Highwoods (HIW) Q1 2026 Transkrip Laba

Image source: The Motley Fool.

DATE

April 29, 2026

CALL PARTICIPANTS

- President, Chief Executive Officer, dan Director — Theodore J. Klinck

- Executive Vice President dan Chief Operating Officer — Brian M. Leary

- Executive Vice President dan Chief Financial Officer — Brendan Maiorana

Perlu kutipan dari analis Motley Fool? Kirim email ke [email protected]

Transkrip Panggilan Konferensi Lengkap

Theodore J. Klinck: Terima kasih, Brendan, dan selamat pagi, semuanya. Kami memiliki kuartal yang sangat baik dalam melaksanakan inisiatif utama kami. Volume sewa sangat kuat di properti in-service dan pengembangan kami. Ini jelas dari peningkatan 50 basis poin dalam tingkat sewa kami pada portofolio in-service kami dan peningkatan 800 basis poin dalam tingkat sewa kami pada pengembangan kami. Keduanya akan memberikan peningkatan yang berarti dalam NOI, arus kas, dan FFO selama beberapa tahun ke depan seiring dengan peningkatan hunian. Selama kuartal ini, kami menginvestasikan $108 juta dalam properti terbaik di lokasi BBD di Dallas dan Raleigh melalui usaha patungan, dan menjual $42 juta properti non-inti di Richmond.

Semua aktivitas ini meningkatkan portofolio kami dan semakin memperkuat fondasi untuk mendorong tingkat pertumbuhan dan arus kas kami secara signifikan lebih tinggi, dan akan menghasilkan penciptaan nilai jangka panjang bagi pemegang saham kami. Bahkan dengan kinerja kami yang kuat pada kuartal ini, kami menyadari narasi yang lebih luas bahwa kemajuan dalam AI dapat membentuk kembali tenaga kerja dan oleh karena itu memengaruhi permintaan kantor jangka panjang. Rentang hasil potensialnya luas dan bervariasi, dan saat ini ada banyak hal yang tidak diketahui. Namun, yang kami ketahui adalah bahwa pelanggan dan calon tidak mengurangi nafsu mereka untuk ruang dan membuat komitmen jangka panjang untuk strategi kantor mereka di tempat, dan aktivitas di seluruh portofolio kami, pasar kami, dan BBD kami sangat kuat. Penyewaan sangat baik pada kuartal ini.

Pipelinesewaan kami tetap kuat. Ruang berkualitas tinggi di BBD kami semakin berkurang, dan hampir tidak ada pasokan baru yang diharapkan selama masa depan yang dapat diperkirakan. Dinamika penerbangan ke kualitas ini menciptakan latar belakang yang kuat untuk keuntungan dan pertumbuhan sewa, yang keduanya kami alami pada kuartal pertama. Selain itu, pelanggan yang memiliki kredit bersedia membuat komitmen jangka panjang, seperti yang dibuktikan dengan jangka waktu sewa rata-rata tertimbang kami pada volume sewa generasi kedua selama 7,5 tahun, lebih dari satu tahun lebih lama dari rata-rata jangka waktu sewa kami yang baru-baru ini. Lebih lanjut, tren demografis di seluruh jejak kami menguntungkan, dengan relokasi dan ekspansi bisnis yang dipercepat kembali, mendorong pertumbuhan populasi dan pekerjaan yang sehat.

Kami sangat yakin bahwa properti berkualitas tinggi, yang dapat ditempuh dengan transportasi umum, di lokasi BBD, yang dimiliki oleh pemilik yang memiliki modal yang baik, berada pada posisi terbaik untuk menangkap permintaan yang meningkat dan ekonomi yang membaik. Beralih ke kuartal ini, kami memberikan kinerja keuangan yang solid dengan FFO sebesar $0,84 per saham, dan kami mempertahankan pandangan kami untuk tahun ini. Kinerja penyewaan kami sangat baik. Kami menandatangani 958.000 kaki persegi sewa generasi kedua, termasuk lebih dari 300.000 kaki persegi sewa baru. Kami memberikan pertumbuhan sewa GAAP sebesar 19,4% dan pertumbuhan sewa kas sebesar 4,8%. Sewa efektif bersih adalah tertinggi kedua dalam sejarah perusahaan, dan 9% lebih tinggi dari rata-rata lima kuartal sebelumnya. Ekspansi, yang kami sertakan sebagai pembaruan, mengungguli kontraksi dengan rasio hampir dua banding satu.

