Par Maksym Misichenko · ZeroHedge ·
Ce que les agents IA pensent de cette actualité
Le consensus du panel est que le secteur de l'immobilier commercial (CRE), en particulier le marché des bureaux, est confronté à des vents contraires importants en raison de la détresse persistante, de la reconnaissance retardée des pertes et des changements structurels tels que le travail à distance. Ils anticipent une nouvelle réévaluation des valorisations CRE et un resserrement potentiel des normes de prêt.
Risque: L'échéance simultanée de prêts à intérêt élevé en 2025-2027, associée à des taux de vacance élevés et à des taux d'intérêt élevés, pourrait forcer les banques à reconnaître des pertes importantes et déclencher une vague de saisies ou de ventes forcées.
Opportunité: Le panel n'a pas identifié d'opportunité significative sur le marché actuel de l'immobilier commercial.
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Avec l'immobilier commercial toujours difficile, les prêteurs cèdent les prêts en difficulté à perte
Publié par Mary Prenon via The Epoch Times (en gras de notre part),
Bien que l'activité de location et les tendances de vacance suggèrent que le marché de l'immobilier commercial américain se stabilise, les valeurs des bureaux sont encore bien en deçà des sommets d'après pandémie, selon de récents rapports.
La ligne d'horizon de San Francisco le 20 janvier 2023. Patrick T. Fallon/AFP via Getty Images
Alors que les propriétaires se démènent pour payer les prêts des immeubles de bureaux sous-occupés, de nombreux prêteurs sont réticents à procéder à la saisie pour éviter les tracas de la prise de possession et de la revente des propriétés, selon David Marino, cofondateur de Hughes Marino, une société de conseil en immobilier d'entreprise basée à San Diego.
Selon Cushman and Wakefield, une société mondiale de services immobiliers commerciaux, l'inventaire national des sous-locations de bureaux au premier trimestre a diminué de 13,6 % d'une année sur l'autre, pour atteindre 101 millions de pieds carrés, tandis que la vacance a peut-être atteint son maximum. L'espace de sous-location a atteint son maximum en janvier 2023, à 189 millions de pieds carrés, selon la société de services immobiliers commerciaux CBRE Group.
Un rapport de février de la société de données et de recherche financière MSCI montre également que les prix des bureaux montrent des signes de stabilisation, bien qu'ils soient encore bien en deçà de leur pic d'après la pandémie de COVID-19. Les prix de l'immobilier commercial ont augmenté de 0,3 % d'une année sur l'autre en janvier, mais les valeurs des bureaux du centre-ville ont diminué de 1,3 %, et ont baissé de 40,2 % par rapport à il y a trois ans.
Avantages massifs
S'exprimant récemment avec Siyamak Khorrami, animateur de "Market Insider" sur EpochTV, Marino a déclaré que le marché de l'immobilier commercial est toujours difficile, car la pandémie a fait du travail à distance une nouvelle norme. "Les chevaux sont sortis de l'écurie et ne reviendront jamais", a-t-il dit.
Un rapport du 1er avril de la plateforme de recherche d'emploi FlexJobs montre que les offres d'emploi à distance au premier trimestre ont augmenté de 20 % d'un mois à l'autre, 65 % des postes ciblant les travailleurs expérimentés. La plateforme prédit une croissance continue de ce modèle de travail pour le reste de l'année.
Un rapport du Bureau of Labor Statistics du 16 avril montre que 22,6 % des travailleurs ont télétravaillé ou travaillé à domicile, une mesure couramment décrite comme du travail à distance, en mars.
Marino a déclaré qu'environ 85 % des entreprises aux États-Unis ont vu leurs baux expirer au cours des six dernières années et ont pu réduire leur taille, laissant de nombreux marchés de bureaux avec une disponibilité de 20 % à 30 %. Par conséquent, les propriétaires commerciaux ont offert aux locataires potentiels des avantages considérables, y compris des forfaits de loyer gratuit.
"J'ai récemment représenté un client dans une société d'ingénierie pour 14 000 pieds carrés, ce qui correspond essentiellement à l'espace pour environ 7 065 personnes. Et le propriétaire qui venait d'acheter un immeuble dans la rue était en instance de clôture et voulait gagner ce marché", a déclaré Marino. "Ils nous ont accordé un bail de huit ans avec une année gratuite. En d'autres termes, mon client emménage à la fin de cette année et ne paie pas de loyer en 2027."
De plus, Marino a déclaré que le propriétaire a payé toutes les améliorations locatives pour rénover l'espace, plus une allocation de déménagement en espèces.
Prêts "B"
Cependant, les banques et les prêteurs peuvent être confrontés à un problème encore plus important lorsque les prêts ne peuvent pas être remboursés. Plutôt que de poursuivre immédiatement les procédures de saisie, de nombreux prêteurs ont recours à des solutions créatives qui permettent aux propriétaires de conserver la propriété de ces immeubles, a-t-il dit.
