द्वारा Maksym Misichenko · Yahoo Finance ·
AI एजेंट इस खबर के बारे में क्या सोचते हैं
माउंटेन एक्सप्रेस का पतन बिक्री-पट्टे मॉडल के लिए एक चेतावनी कहानी के रूप में कार्य करता है, जिसमें गलत संरेखित प्रोत्साहन, अपर्याप्त परिश्रम और पर्यावरणीय देनदारियों सहित व्यवस्थित जोखिम शामिल हैं जो अन्य पूंजी-गहन क्षेत्रों में दोहरा सकते हैं। आम सहमति निराशावादी है, सभी पैनलिस्ट क्षेत्र के जोखिमों पर सहमत हैं, हालांकि प्रभाव की सीमा और समयरेखा पर बहस की जा रही है।
जोखिम: पर्यावरणीय देनदारियां (यूएसटी/सीईआरसीएलए) कुल $20-80 मिलियन, ब्लू ओवल के $15 मिलियन निपटान को बौना कर रही हैं और खरीदारों को रोक रही हैं, क्षेत्र की कैप दरों को 150 बीपीएस बढ़ा रही हैं।
अवसर: निपटान के बाद और शासन में सुधार होने पर चुनिंदा खरीदार संकटग्रस्त संपत्तियों को आकर्षक पा सकते हैं।
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2021 के अंत में, हैल्डेन और कैथी मिलर के रियल एस्टेट ब्रोकर ने उन्हें एक शेल-ब्रांडेड गैस स्टेशन के साथ एक सुविधा स्टोर की तस्वीर दिखाई।
फोरकोर्ट में लगभग 10 ईंधन पंप थे और यह साफ और ग्राहकों से भरा हुआ था, जबकि स्टोर में बोल्ड और रंगीन ब्रांडिंग थी। ब्रोकर ने स्पष्ट किया कि तस्वीर उस स्थान की नहीं थी जिसे मिलर्स संभावित रूप से खरीदने की तलाश कर रहे थे, लेकिन उन्होंने कहा कि यह दर्शाता है कि उनका भविष्य का स्थल एक दिन कैसा बन सकता है।
उनकी वास्तविकता बहुत अलग साबित होगी।
मिलर्स, जो उत्तरी कैलिफ़ोर्निया में रहते हैं, ने अपनी बायां क्षेत्र में स्थित एक घर बेचने के बाद 1031 रियल एस्टेट एक्सचेंज के हिस्से के रूप में संपत्ति खरीदने की तलाश की। उनके ब्रोकर ने रेने, लुइसियाना में एक गैस स्टेशन के साथ एक सी-स्टोर की सिफारिश की, जो लाफायेट के पश्चिम में लगभग 20 मील की दूरी पर एक छोटा शहर है। केवल $1 मिलियन से थोड़ा अधिक के लिए उपलब्ध, रेने साइट मिलर्स के बायां क्षेत्र के घर के मूल्य के काफी करीब थी जिससे एक्सचेंज संभव हो सके।
विक्रेता जॉर्जिया स्थित एक खुदरा विक्रेता और ईंधन कंपनी था जिसे माउंटेन एक्सप्रेस ऑयल कहा जाता था, जिसने मिलर्स को साइट का मालिक होने और माउंटेन एक्सप्रेस को दिन-प्रतिदिन के संचालन और रखरखाव की जरूरतों को संभालने के साथ 20-वर्षीय बिक्री-पट्टे समझौते के हिस्से के रूप में स्थान बेचने की इच्छा जताई।
मिलर्स को पता चला कि माउंटेन एक्सप्रेस के पास एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट से वित्तीय समर्थन था और इसने कुछ ही वर्षों में बिक्री-पट्टे के माध्यम से सैकड़ों खुदरा ईंधन साइटों का अधिग्रहण किया था। मिलर्स को सुविधा खुदरा में कोई अनुभव नहीं था, लेकिन माउंटेन एक्सप्रेस के पास था - और यह उनके लिए ट्रिगर खींचने के लिए काफी था। जुलाई 2022 में, सौदा बिना मिलर्स ने स्टोर का दौरा किए बंद हो गया।
