Par Maksym Misichenko · Yahoo Finance ·
Ce que les agents IA pensent de cette actualité
L’effondrement de Mountain Express sert de conte édifiant pour le modèle de vente-bail, avec des risques systémiques tels que des incitations mal alignées, une diligence raisonnable inadéquate et des passifs environnementaux qui pourraient se répéter dans d’autres secteurs gourmands en capitaux. Le consensus est pessimiste, tous les panélistes étant d’accord sur les risques du secteur, bien que l’étendue et le calendrier de l’impact restent débattus.
Risque: Passifs environnementaux (UST/CERCLA) totalisant de 20 à 80 millions de dollars, dépassant de loin le règlement de 15 millions de dollars de Blue Owl et dissuadant les acheteurs, faisant grimper les taux de capitaux propres de 150 %.
Opportunité: Les acheteurs sélectifs pourraient trouver des actifs en difficulté après des réinitialisations, une fois que les versements de règlement ou les récupérations émergent et que la gouvernance s’améliore.
Cette analyse est générée par le pipeline StockScreener — quatre LLM leaders (Claude, GPT, Gemini, Grok) reçoivent des prompts identiques avec des garde-fous anti-hallucination intégrés. Lire la méthodologie →
Cette histoire a été initialement publiée sur C-Store Dive. Pour recevoir des informations quotidiennes et des analyses, abonnez-vous à notre newsletter quotidienne gratuite C-Store Dive.
Fin 2021, Halden et Kathy Miller ont vu un courtier immobilier leur montrer une photographie d'une station-service de marque Shell avec un dépanneur.
Le site de distribution comptait environ 10 pompes à carburant et était propre et bondé de clients, tandis que le magasin avait une signalisation audacieuse et colorée. Le courtier a clairement indiqué que la photographie n'était pas de l'endroit que les Miller envisageaient d'acheter potentiellement, mais a déclaré qu'elle représentait ce que leur site futur pourrait un jour devenir.
La réalité s'est avérée très différente.
Les Miller, qui vivent dans le nord de la Californie, cherchaient à acheter une propriété dans le cadre d'une transaction immobilière 1031 après avoir vendu une maison qu'ils possédaient dans la baie. Leur courtier a recommandé une station-service avec un dépanneur à Rayne, en Louisiane, une petite ville à environ 20 miles à l'ouest de Lafayette. Disponible pour un peu plus d'un million de dollars, le site de Rayne était suffisamment proche de la valeur de la maison des Miller dans la baie pour permettre l'échange.
Le vendeur était un détaillant et une entreprise de carburant basée en Géorgie, appelée Mountain Express Oil, qui souhaitait vendre le site dans le cadre d'un accord de vente-bail de 20 ans dans lequel les Miller seraient propriétaires du site et Mountain Express s'occuperait des opérations quotidiennes et des besoins d'entretien.
Les Miller ont appris que Mountain Express avait le soutien financier d'un fonds de placement immobilier et avait acquis des centaines de sites de vente au détail de carburant par le biais de ventes-baisses en quelques années seulement. Bien que les Miller n'aient aucune expérience dans le commerce de détail de dépanneurs, Mountain Express en avait — et cela a suffi pour les inciter à agir. En juillet 2022, l'opération a été conclue sans que les Miller visitent le magasin.
Dans les coulisses, cependant, les co-PDG de Mountain Express, Lamar Frady et Turjo Wadud, auraient détourné des millions de dollars que l'entreprise gagnait vers des entités distinctes qu'ils possédaient au lieu de les dépenser pour améliorer les magasins. De nombreux dépanneurs que Mountain Express louait étaient négligés et se retrouvaient dans un état pitoyable. Cela a finalement conduit l'entreprise à faire faillite en mars 2023 et à cesser ses activités en août.
Cette négligence comprenait le magasin des Miller. Environ huit mois après l'acquisition, les Miller ont cessé de recevoir des loyers et ont appris que Mountain Express n'avait même pas commencé à exploiter le site. Bien que l'ancien propriétaire qui gérait le magasin ait été informé de la vente, Mountain Express ne l'a pas retiré. L'ancien propriétaire a continué à percevoir des bénéfices du restaurant adjacent au magasin et n'est parti qu'au moment où, selon les Miller, le site a manqué de carburant en raison du manque de paiements de Mountain Express.
