Transkrip Pendapatan Kilroy Realty (KRC) Q1 2026

Image source: The Motley Fool.

TANGGAL

Selasa, 28 April 2026 pukul 1 siang ET

PESERTA KONFERENSI

- Presiden dan Chief Executive Officer — Angela Aman

- Chief Investment Officer — Eliott Trencher

- Executive Vice President, Leasing dan Business Development — Robert Paratte

- Senior Vice President, Finance dan Accounting — Jeffrey Kuehling

Transkrip Konferensi Penuh

Angela Aman: Terima kasih, Doug. Dan terima kasih semuanya yang telah bergabung hari ini. Selama beberapa kuartal terakhir, fundamental di pasar Pantai Barat kami telah meningkat secara signifikan. Seiring momentum kembali ke kantor yang semakin intensif, rasionalisasi ruang oleh pengguna besar telah mereda, dan ekosistem kecerdasan buatan telah menciptakan pembentukan dan pertumbuhan bisnis baru yang cukup besar, semuanya berkontribusi pada kebangkitan dalam kebutuhan ruang dari perusahaan baru yang berkembang pesat dan pemain mapan. Perilaku penyewa baru-baru ini, baik dalam portofolio kami maupun di pasar tempat kami beroperasi, menunjukkan dinamika yang konstruktif seputar perubahan teknologi dengan perusahaan yang berupaya memanfaatkan AI untuk meningkatkan pertumbuhan mereka dan memperkuat tim berbakat mereka, daripada otomatisasi hanya untuk mengelola biaya.

Sejalan dengan latar belakang ini, eksekusi disiplin tim kami mendorong hasil sewa kuartal pertama terkuat kami sejak 2017, dengan produktivitas total sekitar 568 ribu kaki persegi, lebih dari dua kali lipat kinerja kuartal pertama kami tahun lalu, memposisikan kami untuk meningkatkan panduan hunian rata-rata tahun penuh kami sebesar 25 basis poin di tengahnya. Pentingnya, sewa yang ditandatangani tetapi belum dimulai sekarang mewakili hampir $78 juta sewa dasar tahunan terikat kontrak yang akan direalisasikan selama beberapa tahun ke depan, memberikan visibilitas yang signifikan terhadap pertumbuhan di masa depan.

Untuk menyoroti beberapa sorotan di seluruh wilayah kami, di San Francisco, pusat inovasi ekosistem AI, kondisi pasar terus mengencang, karena sewa kuartal pertama melebihi 3 juta kaki persegi, lebih dari 10% di atas rata-rata kuartalan pra-pandemi, menghasilkan kuartal ketiga berturut-turut penyerap bersih positif dan memposisikan kami dengan baik untuk memanfaatkan permintaan luas di seluruh portofolio Bay Area kami. Di San Francisco CBD, kami telah melihat momentum signifikan di aset kami di subpasar South of Market, atau SoMa. Di 201 Third, tingkat sewa kami meningkat dari 26% pada akhir tahun 2024 menjadi lebih dari 80% kuartal ini.

Kami telah berhasil menangkap permintaan dari berbagai penyewa yang berkembang, termasuk pengguna format yang lebih besar seperti Tubi dan Harvey AI, dan berbagai pengguna format yang lebih kecil. Seperti yang Anda ketahui, pada tahun 2025, Harvey AI menyewa 93 ribu kaki persegi di 201 Third, sebelum menandatangani ekspansi 62 ribu kaki persegi kuartal ini, dengan hunian terjadi pada April 2026, hanya satu bulan setelah eksekusi sewa.

Ekspansi signifikan ini yang terjadi dalam satu tahun setelah eksekusi sewa asli berbicara tentang lintasan pertumbuhan yang mengesankan yang kami lihat untuk sejumlah perusahaan AI yang berkembang pesat dan juga tentang disiplin yang umumnya mereka terapkan sehubungan dengan keputusan real estat mereka, hanya mengambil ruang ketika diperlukan oleh kebutuhan bisnis saat ini. Selain itu, tim kami telah menangkap pangsa pasar yang berlebihan di 201 Third melalui penerapan program suite spesifik yang kreatif dan disiplin, dengan kelima suite yang baru dibangun disewakan pada saat penyelesaian. Kami juga senang mengalami permintaan yang kuat di seluruh subpasar Bay Area lainnya.