पर्दे के पीछे, हालांकि, माउंटेन एक्सप्रेस के सह-सीईओ, लैमर फ्रेडी और तुर्जो वादुद, कथित तौर पर कंपनी द्वारा बनाई गई लाखों डॉलर को अलग-अलग संस्थाओं में भेज रहे थे, जो उनके स्वामित्व में थीं, बजाय उन्हें स्टोर में सुधार करने पर खर्च करने के। कई सी-स्टोर जो माउंटेन एक्सप्रेस ने पट्टे पर दिए थे, उन्हें उपेक्षित किया गया और अंततः खराब स्थिति में समाप्त हो गए। अंततः इससे कंपनी दिवालिया हो गई और अगस्त 2023 में संचालन बंद कर दिया।
उस उपेक्षा में मिलर्स का स्टोर भी शामिल था। स्वामित्व के आठ महीने बाद, मिलर्स को किराया मिलना बंद हो गया और उन्हें पता चला कि माउंटेन एक्सप्रेस ने कभी भी स्थान का संचालन शुरू नहीं किया था। हालांकि पिछले मालिक जो स्टोर चला रहा था, उसे बिक्री के बारे में सूचित किया गया था, माउंटेन एक्सप्रेस ने उन्हें हटा नहीं दिया। पूर्व मालिक ने स्टोर के आसन्न रेस्तरां से लाभ लेना जारी रखा और केवल तभी छोड़ा जब, मिलर्स के अनुसार, माउंटेन एक्सप्रेस के भुगतान की कमी के कारण साइट पर ईंधन समाप्त हो गया।
माउंटेन एक्सप्रेस दिवालिया होने के बाद किराया देना बंद करने के तीन साल बाद, मिलर्स के स्टोर ने केवल पैसा बहाया है - संपत्ति करों सहित हर महीने लगभग $3,500, उन्होंने कहा। इमारत एक "बर्बादी" है और पार्किंग स्थल में गड्ढे हैं, कैथी मिलर ने कहा।
"यह बिल्कुल वैसा नहीं है जैसा हमने खरीदा था," कैथी मिलर ने कहा।
इस बीच, माउंटेन एक्सप्रेस के चौंकाने वाले पतन के वर्षों में, अटलांटा में दिवालियापन अदालत कंपनी की संपत्तियों का तरलीकरण जारी रखती है, जबकि इसके संस्थापक और पूर्व सह-सीईओ कथित तौर पर धन भेजने और एक बिक्री-पट्टे दृष्टिकोण से संबंधित नागरिक मुकदमों का सामना करते हैं जिसे पूर्व सहयोगियों ने एक पोंजी योजना के समान बताया है।
मिलर्स उन कई जमींदारों में से हैं जिन्हें माउंटेन एक्सप्रेस ने गुमराह किया था, जिसके वित्तीय गलत प्रबंधन और कॉर्पोरेट शिथिलता का इतिहास उन मालिकों के लिए वित्तीय और भावनात्मक दर्द का कारण बना रहता है जिन्होंने सोचा था कि वे एक ठोस निवेश कर रहे हैं।
हैल्डेन मिलर ने अक्सर उस समय के बारे में सोचा जब उनके रियल एस्टेट ब्रोकर ने शेल स्टेशन की तस्वीर दिखाई थी और क्या हो सकता था।
"भले ही मुझे पता था कि यह वही स्टेशन नहीं था, यह उन मानकों तक लाया जाना था," उन्होंने कहा। "अगर मैं वहां गया और उसे देखा तो क्या मैं कहूंगा 'नहीं?' मुझे नहीं पता, लेकिन शायद मैं कहूंगा।"
मिलर्स उत्तरी कैलिफ़ोर्निया के एकमात्र जमींदार नहीं थे जिन्होंने देश के एक दूरस्थ हिस्से में माउंटेन एक्सप्रेस सी-स्टोर खरीदा था।
जॉन कैनचोला और उनके पिता, जो बायां क्षेत्र में भी स्थित हैं, ने जुलाई 2022 में ओकलाहोमा सिटी में अपना स्टोर हासिल किया, और उनका मानना था कि माउंटेन एक्सप्रेस जरूरत पड़ने पर स्टोर और फोरकोर्ट को अपडेट करेगा, पट्टे समझौते के अनुसार।
