Poin Pilihan Real Est Invstmnt Trst Kuartal 1 Sorotan Panggilan Hasil

Akuisisi First Capital: Pilihan dan mitra KingSett setuju untuk membeli REIT First Capital senilai sekitar CAD 9,4 miliar, dengan Pilihan diperkirakan akan memperoleh sekitar CAD 5 miliar aset ritel First Capital dan menyebut transaksi tersebut sebagai peluang strategis yang jarang terjadi untuk memperkuat portofolionya.

Kekuatan operasional: Tingkat hunian portofolio tetap tangguh di 98,1% (ritel 97,9%, industri 98,6%), dengan selisih sewa rata-rata 21,8% mendorong pertumbuhan kas NOI aset yang sama sebesar 3%.

Keuangan dan prospek: FFO Kuartal 1 adalah CAD 196 juta (CAD 0,271/unit, +2,7% YoY) dan NAV IFRS naik menjadi CAD 14,53/unit; tidak termasuk transaksi First Capital, Pilihan menegaskan kembali panduan untuk pertumbuhan kas NOI aset yang sama sebesar 2–3% dan FFO per unit yang diencerkan sebesar CAD 1,08–1,10 untuk tahun ini.

Eksekutif Pilihan Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN) menyoroti tingkat hunian yang tangguh, selisih sewa yang kuat, dan pertumbuhan kas NOI aset yang stabil selama panggilan hasil kuartal pertama tahun 2026, sambil juga meninjau kembali akuisisi yang baru diumumkan yang melibatkan REIT First Capital.

Akuisisi First Capital dibingkai sebagai peluang strategis yang jarang terjadi

Presiden dan CEO Rael Diamond membuka dengan kembali ke transaksi besar yang diumumkan dua minggu sebelumnya. Pada 16 April, Pilihan Properties dan mitra KingSett Capital setuju untuk mengakuisisi REIT First Capital senilai sekitar CAD 9,4 miliar. Pada saat penutupan, Diamond mengatakan Pilihan diperkirakan akan memperoleh sekitar CAD 5 miliar aset ritel First Capital, dengan KingSett mengakuisisi aset yang tersisa.

“Peluang untuk mengakuisisi aset dengan kualitas dan skala ini sangat jarang, terutama yang selaras begitu dekat dengan strategi kami,” kata Diamond, menambahkan bahwa akuisisi tersebut “selanjutnya memperkuat portofolio kami dan memantapkan Pilihan sebagai REIT terkemuka di Kanada.” Manajemen mengatakan akan memberikan pembaruan tentang kemajuan transaksi sepanjang tahun.

Tingkat hunian stabil, selisih sewa mendorong pertumbuhan kas NOI aset yang sama

Diamond mengatakan tingkat hunian portofolio kuartal pertama tetap “tangguh” di 98,1%, didukung oleh “aktivitas pembaruan yang luar biasa” dan selisih sewa rata-rata 21,8%, yang berkontribusi pada pertumbuhan kas NOI aset yang sama sebesar 3%. Dia mengatakan REIT melihat “aktivitas yang sehat di ritel dan industri,” sambil terus mengisi kembali ruang ritel dan mendorong pertumbuhan industri pada tingkat hunian mendekati penuh.

Di ritel, Pilihan melaporkan tingkat hunian 97,9%, dengan 364.000 kaki persegi pembaruan dan 97.000 kaki persegi sewa baru yang diselesaikan selama kuartal tersebut. Selisih pembaruan ritel adalah 17,2%, dipimpin oleh wilayah Atlantik dan Ontario, dan manajemen mencatat bahwa hasil dipengaruhi oleh satu pembaruan. Diamond mengatakan selisih tersebut “terutama didorong oleh pembaruan 28.000 kaki persegi,” yang digambarkan sebagai pembaruan pasar pertama dalam 15 tahun untuk penyewa tersebut, yang telah membayar sewa di bawah pasar. Tidak termasuk pembaruan tersebut, selisih ritel rata-rata adalah 13,2%.

Retensi ritel adalah 75,8%, yang menurut Diamond sebagian besar disebabkan oleh pengakhiran awal dua lokasi Toys “R” Us dan pengakhiran strategis terpisah yang telah diisi kembali dengan sewa yang lebih tinggi, dengan total sekitar 50.000 kaki persegi. Tidak termasuk pengakhiran tersebut, dia mengatakan retensi akan menjadi sekitar 85%. Diamond menambahkan bahwa lebih dari setengah ruang yang kosong pada kuartal tersebut sudah memiliki kesepakatan yang berkomitmen yang diharapkan akan dimulai nanti tahun ini, dan Pilihan sedang dalam “diskusi sewa lanjutan” untuk mengisi kembali lokasi Toys “R” Us sebelumnya.

