Kilroy Realty (KRC) Q1 2026 Compte rendu des résultats

Image source: The Motley Fool.

DATE

Mardi 28 avril 2026 à 13h00, heure de l’Est.

CALL PARTICIPANTS

- Président et Chef de la direction — Angela Aman

- Chef des investissements — Eliott Trencher

- Vice-président exécutif, Location et Développement commercial — Robert Paratte

- Vice-président principal, Finance et Comptabilité — Jeffrey Kuehling

Transcription complète de l’appel de conférence

Angela Aman: Merci, Doug. Et merci à vous tous de vous joindre à nous aujourd’hui. Au cours des derniers trimestres, les fondamentaux de nos marchés de la Côte Ouest se sont considérablement améliorés. Alors que l’élan du retour au bureau s’est intensifié, les rationalisations d’espace par les grands utilisateurs ont diminué, et l’écosystème de l’intelligence artificielle a créé une formation et une croissance considérables de nouvelles entreprises, contribuant tous à une reprise de la demande d’espace de la part de nouvelles entreprises en croissance rapide et de participants bien établis. Le comportement récent des locataires, tant dans notre portefeuille qu’à travers les marchés dans lesquels nous opérons, indique une dynamique constructive autour du changement technologique, les entreprises cherchant à utiliser l’IA pour améliorer leur croissance et augmenter leurs équipes talentueuses, plutôt que d’automatiser simplement pour gérer les coûts.

Dans ce contexte, l’exécution disciplinée de notre équipe a permis d’obtenir les meilleurs résultats de location du premier trimestre depuis 2017, avec une productivité totale d’environ 568 000 pieds carrés, plus du double de nos résultats du premier trimestre de l’année dernière, ce qui nous permet d’augmenter nos prévisions d’occupation moyenne annuelle de 25 points de base au milieu de la fourchette. Il est important de noter que les baux signés mais pas encore commencés représentent désormais près de 78 millions de dollars de loyers de base contractuels annualisés à réaliser au cours des années à venir, offrant une visibilité significative sur la croissance future.

Pour aborder quelques points saillants dans nos différentes régions, à San Francisco, l’épicentre de l’écosystème d’innovation en IA, les conditions du marché continuent de se resserrer, car la location du premier trimestre a dépassé 3 millions de pieds carrés, soit plus de 10 % au-dessus des moyennes trimestrielles pré-pandémiques, ce qui a entraîné le troisième trimestre consécutif d’absorption nette positive et nous positionne bien pour tirer parti de la demande généralisée dans l’ensemble de notre portefeuille de la baie. Dans le CBD de San Francisco, nous avons constaté un élan important à nos actifs dans le sous-marché de South of Market, ou SoMa. Au 201 Third, notre taux de location est passé de 26 % à la fin de 2024 à plus de 80 % ce trimestre.

Nous avons réussi à attirer la demande d’un large éventail de locataires en croissance, notamment des utilisateurs de grande taille tels que Tubi et Harvey AI, ainsi qu’une variété d’utilisateurs de plus petite taille. Comme vous le savez peut-être, en 2025, Harvey AI a loué 93 000 pieds carrés au 201 Third, avant de signer une expansion de 62 000 pieds carrés ce trimestre, l’occupation ayant lieu en avril 2026, soit un mois seulement après la signature du bail.

Cette expansion significative survenant moins d’un an après la signature du bail initial témoigne à la fois des trajectoires de croissance impressionnantes que nous constatons chez un certain nombre d’entreprises en croissance rapide dans le domaine de l’IA, et du caractère discipliné qu’elles ont généralement affiché en matière de décisions immobilières, n’occupant de l’espace que lorsque cela est nécessaire aux besoins actuels de l’entreprise. De plus, notre équipe a capté une part de marché plus importante au 201 Third grâce au déploiement d’un programme de suites spéciales créatif et discipliné, avec les cinq suites spéciales nouvellement construites louées à leur achèvement. Nous sommes également heureux de constater une forte demande dans d’autres sous-marchés clés de la baie.

