Transkrip Panggilan Pendapatan Q1 2026 Acadia (AKR)

Sumber gambar: The Motley Fool.

TANGGAL

Rabu, 29 April 2026 pukul 11:00 ET

PESERTA PANGGILAN

- Presiden dan Chief Executive Officer — Kenneth F. Bernstein

- Executive Vice President dan Chief Financial Officer — John Gottfried

- Executive Vice President, Head of Leasing — Alexander J. Levine

- Executive Vice President, Chief Investment Officer — Reginald Livingston

- Analis Administrasi Sewa dan Uji Tuntas — Lynelle Ray

Perlu kutipan dari analis Motley Fool? Email [email protected]

Transkrip Panggilan Konferensi Penuh

Lynelle Ray: Selamat pagi, dan terima kasih telah bergabung dengan kami untuk panggilan konferensi pendapatan Acadia Realty Trust kuartal pertama 2026. Nama saya Lynelle Ray, dan saya seorang analis administrasi sewa dan uji tuntas. Sebelum kita mulai, harap diperhatikan bahwa pernyataan yang dibuat selama panggilan yang bukan merupakan fakta historis dapat dianggap sebagai pernyataan berwawasan ke depan dalam arti Securities Exchange Act of 1934, dan hasil aktual dapat berbeda secara material dari yang ditunjukkan oleh pernyataan berwawasan ke depan tersebut karena berbagai risiko dan ketidakpastian, termasuk yang diungkapkan dalam Form 10-K terbaru perusahaan dan pengajuan berkala lainnya kepada SEC.

Pernyataan berwawasan ke depan hanya berlaku pada tanggal panggilan ini, 29/04/2026, dan perusahaan tidak berkewajiban untuk memperbaruinya. Selama panggilan ini, manajemen dapat merujuk pada ukuran keuangan non-GAAP tertentu termasuk dana dari operasi dan pendapatan operasional bersih. Silakan lihat siaran pers pendapatan Acadia Realty Trust yang diposting di situs webnya untuk rekonsiliasi ukuran keuangan non-GAAP ini dengan ukuran keuangan GAAP yang paling setara. Setelah panggilan dibuka untuk pertanyaan, kami meminta Anda untuk membatasi putaran pertama Anda menjadi dua pertanyaan per penelepon untuk memberi setiap orang kesempatan untuk berpartisipasi. Anda dapat mengajukan pertanyaan lebih lanjut dengan memasukkan diri Anda kembali ke dalam antrean, dan kami akan menjawab sesuai waktu yang memungkinkan.

Sekarang dengan senang hati saya menyerahkan panggilan kepada Kenneth F. Bernstein, Presiden dan Chief Executive Officer, yang akan memulai pidato manajemen hari ini.

Kenneth F. Bernstein: Terima kasih, Lynelle. Kerja bagus. Selamat datang, semuanya. Seperti yang dapat Anda lihat dalam siaran pers kami, kami memiliki kuartal yang kuat lagi di tahun yang tampaknya akan menjadi tahun yang sangat solid, baik dalam hal inisiatif pertumbuhan internal maupun eksternal kami. Dan meskipun peristiwa geopolitik tentu saja menambah ketidakpastian yang tidak diinginkan pada ekonomi global, untungnya, karena angin segar untuk ritel terbuka pada umumnya, dan bahkan lebih lagi untuk ritel jalanan, kami melihat hasil yang kuat terus berlanjut yang didorong oleh permintaan penyewa yang kuat, kinerja penyewa yang kuat, dan peluang investasi yang menarik. Seperti yang akan dibahas tim secara lebih rinci, kami memberikan pertumbuhan pendapatan 11% dari tahun ke tahun yang didorong oleh pertumbuhan toko yang sama hampir 6%.

Dan bahkan dengan meningkatnya ketidakpastian di pasar modal, kami menyelesaikan lebih dari $2,5 miliar aktivitas transaksional, terdiri dari $600 juta investasi baru, $500 juta rekapitalisasi dalam platform manajemen investasi kami, dan fasilitas pinjaman korporat baru senilai $1,4 miliar. Nah, karena saya telah membahas secara rinci pendorong utama angin segar di ritel terbuka pada panggilan kami sebelumnya, saya akan membatasi penjelasan saya sedikit. Tetapi singkatnya, kinerja kuat kami yang berkelanjutan didorong terutama oleh portofolio ritel jalanan kami dan lebih khusus lagi oleh lima faktor utama. Pertama, pasokan terbatas yang terus menyusut.