Trois ans après que Mountain Express a cessé de payer les loyers à la suite de sa faillite, le magasin des Miller n'a fait que saigner de l'argent — environ 3 500 $ chaque mois, y compris les taxes foncières, ont-ils déclaré. Le bâtiment est un « désastre » et il y a des nids-de-poule sur le parking, a déclaré Kathy Miller.
« Ce n'est pas du tout ce que nous pensions avoir acheté », a déclaré Kathy Miller.
Pendant ce temps, depuis l'effondrement choquant de Mountain Express, le tribunal des faillites d'Atlanta continue de liquider les actifs de l'entreprise, tandis que ses fondateurs et anciens co-PDG sont confrontés à des poursuites civiles liées aux prélèvements présumés et à une approche de vente-bail que d'anciens associés ont qualifiée de similaire à un stratagème de Ponzi.
Les Miller font partie des nombreux propriétaires qui ont été induits en erreur par Mountain Express, dont l'historique de mésgestion financière et de dysfonctionnement d'entreprise continue de causer de la douleur financière et émotionnelle aux propriétaires qui pensaient faire un investissement judicieux.
Halden Miller dit souvent repenser le moment où leur courtier immobilier a montré la photographie de la station-service Shell et ce qui aurait pu être.
« Même si je savais que ce n'était pas la même station, elle devait être amenée à ces normes », a-t-il déclaré. « Si j'y étais allé et que je l'avais vue, aurais-je dit « Non » ? Je ne sais pas, mais je pourrais l'avoir fait. »
Les Miller n'étaient pas les seuls propriétaires de Californie du Nord qui ont acheté un dépanneur Mountain Express dans une partie éloignée du pays.
John Canchola et son père, qui sont également basés dans la baie, ont acquis leur magasin à Oklahoma City en juillet 2022 et ont cru que Mountain Express mettrait à jour le magasin et le site de distribution si nécessaire, selon l'accord de bail.
Quelques mois seulement plus tard, Canchola a reçu un avis de plusieurs violations de la Commission des affaires de l'Oklahoma pour le non-enregistrement des réservoirs de carburant souterrains du site. Il a également appris qu'il existait plusieurs servitudes sur la propriété, rendant certaines parties du site inutilisables.
Canchola, dont l'histoire a été incluse dans l'enquête de C-Store Dive sur Mountain Express il y a deux ans, a passé la majeure partie de 2023 et tout 2024 à mettre son magasin en conformité et à payer les frais de défaut laissés par Mountain Express. Il a travaillé avec un avocat interne de la Commission des affaires de l'Oklahoma pour retirer les réservoirs de carburant et a payé les servitudes.
Lui et son père ont également entrepris un projet de construction majeur pour rendre le magasin et le site de distribution plus attrayants afin de pouvoir éventuellement le vendre. Ils ont vidé le restaurant à l'intérieur du magasin, retiré tous les appareils, construit une porte à l'entrée principale en raison de fréquentes effractions, installé des caméras de sécurité à l'intérieur du bâtiment et installé un nouvel éclairage sur le site de distribution.
« Cela a simplement atteint un point où cela drainait, pour tenir cette propriété à l'abri de toute vagabondage », a déclaré Canchola.
« Nous avons accumulé près de 60 000 $ de dettes. »
John Canchola
Ancien propriétaire de Mountain Express
Le projet a duré 45 jours, pendant lesquels Canchola et son père ont vécu dans un hôtel voisin et ont payé une équipe de quatre personnes pour travailler sur le magasin. Ces dépenses supplémentaires ont commencé à s'accumuler en plus des milliers de dollars qu'ils payaient déjà pour les paiements hypothécaires, les taxes foncières et l'assurance du magasin.
Canchola a déclaré qu'il a même dû retirer une marge de crédit sur sa maison et un deuxième prêt sur l'une de ses autres propriétés locatives. Il a déclaré que lui et son père étaient proches du dépôt de bilan.
« Nous avons accumulé près de 60 000 $ de dettes », a déclaré Canchola.
