Pria Arizona menjual dua rumah seharga $744 ribu — lalu kalah di pengadilan dan berutang pajak sebesar $255 ribu. Apa yang harus diketahui setiap penjual

Menjual rumah bisa datang dengan salah satu keringanan pajak paling murah hati dalam undang-undang pajak AS — tetapi putusan Pengadilan Pajak baru-baru ini adalah pengingat tajam bahwa ini tidak berlaku dalam setiap situasi.
Dalam Pesarik v. Commissioner, seorang manajer real estat menjual dua properti pada tahun 2020 dengan total gabungan $743.800 (1) — properti yang awalnya ia beli seharga $424.750, dan ia yakini tidak berutang pajak keuntungan, menurut sebuah cerita Wall Street Journal.
Ketua Hakim Pengadilan Pajak Patrick Urda memutuskan sebaliknya: Jeffrey Pesarik berutang pajak atas $255.281 pendapatan yang tidak dilaporkan, ditambah denda dan bunga. Ia gagal membuktikan satu rumah memenuhi syarat sebagai tempat tinggal utamanya, dan juga tidak dapat membuktikan sebagian besar dasar perbaikan yang diklaim atas rumah lainnya.
Kasus ini menunjukkan apa yang bisa terjadi ketika penjual berasumsi mereka memenuhi syarat untuk keringanan pajak yang sebenarnya belum mereka peroleh atau dokumentasikan.
Banyak penjual “berasumsi IRS tidak akan bertanya,” kata CPA Eric Bronnenkant dari Edelman Financial Engines kepada Wall Street Journal (2).
Pengecualian penjualan rumah berdasarkan Bagian 121 undang-undang pajak memungkinkan penjual yang memenuhi syarat untuk mengecualikan hingga $250.000 keuntungan dari penjualan rumah jika mengajukan lajang, atau hingga $500.000 untuk pasangan menikah yang mengajukan bersama. Ini adalah keringanan yang signifikan, tetapi datang dengan syarat yang ketat (3).
Menurut IRS, untuk memenuhi syarat, Anda harus memiliki dan tinggal di rumah tersebut sebagai tempat tinggal utama Anda setidaknya selama dua dari lima tahun segera sebelum penjualan. Anda hanya dapat mengklaimnya sekali setiap dua tahun. Jika Anda memiliki lebih dari satu rumah, IRS menetapkan bahwa pengecualian hanya berlaku untuk tempat tinggal utama Anda — bukan rumah liburan, properti sewaan, atau properti investasi (4).
Meskipun Pesarik memenuhi jangka waktu kepemilikan di rumah Massachusetts-nya, masalahnya adalah membuktikan bahwa itu benar-benar rumah utamanya.
Hakim mencatat bahwa ia tidak memiliki pengajuan pajak Massachusetts atau surat izin mengemudi di negara bagian tersebut, dan tagihan kartu kreditnya dikirim ke kotak P.O. di New Hampshire. Surat izin mengemudi yang ia gunakan sebagai identitas berasal dari Arizona. Penggunaan utilitas tidak membuktikan domisili Massachusetts yang konsisten. Jadi, pengadilan menolak pengecualian tersebut, membuatnya dikenakan keuntungan kena pajak lebih dari $137.000 hanya dari properti itu saja (2).
Terkait: Cara berinvestasi di real estat tanpa menjadi tuan tanah
Di sinilah banyak penjual tersandung. IRS tidak hanya melihat akta. Publikasi IRS 523 menguraikan tes "fakta dan keadaan": Rumah utama umumnya adalah tempat Anda menghabiskan sebagian besar waktu, tetapi faktor lain juga diperhitungkan — seperti alamat surat Anda, surat izin mengemudi, pendaftaran pemilih, alamat rekening bank, dan keanggotaan di organisasi lokal.
Jika Anda membagi waktu antara dua properti, Anda perlu dapat menunjukkan — dengan jejak kertas nyata — mana yang merupakan tempat tinggal utama Anda dengan catatan yang konsisten (5).
Baca Selengkapnya: 5 langkah uang penting yang harus dilakukan setelah Anda menabung $50.000
Baca Selengkapnya: Jutawan muda meninggalkan saham. Mengapa orang Amerika yang lebih tua harus memperhatikan
Bahkan ketika pengecualian tidak berlaku, atau ketika keuntungan melebihi batas pengecualian, penjual dapat mengurangi keuntungan kena pajak dengan menaikkan dasar biaya yang disesuaikan.