Kedua, dan mungkin yang lebih penting, meningkatnya permintaan karena fokus berkelanjutan oleh pengecer untuk memiliki lokasi fisik mereka sendiri daripada sangat bergantung pada saluran grosir atau digital. Ketiga, kinerja penyewa yang kuat karena konsumen yang tangguh, terutama pembeli kelas atas di lokasi jalanan kami. Keempat, CapEx relatif yang lebih ringan dalam penataan ulang penyewa di lokasi jalanan kami. Dan akhirnya, pertumbuhan pendapatan tahunan yang lebih kuat di lokasi jalanan kami, baik karena pertumbuhan kontrak yang lebih tinggi maupun peluang penyesuaian pasar yang lebih sering. Angin segar yang berkelanjutan ini memungkinkan kami untuk memberikan pertumbuhan lini teratas internal yang solid dan pertumbuhan tersebut berdampak pada laba bersih, baik dalam hal pertumbuhan pendapatan maupun pertumbuhan nilai aset bersih. Alexander J.

Levine akan membahas kemajuan kami kuartal lalu dan mengapa kami siap untuk terus memberikan pertumbuhan yang unggul di masa mendatang. Dan kemudian melengkapi pertumbuhan internal ini, dan memastikan bahwa kami dapat terus memberikan pertumbuhan yang stabil ini jauh ke masa depan, adalah inisiatif pertumbuhan eksternal kami. Reginald Livingston akan membahas aktivitas akuisisi kami selama kuartal terakhir di mana kami terus memenuhi tujuan kami, baik dalam hal akuisisi ritel jalanan di neraca kami maupun eksekusi kami melalui platform manajemen investasi kami. Tetapi izinkan saya memberikan beberapa pengamatan. Karena kami telah melihat lebih banyak minat investor pada ritel selama setahun terakhir, persaingan telah meningkat untuk sebagian besar format ritel terbuka.

Tetapi begitu pula volume kesepakatan yang datang ke pasar. Jadi bahkan dengan meningkatnya persaingan, kami berharap dapat memenuhi tujuan akuisisi kami. Dan sementara kami menyambut perusahaan, agak lebih sulit untuk sekadar membeli hasil yang ada untuk mencapai target pengembalian kami. Jadi, terkait dengan peluang investasi ritel jalanan, meskipun kompetitif, itu masih merupakan bidang yang kurang ramai daripada format lain, dengan lebih sedikit pembeli yang cakap. Kami masih melihat cukup banyak investasi menarik yang akresif pada hari pertama baik untuk pendapatan maupun nilai aset bersih. Dan kami paling fokus pada investasi di mana ada peluang penciptaan nilai jangka pendek di mana kami dapat menggunakan keahlian dan hubungan kami untuk membuka nilai tersebut.

Kami masih menemukan kesepakatan yang memberi kami hasil 6% plus dalam waktu dekat, tetapi membutuhkan beberapa elemen bergerak tambahan. Dan karena tim kami tidak pernah ragu untuk menggunakan keterampilan dan hubungan nilai tambah kami, pergeseran ini disambut baik. Hal yang sama berlaku untuk platform manajemen investasi kami. Kemampuan untuk mencapai pengembalian oportunistik dengan sekadar membeli aset yang stabil, seperti yang berhasil kami lakukan selama periode investasi Dana V kami beberapa tahun lalu, menjadi semakin sulit; sehingga investasi kami baru-baru ini selama setahun terakhir lebih banyak berfokus pada nilai tambah dan kami berharap fokus tersebut akan berlanjut.

Dan terkait dengan aktivitas manajemen investasi kami, kami sebenarnya dapat bekerja sama dengan kumpulan modal institusional yang terus meningkat dan memanfaatkan peningkatan minat ini. Jadi kami tidak harus mengalahkan mereka; kami juga bisa bergabung dengan mereka. Dan perlu diperjelas, terkait dengan akuisisi REIT dan manajemen investasi kami, tujuan kami terus berlanjut adalah untuk memastikan investasi kami akresif terhadap pendapatan dan nilai aset bersih pada hari pertama, dan untuk mencapai satu sen FFO untuk setiap $200 juta aset yang diakuisisi.

Reggie akan menjelaskan bagaimana aktivitas terbaru kami memenuhi tujuan kami baik dari segi volume maupun akresi, dan kemudian sama pentingnya, bagaimana kami menanam benih untuk pertumbuhan unggul yang berkelanjutan di masa depan. Kemudian akhirnya, John Gottfried akan menjelaskan metrik neraca kami dan bagaimana kami diposisikan untuk terus mendorong pertumbuhan internal dan eksternal dengan banyak amunisi dan sumber modal yang beragam. Jadi sebagai kesimpulan, tesis investasi ritel jalanan kami berhasil. Peluang internal dan eksternal yang kami lihat memberikan pandangan yang jelas untuk memberikan pertumbuhan lini teratas multi-tahun yang solid dan kemudian pertumbuhan tersebut berdampak pada laba bersih.

