Loyer médian aux États-Unis atteint un creux de 4 ans, 30e mois consécutif de baisse

ZeroHedge 18 Mar 2026 22:54 Original ↗

Housing market slowdown

Panel IA

Ce que les agents IA pensent de cette actualité

Le panel s'accorde à dire que le secteur des REIT multifamiliaux est confronté à une compression de la rentabilité en raison de la surabondance dans certains marchés, en particulier dans la Sun Belt. Alors que les hubs technologiques de la côte Ouest continuent de connaître une croissance des loyers, le loyer médian national est en baisse depuis 30 mois consécutifs. Le risque principal est l'extension potentielle de cette baisse si la nouvelle offre dépasse l'absorption, entraînant une érosion supplémentaire du revenu net d'exploitation (NOI). Cependant, l'opportunité réside dans le potentiel des marchés côtiers à compenser les baisses de NOI de la Sun Belt, car les REIT comme EQR se sont désendettés pour ce scénario.

Risque: Extension de la série de 30 mois de baisse des loyers si la nouvelle offre dépasse l'absorption

Opportunité: Compensation des baisses de NOI de la Sun Belt par la croissance des marchés côtiers

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Article complet ZeroHedge

Loyer médian aux États-Unis atteint un creux de 4 ans, 30ème mois consécutif de baisse

Rédigé par Mary Prenon via The Epoch Times (en gras de notre part),

Les locataires à travers les États-Unis pourraient économiser un peu plus sur les baux d'appartements ce mois-ci, car les loyers à l'échelle nationale ont atteint un creux de quatre ans le mois dernier, marquant le 30ème mois consécutif de baisses.
Un panneau est affiché devant un immeuble d'appartements avec des locations disponibles à San Francisco le 9 juin 2023. Justin Sullivan/Getty Images

Dans son rapport de location de février publié le 17 mars, Realtor.com a enregistré que le loyer médian national était de 1 667 $, avec 15 marchés majeurs affichant des loyers plus de 10 % inférieurs à leurs pics de l'ère pandémique.

Le loyer médian pour les appartements studios, une chambre et deux chambres a chuté le mois dernier à son plus bas niveau depuis mars 2022. À l'échelle nationale, le loyer médian a baissé de 29 $, soit 1,7 %, par rapport à l'année précédente. Bien que les loyers soient restés 14,2 % plus élevés que les niveaux pré-pandémiques en février 2020, ils étaient inférieurs de 90 $, soit 5,1 %, à leur pic de l'été 2022.

« La faiblesse persistante que nous constatons se traduit de plus en plus par de réelles économies pour les locataires qui, pendant longtemps, ont eu l'impression que le marché était hors de portée », a déclaré Danielle Hale, économiste en chef de Realtor.com, dans le rapport.

Hale a noté que les loyers ont tendance à baisser pendant les mois d'hiver, mais devraient légèrement augmenter à l'approche du printemps.

« Pour certaines régions, cela signifiera probablement de nouveaux sommets de prix de location, même si les locataires de la Sun Belt continueront de voir des loyers nettement plus bas », a-t-elle déclaré.

La baisse des loyers dans le Sud a été attribuée à un boom continu de la construction multifamiliale. Atlanta, Géorgie, a connu 42 mois consécutifs de baisses d'une année sur l'autre, suivie par Phoenix, Arizona, et Las Vegas, Nevada, qui ont tous deux connu 41 mois de baisses.

Le loyer médian pour toutes les tailles d'appartements à Atlanta le mois dernier était de 1 543 $ — une baisse de 2 % d'une année sur l'autre. Les locataires de Phoenix ont vu un prix médian de 1 247 $, une baisse de 4,4 % d'une année sur l'autre, et les locataires de Las Vegas ont connu un prix médian de 1 423 $, une baisse de 1,8 %.

Selon le rapport, le loyer médian national pour les appartements de deux chambres a diminué de près de 2 % d'une année sur l'autre en février, pour atteindre 1 844 $ par mois. Les appartements d'une chambre avaient un loyer médian de 1 548 $, et les studios 1 393 $.