Di Crossing 900 di Downtown Redwood City, kami menyelesaikan sewa langsung 27 ribu kaki persegi dengan subpenyewa saat ini selama kuartal tersebut, menghasilkan peningkatan sewa dasar tunai lebih dari 40%, yang menggarisbawahi kedalaman permintaan untuk ruang berkualitas tinggi, berlokasi baik di subpasar yang berorientasi transit, dapat dilalui, dan dilengkapi dengan baik. Di Seattle, kekuatan yang telah kami lihat di Bellevue selama beberapa tahun terakhir terus berlanjut, memposisikan secara optimal ruang yang baru kami rebut untuk pelepasan jangka pendek dan potensi sewa. Selain itu, momentum yang kami diskusikan kuartal lalu di subpasar Denny Regrade semakin cepat, yang menguntungkan proyek kami yang baru diposisikan kembali, West 8th.

Setelah sekitar 74 ribu kaki persegi eksekusi sewa baru di West 8th pada kuartal keempat tahun lalu, kami dengan senang hati mengumumkan tambahan 76 ribu kaki persegi sewa baru yang ditandatangani di proyek hingga saat ini, termasuk sewa 43 ribu kaki persegi dengan General Motors yang ditandatangani pada kuartal pertama dan sewa 33 ribu kaki persegi dengan SoFi, yang ditandatangani pada beberapa hari pertama kuartal kedua.

Dengan diskusi penyewa tambahan yang sedang berlangsung, kami memiliki visibilitas yang baik ke dalam pipa masa depan, yang mencerminkan kekuatan dan daya saing aset ini karena renovasi baru-baru ini dan penawaran fasilitas yang ditingkatkan terus beresonansi dengan penyewa dan memposisikan properti untuk menangkap pangsa yang signifikan dari permintaan pasar yang berkembang. Di Los Angeles, aktivitas sewa dalam portofolio kami telah meningkat secara signifikan selama setahun terakhir, dengan produktivitas dua belas bulan terakhir meningkat sekitar 66%, yang mencerminkan perbaikan pasar keseluruhan yang bertahap dan pekerjaan reposisi portofolio yang signifikan yang telah kami lakukan di LA selama dua tahun terakhir.

Secara khusus, Arrow di Long Beach mengalami peningkatan aktivitas tur, karena pasar lokal mulai mengalami kebangkitan dalam kebutuhan pertahanan dan dirgantara. Blackwelder di Culver City mengalami percepatan aktivitas dari berbagai pengguna, termasuk perusahaan teknologi dan AI. Dan Maple Plaza, akuisisi baru di Beverly Hills, terus mengalami permintaan yang kuat dan luas dari sektor jasa keuangan dan media dan hiburan, khususnya melampaui ekspektasi awal kami.

Dalam bidang ilmu hayati, KOP2 terus mengungguli pasar South San Francisco yang lebih luas, karena ruang ilmu hayati yang dibangun khusus dan penawaran fasilitas kelas atas proyek beresonansi dengan pengambil keputusan yang menunjukkan kecenderungan yang lebih tinggi untuk mengeksekusi daripada yang mereka lakukan kapan saja selama beberapa tahun terakhir. Setelah akhir kuartal, kami mengeksekusi sewa 38 ribu kaki persegi dengan Olema Pharmaceuticals, membawa proyek tersebut menjadi 49% terisi. Pipa masa depan tetap kuat saat kami mengevaluasi peluang untuk menyelesaikan penyewaan sisa bangunan multi-penyewa kami sambil juga menjalin hubungan dengan pengguna format besar untuk peluang bangunan penuh yang tersisa, yang mewakili penawaran paling menarik dalam KOP fase dua, menampilkan pemandangan premium dan lokasi yang paling menonjol di dalam proyek.

Beralih ke alokasi modal, selama kuartal pertama, kami terus meningkatkan modal berharga melalui disposisi aset non-inti dan non-strategis, dengan tujuan jangka panjang untuk meningkatkan daya tahan dan profil pertumbuhan aliran kas perusahaan. Selama periode tersebut, kami menjual dua properti kantor, Kilroy Sabre Springs dan Del Mar Tech Center, keduanya di San Diego, dengan hasil kotor gabungan sebesar $146 juta. Dalam kedua kasus tersebut, aset-aset ini mendapat manfaat dari permintaan yang konsisten yang telah kami lihat di seluruh pasar dari pengguna pemilik untuk real estat yang berlokasi baik dan berkualitas tinggi, mendorong eksekusi yang sangat efisien untuk pemegang saham kami.

