‘Sludge dalam sistem’: berbagai masalah menghambat janji 1,5 juta rumah baru Labour

Di South and City College di Birmingham, puluhan anak muda mengenakan rompi keselamatan dan helm sedang membangun dinding-dinding mini dan melapisi ruangan-ruangan yang belum selesai.

Beberapa berjalan masuk dan keluar tumpukan batu bata dengan gerobak dorong, sementara yang lain menggunakan waterpass untuk memeriksa apakah dindingnya lurus dan rata. Dalam beberapa hari ke depan, dinding-dinding ini akan dibongkar dan lapisan plester dikerok, untuk kelas baru datang dan mencoba kemampuan mereka.

Ini adalah generasi baru pekerja konstruksi Inggris, yang bersemangat untuk menjawab tugas membangun 1,5 juta rumah baru yang telah berulang kali dinyatakan oleh pemerintah akan menyelesaikan krisis perumahan negara itu.

Namun, meskipun terus maju dengan reformasi perencanaan yang ekstensif, memotong target perumahan terjangkau dan persyaratan aksesibilitas atas nama filosofi “Build Baby Build”, banyak pihak di sektor ini berpikir bahwa mencapai target 1,5 juta adalah hal yang mustahil.

Hanya lebih dari 300.000 rumah yang ditambahkan ke stok perumahan dalam 18 bulan pertama parlemen baru, menurut perkiraan pemerintah – hampir sepertiga dari kecepatan yang dibutuhkan untuk memenuhi target manifesto.

Jadi, apa yang terjadi dengan pembangunan rumah di Inggris, dan apakah pemerintah akan mencapai tujuannya pada akhir periode parlemen ini?

Kekurangan tenaga kerja

Selama bertahun-tahun, para ahli telah membunyikan alarm tentang krisis keterampilan yang semakin meningkat di industri konstruksi – ada 140.000 lowongan pekerjaan yang menghambat proyek perumahan dan infrastruktur penting pada tahun 2025, menurut Places for People, dan diperkirakan sepertiga pekerja konstruksi akan pensiun pada tahun 2035.

Staf di South and City College mengatakan bahwa masalahnya bukanlah krisis keterampilan tetapi krisis peluang. Kursus mereka – dari pekerjaan batu bata dan pipa ledeng, hingga listrik dan pertukangan kayu – lebih ramai dari sebelumnya. Mereka memperluas kampus Longbridge mereka untuk mengakomodasi peningkatan permintaan, meningkatkan ukuran kelas dan mengadakan kohort tambahan.

Lebih dari 62.500 orang dewasa mendaftar untuk belajar untuk kualifikasi di bidang konstruksi di Inggris pada tahun akademik lalu, menurut data Departemen Pendidikan. Ini adalah bidang studi yang pertumbuhannya paling cepat dalam pendidikan orang dewasa, dengan pendaftaran meningkat hampir sepertiga sejak tahun 2021.

Pelatihan informal yang tidak menghasilkan kualifikasi yang diatur juga lebih dari dua kali lipat dari hanya lebih dari 10.200 siswa menjadi 23.500 tahun lalu.

Awad, 19, mengatakan bahwa dia harus masuk daftar tunggu sebelum dia bisa mengikuti kursus pipa ledeng di perguruan tinggi – sesuatu yang dia minati secara pribadi, tetapi juga merasa akan memberikan jalur pekerjaan yang stabil dengan ambisi pembangunan rumah pemerintah.

“Ini berarti kita tahu kita akan dipasok dengan pekerjaan, untuk membantu membangun semua rumah ini. Rasanya ada banyak peluang,” katanya. “Selalu akan ada banyak permintaan. Jika kita membuat lebih banyak rumah, maka jelas itu berarti lebih banyak pekerjaan bagi kami. Dan kita bisa membantu meningkatkan masyarakat.”

Masalahnya bukanlah menemukan anak muda yang ingin bekerja di sektor ini, tetapi membantu mereka menemukan jalan ke industri, kata staf. Ada kekurangan magang yang sangat parah, dan tanpa dua tahun pengalaman langsung, anak muda kesulitan menemukan pemberi kerja yang bersedia menerima mereka.

Tahun lalu, hanya 24.500 orang yang memulai magang di bidang konstruksi di Inggris. Itu adalah seperlima lebih banyak dari tahun akademik 2020/2021 – setara dengan 4.000 orang lebih banyak.