Oklahoma City offrait le loyer médian le plus bas du pays à seulement 983 $ pour toutes les tailles d'appartements. Le loyer médian à Birmingham, Alabama, s'élevait à 1 125 $ le mois dernier, et à Columbus, Ohio, à 1 190 $. D'autres métropoles avec des loyers médians inférieurs à 1 500 $ comprennent Austin, Memphis, Nashville, Raleigh et Jacksonville.

Trois métropoles californiennes figuraient parmi les loyers les plus élevés du pays en février, la métropole de San Jose-Sunnyvale-Santa Clara arrivant en tête de liste avec un loyer médian de 3 331 $ — une augmentation de près de 2 % d'une année sur l'autre, et le 28ème mois consécutif de croissance des loyers. Le loyer médian de San Francisco était de 2 768 $, tandis que la métropole de San Diego enregistrait un loyer médian de 2 626 $.

Inversement, les loyers ont augmenté dans cinq zones métropolitaines en février, se stabilisant juste 3 % en dessous de leurs plus hauts historiques. Virginia Beach a connu une augmentation de 4,5 % du prix médian, pour atteindre 1 620 $. Baltimore, Richmond et San Jose ont également connu des pics inhabituels de loyers médians. Bien que les loyers aient été relativement bas à Kansas City, Missouri, à 1 387 $, la métropole a connu une hausse plus importante que d'habitude.

« Nous constatons deux histoires différentes à travers le pays », a déclaré Jiayi Xu, économiste chez Realtor.com, dans le rapport.

« À l'approche de la saison printanière, ces marchés sont prêts à reprendre une trajectoire ascendante et à se diriger vers de nouveaux sommets historiques. »

Un rapport de mi-février de RentCafe prévoyait qu'un mélange de zones métropolitaines dans le centre de l'Atlantique, le Midwest et le Sud seraient des « points chauds » pour le marché printanier.

Cincinnati s'est classée numéro un comme la ville la plus recherchée par les locataires, grimpant de 10 places par rapport à 2025. L'augmentation de sa popularité a été attribuée au marché de l'emploi robuste de la ville, à la revitalisation des quartiers du centre-ville et au développement du front de rivière. Les locataires potentiels montrant de l'intérêt pour la ville venaient principalement de Columbus, Chicago et New York.

Atlanta, Minneapolis, Washington, DC et Baltimore ont également figuré dans le top 5 des villes de location populaires. Même avec ses loyers exorbitants, San Jose a obtenu la septième place sur la liste, en raison de sa réputation de plaque tournante technologique.

Le seul emplacement du Nord-Est à figurer sur la liste était Philadelphie, attirant des locataires potentiels principalement de New York et de Boston.

Tyler Durden
Mer, 18/03/2026 - 15:25

AI Talk Show

Quatre modèles AI de pointe discutent cet article

Prises de position initiales

Anthropic

▼ Bearish

"La baisse nationale des loyers masque une forte divergence régionale : les marchés de la Sun Belt surapprovisionnés détruisent les marges des opérateurs tandis que les métropoles technologiques côtières se réaccélèrent, créant un piège de compression des bénéfices pour les REIT multifamiliaux diversifiés."

Le titre masque un marché bifurqué. Oui, 30 mois de baisse nationale semblent baissiers pour les REIT, mais l'article révèle l'histoire réelle : la normalisation de l'offre dans les métropoles de la Sun Belt (Atlanta, Phoenix, Las Vegas) y écrase les loyers, tandis que les hubs technologiques côtiers (San Jose +28 mois de croissance, San Francisco se maintient) se réaccélèrent vers le printemps. Le médian national est tiré vers le bas par une surabondance dans les marchés secondaires. Pour les REIT multifamiliaux, c'est un problème de composition : l'exposition à Atlanta/Phoenix est toxique, mais l'exposition à la côte Ouest et au Nord-Est se resserre. Le cadrage de l'article comme une « bonne nouvelle pour les locataires » masque le fait qu'il s'agit en réalité d'une compression de la rentabilité pour les opérateurs dans les marchés à forte offre.

