National Storage ( NSA ) Transcription des résultats du T4 2025

<p>Source de l'image : The Motley Fool.</p>
<h2>DATE</h2>
<p>Jeudi 26 février 2026 à 13h00 ET</p>
<h2>PARTICIPANTS À L'APPEL</h2>
<ul>
<li>Président et chef de la direction — David G. Cramer</li>
<li>Chef des finances — Brandon S. Togashi</li>
<li>Vice-président des relations avec les investisseurs — George Hoglund</li>
</ul>
<h2>POINTS CLÉS</h2>
<ul>
<li>FFO de base par action — 0,57 $ pour le trimestre et 2,23 $ pour l'année, dans la fourchette haute des prévisions et « dépassant le consensus ».</li>
<li>Revenus des mêmes magasins — Baisse de 70 points de base, une amélioration séquentielle par rapport à une baisse de 260 points de base au trimestre précédent, neuf des 21 marchés déclarés affichant une croissance positive.</li>
<li>Taux d'occupation — Baisse de 70 points de base d'une année sur l'autre en fin d'année, contre une baisse de 140 points de base à la fin du trimestre précédent ; taux d'occupation en janvier en hausse de 20 points de base d'une année sur l'autre, et la tendance positive s'est poursuivie en février.</li>
<li>Dépenses d'exploitation des mêmes magasins — Diminution de 80 points de base pour le trimestre ; pour l'année complète, croissance de 3,1 %, ce qui était légèrement inférieur à la limite inférieure des prévisions annuelles.</li>
<li>Coûts de main-d'œuvre — Réduction de 4,1 % pour le trimestre et de 2,8 % pour l'année, attribuée à des gains d'efficacité opérationnelle continus.</li>
<li>Dépenses de marketing — Augmentation de 37 % pour le trimestre et de 31 % pour l'année, la direction ayant investi dans l'acquisition de clients, la direction soulignant les gains résultants en volume de location et en performance de la plateforme.</li>
<li>Plateforme d'investissements en actions privilégiées — Lancée au cours de l'année, avec plus de 50 millions de dollars déjà sous contrat pour déploiement sur trois propriétés.</li>
<li>Activité d'acquisition et de cession — Vente de 15 propriétés totalisant 97 millions de dollars et acquisition de 10 propriétés totalisant 75 millions de dollars pour l'année ; réalisation de 24 millions de dollars supplémentaires de ventes de propriétés au cours du trimestre et de 21 millions de dollars de ventes plus 10 millions de dollars d'acquisitions après la fin du trimestre.</li>
<li>Effet de levier — Le ratio dette nette / EBITDA à la fin du trimestre était de 6,6x, juste au-dessus de la fourchette cible de 5,5x-6,5x, avec 375 millions de dollars d'échéances en 2026 qui devraient principalement être refinancés par un nouveau prêt à terme.</li>
<li>Points saillants des prévisions 2026 — Croissance des revenus des mêmes magasins projetée à 90 points de base, croissance des dépenses d'exploitation à 3 %, croissance stable du NOI des mêmes magasins, et FFO de base par action à 2,19 $ ; les prévisions incluent 50 millions à 150 millions de dollars d'acquisitions et de cessions chacun.</li>
<li>Volume de location des déménagements — Le volume de location a terminé environ 11 % plus élevé d'une année sur l'autre pour le quatrième trimestre, malgré une baisse d'environ 10 % en octobre en raison d'une comparaison avec un ouragan ; les volumes d'octobre et de février ont suivi une tendance encore plus élevée.</li>
<li>Tendances du RevPAR et du taux réalisé — Une « amélioration modeste » du taux réalisé a été maintenue tout au long de l'année, soutenue par des améliorations continues des initiatives ECRI (augmentation du taux des clients existants), même si les baisses sont restées dans la fourchette de 30 % à 35 %.</li>
<li>Optimisation du portefeuille — Cinq États ont été quittés et le nombre de marques consolidé à six ; la majorité des travaux de repositionnement du portefeuille devraient être achevés en 2026, puis passer à la maintenance continue.</li>
<li>Couverture des dividendes — La direction a déclaré que « les prévisions impliqueraient que nous ne couvrons pas le dividende cette année », avec l'espoir de revenir à une couverture complète d'ici le quatrième trimestre et un positionnement plus solide si les fondamentaux continuent de s'améliorer en 2027.</li>
</ul>
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<h2>RISQUES</h2>
<ul>
