Comment Zillow Preview affecte la bataille de Chicago sur l'inventaire avant mise sur le marché

La bataille pour l'accès aux annonces immobilières et le choix du vendeur a pris un tournant majeur la semaine dernière lorsque Zillow a annoncé Zillow Preview, un programme de pré-marketing qui permet aux agents des vendeurs de faire la publicité des annonces avant qu'elles ne soient saisies dans le Multiple Listing Service.
À Chicago, le lancement intervient dans un contexte de guerre de territoire acharnée pour le contrôle des stocks précoces. Zillow s'est opposé au Private Listing Network de Midwest Real Estate Data, une option MLS qui permet aux agents de faire la publicité des annonces auprès d'autres participants de MRED, mais les maintient hors des canaux publics comme Zillow et Redfin.
Bien que Zillow ait précédemment menacé de bloquer les annonces de son site si elles apparaissaient sur le réseau privé de MRED avant d'être rendues publiques, le géant de la recherche immobilière n'a jamais commencé à appliquer ses normes sur le marché de Chicago. Il a déclaré travailler avec MRED pour résoudre l'impasse. Il n'est pas immédiatement clair ce que la nouvelle approche signifie pour les problèmes de Zillow avec le marché privé de Chicago.
Les normes de publication mises à jour de Zillow semblent toujours interdire aux annonces qui apparaissent exclusivement sur le Private Listing Network — sans aucune commercialisation sur un site public — d'être finalement rendues publiques sur les sites Web de Zillow. Zillow et MRED n'ont pas répondu aux demandes de commentaires.
Pour les agents qui cherchent à obtenir plus de visibilité sur leur propriété avant un début complet, les deux stratégies de pré-marketing peuvent fonctionner en tandem, a déclaré Joe Zimmerman, le principal exploitant de Keller Williams OneChicago. Keller Williams est l'une des premières sociétés ayant accès à Zillow Preview, aux côtés de Re/Max, HomeServices of America, Side et United Real Estate, selon le communiqué de presse de Zillow.
« S'ils veulent une exposition maximale tout en étant sur une liste de prévisualisation, probablement la voie à suivre en faisant les deux [Zillow Preview et le Private Listing Network] leur donnerait le plus de vues », a déclaré Zimmerman.
Zimmerman a déclaré que cette stratégie sera une autre option pour les vendeurs qui souhaitent susciter l'intérêt pour leur propriété et tester le marché avant d'ouvrir les visites.
« Il s'agit de donner aux agents, et surtout à leurs clients, plus d'options sur la façon d'aller sur le marché, et non de remplacer le système existant », a déclaré Zimmerman.
Le nouveau programme contient également une incitation pour les agents : les agents de listing recevront 10 % supplémentaires de la commission de l'acheteur, payés par Zillow, si une transaction Zillow Preview se conclut avec un agent préféré de Zillow représentant l'acheteur.
Michael Rosenblum, un agent de Berkshire Hathaway HomeServices Chicago spécialisé dans les condos de luxe du centre-ville, a déclaré qu'il considère Zillow Preview comme remplissant une fonction similaire à celle du Private Listing Network et des réseaux nationaux exclusifs d'agents, mais avec une portée plus large.
« Ces types de plateformes existent déjà d'une manière ou d'une autre, alors pourquoi les gens devraient-ils s'y opposer ? Laissez l'information circuler », a-t-il dit. « Nous savons que nos clients sont en ligne à regarder un million de propriétés différentes, mais à la minute où ils voudront voir quelque chose, ils nous appelleront parce qu'ils valorisent ce que nous représentons. »
Compass, les alliés revendiquent une victoire pour le choix du vendeur
Pour @properties Christie’s International Real Estate, basée à Chicago, qui fait partie de la société mère de Compass, l'adoption du pré-marketing par Zillow sert de validation de l'approche que ses dirigeants ont vantée comme le « choix du vendeur ».
« Les vendeurs veulent des options sur comment, quand et où ils vont sur le marché, et les acheteurs veulent aussi des options », a déclaré Thad Wong, co-PDG de @properties, dans un communiqué. « La demande a été le fil conducteur. Elle a motivé nos propres stratégies commerciales, le succès du PLN, les changements de politique de la NAR, le partenariat Compass/Redfin, etc. La décision de Zillow montre simplement qu'ils commencent à écouter ce que le marché dit depuis toujours : « Une taille unique ne convient pas à tous ». »
Après l'annonce de Zillow la semaine dernière, Compass a abandonné son procès contestant les règles de publication de Zillow. Rafael Murillo, agent chez Compass Chicago, a déclaré qu'il ne pensait pas que Zillow Preview menaçait la stratégie de marketing en trois phases de Compass, mais signalait plutôt un changement dans l'industrie vers le modèle de marketing de Compass.
« Nous avons rendu cette approche grand public, et maintenant tout le monde saute sur le bandwagon se positionnant comme des innovateurs — malgré les critiques antérieures de Compass. Et même maintenant, beaucoup essaient de remodeler le récit pour servir leur position », a déclaré Murillo dans un message texte. « La réalité est que Zillow a pivoté. »
Zillow, dans son communiqué, a déclaré que son programme diffère des autres car il n'oblige pas les acheteurs à travailler avec une société de courtage spécifique, mais fait plutôt la publicité des annonces de manière générale sur le site Web de recherche immobilière dominant du pays.
Un indépendant local étudie sa participation
Bien que Zillow lance Preview avec cinq sociétés de courtage initiales, il a déclaré dans son communiqué de presse qu'il commencerait bientôt à ouvrir l'accès à d'autres sociétés.
Baird & Warner, la plus grande société de courtage indépendante de Chicago, étudie si elle participera au programme, a déclaré Laura Ellis, directrice de la stratégie et présidente des ventes résidentielles chez Baird & Warner.
Baird & Warner a critiqué les stratégies de publication privée de Compass et a soutenu des mesures comme la Clear Cooperation Policy qui exigent que les annonces soient rendues publiques de manière générale. Néanmoins, Ellis a déclaré qu'elle soutenait le Private Listing Network de Chicago en raison de la large visibilité pour les courtiers de la région.
Ellis a déclaré qu'elle attendait d'en savoir plus sur les détails de Zillow Preview, mais qu'elle serait ouverte à y adhérer si le programme n'empêchait pas les agents de Baird & Warner de partager des annonces avant mise sur le marché sur d'autres plateformes également.
« Nous serons ouverts d'esprit, nous examinerons cela », a-t-elle dit. « Tant que nous pourrons opérer comme nous l'avons fait, c'est-à-dire de manière très juste et transparente, alors cela nous conviendra. »