À Crossing 900 à Downtown Redwood City, nous avons conclu un bail direct de 27 000 pieds carrés avec un sous-locataire actuel au cours du trimestre, ce qui a entraîné une augmentation du loyer de base en espèces de plus de 40 %, soulignant la profondeur de la demande de locaux de haute qualité, bien situés dans ce sous-marché axé sur le transport en commun, piétonnier et bien équipé. À Seattle, la force que nous avons constatée à Bellevue ces dernières années continue, ce qui nous permet de positionner l’espace que nous avons récemment récupéré pour une libération à court terme et une augmentation des loyers. De plus, l’élan dont nous avons discuté le trimestre dernier dans le sous-marché de Denny Regrade s’est encore accéléré, profitant à notre projet récemment repositionné, West 8th.

Après environ 74 000 pieds carrés de nouvelles exécutions de baux au quatrième trimestre de l’année dernière, nous sommes heureux d’annoncer 76 000 pieds carrés supplémentaires de nouveaux baux signés au projet à ce jour, dont un bail de 43 000 pieds carrés avec General Motors signé au premier trimestre et un bail de 33 000 pieds carrés avec SoFi, signé au début du deuxième trimestre.

Avec d’autres discussions avec les locataires en cours, nous avons une bonne visibilité sur le pipeline futur, ce qui reflète la force et la compétitivité de cet actif, car les récentes rénovations et les améliorations des commodités continuent de résonner avec les locataires et de positionner la propriété pour capter une part significative de la demande croissante du marché. À Los Angeles, l’activité de location dans notre portefeuille s’est considérablement améliorée au cours de la dernière année, la productivité sur les douze derniers mois étant en hausse d’environ 66 %, ce qui reflète à la fois une amélioration graduelle continue du marché dans son ensemble et les importants travaux de repositionnement de portefeuille que nous avons réalisés à Los Angeles au cours des deux dernières années.

Plus particulièrement dans la région, Arrow à Long Beach connaît une augmentation de l’activité de visites, car le marché local commence à connaître une reprise des exigences en matière de défense et d’aérospatiale. Blackwelder à Culver City connaît une accélération de l’activité d’une grande variété d’utilisateurs, y compris des entreprises technologiques et d’IA. Et Maple Plaza, une acquisition récente à Beverly Hills, continue de connaître une forte demande généralisée des secteurs des services financiers, des médias et du divertissement, dépassant notamment nos attentes initiales.

Dans le domaine des sciences de la vie, KOP2 continue de surpasser le marché plus large de South San Francisco, car l’espace de sciences de la vie spécialement conçu du projet et ses commodités de premier ordre résonnent avec les décideurs qui montrent une plus grande propension à exécuter qu’à aucun moment au cours des dernières années. Suite à la fin du trimestre, nous avons conclu un bail de 38 000 pieds carrés avec Olema Pharmaceuticals, ce qui porte le taux d’occupation du projet à 49 %. Le pipeline futur reste robuste alors que nous évaluons les opportunités de terminer la location du reste de notre immeuble locatif à plusieurs occupants tout en engageant plusieurs utilisateurs de grande taille pour l’opportunité de bâtiment entier restante, qui représente l’offre la plus intéressante dans KOP phase deux, offrant une vue premium et l’emplacement le plus important dans le projet.

En ce qui concerne l’allocation du capital, au cours du premier trimestre, nous avons continué à lever des capitaux à des prix intéressants grâce à la vente d’actifs non essentiels et non stratégiques, dans le but à long terme d’améliorer la durabilité et le profil de croissance du flux de trésorerie de l’entreprise. Au cours de la période, nous avons vendu deux immeubles de bureaux, Kilroy Sabre Springs et Del Mar Tech Center, tous deux à San Diego, pour un produit brut agrégé de 146 millions de dollars. Dans les deux cas, ces actifs ont bénéficié de la demande constante que nous avons constatée sur les marchés de la part d’utilisateurs propriétaires pour des biens immobiliers bien situés et de haute qualité, ce qui a permis une exécution très efficace pour nos actionnaires.