Setelah akhir kuartal, kami menutup penjualan dua aset residensial Hollywood kami, Columbia Square Living dan Jardine, dengan hasil kotor gabungan sebesar $[inaudible], menghasilkan disposisi properti operasi sepanjang tahun hingga saat ini sekitar $350 juta, melampaui tujuan tahun penuh awal kami. Penjualan residensial mengikuti penerapan strategi manajemen aset holistik untuk portofolio residensial kami melalui mana kami mengakui ekspansi margin yang signifikan, menghasilkan valuasi yang jauh lebih baik pada saat disposisi. Setelah transaksi tersebut, eksposur residensial kami sekarang terbatas pada One Paseo Living, yang kami pandang sebagai kepemilikan jangka panjang inti mengingat sinergi signifikan aset dengan komponen ritel dan kantor dari kampus One Paseo yang lebih luas, di mana kami terus mencapai sewa komersial yang mencetak rekor.

Dengan hasil dari disposisi kuartal pertama kami, kami memilih untuk memanfaatkan volatilitas pasar modal baru-baru ini, membeli kembali sekitar $73 juta saham dengan harga rata-rata $30,80 per saham. Dan pada bulan April, kami sepenuhnya melunasi tranche $50 juta dari catatan penempatan pribadi yang jatuh tempo pada bulan Juli. Ke depan, kami akan terus menjajaki peluang untuk memanen modal yang menarik dari portofolio kami yang ada sambil menjajaki seluruh jangkauan alternatif penyebaran kembali yang tersedia bagi kami. Dalam rilis malam lalu, kami juga mengumumkan pembentukan usaha patungan untuk mengembangkan aset kantor Kelas A utama di Downtown Redwood City, salah satu subpasar terkuat di seluruh portofolio Kilroy Realty Corporation.

Transaksi kompleks ini telah lama dalam pengerjaan, membutuhkan upaya dan koordinasi yang signifikan di seluruh platform kami, dengan mitra kami, dan dengan penyewa jangkar proyek tersebut. 1900 Broadway, yang sepenuhnya diizinkan untuk proyek kantor 250 ribu kaki persegi, terletak hanya beberapa blok dari aset Kilroy Realty Corporation yang sangat sukses, Crossing 900, yang telah tetap 100% terisi sejak pengiriman pada tahun 2015. Seiring waktu, kami secara konsisten menangkap pertumbuhan sewa yang signifikan di Crossing 900, melepaskan lebih dari 80 ribu kaki persegi sejak 2023, dengan spread sewa tunai naik hampir 60%.

Seiring dengan penutupan usaha patungan, kami mengeksekusi sewa 20 tahun dengan firma hukum global terkemuka untuk 145 ribu kaki persegi, mewakili sekitar 60% dari bangunan, dengan tarif tertinggi yang pernah direalisasikan di portofolio Kilroy Realty Corporation. Sejak penutupan, kami telah mengalami minat yang kuat dari berbagai penyewa berkualitas tinggi, dan kami berharap dapat memperbarui Anda tentang kemajuan kami saat proyek tersebut maju. Eliott akan membahas biaya proyek, perkiraan pengembalian, dan waktu dalam beberapa saat, tetapi saya perlu dicatat bahwa hampir semua investasi ekuitas kami dalam proyek ini telah didanai terlebih dahulu melalui penjualan sebidang tanah yang saat ini sedang dikontrakkan.

Sebelum menyerahkan panggilan ke, saya ingin memberikan beberapa komentar tentang proyek Flower Mart. Seperti yang akan Jeffrey sentuh dalam beberapa saat, kami telah merevisi asumsi kapitalisasi biaya kami untuk Flower Mart untuk mencerminkan kapitalisasi berkelanjutan melalui kuartal keempat tahun ini. Seperti yang telah kami nyatakan sebelumnya, kami bekerja dengan Kota San Francisco untuk mendesain ulang dan membayangkan kembali proyek Flower Mart sambil mempertahankan dan membangun persetujuan kami saat ini. Selain mencari fleksibilitas untuk mengembangkan campuran penggunaan yang lebih luas, kami juga berupaya untuk mengubah perjanjian pengembangan yang ada dan menciptakan distrik penggunaan khusus untuk memberikan keringanan dari persyaratan kode perencanaan tertentu, yang spesifiknya masih dalam diskusi.

Kota, yang telah menjadi mitra yang konstruktif dan berharga dalam proses ini, telah menyarankan pendekatan alternatif untuk menganalisis dan mendokumentasikan perubahan dalam distrik penggunaan khusus, yang kami yakini pada akhirnya akan meningkatkan fleksibilitas dan opsi jangka panjang kami, meskipun proses persetujuan alternatif akan membutuhkan waktu tambahan. Kami sekarang memperkirakan proses tersebut akan selesai pada akhir kuartal keempat dan akan berasumsi bahwa kapitalisasi biaya berakhir pada saat itu. Kami sangat yakin bahwa jalur yang kami tempuh di Flower Mart akan menghasilkan hasil terbaik bagi pemegang saham, dan seperti biasa, kami akan terus memperbarui Anda saat proses tersebut berlangsung.