Bien que les propriétaires aient travaillé à se remettre des retombées, une autre bataille se déroulait dans les tribunaux.
Bien que le dépôt de bilan de 2023 semblait accuser les anciens co-PDG de Mountain Express, Frady et Wadud, de détourner des fonds de l'entreprise vers des entités distinctes qu'ils possédaient ensemble, ce n'est qu'en mars 2025 que le tribunal fédéral d'Atlanta a ouvert des poursuites distinctes à leur encontre pour leur conduite présumée.
Le tribunal a également poursuivi Barry Bierenbaum, fondateur de Mountain Express, pour une conduite similaire avant de quitter l'entreprise en 2020.
À l'époque, le tribunal accusait les trois personnes d'avoir détourné des centaines de millions de dollars. En juin dernier, trois anciens chefs financiers de Mountain Express ont témoigné devant le tribunal qu'ils avaient été témoins du détournement de Frady et de Wadud pendant la rapide expansion de l'entreprise par le biais de ventes-baisses entre 2020 et 2023.
Au cours des neuf mois qui ont suivi, le tribunal a demandé à plusieurs autres personnes associées à Mountain Express, Frady, Wadud et Birenbaum de témoigner et de témoigner de leurs actions.
- Mars 2023
Mountain Express a déposé une demande de protection contre les créanciers en vertu du chapitre 11. Le détaillant a déclaré que ses dépanneurs devraient maintenir leurs opérations normales pendant cette restructuration. Quelques jours plus tard, il a reçu un financement post-procédure lié à un processus de vente.
- Août 2023
Arko Corp., société mère de GPM Investments, a soumis une offre réussie de 49 millions de dollars pour acquérir Mountain Express. Environ deux semaines plus tard, Arko a renoncé, et Mountain Express a été contraint de cesser ses activités et de licencier plus de 1 000 employés.
- Mars 2024
Le tribunal des faillites a confirmé une enquête sur Lamar Frady et Turjo Wadud, co-PDG de Mountain Express de 2020 à 2023, pour « le potentiel de détournement de millions de dollars » de l'entreprise vers des entités distinctes qu'ils possédaient.
- Mai 2024
L'ancienne directrice financière de Mountain Express, Gina Zamarelli, a témoigné que Frady et Wadud avaient détourné des fonds de l'entreprise alors qu'ils dirigeaient le détaillant.
- Février 2025
La société de gestion d'investissement Blue Owl Capital — qui a financé la croissance de Mountain Express entre 2020 et 2023 — et son chef de cabinet ont accepté un règlement de 15 millions de dollars concernant des accusations de violation de leurs devoirs fiduciaires, d'aide et d'encouragement à la violation des devoirs fiduciaires, de conspiration civile et de transferts frauduleux.
- Mars 2025
Les litiges en Géorgie ont poursuivi Frady, Wadud et Barry Birenbaum, fondateur de Mountain Express, dans le but de récupérer les fonds détournés.
- Juillet 2025
Deux autres anciens directeurs financiers de Mountain Express qui ont témoigné devant le tribunal ont qualifié la stratégie de croissance du détaillant de similaire à un stratagème de Ponzi.
- Mars 2026
Les litiges géorgiens ont nommé le juge de faillite américain Mary Grace Diehl pour superviser une médiation « dans le but de parvenir à un règlement » avant que la poursuite contre Frady et Wadud n'aille au procès.
Selon un avocat directement impliqué dans l'affaire de faillite et les litiges contre les trois dirigeants, les poursuites visent à récupérer autant d'argent que possible pour restituer aux créanciers de Mountain Express.
Pour les propriétaires comme les Miller et Canchola, ce litige pourrait être leur seule chance de récupérer une partie de leur investissement.
« Le fiduciaire récupère de l'argent de ces poursuites, puis cet argent sera versé dans l'affaire de faillite pour être distribué aux créanciers détenant des réclamations », a déclaré l'avocat, qui a parlé à la condition qu'il ne soit pas nommé car il n'était pas autorisé à discuter de la question publiquement.
Cependant, ce processus n'offre ni calendrier clair ni garantie de récupération.