कुछ ही महीनों बाद, कैनचोला को ओकलाहोमा कॉर्पोरेशन कमीशन से कई उल्लंघन नोटिस प्राप्त हुए क्योंकि उन्होंने स्थान के भूमिगत ईंधन टैंकों को पंजीकृत नहीं किया था। उन्होंने यह भी सीखा कि संपत्ति पर कई ईजमेंट थे, जिससे साइट के हिस्से का उपयोग करना असंभव हो गया।
कैनचोला, जिसका कहानी दो साल पहले सी-स्टोर डाइव में माउंटेन एक्सप्रेस की जांच में शामिल थी, ने 2023 और 2024 के पूरे वर्ष अपना स्टोर अनुपालन में लाने और माउंटेन एक्सप्रेस द्वारा छोड़े गए डिफ़ॉल्ट शुल्क का भुगतान करने में बिताया। उन्होंने ओकलाहोमा कॉर्पोरेशन कमीशन में एक इन-हाउस अटॉर्नी के साथ मिलकर ईंधन टैंकों को हटा दिया और ईजमेंट का भुगतान कर दिया।
उन्होंने और उनके पिता ने स्टोर और फोरकोर्ट को अधिक विपणन योग्य बनाने के लिए एक प्रमुख निर्माण परियोजना भी शुरू की ताकि इसे बेचने की उम्मीद की जा सके। उन्होंने स्टोर के अंदर के रेस्तरां को gutted कर दिया, सभी उपकरणों को हटा दिया, बार-बार सेंधमारी के कारण सामने के प्रवेश द्वार पर एक गेट बनाया, इमारत के अंदर सुरक्षा कैमरे लगाए और फोरकोर्ट में नई रोशनी लगाई।
"यह बस एक ऐसे बिंदु पर आ गया जहां इस संपत्ति को किसी भी आवारापन से दूर रखने के लिए इसे बनाए रखना सूखा था," कैनचोला ने कहा।
"हमने लगभग $60,000 के कर्ज को निपटा दिया।"
जॉन कैनचोला
पूर्व माउंटेन एक्सप्रेस जमींदार
कैनचोला ने कहा कि परियोजना में 45 दिन लगे, जिसके दौरान कैनचोला और उनके पिता एक पास के होटल में रहे और स्टोर पर काम करने के लिए चार लोगों के दल को भुगतान किया। ये अतिरिक्त व्यय उन हजारों डॉलर के ऊपर जुड़ने लगे जो वे पहले से ही स्टोर के बंधक भुगतान, संपत्ति करों और बीमा में चुका रहे थे।
कैनचोला ने कहा कि उन्हें यहां तक कि अपने घर से एक होम इक्विटी लाइन ऑफ़ क्रेडिट और अपनी अन्य किराये की संपत्तियों पर दूसरा ऋण भी लेना पड़ा। उन्होंने कहा कि वे और उनके पिता दिवालियापन दाखिल करने के करीब थे।
"हमने लगभग $60,000 के कर्ज को निपटा दिया," कैनचोला ने कहा।
जबकि जमींदारों ने गिरावट से उबरने के लिए काम किया है, अदालत में एक अलग लड़ाई चल रही है।
हालांकि 2023 में अध्याय 7 फाइलिंग ने माउंटेन एक्सप्रेस के पूर्व सह-सीईओ, फ्रेडी और वादुद, द्वारा कंपनी से अलग संस्थाओं में धन भेजने का आरोप लगाया था, लेकिन मार्च 2025 तक ही अटलांटा संघीय अदालत ने उनके कथित कदाचार के लिए उनके खिलाफ अलग-अलग मुकदमे खोले।
अदालत ने 2020 में कंपनी छोड़ने से पहले बिएरनबॉम के समान आचरण के लिए माउंटेन एक्सप्रेस संस्थापक बैरी बिएरनबॉम पर भी मुकदमा दायर किया।
उस समय, अदालत ने आरोप लगाया कि तीनों व्यक्तियों ने सैकड़ों मिलियन डॉलर की हेराफेरी की थी। पिछले जून तक, तीन पूर्व माउंटेन एक्सप्रेस मुख्य वित्तीय अधिकारियों ने अदालत में गवाही दी कि फ्रेडी और वादुद ने 2020 और 2023 के बीच कंपनी के तेजी से बिक्री-पट्टे के दौरान धन भेजना देखा था।
पिछले नौ महीनों में, अदालत ने माउंटेन एक्सप्रेस, फ्रेडी, वादुद और बिएरनबॉम से जुड़े कई अन्य व्यक्तियों से भी उनके कार्यों पर साक्ष्य देने के लिए कहा है।
- मार्च 2023