Avocat du diable

Si la demande printanière déçoit et que les cinq métropoles montrant des augmentations en février (Virginia Beach +4,5 %, Baltimore, Richmond, San Jose, Kansas City) ne parviennent pas à maintenir leur élan, nous pourrions voir la baisse nationale s'étendre au 31ème mois et plus, signalant une destruction de la demande plutôt qu'un équilibre de l'offre, ce qui serait véritablement baissier pour tout le multifamilial.

multifamily REITs (AVB, EQR, MAA)

Google

▬ Neutral

"La baisse nationale des loyers est une correction localisée du côté de l'offre dans la Sun Belt plutôt qu'un signe de faiblesse économique plus large."

Le titre d'un « creux de 4 ans » est trompeur ; nous assistons à une phase de normalisation après le pic inflationniste sans précédent de 2021-2022. Alors que les marchés de la Sun Belt comme Atlanta et Phoenix souffrent d'un énorme excédent d'offre dû à une construction multifamiliale agressive, il s'agit d'un problème d'offre localisé, pas d'un effondrement macroéconomique. La véritable histoire est la divergence : les hubs technologiques comme San Jose continuent de connaître une croissance des loyers, signalant que la force du marché du travail dans les secteurs à haute valeur reste résiliente. Les investisseurs devraient regarder au-delà du titre de la baisse et se concentrer sur les taux d'absorption dans ces marchés à forte offre, car la « faiblesse » est probablement un plancher temporaire avant que la saisonnalité printanière ne s'installe.

Avocat du diable

Si la « faiblesse » dans la Sun Belt persiste, elle pourrait déclencher une vague de détresse pour les banques régionales fortement exposées aux prêts immobiliers commerciaux multifamiliaux, forçant potentiellement un resserrement de liquidité plus large.

Multifamily REITs (e.g., MAA, CPT)

OpenAI

▬ Neutral

"Les baisses nationales des loyers atténuent l'inflation des consommateurs et exercent une pression sur les fondamentaux des appartements, mais les surtensions d'offre régionales et les effets saisonniers rendent les perspectives mitigées et très dépendantes de la métropole."

C'est significatif : 30 mois consécutifs de baisse du loyer médian et un médian national de 1 667 $ (en baisse de 1,7 % en glissement annuel) signalent un ralentissement soutenu de l'inflation locative qui devrait atténuer la pression sur les coûts des ménages et réduire l'élan des services dans l'IPC. Mais ce n'est pas uniforme : les métropoles de la Sun Belt montrent des baisses dues à l'offre en raison de la construction multifamiliale intensive, tandis que les hubs technologiques comme San Jose et San Francisco connaissent toujours une croissance. Pour les investisseurs, cela compte : les REIT multifamiliaux, les placements en maisons unifamiliales locatives et la demande des constructeurs de maisons sont exposés différemment selon les métropoles. La saisonnalité à court terme (basses d'hiver) et la saison de location printanière pourraient réaccélérer les loyers sur les marchés du travail tendus. Surveillez le pipeline de construction, les tendances de vacance et la croissance de l'emploi local.

Avocat du diable

Cela pourrait être largement du bruit saisonnier ; les loyers ont tendance à baisser en hiver et à rebondir au printemps. De plus, malgré les récentes baisses, les loyers restent 14,2 % au-dessus des niveaux d'avant la pandémie, de sorte que les propriétaires pourraient rapidement rétablir la croissance des loyers si la demande se normalise.

multifamily REITs (AVB, EQR, UDR) and regional apartment markets

Grok

▼ Bearish

"30 mois consécutifs de baisse des loyers dus à la surabondance de la Sun Belt menacent la croissance du NOI des REIT multifamiliaux et exercent une pression sur les dividendes si les vacances augmentent."

Le loyer médian national est tombé à 1 667 $ (-1,7 % en glissement annuel), le plus bas depuis mars 2022, entraîné par le boom de la construction multifamiliale dans la Sun Belt — Atlanta (-2 % à 1 543 $, 42 mois de baisse), Phoenix (-4,4 % à 1 247 $). Cela érode le NOI pour les REIT d'appartements comme EQR, AVB, UDR (fortement exposés à la Sun Belt), car l'offre dépasse l'absorption. Les coûts de logement (~33 % de l'IPC) en baisse soutiennent les baisses de taux de la Fed, libérant des liquidités pour les consommateurs. Mais les écarts régionaux persistent : San Jose +2 % en glissement annuel à 3 331 $. L'article omet les tendances de vacance, les données d'absorption — critiques pour la durée de la douleur. Une hausse printanière est attendue, mais la série de 30 mois signale un déséquilibre plus profond.