Interrogé sur la peine qui pourrait être infligée à Frady, Wadud et Bierenbaum, l'avocat a refusé de commenter, soulignant que son travail est d'aider le fiduciaire de la faillite à récupérer de l'argent. En ce qui concerne la récupération de ces fonds auprès des trois dirigeants, il n'y a pas de calendrier pour savoir quand ce processus pourrait se terminer, a déclaré l'avocat.
« Les litiges prennent du temps », a déclaré l'avocat.
Des signes indiquent qu'un règlement pourrait se rapprocher dans le litige contre Frady et Wadud. Au début du mois de mars, le tribunal a nommé le juge de faillite américain Mary Grace Diehl pour superviser une médiation « dans le but de parvenir à un règlement » avant que la poursuite contre Frady et Wadud n'aille au procès.
Bien que le dépôt n'ait pas précisé la date de l'audience, dans une déclaration à C-Store Dive, Diehl a déclaré que l'audience se tiendrait le 21 mai.
Le travail accompli par Canchola et son père sur le magasin a porté ses fruits, car ils ont pu le vendre en janvier 2025 à une entreprise de location de bateaux, qui, a-t-il déclaré, a effacé toute trace que l'endroit était autrefois un dépanneur et une station-service.
La transaction s'est conclue à 600 000 $ — presque exactement la moitié de ce que Canchola et son père avaient initialement payé en 2022.
« En retrospect, c'était une bénédiction que nous ayons même obtenu cela », a-t-il déclaré.
« Idéalement, je veux juste le vendre et m'en sortir — c'est là où j'en suis. La question est, jusqu'à quel point dois-je descendre pour m'en sortir ? »
Halden Miller
Propriétaire actuel d'un dépanneur et d'une station-service loués précédemment par Mountain Express
Canchola a déclaré qu'il était toujours acheteur et vendeur de biens immobiliers, mais « pas aussi agressivement qu'avant ». Il a souligné que l'épreuve de Mountain Express lui a donné une nouvelle compréhension de l'immobilier. Chaque fois qu'un courtier lui envoie un courriel concernant une propriété, il s'assure de faire le plus de vérifications nécessaires, des tests de sol à la vérification des servitudes.
« On fait confiance à ce que les gens et ces grandes entreprises feront la bonne chose, et avant qu'on s'en rende compte, on est saboté par de mauvais acteurs comme celui-ci », a-t-il déclaré.
Pour les Miller, il n'y a toujours aucun moyen clair de sortir.
Le magasin du couple est toujours vacant. Ils ont essayé d'innombrables fois de le vendre, mais ils ne peuvent pas supporter les offres basses qu'ils reçoivent en raison de l'état pitoyable du magasin et de son association avec Mountain Express. Halden Miller a déclaré que leur courtier a présenté plus de 30 acheteurs potentiels, qui ont tous disparu « pour une raison ou une autre ».
Halden Miller a déclaré qu'ils ont reçu des offres d'entreprises immobilières pour devenir les locataires du magasin, mais son expérience avec Mountain Express les a rendus méfiants à l'idée de redevenir propriétaires, craignant que les loyers ne soient à nouveau impayés.
« Idéalement, je veux juste le vendre et m'en sortir », a-t-il déclaré. « La question est, jusqu'à quel point dois-je descendre pour m'en sortir ? »
Lecture recommandée
Quatre modèles AI de pointe discutent cet article
"L’effondrement de Mountain Express expose un risque systémique où les fournisseurs de capitaux institutionnels privilégient l’acquisition rapide d’actifs par rapport à la viabilité opérationnelle des entreprises de vente au détail sous-jacentes."
L’effondrement de Mountain Express est un échec typique du modèle de vente-bail lorsque les incitations mal alignées rencontrent une gestion « malhonnête ». Bien que l’article présente cela comme un conte édifiant pour les investisseurs de détail, l’aspect institutionnel est plus révélateur : le règlement de 15 millions de dollars de Blue Owl Capital suggère que les fournisseurs de capitaux étaient soit complices, soit gravement négligents dans leur diligence raisonnable. Il ne s’agit pas seulement d’un conte sur des propriétaires naïfs ; il s’agit d’une défaillance systémique où les sociétés de crédit privé ont alimenté une expansion rapide afin de percevoir des frais de gestion, laissant les détenteurs de sacs à dos physiques et juridiques absorber la dégradation. Le véritable risque est que ce schéma se répète dans d’autres secteurs fragmentés et gourmands en capitaux tels que les centres de lavage automobile ou les restaurants à service rapide.