Kemudian dengan kapasitas neraca yang cukup, kami berada dalam posisi untuk memanfaatkan peluang menarik yang ada di depan kami. Saya ingin berterima kasih kepada tim atas kerja keras mereka yang berkelanjutan. Dan dengan itu, saya akan menyerahkan panggilan kepada AJ.

Alexander J. Levine: Terima kasih, Ken. Selamat pagi, semuanya. Jadi saya ingin memulai dengan pembaruan tentang pertumbuhan internal dengan fokus pada tren dan kinerja di jalanan pertumbuhan tinggi kami. Kemudian saya akan membahas beberapa pasar kami yang lebih lambat pulih dengan potensi kenaikan yang signifikan, yaitu San Francisco dan North Michigan Avenue, dan saya akan mengakhiri dengan pembaruan tentang Henderson Avenue di Dallas. Secara keseluruhan, kuartal yang kuat lagi dalam hal penyewaan di semua lini—jalanan, pinggiran kota—baik dalam portofolio REIT maupun platform manajemen investasi kami. Total volume sewa yang ditandatangani pada Q1 adalah tambahan $3,5 juta di bagian kami.

Kami telah menumbuhkan jalur negosiasi sewa baru kami menjadi $11,5 juta, yang merupakan peningkatan bersih hampir $2,5 juta di atas kuartal sebelumnya. Saat kami menandatangani sewa, kami dengan cepat mengisi kembali jalur tersebut dan lebih banyak lagi. Seperti yang diartikulasikan Ken, karena dinamika pasokan-permintaan yang kuat secara historis dan konsumen berpenghasilan tinggi yang tangguh yang berbelanja di jalanan kami, semua tanda menunjukkan bahwa kami akan dapat memberikan hasil serupa sepanjang sisa tahun ini dan seterusnya. Selain percepatan kecepatan penyewaan, kami juga melihat kenaikan yang stabil dalam harga sewa pasar di jalanan pertumbuhan tinggi kami.

Kami saat ini sedang menegosiasikan sewa baru, perpanjangan sewa pasar yang adil, dan penyesuaian pasar sewa di beberapa jalan kami, termasuk SoHo, Upper Madison Avenue, M Street, Armitage Avenue, dan Melrose Place. Ini semua adalah pasar yang telah mengalami beberapa tahun pertumbuhan sewa dua digit dan, jika kami berhasil menandatangani kesepakatan baru ini, itu akan menghasilkan rata-rata tertimbang penyebaran sedikit di atas 40%. Sekarang ingat, sewa jalanan memiliki pertumbuhan kontrak 3%. Jadi penyebaran 40% setelah lima tahun pertumbuhan 3% berarti harga sewa telah tumbuh mendekati 60% selama periode waktu tersebut. Inilah yang kami maksud ketika kami mengatakan bahwa tidak semua penyebaran diciptakan sama.

Sekarang, tambahan dari pertumbuhan terkemuka di sektor yang kami lihat di jalanan kami, kami juga terus membangun keyakinan seputar pasar yang kuat secara historis yang berada pada tahap awal pemulihan, seperti San Francisco dan North Michigan Avenue di Chicago. Pada pembaruan terakhir kami, kami melaporkan bahwa sejak awal 2025, kami telah menandatangani sekitar 90 ribu kaki persegi sewa baru di dua aset kami dengan LA Fitness Club Studio dan T&T Supermarkets. Sejak pembaruan terakhir kami, dan setelah akhir kuartal pertama, kami telah menambahkan 25 ribu kaki persegi lagi dengan menandatangani Sprouts Farmers Market, yang akan bergabung dengan Trader Joe’s dan Club Studio di 555 9th Street.

Dan seperti T&T dan Club Studio, ini akan menjadi toko pertama mereka di San Francisco. Yang menjadi jelas adalah bahwa penyewa memperkuat keyakinan mereka seputar pemulihan San Francisco. Dan dengan sisa ruang 70 ribu kaki persegi yang tersisa untuk disewakan, selain beberapa peluang penyesuaian pasar yang akresif, kami semakin yakin bahwa kami dapat terus membuka nilai tersembunyi yang signifikan yang tersisa di dalam dua pusat San Francisco kami. Nah, tepat di belakang San Francisco adalah North Michigan Avenue, yang terus menunjukkan perbaikan yang stabil dan jelas telah melampaui fase awal pemulihan.

Kami masih memiliki jalan panjang, tetapi lalu lintas pejalan kaki telah kembali ke tingkat pra-2019, dan sejak awal tahun ini, ada peningkatan yang nyata dalam permintaan penyewa. Selama setahun terakhir, kami telah melihat pembukaan toko baru dan penandatanganan sewa baru dari merek-merek top seperti Mango, Aritzia, Uniqlo, dan American Eagle, dan baru-baru ini, Candy Hall of Fame seluas 60 ribu kaki persegi di 830 North Michigan Avenue. Meskipun demikian, harga sewa masih 50% di bawah di mana mereka berada pada puncak sebelumnya. North Michigan Avenue adalah jalan yang ikonik dan tidak tergantikan, dan kami yakin bahwa pemulihan akan terus berakselerasi, dan ketika itu terjadi, kami akan berada dalam posisi yang baik untuk menangkap potensi kenaikan tersebut.