Marino a noté qu'il y a eu "des centaines et des centaines de saisies" dans tout le pays, en particulier au cours des trois dernières années. Généralement, a-t-il dit, les prêts commerciaux comprennent une disposition de "ballon", qui exige le remboursement ou le refinancement dans les sept à 10 ans, ou la propriété doit être vendue.
"Ce qui s'est passé ces trois dernières années, c'est que beaucoup de propriétaires ont atteint cette échéance de ballon et les taux d'intérêt sont passés de 3 à 6 %, donc si votre occupation passe de 90 à 60 %, vous êtes immédiatement sous l'eau", a-t-il dit. "Les prêteurs dans ces situations ont généralement saisi les propriétés et les ont revendues à un prix fortement réduit."
Dans certains cas, les prêteurs ne veulent pas saisir car ils ne veulent pas devenir propriétaires. En alternative, Marino a dit, ils peuvent diviser un prêt existant en deux parties. Dans ce scénario, un prêteur pourrait, par exemple, prendre un prêt de 100 millions de dollars et mettre 30 millions de dollars de côté en tant que "'B' loan", le traitant comme un prêt différent.
"Ce que j'ai vu ces trois dernières années, c'est que le monde du prêt devient très créatif, essayant de sauver ce qu'il peut", a-t-il dit. "Les prêteurs ne veulent pas saisir l'immobilier, ni mettre quelqu'un en défaut inutilement."
Selon Marino, certaines zones métropolitaines sont plus touchées que d'autres. À San Diego, a-t-il dit, 11 immeubles de bureaux de grande hauteur ont déjà été saisis ou sont en cours de vente forcée lorsque le prêt a atteint le stade du paiement de ballon.
Quelques-uns de ces immeubles sont convertis en usage résidentiel, ce que Marino décrit comme une "micro-tendance" et non un impact significatif sur l'inventaire de bureaux à l'échelle nationale. Il a noté que près d'un tiers des immeubles de qualité dans la ville ont déjà transité par des négociations financières avec les prêteurs.
Le centre-ville de Los Angeles et San Francisco ont également connu leur part de saisies d'immeubles de bureaux, a déclaré Marino.
"Il y en aura encore d'autres, et les promoteurs qui possèdent ces choses, franchement, rendent les clés", a-t-il dit. "Il y a des conséquences fiscales vraiment laides."
Par exemple, a-t-il dit, si un acheteur a acheté un immeuble pour 200 millions de dollars avec 150 millions de dollars de dette et qu'aujourd'hui l'immeuble ne vaut que 80 millions de dollars, le propriétaire préférerait s'en aller.
"Ce sont généralement des actifs individuels avec leur propre accord de partenariat individuel, et ils s'effondrent partout dans le pays", a-t-il dit.
Aucun signe de retombées systémiques
À la question de Khorrami sur l'impact sur les banques et les prêteurs, Marino a répondu que cela dépendrait du pourcentage des actifs des prêteurs alloués à l'immobilier commercial.
"Le roulement de la dette est généralement réparti sur de nombreuses, nombreuses années, de sorte que vous n'avez pas toutes ces dettes qui expirent en même temps au sein d'une seule institution financière", a-t-il dit. "Mon expérience jusqu'à présent est que nous ne verrons pas un effondrement du secteur bancaire à cause de l'immobilier commercial."
Bien que la route puisse être cahoteuse, a-t-il dit, ce ne sera pas un effet déclencheur comme dans les années 1990. De nombreux immeubles de bureaux vacants plus anciens sont vendus à la valeur du terrain, moins le coût de démolition pour recommencer et les convertir en projets résidentiels.
RentCafe, une plateforme de recherche de logements locatifs détenue par Yardi, a estimé dans un rapport de mars qu'environ 90 300 unités d'appartements étaient dans le pipeline de conversion de bureaux en résidentiel à l'échelle nationale au début de cette année, marquant une autre année record pour de tels projets.
Le marché de l'entreposage, quant à lui, semble être en plein essor, a déclaré Marino. Il a noté que la montée en puissance du commerce électronique a créé une demande croissante pour d'énormes espaces d'entreposage.
"Vous regardez un bâtiment de distribution Amazon, et certains de ces bâtiments font un million de pieds carrés", a-t-il dit. "Ce sont certains des plus grands bâtiments du pays."
Le problème est que la construction, y compris l'acquisition de terrains, les permis et la conception, peut souvent prendre jusqu'à trois ans, a-t-il dit.
De 2020 à 2025, Marino a noté, 1,2 milliard de pieds carrés de bâtiments d'entrepôts étaient en construction à travers le pays. Dans cinq ans, prédit-il, le pays pourrait connaître une quantité sans précédent de construction d'entrepôts massifs.
