Emas, Utang Dan Kejatuhan Pasar Perumahan Global yang Tak Terhindarkan

Emas, Utang Dan Kejatuhan Pasar Perumahan Global yang Tak Terhindarkan

Ditulis oleh Brandon Smith melalui Alt-Market.us

Mungkin diskusi ekonomi yang paling menonjol saat ini adalah ketakutan bahwa sebagian besar orang telah terpinggirkan dari pasar perumahan seumur hidup mereka, terlepas dari negara tempat mereka tinggal. Gen Z dan bahkan remaja Gen Alpha sudah merencanakan masa depan di mana membeli rumah tidak mungkin. Mereka yang membeli menargetkan efisiensi biaya dan mereka membeli sendiri (memprioritaskan tabungan dan kepemilikan rumah daripada pernikahan).

Ini adalah subjek untuk artikel lain tetapi ini mewakili pembalikan perilaku konsumen tradisional; perubahan besar yang perlu diperiksa karena mencerminkan perjuangan sosial dan ekonomi yang mendasarinya.

Perjuangan ini tidak hanya terjadi di AS; di seluruh dunia barat dari Australia ke Kanada hingga sebagian besar Eropa orang menghadapi inflasi harga rumah terburuk dalam beberapa dekade dan mereka berjuang untuk menemukan cara beradaptasi.

Namun demikian, sama seperti dalam fisika, ada hukum gerak yang masih berlaku untuk pasar terlepas dari intervensi pemerintah atau bank sentral. Apa yang naik pasti akan turun. Ada perkembangan menarik dalam setahun terakhir, khususnya di sisi penjual persamaan perumahan, dan ini menandakan perubahan besar dalam waktu dekat.

Karena pandemi, kepanikan relokasi, stimulus Covid dan pembeli korporat, harga melonjak di semua lini dan biaya rata-rata rumah meroket sebesar 50% atau lebih dari 2019 hingga 2024.

Sebagian besar pembelian ini melibatkan orang-orang yang mencoba melarikan diri dari mandat negara bagian biru yang kejam, tetapi ada banyak spekulan yang mencoba bermain di pasar dan mendapatkan keuntungan cepat dengan harapan harga akan terus naik. Sebaliknya, permintaan telah anjlok dan ada pembeli terbatas untuk memenuhi pasokan.

Pencarian Google untuk "tidak bisa menjual rumah saya" mencapai rekor tertinggi bulan lalu melampaui puncak krisis tahun 2008. Penjualan perumahan telah turun sebesar 32% dari 2020 hingga 2026 sementara pasokan melonjak. Agen properti telah memperingatkan perlambatan besar, dengan banyak penjual menolak untuk membaca situasi dan memotong harga karena mereka berjuang untuk menemukan pembeli yang tertarik.

Alasan kebuntuan dan pasar yang beku sebagian besar karena utang. Pada tahun 2008, krisis disebabkan oleh pinjaman KPR mudah kepada orang-orang yang tidak memiliki pendapatan untuk menutupi biaya yang terkait dengan KPR ARM yang menaikkan suku bunga dari waktu ke waktu. Jutaan rumah dijual kepada orang-orang yang tidak memiliki pendapatan untuk membeli dan mereka gagal bayar sekaligus, menghancurkan sistem dan derivatif yang terkait dengannya.

Saat ini, jutaan pemilik rumah terkunci pada suku bunga KPR yang sangat rendah dari tahun-tahun sebelumnya. Menjual berarti melepaskan pinjaman 3% dan menggantinya dengan pinjaman yang mendekati 6,5%. Jadi mereka tidak menjual.

Selain itu, terlalu banyak pemilik membeli pada puncak lonjakan pandemi dan puncak harga. Sekarang mereka terjebak mencoba menjual rumah seharga $250.000 seharga $600.000, dan rumah seharga $500.000 seharga lebih dari satu juta dolar. Menjual dengan diskon tajam pada dasarnya sama dengan menanggung lebih banyak utang.

Masalahnya, TIDAK ADA yang mau membeli rumah seharga $600.000 ketika mereka tahu nilainya hanya akan menjadi $250.000 dalam beberapa tahun. Pada akhirnya, spekulan ditinggalkan dan hanya ada dua pilihan tersisa – Menempatkan rumah berlebih mereka di pasar sewa, atau, memotong harga mereka secara dramatis dan menerima kerugian. Saya percaya ini akan mulai terjadi secara dipercepat dalam setahun ke depan, bahkan jika ada intervensi pemerintah atau bank sentral.

Stimulus inflasi tidak akan menyelamatkan pasar perumahan kali ini.

Ini berarti kerugian besar dalam ekuitas rumah dan kekayaan bersih populasi secara keseluruhan, belum lagi penurunan tajam dalam pinjaman KPR dan likuiditas kredit. Akses kredit yang lebih sedikit berarti perlambatan konsumen. Dalam kasus pembeli korporat dan bank, paket stimulus mungkin melindungi mereka, tetapi bukan warga rata-rata.

Di mana tidak ada likuiditas, ada krisis. Untuk saat ini uang tampaknya bergerak dengan kecepatan yang sehat, tetapi ini sebagian besar di pasar saham yang tidak mewakili ekonomi yang stabil. Saham bukanlah indikator utama krisis; mereka selalu terlambat. Dengan perpanjangan, saham tidak akan menandakan krisis di masa depan, juga tidak akan menangkap perlambatan pembeli yang terjadi saat ini.