“Kami dapat mengisi sebagian besar dari delapan kampus kami dengan permintaan di bidang konstruksi saja,” kata Rebecca Waterfield, direktur eksekutif pengembangan bisnis di perguruan tinggi. “Yang membuat kami frustrasi adalah saya hanya memiliki tiga magang batu bata yang dimulai tahun ini. Jadi jika ada kekurangan keterampilan yang begitu besar, kami memiliki anak muda, tetapi kami perlu bekerja sama dengan industri untuk memastikan mereka masuk ke pekerjaan tersebut.

“Pemberi kerja bersikap terlalu picik; mereka tidak menerima anak muda dalam peran magang atau pelatihan, karena biaya, karena waktu, karena banyak hal.”

Pemerintah telah berjanji untuk melatih 40.000 pembangun, tukang batu, ahli listrik, tukang kayu dan tukang ledeng baru untuk membantu “mempercepat” tingkat pembangunan dan membantu kelas pekerja.

“Mereka akan mencapainya dengan mudah. Itu bagian yang mudah. Ini tentang berapa banyak dari 40.000 itu yang benar-benar berakhir dengan pekerjaan di industri konstruksi,” kata kepala fakultas, Andy Thompson.

Waterfield menambahkan: “Ini bukan kekurangan keterampilan. Ini masalah konektivitas. Jika setiap pemberi kerja konstruksi di Birmingham menerima satu siswa untuk pengalaman, mereka akan memiliki tenaga kerja mereka berikutnya.

“Kami mengerti bahwa ini menantang secara ekonomi. Kami tidak mengejek. Tetapi yang kami katakan adalah, tolong berhenti memberi tahu kami bahwa ada kekurangan keterampilan.”

Biaya material

Di toko bahan bangunan Emerys di Stoke-on-Trent, pekerja sedang sibuk mengatur dan menumpuk material tetapi tidak banyak pelanggan di sekitar. Suasananya mencurigakan sepi saat forklift lewat dengan muatannya, dan dua pekerja mengambil papan insulasi besar.

“Pagi ini saja, pemasok kami menutup buku pesanan karena kenaikan biaya bahan bakar,” kata direktur pelaksana James Hipkins, sambil menunjuk ke papan. “Itu akan menghambat pembangunan rumah karena perusahaan tidak bisa mendapatkan apa yang mereka butuhkan.

“Kami mulai mengalami kekurangan produk, masalah pasokan. Banyak barang datang dari Asia Timur, seperti kayu lapis dan kayu serta batu impor. Semuanya meroket harganya karena krisis Timur Tengah.”

Tetapi bahkan sebelum perang pecah di Timur Tengah, keadaan tidak terlihat baik bagi perusahaan seperti Emery.

Harga batu bata yang diproduksi di Inggris naik 80% dibandingkan dengan satu dekade lalu, data ONS menunjukkan. Biaya bahan insulasi, sekrup logam, dan beton pracetak meningkat sekitar 50% dalam empat tahun sejak 2021, sementara harga bahan baku seperti pasir, kerikil, dan semen serta cat meningkat sekitar 30%.

Bersama dengan ketidakstabilan geopolitik dan gangguan pengiriman, kenaikan biaya energi dan kebutuhan akan bahan rendah karbon yang lebih canggih untuk memenuhi standar hijau telah mendorong kenaikan biaya.

Akibatnya, pembangun rumah tidak mampu membeli sebanyak mungkin. “Kami jauh dari target pembangunan rumah itu dan kami tidak melihat bagaimana itu akan membaik,” kata John Newcomb, CEO dari Builders Merchants Federation. “Kami mungkin akan melihat kenaikan harga material antara 5% hingga 10% sebagai akibat langsung dari situasi Timur Tengah.”

Dia mengatakan sektor ini “penuh dengan harapan dan ekspektasi” ketika Partai Buruh berkuasa dan menjanjikan 1,5 juta rumah baru. “Banyak produsen kami jelas mempersiapkan diri dan telah berinvestasi cukup besar, tetapi peningkatan itu belum terjadi,” katanya.

Menurut analisis mereka, di seluruh sektor, £1,4 miliar diinvestasikan oleh produsen dan pedagang untuk meningkatkan kapasitas dalam rantai pasokan material mengantisipasi ledakan pembangunan rumah yang belum terwujud – dalam setahun terakhir, 24 anggota BMF telah bangkrut, dan lima lainnya dinyatakan pailit.