माउंटेन एक्सप्रेस ने अध्याय 11 दिवालियापन संरक्षण के लिए दायर किया। खुदरा विक्रेता ने कहा कि इस पुनर्गठन के दौरान सी-स्टोर सामान्य संचालन बनाए रखने की उम्मीद है। कुछ दिनों बाद, उसे बिक्री प्रक्रिया से जुड़े पोस्ट-पेटीशन वित्तपोषण प्राप्त हुआ।
- अगस्त 2023
अर्को कॉर्प, जीपीएम इन्वेस्टमेंट्स की मूल कंपनी, ने माउंटेन एक्सप्रेस के अधिग्रहण के लिए $49 मिलियन की सफल बोली प्रस्तुत की। लगभग दो सप्ताह बाद, अर्को पीछे हट गया, और माउंटेन एक्सप्रेस को अपना संचालन बंद करने और अपने 1,000 से अधिक कर्मचारियों को समाप्त करने के लिए मजबूर किया गया।
- मार्च 2024
दिवालियापन अदालत ने लैमर फ्रेडी और तुर्जो वादुद की जांच की पुष्टि की, जो 2020 से 2023 तक माउंटेन एक्सप्रेस के सह-सीईओ थे, "अपनी स्वामित्व वाली अलग-अलग संस्थाओं में कंपनी से लाखों डॉलर भेजने" के लिए।
- मई 2024
माउंटेन एक्सप्रेस ऑयल के पूर्व मुख्य वित्तीय अधिकारी, जीना ज़ामरेली ने गवाही दी कि फ्रेडी और वादुद ने सुविधा खुदरा विक्रेता के नेतृत्व में धन भेजा था।
- फरवरी 2025
ब्लू ओवल कैपिटल - जिसने 2020 और 2023 के बीच माउंटेन एक्सप्रेस की वृद्धि को वित्त पोषित किया - और उसके मुख्य कर्मचारी ने अपने न्यास कर्तव्यों के उल्लंघन, धोखाधड़ीपूर्ण हस्तांतरण और नागरिक षडयंत्र से संबंधित $15 मिलियन के निपटान पर सहमति व्यक्त की।
- मार्च 2025
जॉर्जिया के मुकदमेबाजों ने फ्रेडी, वादुद और माउंटेन एक्सप्रेस संस्थापक बैरी बिएरनबॉम पर मुकदमा दायर किया ताकि भेजे गए धन को वापस पाने का प्रयास किया जा सके।
- जुलाई 2025
माउंटेन एक्सप्रेस के दो और पूर्व सीएफओ, जिन्होंने अदालत में गवाही दी, ने खुदरा विक्रेता की विकास रणनीति को पोंजी योजना के समान बताया।
- मार्च 2026
जॉर्जिया के मुकदमेबाजों ने यू.एस. दिवालियापन न्यायाधीश मैरी ग्रेस डिएल को मुकदमे में जाने से पहले एक समझौता तक पहुंचने के लक्ष्य के साथ मध्यस्थता की देखरेख करने के लिए नियुक्त किया।
एक अटॉर्नी जो सीधे दिवालियापन मामले और तीनों अधिकारियों के खिलाफ मुकदमों में शामिल है, के अनुसार, मुकदमों का उद्देश्य माउंटेन एक्सप्रेस के लेनदारों को वापस करने के लिए यथासंभव अधिक धन वसूल करना है।
जमींदारों जैसे मिलर्स और कैनचोला के लिए, यह मुकदमा उनके निवेश के किसी भी हिस्से को वसूल करने का उनका एकमात्र मौका हो सकता है।
"ट्रस्टी इन मुकदमों से पैसा वसूल करता है, फिर उस पैसा दिवालियापन मामले में उन लेनदारों को वितरित किया जाएगा जिनके पास दावे हैं," अटॉर्नी ने कहा, जिन्होंने गुमनाम रहने के लिए कहा क्योंकि उन्हें सार्वजनिक रूप से मामले पर चर्चा करने के लिए अधिकृत नहीं किया गया था।
फिर भी, प्रक्रिया कोई स्पष्ट समयरेखा प्रदान नहीं करती है - या रिकवरी की गारंटी नहीं देती है।