Bisakah penurunan ini dikelola? Ya, sampai batas tertentu, tetapi tidak di tingkat global, hanya di tingkat nasional. Dan, bahkan kemudian itu tidak akan mengubah hasil akhir, yaitu kerugian likuiditas yang konkret dan lonjakan utang.

Bagi orang yang menunggu untuk membeli rumah, ini bisa menjadi kabar baik. Pemotongan harga 30% hingga 50% dimungkinkan dan sudah lama tertunda. Namun demikian, pembeli kemungkinan akan menunggu badai sampai mereka berpikir harga telah mencapai dasar. Sementara itu ada bahaya risiko sistemik pasca-krisis terhadap saham dan pasar kredit. Investor akan mencari alternatif safe haven.

Ini membawa kita pada tren yang telah berkembang selama beberapa tahun terakhir yang belum kita lihat sejak krisis 2008-2012. Krisis itu bertepatan dengan lonjakan emas dan perak bersejarah dan pola yang sama muncul kembali. Selama periode singkat ketidakpastian yang meningkat, properti mungkin tidak lagi mewakili tempat yang aman bagi orang untuk menyimpan uang mereka. Ketika pasar panik dan aset keras lainnya menurun, logam mulia menjadi investasi pilihan.

Meskipun fluktuasi liar dalam beberapa bulan terakhir, emas masih naik 270% sejak 2019 dan kemungkinan akan terus naik bahkan ketika pasar perumahan jatuh. Alasannya sederhana: Utang konsumen terus tumbuh meskipun ada intervensi bank sentral dan kenaikan suku bunga. Langkah-langkah ini seharusnya dimaksudkan untuk mengurangi pinjaman konsumen, tetapi itu tidak terjadi.

Dan, seiring bertambahnya utang, nilai logam mulia pasti meningkat (inflasi melalui stimulus tidak perlu ada, tetapi biasanya ada).

Utang perumahan AS melonjak 38% sejak 2019. Utang kartu kredit konsumen AS naik 35% sejak 2019. Utang nasional AS naik 71% sejak 2019. Properti dulunya menawarkan safe haven untuk pasar yang terpapar utang, tetapi ini berakhir. Sangat sedikit tempat yang aman tersisa di lingkungan ini. JIKA pasar saham terpukul (seperti yang mungkin terjadi), logam mulia adalah salah satu benteng keamanan terakhir.

Pasti ada tren korelasi yang terjadi yang tampaknya menggemakan krisis 2008-2012. Setiap kali harga perumahan AS turun atau melambat tajam, harga emas dan perak biasanya naik.

Seperti yang dicatat, bukan hanya AS yang menghadapi krisis pasar perumahan. Laporan menunjukkan kondisi bahkan lebih buruk di Kanada, Australia, Inggris dan sebagian besar Eropa. Di Kanada, misalnya, kaum kiri dari AS pergi mencari tempat tinggal alternatif untuk "melarikan diri dari rezim Trump" hanya untuk kembali merangkak dalam keputusasaan setelah berurusan dengan biaya perumahan yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Di Inggris, perumahan bagi pencari nafkah berpenghasilan menengah hampir tidak ada, bahkan jika mereka ingin menyewa. Di Australia, harga rumah rata-rata sekitar $700.000 (di AS, harga rumah rata-rata adalah $415.000). Tidak ada jalan keluar dari tren ini kecuali Anda ingin tinggal di negara dunia ketiga. Dan, ironisnya, orang-orang itu tidak terlalu senang melihat orang Barat pindah ke halaman belakang mereka saat ini.

Selain kondisi inflasi bagi pembeli rumah, ada invasi besar-besaran migran ilegal ke barat selama dekade terakhir dan ini telah menggerogoti pasar sewa dan mendorong harga lebih tinggi. Deportasi dapat membantu meringankan sebagian tekanan, tetapi ini juga akan bertindak sebagai katalis untuk mempercepat depresiasi perumahan. Bagi pemilik rumah, kerugian ekuitas yang substansial harus diantisipasi.

Pada akhirnya rasa sakit itu perlu; sesuatu harus memberi. Perlu ada rekonsiliasi utang dan ekonomi perlu meminum obatnya (peristiwa deflasi). Saat ini, pembelian telah stabil setelah bertahun-tahun menurun, tetapi kita masih memiliki jalan panjang sebelum permintaan dan pasokan seimbang.

Diragukan bahwa bank sentral, yang dibangun sepenuhnya di atas intervensi Keynesian, akan mengizinkan ini terjadi tanpa campur tangan. Mereka pada akhirnya akan turun tangan dengan lebih banyak stimulus, yang, sekali lagi, berarti nilai emas dan perak yang terus meningkat. Untuk saat ini, langkah cerdas bagi orang yang ingin membeli properti (atau melindungi tabungan mereka) adalah menyewa sampai proses ini selesai, dan mungkin berinvestasi dalam logam mulia sementara itu sebagai lindung nilai.

Pemilik rumah juga harus berpikir tentang menginvestasikan sebagian tabungan ke dalam logam mulia untuk mengimbangi kerugian yang disebabkan oleh penurunan nilai properti. Status quo siap untuk gempa bumi.

Tyler Durden
Jum, 08/05/2026 - 22:35