IRS menjelaskan bahwa dasar yang disesuaikan Anda dimulai dengan harga pembelian Anda dan meningkat dengan perbaikan modal yang memenuhi syarat, seperti atap baru, penambahan luas bangunan, ruang bawah tanah yang selesai, atau peningkatan sistem (6). Perbaikan dan pemeliharaan rutin tidak dihitung, hanya pekerjaan yang menambah nilai, memperpanjang masa pakai rumah, atau mengadaptasinya untuk penggunaan baru (7).
Pesarik mencoba menggunakan ini pada properti New Hampshire-nya, mengklaim sekitar $82.000 untuk renovasi di rumah yang ia beli seharga $30.000 dan dijual seharga $187.000. Itu akan secara substansial mengurangi keuntungan kena pajaknya. Tetapi pengadilan menolak sebagian besar klaim tersebut. Catatan-catatannya, termasuk pernyataan kartu kredit dari toko perbaikan rumah dan spreadsheet, tidak cukup untuk membuktikan pekerjaan apa yang dilakukan atau apakah itu memenuhi syarat (2).
Pelajaran: Setiap perbaikan modal harus didokumentasikan dengan kontrak, izin, faktur, dan kuitansi, yang diatur dalam file khusus sejak hari pertama kepemilikan.
Kerugian Pesarik tidak berhenti pada pajak terutang.
Pengadilan menjatuhkan denda akurasi sebesar 20% atas kekurangannya karena kelalaian dan secara substansial meremehkan kewajiban pajaknya. Ia berargumen bahwa kondisi medis membatasi kemampuannya untuk patuh, tetapi pengadilan menemukan bahwa ia gagal menunjukkan bahwa itu benar-benar memengaruhi kewajiban pajaknya (2).
Pengecualian penjualan rumah adalah salah satu keringanan paling berharga dalam undang-undang pajak. Kasus Pesarik seharusnya tidak membuat Anda enggan untuk mengklaimnya jika Anda memenuhi syarat, tetapi ini berfungsi sebagai pengingat untuk melakukannya dengan benar, dengan catatan untuk membuktikannya. Sebelum Anda menjual, pastikan untuk:
Konfirmasikan Anda benar-benar memenuhi syarat
Apakah rumah yang Anda jual memenuhi tes kepemilikan dan penggunaan dua dari lima tahun? Bisakah Anda membuktikannya? Jika Anda membagi waktu antara properti, dokumentasikan tempat tinggal utama Anda secara konsisten, bukan hanya ketika penjualan sudah dekat.
Ketahui batasannya
Pengecualian hanya dapat digunakan sekali setiap dua tahun, dan setiap keuntungan di atas batas $250.000 atau $500.000 dikenakan pajak. Untuk rumah kedua, properti sewaan, dan properti investasi, pengecualian tidak berlaku (4).
Lacak setiap perbaikan yang memenuhi syarat
Dasar yang disesuaikan Anda meningkat dengan perbaikan modal, dan dasar yang lebih tinggi berarti keuntungan kena pajak yang lebih rendah (6). Simpan kuitansi bertanggal, faktur kontraktor, dan catatan izin untuk setiap proyek.
Jangan lupakan biaya penjualan
Komisi, biaya hukum, dan biaya transaksi lainnya juga dapat mengurangi keuntungan kena pajak Anda — tetapi hanya jika Anda telah mendokumentasikannya (5).
Bergabunglah dengan 250.000+ pembaca dan dapatkan cerita terbaik Moneywise dan wawancara eksklusif terlebih dahulu — wawasan jelas yang dikurasi dan dikirim setiap minggu. Berlangganan sekarang.
Kami hanya mengandalkan sumber yang terverifikasi dan pelaporan pihak ketiga yang kredibel. Untuk detailnya, lihat etika dan pedoman editorial kami.
Catatan Pajak (1); The Wall Street Journal (2); IRS (3,4,5,6,7)
Artikel ini hanya memberikan informasi dan tidak boleh ditafsirkan sebagai nasihat. Artikel ini disediakan tanpa jaminan dalam bentuk apa pun.