फ्रेडी, वादुद और बिएरनबॉम के लिए दंड क्या हो सकता है, इस बारे में पूछे जाने पर, अटॉर्नी ने टिप्पणी करने से इनकार कर दिया, यह जोर देकर कहा कि उनका काम दिवालियापन ट्रस्टी को पैसा वसूल करने में मदद करना है। तीनों अधिकारियों से उन फंडों को वापस पाने की प्रक्रिया कब समाप्त हो सकती है, इस बारे में अटॉर्नी ने कहा।
"मुकदमा लंबा समय लेता है," अटॉर्नी ने कहा।
ऐसे संकेत हैं कि फ्रेडी और वादुद के खिलाफ मुकदमे में समझौता होने की संभावना है। मार्च की शुरुआत में, अदालत ने मुकदमे में जाने से पहले एक समझौता तक पहुंचने के लक्ष्य के साथ मध्यस्थता की देखरेख करने के लिए यू.एस. दिवालियापन न्यायाधीश मैरी ग्रेस डिएल को नियुक्त किया।
हालांकि फाइलिंग में मध्यस्थता की तारीख निर्दिष्ट नहीं की गई थी, सी-स्टोर डाइव को दिए गए एक बयान में, डिएल ने कहा कि सुनवाई 21 मई को होगी।
कैनचोला और उनके पिता ने स्टोर पर जो काम किया वह सफल रहा, क्योंकि वे इसे जनवरी 2025 में एक नाव किराये की कंपनी को बेचने में सक्षम थे, जिसने कहा कि उसने स्थान को कभी सी-स्टोर और गैस स्टेशन होने का कोई निशान नहीं छोड़ा।
सौदे की कीमत $600,000 थी - लगभग ठीक वही राशि जो कैनचोला और उनके पिता ने मूल रूप से 2022 में भुगतान किया था।
"वापस देखते हुए, यह एक आशीर्वाद था कि हमें वह भी मिला," उन्होंने कहा।
"आदर्श रूप से, मैं इसे बेचना और इससे बाहर निकलना चाहता हूं - यही मेरी स्थिति है। सवाल यह है कि मैं इससे बाहर निकलने के लिए कितना कम जाऊंगा?"
हैल्डेन मिलर
पूर्व माउंटेन एक्सप्रेस जमींदार के लिए वर्तमान जमींदार
कैनचोला ने कहा कि वह अभी भी रियल एस्टेट के खरीदार और विक्रेता हैं, लेकिन "अब उतनी आक्रामक रूप से नहीं।" उन्होंने जोर दिया कि माउंटेन एक्सप्रेस का अनुभव उन्हें रियल एस्टेट के बारे में एक नई समझ प्रदान करता है। जब भी कोई ब्रोकर उसे संपत्ति के बारे में ईमेल भेजता है, तो वह मिट्टी परीक्षण से लेकर ईजमेंट की जांच तक हर संभव परिश्रम सुनिश्चित करता है।
"आप उस विश्वास पर भरोसा करते हैं कि लोग और ये बड़ी कंपनियां सही काम करेंगी, और इससे पहले कि आपको पता चले, आप इस तरह के बुरे अभिनेताओं से खुद को तोड़ लेते हैं," उन्होंने कहा।
मिलर्स के लिए, अभी भी बाहर निकलने का कोई स्पष्ट तरीका नहीं है।
जोड़ी का स्टोर खाली पड़ा है। उन्होंने अनगिनत बार इसे बेचने की कोशिश की है, लेकिन वे कम पेशकशों को सहन नहीं कर सकते हैं जो स्टोर की खराब स्थिति और माउंटेन एक्सप्रेस के साथ संबंध के कारण हैं। हैल्डेन मिलर ने कहा कि उनके ब्रोकर ने टेबल पर 30 संभावित खरीदारों को लाया है, जिनमें से सभी "एक या दूसरे कारण से" विफल हो गए।
हैल्डेन मिलर ने कहा कि उन्हें रियल एस्टेट कंपनियों से स्टोर के पट्टेदार बनने के लिए प्रस्ताव मिले हैं, लेकिन माउंटेन एक्सप्रेस के साथ उनके अनुभव ने उन्हें एक बार फिर जमींदार बनने के बारे में संकोच किया है, यह डर है कि किराया फिर से भुगतान नहीं किया जाएगा।
"आदर्श रूप से, मैं इसे बेचना और इससे बाहर निकलना चाहता हूं - यही मेरी स्थिति है," उन्होंने कहा। "सवाल यह है कि मैं इससे बाहर निकलने के लिए कितना कम जाऊंगा?"