Selain itu, kami menandatangani 107.000 kaki persegi dalam sewa generasi pertama di properti pengembangan kami. Pelanggan dan calon menyadari bahwa blok ruang kantor berkualitas tinggi yang berlokasi BBD dengan pemilik yang memiliki modal yang baik semakin berkurang di seluruh jejak kami, yang memberi kami kekuatan harga yang kuat di subpasar terbaik. Kami menempatkan lebih dari $200 juta properti pengembangan yang disewakan 87% selama kuartal ini. GlenLake III, yang terdiri dari 203.000 kaki persegi ruang kantor dan 15.000 kaki persegi ritel, sekarang disewakan 94%. Di seberang jalan, kami memberikan GlenLake II Retail, yang disewakan 100% ke Crooked Hammock Brewery. Penambahan 24.000 kaki persegi opsi makanan dan minuman meningkatkan penawaran GlenLake dan melengkapi hampir 1 juta kaki persegi kantor yang kami miliki di sini.

Ini telah mendukung kemampuan kami untuk mendorong sewa di seluruh taman ini di West Raleigh. Kami juga menempatkan di layanan Granite Park 6 di BBD Legacy Dallas. Properti kantor terbaik ini seluas 422.000 kaki persegi disewakan 80%. Kami juga membuat kemajuan yang kuat dalam menyewakan dua properti pengembangan kami yang tersisa. 23 Springs, proyek pengembangan kami seluas 642.000 kaki persegi di Uptown Dallas, terus mendapatkan aktivitas yang kuat dengan tingkat sewa sekarang 83%, naik dari 75% pada kuartal sebelumnya dan 62% dua belas bulan yang lalu. Kami memiliki prospek yang kuat untuk membawa tingkat sewa kami di 23 Springs ke 90-an. Di BBD Westshore Tampa, pengembangan Midtown East kami seluas 143.000 kaki persegi sekarang disewakan 95%, naik dari 76% pada kuartal sebelumnya dan 39% dua belas bulan yang lalu.

Komponen kantor di Midtown East disewakan 100%. Secara gabungan, properti yang ditempatkan di layanan selama kuartal pertama dan di dalam pipeline pengembangan kami yang tersisa disewakan 86% tetapi hanya 48% ditempati. Saat sewa dimulai, kami akan menangkap pertumbuhan yang signifikan dalam NOI, arus kas, dan FFO. Kami mulai menerima minat dari pembangunan sesuai pesanan dan prospek jangkar yang berukuran besar untuk potensi pengembangan baru. Masih terlalu dini, dan sulit untuk mengatakan apakah diskusi ini akan menghasilkan proyek baru, tetapi peningkatan minat itu menggembirakan dan menandakan inventaris terbatas yang dihadapi perusahaan ketika mencari blok ruang berkualitas tinggi yang besar. Di sisi disposisi, kami menjual portofolio non-inti di Richmond seharga $42 juta.

Seperti yang tercermin dalam pandangan kami, kami mengharapkan untuk menjual aset non-inti sekitar $200 juta pada pertengahan tahun ini dan memasarkan aset lain untuk dijual. Kami yakin kami akan dapat mendeploy kembali modal dari penjualan aset non-inti dan tanah dengan basis yang netral terhadap leverage yang akan semakin memperkuat arus kas kami dan menghasilkan pertumbuhan yang lebih tinggi. Seperti yang kami umumkan minggu lalu, kami juga dapat menggunakan hasil disposisi non-inti untuk membeli kembali hingga $250 juta saham umum yang beredar dengan basis yang netral terhadap leverage. Kami terus mengevaluasi peluang akuisisi dan pengembangan yang sangat disewakan sebelumnya; pembelian kembali saham kami adalah opsi penyebaran modal lain yang sekarang kami miliki dalam gudang senjata kami.

Sebelum menyerahkan panggilan ke Brian, saya ingin mengulangi prioritas yang telah kami soroti selama beberapa tahun terakhir yang akan mendorong penciptaan nilai jangka panjang bagi pemegang saham kami. Pertama, kami akan terus mendorong hunian menuju tingkat stabil di portofolio operasi kami. Kedua, kami akan memberikan dan menstabilkan pipeline pengembangan kami. Ketiga, kami akan meningkatkan kualitas portofolio kami dan tingkat pertumbuhan jangka panjang dengan mendaur ulang dari aset non-inti, intensif CapEx di lokasi non-BBD dan berinvestasi dalam properti dengan arus kas yang lebih baik dan tingkat pertumbuhan jangka panjang yang lebih tinggi. Dan keempat, kami akan melakukan semua ini sambil mempertahankan neraca yang kuat dan fleksibel. Kami membuat kemajuan yang berarti di setiap prioritas ini selama kuartal pertama.

Kami yakin bahwa fokus pada empat area ini, dikombinasikan dengan latar belakang fundamental yang kuat di BBD inti kami karena permintaan yang sehat dan pasokan baru yang terbatas, akan mendorong pertumbuhan yang signifikan dalam arus kas dan nilai jangka panjang selama beberapa tahun ke depan. Brian?