Suite à la fin du trimestre, nous avons conclu la vente de nos deux actifs résidentiels à Hollywood, Columbia Square Living et Jardine, pour un produit brut agrégé de $[inaudible], ce qui se traduit par des cessions de biens immobiliers en exploitation d’environ 350 millions de dollars à ce jour, dépassant notre objectif annuel initial. Les ventes résidentielles ont suivi la mise en œuvre d’une stratégie globale de gestion d’actifs pour notre portefeuille résidentiel, grâce à laquelle nous avons reconnu une expansion significative des marges, ce qui a entraîné une meilleure valorisation au moment de la cession. Suite à la transaction, notre exposition résidentielle se limite désormais à One Paseo Living, que nous considérons comme une possession à long terme essentielle compte tenu des synergies importantes de l’actif avec les composantes de vente au détail et de bureaux du campus One Paseo plus large, où nous continuons à réaliser des loyers commerciaux record.

Grâce aux produits de nos cessions du premier trimestre, nous avons choisi de profiter de la volatilité récente des marchés des capitaux en rachetant environ 73 millions de dollars d’actions à un prix moyen de 30,80 $ par action. Et en avril, nous avons intégralement remboursé l’échelon de 50 millions de dollars des billets de placement privé arrivant à échéance en juillet. À l’avenir, nous continuerons à explorer les possibilités de récolter des capitaux à des prix intéressants à partir de notre portefeuille existant tout en explorant la gamme complète des alternatives de redéploiement disponibles pour nous. Dans le communiqué de presse de la nuit dernière, nous avons également annoncé la formation d’un partenariat pour développer un immeuble de bureaux de classe A de premier plan, substantiellement pré-loué, dans le centre-ville de Redwood City, l’un des sous-marchés les plus performants de l’ensemble du portefeuille de Kilroy Realty Corporation.

Cette transaction complexe a demandé beaucoup de temps et de coordination dans l’ensemble de notre plateforme, avec notre partenaire et avec le locataire ancre du projet. 1900 Broadway, qui est entièrement autorisé pour un projet de bureaux de 250 000 pieds carrés, est situé à quelques pas de l’actif très performant de Kilroy Realty Corporation, Crossing 900, qui est resté à 100 % loué depuis sa livraison en 2015. Au fil du temps, nous avons constamment capté une croissance significative des loyers à Crossing 900, en libérant plus de 80 000 pieds carrés depuis 2023, avec des écarts de loyer en espèces en hausse de près de 60 %.

Parallèlement à la conclusion du partenariat, nous avons conclu un bail de 20 ans avec un cabinet d’avocats mondial de premier plan pour 145 000 pieds carrés, soit environ 60 % du bâtiment, aux taux les plus élevés jamais réalisés dans le portefeuille de Kilroy Realty Corporation. Depuis la conclusion, nous avons constaté un intérêt entrant important d’une grande variété de locataires de haute qualité, et nous sommes impatients de vous tenir au courant de nos progrès à mesure que le projet avance. Eliott couvrira les coûts du projet, les rendements estimés et le calendrier dans quelques instants, mais je noterais que la quasi-totalité de notre investissement en capital dans ce projet a été préfinancé grâce aux ventes de parcelles de terrain actuellement sous contrat.

Avant de passer la parole, je souhaite faire quelques commentaires sur le projet Flower Mart. Comme Jeffrey le précisera dans quelques instants, nous avons révisé nos hypothèses de capitalisation des dépenses pour Flower Mart afin de refléter la capitalisation continue jusqu’à la fin du quatrième trimestre de cette année. Comme nous l’avons déjà indiqué, nous travaillons avec la ville de San Francisco pour redessiner et réimaginer le projet Flower Mart tout en maintenant et en renforçant nos approbations actuelles. En plus de rechercher une flexibilité pour développer un mélange d’utilisations plus large, nous cherchons également à modifier l’accord de développement existant et à créer un district d’utilisation spéciale afin d’accorder des allègements à certaines exigences du code d’urbanisme, les détails spécifiques étant toujours en discussion.

La ville, qui a été un partenaire constructif et précieux dans ce processus, a suggéré une approche alternative pour analyser et documenter les modifications dans le district d’utilisation spéciale, ce que nous pensons qu’elle augmentera à terme notre flexibilité et notre optionnalité à long terme, bien que le processus d’approbation alternatif prendra plus de temps. Nous prévoyons maintenant que le processus sera achevé à la fin du quatrième trimestre et supposerons que la capitalisation des dépenses cesse à ce moment-là. Nous sommes fermement convaincus que la voie que nous emprontons à Flower Mart se traduira par le meilleur résultat possible pour les actionnaires, et comme toujours, nous continuerons à vous tenir au courant à mesure que le processus évolue.