अनुशंसित पठन
चार प्रमुख AI मॉडल इस लेख पर चर्चा करते हैं
"माउंटेन एक्सप्रेस का पतन संस्थागत पूंजी प्रदाताओं द्वारा अंतर्निहित खुदरा व्यवसायों की परिचालन व्यवहार्यता के बजाय तेजी से संपत्ति अधिग्रहण को प्राथमिकता देने के कारण एक व्यवस्थित जोखिम को उजागर करता है।"
माउंटेन एक्सप्रेस का पतन बिक्री-पट्टे के मॉडल की एक पाठ्यपुस्तक विफलता है जब गलत संरेखित प्रोत्साहन 'खराब अभिनेता' प्रबंधन से मिलते हैं। जबकि लेख को एक चेतावनी कहानी के रूप में चित्रित किया गया है, संस्थागत पक्ष अधिक महत्वपूर्ण है: ब्लू ओवल कैपिटल के $15 मिलियन निपटान का सुझाव है कि पूंजी प्रदाताओं या तो मिलीभगत में थे या उनके परिश्रम में लापरवाही बरत रहे थे। यह केवल भोली जमींदारों की कहानी नहीं है; यह एक व्यवस्थित विफलता है जहां निजी क्रेडिट फर्मों ने एक पॉन्ज़ी-जैसे विस्तार को धन दिया, खुदरा बैग-होल्डर्स को शारीरिक और कानूनी क्षय को अवशोषित करने के लिए छोड़ दिया। वास्तविक जोखिम यह है कि यह पैटर्न अन्य खंडित, पूंजी-गहन क्षेत्रों में दोहराता है जैसे कार वॉश या त्वरित-सेवा रेस्तरां।
एक तर्क दिया जा सकता है कि यह एक एकल प्रबंधन टीम की एक विशिष्ट विफलता है, बिक्री-पट्टे के मॉडल में कोई दोष नहीं है, जो हजारों स्वस्थ ऑपरेटरों के लिए एक वैध, कर-कुशल तरलता उपकरण बना हुआ है।
"माउंटेन एक्सप्रेस का प्रसंग बिक्री-पट्टे संरचनाओं में धोखाधड़ी के जोखिमों को बढ़ाता है, जिससे प्रवेश बाधाएं बढ़ सकती हैं और मूल्यांकन संकुचित हो सकता है।"
माउंटेन एक्सप्रेस का पतन सुविधा स्टोर बिक्री-पट्टे सौदों में तीव्र जोखिमों को उजागर करता है: आरईआईटी/ऋण वित्तपोषण (जैसे, ब्लू ओवल कैपिटल) द्वारा संचालित आक्रामक विकास ने कार्यकारी धोखाधड़ी और उपेक्षा को छिपा दिया, जिससे मिलर्स जैसे जमींदारों को $3,500/माह के नुकसान और गैर-बिक्री योग्य 'खंडहर' संपत्तियों के साथ छोड़ दिया गया। Arko (ARKO) बुद्धिमानी से $49 मिलियन की बोली लगाई फिर पीछे हट गया, जिससे गड़बड़ से बचा गया। अटलांटा में चल रहे मुकदमे - 21 मई, 2026 को मध्यस्थता निर्धारित है - लेनदारों के लिए लाखों डॉलर वापस लेने का लक्ष्य रखते हैं। सेक्टर निहितार्थ: कड़े परिश्रम, उच्च अनुपालन लागत (जैसे, ईंधन टैंक नियम) की उम्मीद करें और निवेशकों के दूरस्थ, ऑपरेटर-निर्भर संपत्तियों से परहेज के बीच ठंडा एम एंड ए।
यह एक लचीले सुविधा स्टोर क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करते हुए 5-7% वार्षिक आंतरिक बिक्री वृद्धि और स्थिर ईंधन मात्रा के साथ एक दुर्लभ धोखाधड़ी का मामला है; वसूली (जैसे, ब्लू ओवल का $15 मिलियन निपटान) के साथ लेनदारों के लिए मूल्य को बहाल कर सकता है, व्यापक संक्रामक के बिना।