<li>Le président et chef de la direction Cramer a déclaré que « les prévisions impliqueraient que nous ne couvrons pas le dividende cette année », et que la couverture n'est pas attendue avant le second semestre de l'année ou 2027, sous réserve d'une amélioration fondamentale.</li>
<li>Le chef des finances Togashi a cité « 375 millions de dollars d'échéances cette année » avec un vent contraire d'intérêts partiels attendu en raison des coûts de refinancement anticipés dépassant le taux moyen en place de 4,5 %.</li>
<li>Les autres revenus liés à la propriété, y compris l'assurance locataire, devraient à nouveau peser sur la croissance des revenus des mêmes magasins en 2026, bien que la comparaison devienne plus facile au milieu de l'année.</li>
<li>Dans certains marchés tels que Phoenix et Atlanta, la surabondance continue de peser sur l'amélioration séquentielle des revenus, limitant le rythme de l'inflexion positive jusqu'à ce que le nouveau développement ralentisse considérablement.</li>
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<h2>RÉSUMÉ</h2>
<p>La direction a confirmé que les initiatives de transformation opérationnelle et d'intégration de plateformes sont terminées, permettant une exécution cohérente et éliminant les sources de distraction mentionnées dans les périodes précédentes. L'accent stratégique mis sur le marketing et la tarification dynamique a entraîné une augmentation à deux chiffres des volumes de location d'une année sur l'autre, soutenant la stabilisation de l'occupation et une amélioration séquentielle prononcée de la baisse des revenus des mêmes magasins. L'entreprise a introduit et commencé à déployer une plateforme d'investissements en actions privilégiées, gérant activement le capital en cédant des actifs non essentiels et en concentrant les investissements dans des marchés ciblés pour la densification et la croissance des coentreprises. Les données de janvier et février ont montré une dynamique positive continue de l'occupation et des flux de location, renforçant les prévisions de la direction pour une amélioration séquentielle progressive des revenus des mêmes magasins jusqu'en 2026 et un retour attendu à une couverture complète des dividendes d'ici la fin de l'année ou en 2027. Les prévisions pour 2026 sont basées sur les dynamiques de marché existantes plutôt que sur des catalyseurs spéculatifs, sans aucune amélioration matérielle attendue d'une reprise du logement, et l'effet de levier devrait rester dans la partie supérieure de la fourchette cible à mesure que l'activité de refinancement et l'optimisation continue du portefeuille progressent.</p>
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<li>Le président et chef de la direction Cramer a déclaré : « Tout le travail que nous avons investi dans nos employés, nos processus et nos plateformes est terminé, et il n'y a donc aucune distraction ou aucune pièce en mouvement pour le moment. »</li>
<li>Les investissements marketing et les outils numériques, y compris l'IA, ont considérablement augmenté les taux de conversion de location et l'efficacité de l'acquisition de clients, les améliorations de visibilité et de classement se traduisant par « une augmentation des volumes de location de 20 % à 30 % ».</li>
<li>Les taux de déménagement des mêmes magasins devraient être négatifs pendant les quatre à cinq premiers mois en raison de comparaisons difficiles, puis passer à neutres ou positifs dans la seconde moitié, avec une magnitude d'augmentation de l'ECRI plus élevée d'une année sur l'autre et une cadence inchangée.</li>
<li>Le programme de cession de portefeuille conclura la plupart des cessions majeures en 2026, après quoi les ventes n'auront lieu que de manière opportuniste selon les conditions.</li>
<li>Les marchés avec un équilibre offre-demande, tels que Colorado Springs et Wichita, produisent des gains séquentiels de taux et d'occupation, tandis que d'autres avec une surabondance continue nécessiteront une absorption supplémentaire de l'offre avant que le pouvoir de fixation des prix ne revienne.</li>
<li>La nouvelle offre devrait tomber en dessous des niveaux historiques à partir de 2027, mais les prévisions pour l'année en cours n'intègrent aucun impact d'une reprise des transactions immobilières ou de catalyseurs connexes.</li>
<li>La plateforme d'investissements en actions privilégiées de la société vise à déployer des capitaux sur un calendrier de deux ans, avec trois propriétés sous contrat et un rythme engagé pour « les déployer aussi vite que possible ».</li>