En conclusion, je tiens à remercier toute l’équipe de Kilroy Realty Corporation pour un trimestre incroyablement chargé dans presque tous les aspects de notre entreprise. Vos efforts créent une valeur significative pour toutes nos parties prenantes, et je vous suis reconnaissant pour votre énergie et votre enthousiasme continus. Eliott ?

Eliott Trencher: Merci, Angela. Au cours des derniers mois, les marchés des capitaux ont démontré un élan continu à mesure que les acheteurs reconnaissent l’inflexion des fondamentaux et l’impact positif de l’IA sur nos marchés. En conséquence, la taille des transactions augmente et la qualité des actifs s’améliore. Par exemple, la pyramide Transamerica à San Francisco s’est récemment négociée à 1 050 $ par pied carré, la première fois qu’un bien immobilier institutionnel dépasse le seuil de 1 000 $ le pied carré dans ce marché depuis 2022. Kilroy Realty Corporation continue d’être un vendeur actif et, au cours du trimestre, nous avons conclu 146 millions de dollars composés des Kilroy Sabre Springs précédemment annoncés à 125 millions de dollars et du Del Mar Tech Center vendu en mars pour 21 millions de dollars.

Del Mar Tech Center est un immeuble de 40 000 pieds carrés dans le sous-marché de Del Mar à San Diego, et au moment de la vente, l’immeuble était loué à environ 50 % avec un terme de bail restant pondéré en moyenne d’un an. Nous restons de grands partisans de Del Mar Heights et sommes toujours le plus grand propriétaire du sous-marché, mais la vente de ce bien avait du sens sur le plan économique. De plus, la semaine dernière, nous avons conclu la vente de nos deux tours résidentielles à Hollywood pour $[inaudible].

Comme beaucoup d’entre vous le savent, ces tours ont été développées par Kilroy Realty Corporation dans le cadre de nos projets Columbia Square et On Vine, et la disposition des campus permet aux propriétés résidentielles d’être séparées et distinctes des propriétés de bureaux voisines. Nous avons déterminé que ces bâtiments seraient de bons candidats à la vente compte tenu du manque de synergies avec le bureau ainsi que de la profondeur de la demande de logements de haute qualité. Avant de mettre les propriétés sur le marché, nous avons pris le temps de garantir que les opérations et la structure étaient optimisées pour faciliter une vente et maximiser les produits. Le taux de capitalisation sur toutes les ventes annoncées à ce jour se situe en moyenne dans le milieu de la fourchette unique.

En outre, comme Angela l’a mentionné, nous avons 165 millions de dollars de ventes de terrains sous contrat, dont la moitié devrait être conclue à la fin de cette année ou au début de l’année prochaine. Nous continuons à évaluer les opportunités de vente ou de réaffectation de terrains non stratégiques. En ce qui concerne les acquisitions, comme l’a mentionné Angela, nous avons conclu un partenariat pour développer 1900 Broadway, un projet de 250 000 pieds carrés dans le centre-ville de Redwood City qui est déjà loué à environ 60 %. 1900 Broadway est situé à quelques pas de la rue des restaurants du centre-ville de Redwood City, ce qui en fait l’un des biens immobiliers les plus piétonniers et les mieux équipés de la région et digne de loyers premium.

Kilroy Realty Corporation était idéalement positionnée pour tirer parti de cette opportunité hors marché grâce à notre connaissance approfondie du marché, à nos solides relations locales et à notre expérience avérée en matière de développement. Ces facteurs ont donné à notre partenaire, Lane Partners, et à notre locataire ancre, Cooley, confiance en notre capacité à conclure cette transaction. Nous avons l’intention de commencer la construction l’année prochaine, et Cooley devrait prendre possession au début de 2030. Le coût total estimé pour le projet est de 330 à 350 millions de dollars, dont notre part sera de 97 % à l’achèvement. Les rendements stabilisés devraient se situer dans la fourchette basse à moyenne de 9 %. Avant de passer la parole