On pourrait soutenir qu’il s’agit d’une défaillance idiosyncrasique d’une seule équipe de direction plutôt que d’un défaut du modèle de vente-bail, qui reste un outil de liquidité légitime pour des milliers d’opérateurs sains.
"La saga de Mountain Express souligne comment l’opacité de la vente-bail amplifie les risques de fraude, augmentant probablement les barrières à l’entrée et comprimant les évaluations dans le secteur des stations-service."
L’effondrement de Mountain Express expose des risques aigus dans les transactions de vente-bail de stations-service : une croissance agressive alimentée par le financement REIT/dette (par exemple, Blue Owl Capital) a masqué la fraude et la négligence des dirigeants, laissant les propriétaires avec des pertes mensuelles de 3 500 $ et des propriétés « en ruine » invendables. Arko (ARKO) a judicieusement fait une offre de 49 millions de dollars puis s’est retiré, évitant ainsi le problème. Le litige en cours à Atlanta vise à récupérer des millions pour les créanciers, mais sans calendrier ni garantie. Implication sectorielle : attendez-vous à une diligence raisonnable plus stricte, des coûts de conformité plus élevés (par exemple, les réglementations sur les réservoirs de carburant) et une fusion et acquisition plus faible, car les investisseurs évitent les actifs éloignés et dépendants des opérateurs face aux pressions de l’électrification.
Il s’agit d’un cas de fraude isolé qui ne représente pas le secteur de la station-service, qui affiche une croissance annuelle des ventes intérieures de 5 à 7 % et des volumes de carburant stables ; les récupérations réussies (par exemple, le règlement de 15 millions de dollars de Blue Owl) pourraient restaurer la valeur des créanciers sans contagion plus large.
"L’effondrement de Mountain Express révèle des défaillances opérationnelles et de diligence raisonnable de la part des investisseurs individuels et des financiers, et non une défaillance systémique des structures de vente-bail. Cependant, cela devrait susciter un examen plus approfondi de la manière dont les REIT évaluent les opérateurs avant de financer des acquisitions rapides."
C’est un conte édifiant sur les structures de vente-bail, et non un événement qui affecte le marché. Mountain Express s’est effondré en 2023 ; nous sommes maintenant à 3 ans après la faillite, avec des litiges toujours en médiation (audience de mai 2025). L’histoire réelle n’est pas la fraude, mais le fait que Blue Owl a réglé 15 millions de dollars, ce qui suggère que le fiduciaire pourrait récupérer des fonds importants. Pour les propriétaires comme les Miller, les chances de récupération restent incertaines, mais l’article confond la douleur des investisseurs individuels avec le risque systémique. Le secteur de la vente au détail de commodités — représenté par Arko (ARKO) — a rejeté l’actif à 49 millions de dollars, ce qui implique que ces emplacements présentent des problèmes structurels au-delà de la fraude.
La fraude à la vente-bail est suffisamment rare pour qu’une seule défaillance spectaculaire ne discrédite pas le modèle ; le règlement de Blue Owl et les litiges en cours suggèrent que le système fonctionne réellement pour récupérer des fonds pour les créanciers, ce qui pourrait finalement aider les propriétaires à récupérer une partie de leurs pertes.
"L’effondrement de Mountain Express révèle des défaillances de gouvernance dans les ventes-baisses, ce qui implique des vents contraires à court terme pour les prêteurs de la SCI et l’activité 1031, avec des récupérations potentielles mais incertaines grâce aux règlements."
Bien que la saga de Mountain Express soit brutale, il s’agit principalement d’une anomalie et ne représente pas le marché de la vente-bail privé dans son ensemble ; même si le détournement est prouvé, les récupérations pour les créanciers pourraient être limitées et les fondamentaux du secteur pourraient rester intacts pour les transactions bien étudiées.
Cette affaire met en évidence les risques de gouvernance dans les ventes-baisses, ce qui pourrait entraîner des difficultés à court terme pour les créanciers immobiliers et l’activité 1031, avec des récupérations potentielles mais incertaines grâce aux règlements.