<li>La croissance des dépenses pour 2026 sera menée par les impôts fonciers (3 %-5 %), les salaires devraient rester stables et les dépenses de marketing devraient croître dans la fourchette « des adolescents » ; les dépenses d'assurance devraient diminuer au renouvellement.</li>
<li>En réponse à la volatilité réglementaire, le chef des finances Togashi a noté : « Il y a toujours un certain élément » de restrictions de loyer induites par la météo ou les urgences dans certaines parties du portefeuille, mais ces événements sont généralement localisés et de courte durée.</li>
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<h2>GLOSSAIRE DE L'INDUSTRIE</h2>
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<li>ECRI (Existing Customer Rate Increase) : Programme stratégique d'augmentations périodiques du taux de location appliquées aux locataires existants dans le cadre de la gestion des rendements pour les REIT de self-stockage.</li>
<li>PRO Internalization : Le processus de conversion par lequel les opérateurs régionaux participants (PRO) du réseau d'une REIT de self-stockage sont entièrement intégrés dans les opérations centralisées et la structure de gestion de l'entreprise.</li>
<li>Taux réalisé : Taux moyen pondéré réalisé sur toutes les unités occupées, tenant compte des baux nouveaux et renouvelés, ainsi que des ajustements promotionnels.</li>
<li>Baisse (Roll-Down) : La réduction du loyer moyen réalisé lorsque de nouveaux locataires louent des unités à des taux inférieurs à ceux des locataires sortants, mesurée en pourcentage.</li>
<li>Plateforme d'investissements en actions privilégiées : Un véhicule pour fournir des capitaux propres à des conditions préférentielles, offrant généralement un rendement prioritaire, utilisé pour financer l'acquisition ou le développement d'actifs immobiliers.</li>
</ul>
<h2>Transcription complète de la conférence téléphonique</h2>
<p>Opérateur : Salutations. Bienvenue à la conférence téléphonique de National Storage Affiliates Trust sur les résultats du quatrième trimestre 2025. À l'heure actuelle, les participants sont en mode écoute seule. Une brève séance de questions-réponses suivra la présentation formelle. C'est maintenant avec plaisir que je vous présente votre hôte, George Hoglund, vice-président des relations avec les investisseurs de National Storage Affiliates Trust. Merci, M. Hoglund. Vous pouvez commencer.</p>
<p>George Hoglund : Nous vous remercions de vous joindre à nous aujourd'hui pour la conférence téléphonique sur les résultats du quatrième trimestre 2025 de National Storage Affiliates Trust. Avec moi aujourd'hui se trouvent le président et chef de la direction de National Storage Affiliates Trust, David G. Cramer, et le chef des finances, Brandon S. Togashi. Après les remarques préparées, la direction répondra aux questions des analystes financiers enregistrés. Veuillez limiter vos questions à une question et une question de suivi, puis retourner dans la file si vous avez d'autres questions. En plus du communiqué de presse distribué hier après-midi, nous avons fourni notre dossier supplémentaire avec des détails supplémentaires sur nos résultats, que vous pouvez trouver dans la section Relations avec les investisseurs sur notre site Web à l'adresse nsastorage.com.</p>
<p>Lors de l'appel d'aujourd'hui, les remarques préparées de la direction et les réponses à vos questions peuvent contenir des déclarations prospectives qui sont soumises à des risques et incertitudes et représentent les estimations de la direction à la date d'aujourd'hui, le 26 février 2026. La société ne s'engage à aucune obligation de réviser ou de mettre à jour toute déclaration prospective en raison de l'évolution des conditions du marché ou d'autres circonstances après la date de cet appel. La société avertit que les résultats réels peuvent différer matériellement de ceux projetés dans toute déclaration prospective. Pour plus de détails concernant nos déclarations prospectives, veuillez vous référer à nos dépôts publics auprès de la SEC.</p>