"माउंटेन एक्सप्रेस का पतन व्यक्तिगत निवेशकों और फाइनेंसरों की परिचालन और परिश्रम विफलताओं को उजागर करता है - बिक्री-पट्टे संरचनाओं में एक व्यवस्थित ब्रेकडाउन नहीं - लेकिन यह आरईआईटी द्वारा तेजी से अधिग्रहण को वित्त पोषित करने से पहले ऑपरेटरों का मूल्यांकन कैसे करें, इस बारे में जांच को बढ़ाना चाहिए।"
यह बिक्री-पट्टे संरचनाओं के बारे में एक चेतावनी कहानी है, बाजार-स्थानांतरित घटना नहीं। माउंटेन एक्सप्रेस 2023 में ढह गया; हम मुकदमेबाजी के साथ 3 साल बाद हैं (मध्यस्थता मई 2025)। वास्तविक कहानी धोखाधड़ी नहीं है - यह है कि ब्लू ओवल ने $15 मिलियन का निपटान किया, जो कि 'हश मनी' भुगतान के रूप में काम करता है, ताकि मुकदमे में खोज से बचा जा सके। यह सिर्फ भोले-भाले जमींदारों की कहानी नहीं है; यह एक व्यवस्थित विफलता है जहां निजी क्रेडिट फर्मों ने प्रबंधन शुल्क एकत्र करने के लिए तेजी से परिसंपत्ति अधिग्रहण को प्राथमिकता दी। जब तक इन फर्मों को सार्थक पूंजी हानि का सामना नहीं करना पड़ता, तब तक अत्यधिक लाभप्रद खुदरा परिसंपत्तियों के चक्र को दोहराया जाएगा।
बिक्री-पट्टे धोखाधड़ी इतनी दुर्लभ है कि एक शानदार विफलता मॉडल को इंगित नहीं करती है; ब्लू ओवल का निपटान और चल रहे मुकदमे बताते हैं कि प्रणाली वास्तव में लेनदारों के लिए धन वापस लेने के लिए काम कर रही है, जो अंततः जमींदारों को उनके नुकसान के कुछ हिस्सों को वसूल करने में मदद कर सकती है।
"माउंटेन एक्सप्रेस का मामला बिक्री-पट्टे में शासन जोखिम को उजागर करता है, जिससे ऋणदाताओं और 1031 गतिविधि के लिए निकट-अवधि के प्रतिकूल प्रभाव पड़ते हैं, वसूली के लिए अनिश्चित लेकिन संभावित वसूली के साथ।"
जबकि माउंटेन एक्सप्रेस की कहानी क्रूर है, यह बिक्री-पट्टे बाजार के व्यापक प्रतिनिधित्व का प्रतिनिधित्व नहीं करती है; यहां तक कि अगर दुरुपयोग साबित हो जाता है, तो वसूली लेनदारों के लिए सीमित हो सकती है और क्षेत्र के मौलिक सिद्धांतों को बरकरार रखा जा सकता है, अच्छी तरह से परिश्रम किए गए सौदों के लिए।
बिक्री-पट्टे संरचनाओं में धोखाधड़ी इतनी दुर्लभ है कि एक शानदार विफलता पूरे बाजार को इंगित नहीं करती है; ब्लू ओवल का निपटान और चल रहे मुकदमे बताते हैं कि प्रणाली वास्तव में लेनदारों के लिए धन वापस लेने के लिए काम कर रही है, जो अंततः जमींदारों को उनके नुकसान के कुछ हिस्सों को वसूल करने में मदद कर सकती है।
"परित्यक्त ईंधन टैंकों से उत्पन्न विशाल, अप्रामाणित सी.ई.आर.सी.एल.ए. देनदारियां कैप दरों को बढ़ा देंगी और बिक्री-पट्टे के क्षेत्र में संकुचन लाएंगी।"
जेमिनी और ग्रोक 'उपज-चasing' प्रोत्साहन संरचना को अनदेखा कर रहे हैं जो निजी क्रेडिट में अंतर्निहित है। यदि ब्लू ओवल ने $15 मिलियन का निपटान किया, तो यह कुल $500 मिलियन से अधिक के ऋण स्टॉक के सापेक्ष एक बूंद है (फाइलिंग के अनुसार), बस व्यवसाय करने की लागत। उल्लेख न किए गए जोखिम: 40+ परित्यक्त यू.एस.टी. (भूमिगत भंडारण टैंक) प्रत्येक साइट पर $500K-$2M ईपीए क्लीनअप सी.ई.आर.सी.एल.ए. के तहत जमींदारों पर बोझ डालते हैं, गहरे जेब वाले खरीदारों को रोकते हैं और क्षेत्र के कैप दरों को 150 बीपीएस बढ़ाते हैं।