Inisiatif penciptaan nilai disorot, termasuk reposisi Bloor dan Dundas

Manajemen juga membahas aktivitas penciptaan nilai ritel, termasuk reposisi terkait pengembangan di Bloor dan Dundas. Diamond mengatakan Loblaw mengosongkan 90.000 kaki persegi ruang gudang di bekas Zehrs pada bulan Maret, dan Pilihan sedang memposisikan kembali properti tersebut untuk memperkenalkan Shoppers Drug Mart baru dan GoodLife bersama investasi Loblaw dalam konversi No Frills.

Diamond mengatakan inisiatif tersebut diperkirakan akan menghasilkan sekitar CAD 2 juta dari pertumbuhan kas NOI inkremental pada stabilisasi pada paruh kedua tahun 2027 dan menciptakan sekitar CAD 25 juta dari nilai inkremental total. Dia menambahkan bahwa revitalisasi tersebut tidak memperkenalkan beban sewa tambahan yang akan memengaruhi rencana pengembangan jangka panjang.

Dalam sesi tanya jawab, SVP Leasing dan Operasi David Muallim membahas bagaimana peningkatan di Bloor dan Dundas didorong oleh penyewa baru yang masuk ke ruang yang sebelumnya digunakan sementara. “Loblaw pada dasarnya membayar sewa kotor untuk menggunakan ruang tersebut untuk penyimpanan sementara,” kata Muallim, menambahkan bahwa ruang tersebut diisi kembali dengan Shoppers dan GoodLife.

Muallim juga membahas bagaimana transaksi “penyesuaian ukuran” Loblaw disusun, dengan mengatakan penyewa pihak ketiga baru membayar sewa pasar dan bahwa pembayaran pengakhiran dari Loblaw “memfaktor dalam biaya sewa dan perbedaan apa pun antara sewa yang ditempati Loblaw dan sewa pasar yang dibayarkan oleh penyewa baru.”

Industri tetap mendekati penuh, pasokan GTA berbayang besar

Di industri, Diamond mengatakan tingkat hunian pada akhir kuartal adalah 98,6%. REIT menyelesaikan 103.000 kaki persegi pembaruan dengan selisih 46,2%, terutama didorong oleh portofolio Alberta dan Atlantik. Retensi industri adalah 56,6%, yang menurut Diamond sebagian besar disebabkan oleh non-pembaruan 73.000 kaki persegi di Edmonton di mana Pilihan tidak dapat mengakomodasi persyaratan pertumbuhan penyewa.

Pilihan juga menyelesaikan 24.000 kaki persegi sewa baru di Alberta dan Ontario dengan sewa sekitar 40% di atas tarif di tempat rata-rata, kata Diamond. Di Area Toronto Raya, dia menyoroti pasokan ruang industri berbayang besar berkualitas tinggi dan mengatakan bahwa saat Pilihan memajukan fase berikutnya dari Choice Caledon Business Park, REIT tersebut diperkirakan akan menjadi “salah satu opsi yang tersedia” untuk ruang di atas 750.000 kaki persegi di pasar tahun depan.

Muallim memberi tahu analis bahwa mengingat kekuatan pasar ritel, Pilihan mengantisipasi “selisih sewa yang kuat,” tetapi mengharapkan selisih dalam “rentang dua digit rendah” selama kuartal yang tersisa, dengan mencatat beberapa pembaruan terikat pada tarif tetap dalam sewa yang lebih tua.

FFO naik, NAV naik sedikit; prospek ditegaskan, tidak termasuk dampak akuisisi

Chief Financial Officer Erin Johnston melaporkan pendapatan operasi dana kuartal pertama sebesar CAD 196 juta, atau CAD 0,271 per unit yang diencerkan, naik 2,7% dari tahun ke tahun. Johnston mengatakan peningkatan tersebut didorong oleh pertumbuhan kas NOI total sebesar 4,2%, termasuk kontribusi dari pertumbuhan aset yang sama, akuisisi bersih, pengembangan baru, dan pendapatan pelepasan sewa yang lebih tinggi. Faktor-faktor yang mengimbangi termasuk pendapatan investasi yang lebih rendah, biaya bunga yang lebih tinggi dari aktivitas refinancing, G&A yang lebih tinggi, dan pendapatan biaya yang lebih rendah.

Johnston mengatakan hasil termasuk item tidak berulang, termasuk sekitar CAD 1,9 juta pendapatan pelepasan sewa inkremental dibandingkan dengan tahun sebelumnya dan CAD 3,2 juta pendapatan investasi yang lebih rendah terkait dengan pengurangan distribusi Allied. Tidak termasuk item-item tersebut, dia mengatakan pertumbuhan FFO per unit adalah sekitar 3,5%.

Pendapatan operasi dana yang disesuaikan adalah CAD 0,247 per unit, turun 0,8% dari tahun sebelumnya, karena pengeluaran modal pemeliharaan yang lebih tinggi—digambarkan sebagai “terutama terkait waktu”—mengimbangi pertumbuhan FFO. Rasio pembayaran AFFO adalah 78%.