Dan akhirnya, saya akan mengakhiri dengan pembaruan tentang Henderson Avenue di Dallas. Sebagai pengingat, visi di Henderson adalah untuk menciptakan jalan yang ramai dan dapat dilalui dengan pejalan kaki yang dikurasi dengan campuran pengecer yang paling dicari saat ini dan dilengkapi dengan F&B yang dinamis dan dikenal—mencampur yang terbaik dari apa yang telah berhasil di jalan-jalan seperti Armitage Avenue di Chicago, Bleecker Street di New York, Melrose Place di LA, dan M Street di DC. Singkatnya, pengalaman belanja ritel jalanan sejati pertama dan satu-satunya di Dallas. Jalan ini sudah dimulai dengan baik, dengan penyewa seperti Tecovas dan Warby Parker menghasilkan penjualan yang sudah dapat membenarkan harga sewa dua kali lipat.

Dan dengan 80% ritel kami di jalan ini sudah terisi, sewa baru kami melakukan hal itu. Saya tidak dapat mengungkapkan nama semua merek yang telah berkomitmen, tetapi untuk memberi Anda gambaran, proyek ini akan terdiri dari campuran yang sehat dari penyewa yang diakui secara nasional seperti Rag & Bone, yang pindah dari Highland Park Village, bersama dengan kumpulan merek yang lebih muda yang telah sukses di beberapa jalan pertumbuhan tinggi kami lainnya seperti Gizio, Cami, dan Margaux. Dan kami menyisihkan sekitar 10% dari ruang kami untuk merek-merek yang lebih lokal dan otentik untuk Texas.

Tambahkan beberapa F&B yang menyenangkan dan bervolume tinggi seperti Prince Street Pizza, Papa Bagels, dan Salt N’ Stir ice cream, dan Anda akan mendapatkan jalan yang dikurasi dengan baik dan dapat dilalui. Jadi sebagai rangkuman, poin pentingnya adalah bahwa, meskipun tingkat aktivitas penyewaan yang konsisten tinggi selama beberapa kuartal terakhir, kami terus melihat potensi yang berarti di depan, baik dari segi peluang penyesuaian pasar maupun penyewaan jalanan pertumbuhan tinggi kami yang berkelanjutan, serta memanfaatkan pasar yang baru-baru ini mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang kuat. Seperti biasa, saya ingin berterima kasih kepada tim atas kerja keras mereka. Dan dengan itu, saya akan menyerahkan kepada Reggie.

Reginald Livingston: Terima kasih, AJ, dan selamat pagi, semuanya. Saya akan membahas dua hal: aktivitas transaksi kami untuk Q1 dan hingga April, dan kemudian saya akan berbagi beberapa perspektif tentang apa yang kami lihat di pasar. Di sisi transaksi, kami sangat sibuk sepanjang tahun ini. Kami telah menyelesaikan lebih dari $1 miliar dalam akuisisi dan rekapitalisasi, mendapatkan pijakan di dua koridor ritel mewah utama negara, sambil mencapai ambang akresi dan pertumbuhan kami dan membangun jalur yang seharusnya mempertahankan tingkat aktivitas yang tinggi untuk sisa tahun ini. Jadi mari kita bahas beberapa detailnya. Dimulai dengan akuisisi yang belum diumumkan sebelumnya.

Pada akhir kuartal, dalam portofolio REIT kami, kami melakukan investasi perdana kami di Worth Avenue di Palm Beach, dengan akuisisi 225 Worth senilai $43 juta. Jalan ini adalah salah satu koridor ritel mewah yang paling tidak tergantikan di negara ini, dan memiliki semua bahan untuk pertumbuhan harga sewa yang berkelanjutan, termasuk penyewa yang berkinerja kuat, basis pelanggan kelas atas, dan pasokan terbatas. Aset ini berisi Gucci, Jay McLaughlin, dan G4, dan memiliki peluang penyesuaian pasar yang berarti yang akan kami manfaatkan dalam waktu dekat. Keyakinan kami pada Worth melampaui satu aset ini.

Kami memiliki jalur aktif di koridor tersebut, dan strategi kami di sana mencerminkan apa yang telah kami eksekusi di pasar lain: akuisisi posisi dasar, bangun skala, dan aktifkan manfaat konsentrasi untuk mendorong pengembalian dari waktu ke waktu. Setelah kuartal berakhir, juga dalam portofolio REIT kami, kami menyelesaikan 4 dan 28 Newbury senilai $109 juta. Aset-aset ini