du département pour le reste de l’année fiscale fédérale actuelle, a été adoptée par le Congrès et signée par le président Trump, et que le programme de crédit d’impôt pour le logement abordable commence à s’adapter aux nouvelles règles dans la loi « One Big Beautiful Bill Act ».
Lors de la séance de questions-réponses, la direction a déclaré que les décisions concernant les distributions dépendent de la rapidité avec laquelle les capitaux des co-entreprises peuvent être recyclés vers les MRB, et Rogozinski a déclaré que le conseil pourrait envisager le rachat d’unités en fonction du calendrier et des produits, bien qu’il ait déclaré qu’il ne voulait pas s’exprimer au nom du conseil. La direction a également noté que les initiés sont soumis à des restrictions de négociation et à des périodes d’inactivité, ajoutant que les activités récentes des initiés ont été des achats plutôt que des ventes.
À propos de Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI)
Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI) est un fonds d’investissement immobilier coté en bourse axé sur le financement et la préservation de logements locatifs abordables et durables aux États-Unis. En tant que premier REIT à impact social dédié au logement, GHI vise à fournir des flux de trésorerie stables et à long terme à ses actionnaires tout en soutenant les communautés mal desservies grâce à un déploiement stratégique de capitaux.
La société initie, souscrit et gère un portefeuille diversifié de prêts hypothécaires de premier rang garantis par des immeubles résidentiels multifamiliaux, avec un accent sur les développements de logements abordables, de logements pour la main-d’œuvre et mixtes.