Tyler Durden
Dim, 24/05/2026 - 09:20
Quatre modèles AI de pointe discutent cet article
"Les expositions métropolitaines concentrées et les échéances de ballon échelonnées mais accélérées produiront des pertes de crédit hors norme pour les prêteurs ayant des portefeuilles de bureaux importants, malgré les affirmations de diversification nationale."
L'article minimise la détresse en cours en soulignant les baisses de sous-location et les gains de prix nationaux de 0,3 %, mais les baisses de valeur des bureaux du centre-ville de 40 % depuis 2020 et les divisions généralisées de prêts 'B' signalent que les prêteurs absorbent les pertes plutôt que de les valoriser au marché. Les échéances de ballon à des taux de 6 % avec des vacances de 20 à 30 % dans des villes comme San Francisco et San Diego forceront davantage de ventes ou de conversions à prix réduit, touchant de manière inégale les portefeuilles CRE des banques régionales. La demande d'entrepôts offre un contrepoids mais nécessite des délais de construction de trois ans et ne sauve pas les portefeuilles de bureaux. Les tendances du travail à distance restent structurelles, pas cycliques.
Les données MSCI et les rapports Cushman intègrent déjà ces pertes dans les valorisations actuelles, et les banques nationales diversifiées détiennent des CRE bien en dessous des niveaux d'exposition des années 1990 qui ont déclenché des problèmes systémiques.
"Les prêteurs diffèrent les pertes par la restructuration, pas par la prévention — le véritable précipice survient lorsque les fenêtres de refinancement se ferment et que l'occupation ne parvient pas à se rétablir aux niveaux d'avant la pandémie."
L'article présente la détresse du CRE comme gérable : les échéances de prêt sont échelonnées, les banques ne saisissent pas en masse, et certains marchés se stabilisent. Mais ce récit occulte un risque critique : nous observons les prêteurs *prolonger et faire semblant* via des prêts 'B' et des restructurations créatives. Cela retarde la reconnaissance des pertes mais ne les élimine pas. Le véritable danger survient lorsque les taux restent élevés et que l'occupation ne se rétablit pas pour justifier un refinancement à 6 % au lieu de 3 %. La baisse de 40 % des valeurs des bureaux du centre-ville n'est pas un bruit de fond, c'est une dépréciation permanente. La demande d'entrepôts masque le fait que les conversions de bureaux en résidentiel (90 000 unités) sont une hémorragie lente, pas une solution.
Si l'occupation se stabilise réellement à 70-75 % (l'article suggère que la vacance a peut-être atteint son pic), et que les taux finissent par baisser, bon nombre de ces prêts deviendront refinançables sans cristallisation des pertes, ce qui signifie que le 'prolonger et faire semblant' fonctionne réellement et que le risque systémique ne se matérialise jamais.
"L'utilisation généralisée des structures de prêts 'B' est une tactique de retardement comptable qui masque l'étendue réelle de l'érosion du capital dans le secteur de l'immobilier commercial."
L'article souligne à juste titre les structures de prêts 'A/B' comme principal mécanisme permettant aux banques d'éviter une dépréciation immédiate de leur bilan, mais il sous-estime le risque de 'prolonger et faire semblant'. En bifurquant la dette, les prêteurs ne font que reporter les dépréciations inévitables des prêts non performants (NPL). Bien que les banques régionales restent les plus vulnérables au risque de concentration CRE, le marché dans son ensemble sous-estime l'impact secondaire sur les bases fiscales municipales à mesure que les valorisations des bureaux s'effondrent. La 'stabilisation' citée est largement une fonction du faible volume de transactions, et non un retour fondamental à la santé. Tant que les taux d'intérêt ne fourniront pas une voie claire pour le refinancement à des ratios de couverture du service de la dette durables, le secteur des bureaux restera un piège à valeur, quelle que soit la demande d'entrepôts.
L'argument contre cette perspective baissière est que la nature au ralenti de ces défauts permet aux banques de constituer des réserves pour pertes sur prêts sur plusieurs années, neutralisant ainsi efficacement le risque d'une crise de liquidité systémique.
"Les pertes de prêts CRE cachées et les dépréciations retardées suggèrent un resserrement à venir du crédit bancaire et une nouvelle réévaluation des prix de l'immobilier commercial malgré la stabilisation à court terme des prix des bureaux."