“Ini akan menjadi pertama kalinya dalam 40 tahun kami memposting kerugian tahunan,” kata Hipkins, ketua regional Midlands untuk BMF. “Ini jauh lebih buruk daripada setelah krisis keuangan 2008, karena ini meresap dan tidak terdeteksi, tidak disebutkan, tidak diperhatikan. Kami berada dalam krisis biaya menjalankan bisnis yang besar dan sepertinya tidak ada yang peduli.”

Keterjangkauan

Di Woodberry Down di London utara, penggali sedang dalam proses membongkar blok apartemen, fase empat dari proyek regenerasi untuk mengganti 2.000 rumah – sebagian besar perumahan dewan – dengan hampir 6.000 yang baru yang telah memakan waktu 15 tahun, dan tidak akan selesai sampai tahun 2035.

Berkeley Homes, pengembang yang bertanggung jawab, membangun 10% rumah di London. Ini berada di garis depan dari apa yang telah digambarkan sebagai keruntuhan total pembangunan rumah di ibu kota – hanya 3.248 rumah pribadi baru yang dimulai dibangun di London dalam sembilan bulan pertama tahun 2025, kurang dari 5% dari target pemerintah yang akan datang sebesar 88.000 per tahun.

“Secara ekonomi, pembangunan rumah berada dalam posisi yang lebih buruk daripada saat kami berada pada tahun 2010 setelah krisis keuangan,” kata Rob Perrins, ketua eksekutif Berkeley Group. “Dalam 10 tahun terakhir, biaya kami naik 50%, tetapi harga jual [apartemen] tidak meningkat pada tingkat yang sama, dan itu karena berbagai alasan. Kami mengalami gangguan Ukraina, kenaikan harga minyak – itu menyebabkan masalah besar dalam hal kelayakan.”

Awal bulan ini, Berkeley Group mengumumkan bahwa mereka akan berhenti membeli tanah baru dan mempekerjakan staf baru karena dampak dari “volatilitas geopolitik”, permintaan yang lemah dari pembeli, dan “kenaikan” biaya dan peraturan yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Ini tidak menunjukkan pertanda baik untuk pembangunan rumah secara umum, tetapi terutama tidak untuk perumahan terjangkau, yang telah stagnan di seluruh Inggris dalam beberapa tahun terakhir. Dalam upaya untuk meningkatkan tingkat pembangunan, sekretaris perumahan, Steve Reed, memotong target perumahan terjangkau di London menjadi 20% dari 35% tahun lalu, memicu kemarahan di antara kampanye tunawisma dan anggota parlemen.

Perrins bersikeras bahwa itu adalah hal yang benar untuk dilakukan: “Jika Anda tetap pada jalur cepat perumahan terjangkau 35%, tidak ada yang mengajukan aplikasi. Jadi, apakah Anda menginginkan 20% dari sesuatu, atau 35% dari tidak sama sekali?” katanya.

Tetapi ada kekhawatiran tentang siapa yang akan mampu membeli apa pun yang dibangun. Perrins mengatakan keraguan konsumen adalah yang terburuk yang pernah dia lihat – sekarang, satu dari tiga orang yang memesan salah satu properti mereka akhirnya membatalkan, naik dari 15% setahun lalu.

“Itu menunjukkan betapa tidak pastinya semua orang – ada krisis biaya hidup, ada kehilangan pekerjaan. Orang-orang tidak membeli,” katanya. “Jadi, pertama, bisakah Anda membuat situs itu layak? Dan kemudian, apakah permintaannya benar-benar ada?

“Angkanya berbicara sendiri, orang-orang tidak berinvestasi. Itu memengaruhi semua orang dalam pembangunan – pemerintah daerah dan asosiasi perumahan juga. Ini bukan masalah pembangun rumah pribadi. Ini masalah pasar secara keseluruhan.”

Di Woodberry Down, 43% properti baru akan diklasifikasikan sebagai terjangkau, termasuk sewa sosial dan kepemilikan bersama.

Tetapi penduduk setempat mengatakan bahwa tidak cukup rumah sosial yang dibangun, dan keterjangkauan dirusak oleh biaya layanan. Pengembang swasta menyediakan sebagian besar perumahan sosial baru, menyumbang 83% dari peningkatan total sewa terjangkau dan 98% untuk kepemilikan rumah berbiaya rendah.