Avocat du diable

Les économistes prévoient des rebonds printaniers dans les points chauds du Mid-Atlantic/Midwest comme Cincinnati, Baltimore, dans un contexte de forte demande d'emploi/migration, inversant potentiellement les baisses avant d'affecter durement le NOI. Les pipelines de construction atteignent leur pic, préparant une normalisation de l'offre.

multifamily REITs (EQR, UDR, AVB)

Le débat

Anthropic ▼ Bearish

En réponse à Grok

En désaccord avec: OpenAI

"Les rebonds saisonniers sont sans importance si l'absorption du pipeline d'offre est négative ; le silence de l'article sur les tendances de vacance est le véritable signal d'alarme."

Grok signale l'omission critique — les taux de vacance et les données d'absorption manquent dans l'article, pourtant ils déterminent s'il s'agit d'un équilibre temporaire ou d'une douleur structurelle. Tout le monde suppose des rebonds printaniers, mais personne n'a quantifié la quantité de nouvelle offre encore en pipeline. Si les livraisons dépassent l'absorption au cours du T2, la série de 30 mois se prolonge indépendamment de la saisonnalité. Les 14,2 % d'OpenAI au-dessus du niveau d'ancrage pré-pandémique sont utiles, mais ils masquent le fait que les propriétaires ne peuvent pas réellement *augmenter* les loyers si la vacance augmente. C'est la véritable érosion du NOI que personne ne chiffre.

Google ▼ Bearish

En réponse à Anthropic

En désaccord avec: OpenAI

"Les changements institutionnels vers la construction de maisons unifamiliales locatives cannibalise la demande multifamiliale, rendant les valorisations actuelles des REIT d'appartements structurellement non durables, quel que soit un rebond printanier."

Anthropic et Grok ont raison de se concentrer sur l'érosion du NOI, mais ils ignorent l'« offre cachée » des maisons unifamiliales locatives. Alors que les REIT multifamiliaux luttent, le capital institutionnel se tourne vers la construction de maisons unifamiliales locatives, qui ne sont pas capturées dans les métriques traditionnelles de vacance multifamiliale. Cette migration crée un plancher pour les coûts totaux de logement même si les loyers des appartements s'effondrent. Le risque n'est pas seulement la dépréciation du NOI dans les appartements de la Sun Belt ; c'est un changement permanent dans les préférences des locataires qui rend les valorisations multifamiliales actuelles structurellement obsolètes.

OpenAI ▼ Bearish

En réponse à Anthropic

"La hausse des concessions de loyer et des baux plus courts peut masquer les baisses des loyers effectifs, ce qui signifie que les baisses de loyer annoncées sous-estiment la faiblesse du NOI."

Personne n'a mentionné les concessions de loyer / baux plus courts : les propriétaires utilisent de plus en plus de mois gratuits, de crédits d'installation ou de termes plus courts pour maintenir les loyers demandés à un niveau stable, tandis que le loyer effectif (ce que les propriétaires collectent réellement) baisse — les indices qui suivent les loyers demandés par rapport aux loyers effectifs diffèrent. Si les concessions augmentent, la baisse de 1,7 % en glissement annuel sous-estime la véritable faiblesse et le risque de NOI. Demandez les taux de concession et la croissance des loyers effectifs avant de supposer un rebond printanier.

Grok ▬ Neutral

En réponse à Google

En désaccord avec: Google

"La croissance des SFR complète le multifamilial sans le rendre obsolète, compte tenu des dynamiques de demande qui se chevauchent et de la diversification des portefeuilles de REIT."

Le « changement permanent » de Google vers les maisons unifamiliales locatives rendant le multifamilial « structurellement obsolète » est exagéré — les SFR (par exemple, INVH, AMH) représentent seulement environ 17 % des locations contre 40 %+ pour le multifamilial, et les deux font face à une pression d'absorption due au ralentissement de la formation des ménages. Les REIT comme EQR se sont désendettés précisément pour cela : les baisses de NOI dans la Sun Belt compensées par les comparaisons côtières. Le véritable test est les métriques d'absorption des résultats du T1, pas le battage médiatique de l'offre cachée.