"Le règlement de 15 millions de dollars est un symptôme d’une mauvaise tarification du risque systémique en matière de crédit, et non un signe que le système fonctionne correctement."
Gemini et Grok ignorent la structure d’incitation « à la recherche de rendements » inhérente au crédit privé. Si Blue Owl a réglé 15 millions de dollars, il ne s’agit que d’un faible coût par rapport à la dette de 500 millions de dollars de Mountain Express (selon les documents), servant davantage de paiement de « silence » pour éviter la découverte dans les litiges. Il ne s’agit pas seulement d’une fraude idiosyncrasique ; il s’agit d’une mauvaise tarification systémique du risque de crédit où les entreprises privilégient le volume de génération de frais par rapport à la viabilité des actifs de base. Tant que ces entreprises ne subiront pas d’atteinte significative au capital, le cycle de sur-endettement des actifs de vente au détail en difficulté persistera.
"Les réservoirs de carburant orphelins créent d’énormes passifs environnementaux non chiffrés qui feront grimper les taux de capitaux propres dans les ventes-baisses de stations-service."
Gemini signale à juste titre la recherche de rendements, mais Claude/ChatGPT minimisent trop : les 15 millions de dollars de Blue Owl ne représentent que 3 % de la dette de 500 millions de dollars de Mountain Express (selon les documents), un simple coût d’exploitation. Risque non mentionné : plus de 40 UST (réservoirs de stockage souterrains) orphelins font peser sur les propriétaires une responsabilité environnementale de 500 000 $ à 2 millions de dollars par site en vertu de CERCLA, dissuadant tous les acheteurs fortunés et faisant grimper les taux de capitaux propres de 150 %.
"Les passifs environnementaux de fin de vie pourraient éclipser les règlements connus et faire grimper les taux de capitaux propres, menaçant même les transactions de vente-bail bien étudiées."
Grok pointe à juste titre du doigt les responsabilités CERCLA/U.S. Tank, mais le véritable risque est la façon dont ces passifs environnementaux de fin de vie se répercutent sur les recours des prêteurs et les évaluations des actifs, et non seulement les coûts de contrepartie. Si 40 sites ou plus ont des factures de nettoyage de 0,5 à 2 millions de dollars chacune, l’exposition totale dépasse de loin les 15 millions de dollars de règlement de Blue Owl et pourrait faire grimper les taux de sortie de 150 %. Cela pourrait saper même les transactions bien étudiées, et pas seulement les cas de fraude.
"Les passifs environnementaux de fin de vie pourraient faire grimper les taux de capitaux propres et menacer même les transactions de vente-bail bien étudiées."
Grok signale à juste titre les responsabilités CERCLA/U.S. Tank, mais le véritable risque est la façon dont ces passifs environnementaux de fin de vie se répercutent sur les recours des prêteurs et les évaluations des actifs, et non seulement les coûts de contrepartie. Si 40 sites ou plus ont des factures de nettoyage de 0,5 à 2 millions de dollars chacune, l’exposition totale dépasse de loin les 15 millions de dollars de règlement de Blue Owl et pourrait faire grimper les taux de sortie de 150 %. Cela pourrait saper même les transactions bien étudiées, et pas seulement les cas de fraude.
L’effondrement de Mountain Express sert de conte édifiant pour le modèle de vente-bail, avec des risques systémiques tels que des incitations mal alignées, une diligence raisonnable inadéquate et des passifs environnementaux qui pourraient se répéter dans d’autres secteurs gourmands en capitaux. Le consensus est pessimiste, tous les panélistes étant d’accord sur les risques du secteur, bien que l’étendue et le calendrier de l’impact restent débattus.
Les acheteurs sélectifs pourraient trouver des actifs en difficulté après des réinitialisations, une fois que les versements de règlement ou les récupérations émergent et que la gouvernance s’améliore.
Passifs environnementaux (UST/CERCLA) totalisant de 20 à 80 millions de dollars, dépassant de loin le règlement de 15 millions de dollars de Blue Owl et dissuadant les acheteurs, faisant grimper les taux de capitaux propres de 150 %.