Kurang dari satu dari lima rumah di Inggris diklasifikasikan sebagai terjangkau, menurut data pemerintah. Dan sewa sosial meningkat sebesar 8% pada tahun fiskal pertama Labour berkuasa, dari £471 menjadi £510 per bulan dengan penyedia swasta dan dari £425 menjadi £460 dengan penyedia pemerintah daerah.

Pemerintah daerah yang kekurangan uang tunai memiliki sedikit kapasitas untuk meningkatkan stok mereka, juga – hampir 7.000 rumah sewa sosial dijual untuk hak membeli dan skema lainnya dalam periode yang sama.

Para ahli mengatakan bahwa semakin meningkatnya ketergantungan negara pada beberapa pengembang rumah besar untuk menciptakan sebagian besar perumahan barunya – di Inggris, sekitar 40% dari semua rumah baru dibangun oleh 11 pengembang terbesar pada tahun 2022 – adalah masalah mendasar.

“Mereka adalah perusahaan swasta, mereka diharapkan untuk menghasilkan keuntungan,” kata Dr Jonathan Webb, rekan penelitian utama di Pusat Penelitian Ekonomi dan Sosial Regional di Universitas Sheffield Hallam.

“Pemerintah akan kesulitan untuk memenuhi target 1,5 juta itu dan juga membuat rumah-rumah itu terjangkau karena ada ketidaksesuaian mendasar dalam hal apa yang ingin dilakukan pemerintah dan kepentingan orang-orang yang pada akhirnya mereka andalkan untuk membangun rumah-rumah itu.”

Reformasi perencanaan

Sejak berkuasa pada tahun 2024, Labour telah menjadikan reformasi perencanaan sebagai landasan kebijakan mereka – mereka telah mengembalikan target perumahan wajib untuk pemerintah daerah, memperkenalkan “sabuk abu-abu” untuk melewati beberapa pembatasan sabuk hijau, dan mengurangi kekuatan komite perencanaan lokal.

Mereka juga sedang berkonsultasi tentang kebijakan baru yang akan menciptakan praduga persetujuan untuk setiap pembangunan perumahan dalam jarak berjalan dari stasiun kereta api atau trem.

“Ini adalah perubahan generasi – kita belum pernah melihat yang seperti ini sejak tahun 90-an,” kata Robert Boughton, CEO Thakeham, pembangun berbasis tenggara. “Ini bukan pesta bebas, tetapi ini sangat berbeda dari sebelumnya.”

Tetapi tidak ada cukup aplikasi perencanaan. Data terbaru dari konsultan konstruksi Barbour ABI menunjukkan bahwa ada aplikasi untuk lebih dari 26.000 pengembangan yang diajukan pada bulan Februari tahun ini – sepertiga lebih sedikit dari jumlah yang diperlukan untuk memenuhi target pemerintah, karena tidak semua aplikasi perencanaan akan menghasilkan rumah yang dibangun.

Boughton mengatakan bahwa masih ada sejumlah tantangan sehari-hari yang menghambat proyek – hal-hal seperti persetujuan jalan raya dan koneksi air dan listrik masih memakan waktu terlalu lama dan terlalu mahal. Dia mengatakan biaya menghubungkan rumah ke Thames Water telah meningkat dari £660 menjadi £1.700 dalam setahun.

“Ini seperti lumpur dalam sistem, masih menyeret segalanya ke bawah,” katanya, tetapi menambahkan bahwa dia optimis bahwa dalam beberapa tahun, reformasi perencanaan akan memiliki efek seismik – Thakeham berharap untuk meningkatkan dari membangun 500-700 rumah per tahun, menjadi 1.500-2.000.

Para ahli industri juga mengatakan bahwa sementara reformasi perencanaan membantu, mengabaikan masalah utama lainnya yang menghambat proyek pembangunan akan merusak mereka.

“Anda berisiko membuang-buang semua perubahan perencanaan yang telah Anda buat dan rasa sakit yang telah Anda lalui dalam menegosiasikannya, jika Anda tidak mengatasi faktor-faktor lain,” kata Steve Turner, direktur eksekutif Home Builders Federation.

“Anda memiliki badai sempurna dalam hal, di seluruh negeri untuk berbagai alasan, banyak situs sekarang tidak dapat dikembangkan karena tidak layak untuk melakukannya – tidak ada keyakinan bahwa orang benar-benar mampu membeli rumah.”