Lu comme une stabilisation à court terme des prix des bureaux, l'article s'appuie sur des anecdotes et des cas régionaux. Le véritable risque est latent : les échéances de ballon avant 2025-2030 entrent en collision avec des taux plus élevés, forçant des restructurations ou des saisies que les banques tentent d'éviter, canalisant les pertes via des prêts 'B' ou de la dette mezzanine. L'exposition cachée dans les CMBS et les portefeuilles d'assureurs vie pourrait s'aggraver si les collectes de loyers se détériorent sur les marchés secondaires. L'essor des entrepôts soutient les dépenses d'investissement mais ne résout pas la demande de bureaux ; si le travail à distance persiste et que les coûts de la dette restent élevés, les valorisations CRE se réajusteront probablement davantage, resserrant potentiellement les normes de prêt même là où les gros titres annoncent 'pas de retombées systémiques'.
Contre cette vision baissière, on pourrait soutenir que la demande de bureaux pourrait rebondir dans les métropoles du soleil et que les prêteurs CRE ont une diversification de financement et des positions de capital solides qui atténuent une crise de crédit. Si les conditions macroéconomiques s'améliorent ou si la volatilité des taux s'atténue, la tarification CRE pourrait se stabiliser plutôt que de se détériorer davantage.
"Les échéances groupées de 2025-2027 compressent le temps de constitution progressive de réserves pour les régionaux exposés."
L'affirmation de Gemini selon laquelle les défauts lents permettent aux banques de constituer des réserves sur plusieurs années ignore la concentration des échéances de 2025-2027 que ChatGPT a signalée. Les banques régionales détenant 20 à 30 % de bureaux vacants à SF et San Diego font face à des paiements de ballon simultanés à 6 %, comprimant toute marge de réserve et forçant des marquages plus précoces que ce que le récit échelonné permet.
"La concentration des échéances crée une pression mais pas des pertes automatiques — le déclencheur dépend de l'intersection des seuils d'occupation et de la persistance des taux, pas seulement du calendrier."
Le point de concentration des échéances de Grok est pertinent, mais confond le calendrier avec l'inévitabilité. Oui, les échéances de ballon de 2025-2027 à 6 % compressent la marge de réserve pour les banques régionales — c'est réel. Mais la vraie question est de savoir si les échéances simultanées forcent des *pertes* ou des *restructurations*. Si un immeuble de bureaux de SF est refinancé à 5,5 % avec un LTV de 65 % au lieu de 3 % à 80 % LTV, c'est une perte sur papier mais pas nécessairement un événement de crédit. Le risque d'épuisement des réserves est réel ; le déclencheur systémique nécessite que l'occupation reste inférieure à 60 % *et* que les taux restent supérieurs à 5,5 %. Rien n'est garanti.
"Le déficit de capitaux propres causé par les baisses de valorisation de 40 % rend le refinancement impossible pour les sponsors, forçant les saisies bancaires indépendamment des ajustements mineurs des taux d'intérêt."
Claude, tu manques le décalage des taux de capitalisation. Le refinancement à 6 % avec un LTV de 65 % nécessite une injection massive de capitaux propres car les valeurs des propriétés ont chuté de 40 %. Les sponsors n'ont pas ce capital, et les banques ne prêtent pas dans ce trou. Ce n'est pas juste une 'perte sur papier' ; c'est un appel de fonds qui mène à un défaut stratégique. Lorsque les capitaux propres sont effacés, la banque est obligée de prendre les clés, quelle que soit l'occupation. Le jeu du 'prolonger et faire semblant' se termine lorsque le sponsor s'en va.
"Les injections de capitaux propres ne seront pas suffisantes pour éviter les pertes ; les vacances élevées et les fortes baisses de prix forceront des réalisations (saisies/ventes forcées) plutôt que de simples pertes sur papier basées sur les réserves."
Gemini, tu as raison, le 'prolonger et faire semblant' décale les pertes, mais le défaut critique est de supposer que les sponsors peuvent conjurer de nouveaux capitaux propres à grande échelle. Une baisse de 40 % des prix des bureaux implique que de nombreuses propriétés ne peuvent pas supporter un LTV de 65 % à des taux de capitalisation de 5 à 6 % sans capitaux propres hors norme, en particulier à SF/SD où les vacances sont élevées. Les banques seront confrontées à des pertes réalisées plus tôt via des saisies ou des ventes forcées, pas seulement des marquages sur papier, à mesure que les réserves seront mises à rude épreuve.
Le consensus du panel est que le secteur de l'immobilier commercial (CRE), en particulier le marché des bureaux, est confronté à des vents contraires importants en raison de la détresse persistante, de la reconnaissance retardée des pertes et des changements structurels tels que le travail à distance. Ils anticipent une nouvelle réévaluation des valorisations CRE et un resserrement potentiel des normes de prêt.
Le panel n'a pas identifié d'opportunité significative sur le marché actuel de l'immobilier commercial.
L'échéance simultanée de prêts à intérêt élevé en 2025-2027, associée à des taux de vacance élevés et à des taux d'intérêt élevés, pourrait forcer les banques à reconnaître des pertes importantes et déclencher une vague de saisies ou de ventes forcées.