Sebagai kesimpulan, saya ingin berterima kasih kepada seluruh tim Kilroy Realty Corporation atas kuartal yang sangat sibuk di hampir setiap aspek bisnis kami. Upaya Anda menciptakan nilai yang berarti bagi semua pemangku kepentingan kami, dan saya berterima kasih atas energi dan antusiasme Anda yang berkelanjutan. Eliott?

Eliott Trencher: Terima kasih, Angela. Selama beberapa bulan terakhir, pasar modal telah menunjukkan momentum berkelanjutan karena pembeli menyadari pergeseran fundamental dan dampak positif AI terhadap pasar kami. Akibatnya, ukuran transaksi meningkat dan kualitas aset meningkat. Misalnya, Transamerica Pyramid di San Francisco baru-baru ini diperdagangkan seharga $1.05 ribu per kaki persegi, pertama kalinya properti institusional melampaui level $1 ribu per kaki di pasar itu sejak tahun 2022. Kilroy Realty Corporation terus menjadi penjual yang aktif, dan selama kuartal tersebut, kami menutup $146 juta yang terdiri dari Kilroy Sabre Springs yang telah diumumkan sebelumnya senilai $125 juta dan Del Mar Tech Center dijual pada bulan Maret seharga $21 juta.

Del Mar Tech Center adalah bangunan seluas 40 ribu kaki persegi di subpasar Del Mar di San Diego, dan pada saat penjualan, bangunan tersebut terisi sekitar 50% dengan jangka waktu sewa yang tersisa rata-rata satu tahun. Kami tetap yakin dengan Del Mar Heights dan masih menjadi pemilik terbesar di subpasar, tetapi menjual properti ini masuk akal secara ekonomi. Selain itu, minggu lalu, kami menutup penjualan dua menara residensial kami di Hollywood untuk $[inaudible].

Seperti yang diketahui banyak dari Anda, menara-menara ini dikembangkan oleh Kilroy Realty Corporation sebagai bagian dari proyek Columbia Square dan On Vine kami, dan tata letak kampus memungkinkan residensial untuk dipisahkan dan terpisah dari properti kantor yang berdekatan. Kami memutuskan bahwa bangunan-bangunan ini akan menjadi kandidat penjualan yang baik mengingat kurangnya sinergi dengan kantor serta kedalaman permintaan untuk apartemen berkualitas tinggi. Sebelum membawa properti ke pasar, kami meluangkan waktu untuk memastikan operasi dan struktur dioptimalkan untuk memfasilitasi penjualan dan memaksimalkan hasil. Tarif kapitalisasi untuk semua penjualan yang diumumkan hingga saat ini rata-rata di pertengahan satu digit.

Sebagai pengingat, selain penjualan properti operasi, kami memiliki $165 juta penjualan tanah yang sedang dikontrakkan, dengan sekitar setengahnya diharapkan akan ditutup pada akhir tahun ini atau awal tahun depan. Kami terus mengevaluasi peluang tambahan untuk menjual atau merepurposing tanah non-strategis. Beralih ke akuisisi, seperti yang disebutkan Angela, kami menutup usaha patungan untuk mengembangkan 1900 Broadway, proyek 250 ribu kaki persegi di Downtown Redwood City yang sudah sekitar 60% disewa sebelumnya. 1900 Broadway terletak di sebelah barisan restoran Downtown Redwood City, menjadikannya salah satu properti yang paling mudah dilalui dan dilengkapi dengan baik di daerah tersebut dan layak untuk sewa premium.

Kilroy Realty Corporation berada dalam posisi yang unik untuk memanfaatkan peluang off-market ini mengingat wawasan pasar kami yang mendalam, hubungan lokal yang kuat, dan keahlian pengembangan yang terbukti. Faktor-faktor ini memberi mitra kami, Lane Partners, dan penyewa jangkar kami, Cooley, kepercayaan pada kemampuan kami untuk mewujudkan kesepakatan ini. Kami bermaksud untuk memulai konstruksi tahun depan, dan Cooley diperkirakan akan menempati hunian pada awal tahun 2030. Biaya total yang diantisipasi untuk proyek tersebut adalah $330 juta hingga $350 juta, di mana bagian kami akan menjadi 97% pada saat penyelesaian. Hasil yang distabilkan diperkirakan berada dalam kisaran 9% hingga pertengahan.

Sebelum menyerahkan panggilan ke