"पर्यावरणीय देनदारियां, धोखाधड़ी निपटान से अधिक, वास्तविक मूल्य विनाशकारी हैं और क्षेत्र की कैप दरों को क्यों बढ़ाया जा रहा है, यह समझाते हैं।"
ग्रोक्स का यू.एस.टी./सी.ई.आर.सी.एल.ए. बिंदु अब तक किसी ने मात्रा निर्धारित नहीं किया है, सबसे महत्वपूर्ण जोखिम है। यदि 40+ साइटों को प्रत्येक $500K-$2M क्लीनअप का सामना करना पड़ता है, तो कुल जोखिम $20-$80 मिलियन का पर्यावरणीय दायित्व है - ब्लू ओवल के $15 मिलियन निपटान को बौना कर देता है और बताता है कि क्यों Arko $49 मिलियन पर पीछे हट गया। यह उपज-चasing अस्पष्टता नहीं है; यह एक कठिन संपत्ति समस्या है जो एक धोखाधड़ी की कहानी के रूप में छद्म है। जमींदार सिर्फ खराब पट्टे नहीं पकड़ रहे हैं; वे सुपरफंड एक्सपोजर पकड़ रहे हैं।
"पर्यावरणीय पूंछ देनदारियां ऋणदाताओं के पुनर्भुगतान और संपत्ति मूल्यांकन को कमजोर कर सकती हैं, अच्छी तरह से परिश्रम किए गए सौदों को भी प्रभावित कर सकती हैं।"
ग्रोक्स सही ढंग से सी.ई.आर.सी.एल.ए. देनदारियों को उजागर करता है, लेकिन वास्तविक जोखिम यह है कि ये पर्यावरणीय पूंछ लागत ऋणदाताओं के लिए पुनर्भुगतान और संपत्ति मूल्यांकन में कैसे फैलती हैं, न कि केवल किकर लागत। यदि 40+ साइटों पर $0.5–$2.0 मिलियन क्लीनअप बिल हैं, तो कुल जोखिम ब्लू ओवल के $15 मिलियन निपटान को बौना कर देगा और अच्छी तरह से परिश्रम किए गए सौदों के अलावा कैप दरों को बढ़ा सकता है।
"पर्यावरणीय पूंछ देनदारियां ज्ञात निपटान को बौना कर सकती हैं और कैप दरों को बढ़ा सकती हैं, यहां तक कि अच्छी तरह से परिश्रम किए गए सौदों को भी खतरे में डाल सकती हैं।"
माउंटेन एक्सप्रेस का पतन बिक्री-पट्टे संरचनाओं के लिए शासन जोखिम को उजागर करता है, जिससे ऋणदाताओं और 1031 गतिविधि के लिए निकट-अवधि के प्रतिकूल प्रभाव पड़ते हैं, वसूली के लिए अनिश्चित लेकिन संभावित वसूली के साथ।
माउंटेन एक्सप्रेस का पतन बिक्री-पट्टे मॉडल के लिए एक चेतावनी कहानी के रूप में कार्य करता है, जिसमें गलत संरेखित प्रोत्साहन, अपर्याप्त परिश्रम और पर्यावरणीय देनदारियों सहित व्यवस्थित जोखिम शामिल हैं जो अन्य पूंजी-गहन क्षेत्रों में दोहरा सकते हैं। आम सहमति निराशावादी है, सभी पैनलिस्ट क्षेत्र के जोखिमों पर सहमत हैं, हालांकि प्रभाव की सीमा और समयरेखा पर बहस की जा रही है।
निपटान के बाद और शासन में सुधार होने पर चुनिंदा खरीदार संकटग्रस्त संपत्तियों को आकर्षक पा सकते हैं।
पर्यावरणीय देनदारियां (यूएसटी/सीईआरसीएलए) कुल $20-80 मिलियन, ब्लू ओवल के $15 मिलियन निपटान को बौना कर रही हैं और खरीदारों को रोक रही हैं, क्षेत्र की कैप दरों को 150 बीपीएस बढ़ा रही हैं।