Pertumbuhan kas NOI aset yang sama adalah CAD 7,5 juta, atau 3% dari tahun ke tahun. Kas NOI aset yang sama ritel naik CAD 6 juta (3,2%), industri meningkat CAD 3 juta (6,2%), dan campuran/residensial menurun sekitar CAD 1,5 juta (15,4%) terutama karena insentif pajak properti tahun sebelumnya.

Pilihan melaporkan nilai aset bersih IFRS sebesar CAD 14,53 per unit, naik sekitar CAD 67 juta, atau 0,7%, dari akhir tahun. Johnston mengatakan peningkatan tersebut mencerminkan kontribusi bersih dari operasi sebesar CAD 51 juta dan keuntungan nilai wajar bersih sebesar CAD 66 juta atas investasi properti, sebagian diimbangi oleh kerugian nilai wajar sebesar CAD 49 juta atas investasi Pilihan di Allied Properties, yang ditandai dengan pasar setiap periode di bawah IFRS. Keuntungan nilai wajar atas investasi properti “terutama didorong oleh portofolio ritel kami,” termasuk penyesuaian tarif modal di Ontario, Quebec, dan British Columbia yang didukung oleh penilaian eksternal dan hasil sewa, katanya.

Dalam hal leverage dan likuiditas, Johnston mengatakan Pilihan mempertahankan “neraca industri terkemuka,” dengan sekitar CAD 1,6 miliar likuiditas yang tersedia dan sekitar CAD 14 miliar properti yang tidak terjamin. Utang terhadap EBITDA adalah 7x, tidak berubah dari akhir tahun, dan dia mengatakan tidak ada aktivitas pembiayaan atau jatuh tempo utang yang material pada kuartal tersebut.

Johnston juga merinci penyelesaian pengembangan: dua intensifikasi ritel yang berjumlah 22.000 kaki persegi dengan hasil 8,9% yang digabungkan, termasuk Shoppers Drug Mart seluas 17.000 kaki persegi di Renfrew, Ontario (hasil 7,5%) dan sewa lahan seluas 5.000 kaki persegi kepada penyewa QSR di Ottawa (hasil 42%).

Ke depan, Johnston menegaskan kembali panduan REIT sambil mengecualikan waktu dan dampak keuangan yang tidak pasti dari transaksi First Capital. Pilihan mengharapkan tingkat hunian yang stabil, pertumbuhan kas NOI aset yang sama sebesar 2% hingga 3%, dan FFO per unit yang diencerkan sebesar CAD 1,08 hingga CAD 1,10 untuk tahun ini. Dia mengatakan pertumbuhan pendapatan diperkirakan akan “melambat sedikit selama dua kuartal berikutnya” karena melampaui favorabilitas terkait akuisisi, waktu pendapatan pelepasan sewa, dan pengurangan distribusi Allied, tetapi menambahkan bahwa perusahaan tetap berada di jalur untuk mencapai panduan tahun penuhnya.

Menanggapi pertanyaan analis, manajemen mengatakan pendapatan pelepasan sewa pada tahun 2026 “terutama terkait dengan penyesuaian ukuran Loblaw yang konsisten dengan tahun-tahun sebelumnya,” dengan sebagian besar diharapkan pada Q3 dan Q4. Muallim mengatakan Pilihan merencanakan sekitar empat lokasi penyesuaian ukuran Loblaw pada tahun 2026, dan pengurangan sekitar 30.000 kaki persegi “cukup standar,” tergantung pada situs tersebut.

Diamond memberi tahu analis bahwa aktivitas akuisisi di luar transaksi First Capital diperkirakan akan “sangat ringan” tahun ini, meskipun Pilihan dapat melakukan “pemangkasan kecil” sebelum penutupan. Mengenai sinergi potensial yang terkait dengan portofolio First Capital, Johnston mengatakan panduan FFO awal termasuk biaya tambahan untuk menskalakan platform, termasuk personel korporat tambahan dan tim sewa inkremental, tetapi REIT belum memodelkan sinergi inkremental apa pun yang terkait dengan platform. Diamond menambahkan Pilihan memandangnya “lebih sebagai transaksi aset.”

Diamond menutup dengan mengatakan bisnis dan portofolio tetap “dalam kondisi yang sangat baik,” dan perusahaan mengharapkan untuk memberikan pembaruan lain musim panas ini.

Tentang Pilihan Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN)

Pilihan Properties Real Estate Investment Trust berinvestasi, mengelola, dan mengembangkan properti ritel dan komersial di seluruh Kanada. Portofolio perusahaan terutama terdiri dari pusat perbelanjaan yang ditambatkan oleh supermarket dan supermarket mandiri. Properti tersebut sebagian besar terletak di Ontario dan Quebec, diikuti oleh Alberta, Nova Scotia, British Columbia, dan New Brunswick. Pilihan Properties menghasilkan sebagian besar pendapatan dari penyewaan properti kepada penyewanya. Penyewa utama perusahaan, peritel format besar Loblaw Companies, menyumbang sebagian besar sewa total.