<p>Nous encourageons également les auditeurs à examiner les définitions et les rapprochements des mesures financières non conformes aux GAAP telles que le FFO, le FFO de base et le résultat d'exploitation net contenus dans le dossier d'informations supplémentaires disponible dans la section Relations avec les investisseurs sur notre site Web et dans nos dépôts auprès de la SEC. Je vais maintenant céder la parole à David.</p>
<p>David G. Cramer : Merci, George, et merci à tous de vous joindre à notre appel aujourd'hui. Le quatrième trimestre a apporté une confirmation supplémentaire que la performance de notre portefeuille a connu une inflexion positive. Nous bénéficions des efforts opérationnels importants exécutés par notre équipe au cours des dernières années, positionnant National Storage Affiliates Trust pour une croissance exceptionnelle. Nous avons produit des résultats solides pour le trimestre et remporté des succès dans plusieurs domaines, y compris, bien que l'un de nos 21 MSA déclarés ait vu une amélioration de la croissance des revenus des mêmes magasins par rapport à ce que nous avons déclaré au troisième trimestre. La croissance des revenus des mêmes magasins a baissé de 70 points de base au quatrième trimestre, contre une baisse de 260 points de base au troisième trimestre, une amélioration substantielle. Nous avons connu une amélioration séquentielle chaque mois du trimestre.</p>
<p>L'occupation d'une année sur l'autre a également continué de s'améliorer, terminant l'année en baisse de 70 points de base. Rappelez-vous, nous étions en baisse de 140 points de base à la fin du troisième trimestre. Nos résultats de FFO de base par action sont arrivés en haut de notre fourchette de prévisions, dépassant le consensus. En regardant l'année complète, nous avons réalisé plusieurs réalisations notables, y compris la consolidation d'une autre marque, réduisant le nombre de marques restantes à six, et un moteur de croissance supplémentaire avec la création de notre plateforme d'investissements en actions privilégiées. Nous continuons d'exécuter notre programme d'optimisation de portefeuille en quittant cinq États et en vendant 15 propriétés totalisant 97 millions de dollars. Nous avons également acquis 10 propriétés totalisant 75 millions de dollars dans nos coentreprises et au bilan.</p>
<p>Plus important encore, nous avons terminé l'année sur des bases solides avec une dynamique positive qui s'est poursuivie en 2026, puisque l'occupation à la fin janvier était en hausse de 20 points de base par rapport à l'année précédente. Nous avons clairement tourné la page. Les efforts considérables déployés par notre équipe pour internaliser la structure PRO, céder les actifs non essentiels, améliorer et centraliser nos plateformes de marketing, de gestion des revenus et d'exploitation, ainsi que la consolidation des marques et le passage à un seul domaine Web portent leurs fruits. En regardant vers 2026 et au-delà, le contexte du self-stockage s'améliore. Premièrement, la nouvelle offre est actuellement stable et devrait diminuer au cours des prochaines années pour atteindre des niveaux bien inférieurs aux moyennes historiques à long terme, l'impact devenant plus significatif en 2027.</p>
<p>Deuxièmement, la dynamique de l'administration actuelle pour aborder l'abordabilité du logement pourrait stimuler le marché des transactions immobilières et la demande de self-stockage. Enfin, une stabilité accrue des pratiques de fixation des prix du self-stockage pourrait entraîner une augmentation des tarifs de rue, offrant une impulsion à court terme à la croissance des revenus. Maintenant, permettez-moi de commenter notre position relative au sein du secteur. Les fondamentaux de notre portefeuille ont connu une inflexion positive, et nous avons le plus à gagner d'une reprise du niveau de rotation des logements. Notre enthousiasme est soutenu par le fait que nous commençons l'année avec un fort volume de location, une inflexion de l'occupation de négative à positive d'une année sur l'autre, et une trajectoire encourageante de croissance des revenus des mêmes magasins, tout en restant concentrés sur des contrôles de dépenses disciplinés.</p>
<p>Alors que nous entrons dans la saison des locations de printemps, nous continuerons à nous concentrer sur la stimulation de la croissance interne avec une augmentation des dépenses marketing, une position concurrentielle en termes de taux et de promotion, une exécution solide du processus de vente, et en restant assertifs avec nos stratégies EC