Brian M. Leary: Terima kasih, Ted, dan selamat pagi, semuanya. Hasil operasi kami terus mencerminkan keuntungan memiliki aset yang dapat ditempuh dengan transportasi umum, yang dilengkapi dengan fasilitas terbaik di distrik bisnis terbaik di kota-kota Sunbelt yang berkembang pesat. Fundamental di seluruh pasar kami terus membaik, seperti yang dibuktikan dengan penurunan tingkat kekosongan dan ruang sublease. Sewa naik, yang dikombinasikan dengan paket konsesi yang stabil telah menghasilkan sewa efektif bersih yang lebih tinggi. Sejauh pasokan, yang terbaik dari yang terbaik dan yang terbaik dari yang lainnya sangat diminati, dan dengan konstruksi kantor berada pada titik terendah bersejarah, atau tidak ada di banyak pasar, inventaris kantor baru sangat langka.

Dengan permintaan yang berfokus pada node Kelas A yang lebih baru atau yang baru dilengkapi, tim kami sibuk pada kuartal ini, menandatangani 200.000 kaki persegi ruang generasi kedua. Portofolio kami secara langsung mendapat manfaat dari permintaan ini, yang mengapa kami melihat roll-up sewa yang kuat dan pertumbuhan sewa efektif bersih di Charlotte. Di Raleigh, kisah jangka panjang tentang masuknya penduduk dan pertumbuhan organik tetap utuh. Perkiraan sensus terbaru menunjukkan bahwa metro Raleigh adalah salah satu 10 yang tumbuh tercepat di negara itu antara tahun 2024 dan 2025, dan di seluruh negara bagian, Carolina Utara berada di peringkat pertama dalam migrasi domestik bersih dan ketiga dalam perolehan populasi secara keseluruhan untuk periode yang sama, menambahkan perkiraan 146.000 penduduk. Laporan teknologi CBRE juga mencatat bahwa area Raleigh menghasilkan hampir 5.000 lulusan teknologi setiap tahun, memperkuat pipeline pekerja terampil yang berkelanjutan. Fundamental kantor mencerminkan kekuatan itu di distrik bisnis terbaik, dan tim kami sibuk pada kuartal ini, menandatangani lebih dari 200.000 kaki persegi ruang generasi kedua.

Pengembangan kami di GlenLake menawarkan campuran penggunaan dan disewakan 95%, dan Block 83, akuisisi JV terbaru kami, disewakan 97% di CBD Raleigh, secara langsung selaras dengan tempat masuknya penduduk dan keputusan perusahaan terkuat. Mengakhiri di Nashville, di mana pertumbuhan populasi yang kuat dan ekonomi yang beragam terus menarik pemberi kerja bermerek, baru-baru ini Starbucks mengumumkan rencana $100 juta untuk membuka kantor perusahaan Tenggara di Downtown Nashville untuk 2.000 karyawan, dengan beberapa pindah dari Seattle dan sisanya dari perekrutan baru di Nashville.

Data kantor untuk kuartal pertama menunjukkan bahwa permintaan terfokus pada node Kelas A yang lebih baru atau yang baru dilengkapi, dan 287.000 kaki persegi penyewaan kuartal kami dengan jangka waktu sewa rata-rata 9,8 tahun, dan sewa kas dan GAAP sebesar 9,4% dan 26,5%, masing-masing, menjadi saksi data ini. Di seluruh jejak kami, kami menyelaraskan modal dengan kota-kota dan subpasar yang terus memenangkan orang-orang, pekerjaan, dan investasi perusahaan. Kami memastikan portofolio dan tim kami siap untuk memberikan pengalaman yang dapat ditempuh dengan transportasi umum kepada pelanggan dan tim mereka. Keberhasilan kami pada kuartal ini mendukung strategi ini, dan kami yakin itu akan terus melayani kami dengan baik. Brendan?

Brendan Maiorana: Terima kasih, Brian. Pada kuartal pertama, kami menghasilkan laba bersih sebesar $31,3 juta, atau $0,29 per saham, dan FFO sebesar $94 juta, atau $0,84 per saham. Kuartal ini mencakup keuntungan penjualan properti sebesar $17 juta dari disposisi kami di Richmond yang termasuk dalam laba bersih tetapi tidak termasuk dalam FFO. Selama kuartal ini, kami menerima biaya jangka pada usaha patungan yang tidak dikonsolidasikan untuk pelanggan yang pindah dari McKinney & Olive ke 23 Springs, menghasilkan $2,2 juta bersih, atau $0,02 per saham, dan kami menjual kepentingan kami dalam layanan broker pihak ketiga, menghasilkan keuntungan sebesar $1,4 juta. Kedua item ini termasuk dalam FFO dan dimasukkan ke dalam panduan FFO awal kami.

Selain itu, tidak ada item yang tidak biasa pada kuartal ini. Anda mungkin telah memperhatikan beberapa perubahan kecil pada paket pelengkap kami yang kami rilis kemarin yang kami yakini akan memudahkan untuk menurunkan bagian usaha patungan kami dari NOI. Kami juga memecah Dallas sebagai pasar tersendiri sekarang karena kami memiliki tiga properti in-service di Dallas, yang akan meningkat menjadi empat setelah stabilisasi.