Acadia (AKR) 2026년 1분기 실적 발표 컨퍼런스 콜 녹취록

이미지 출처: The Motley Fool.

날짜

2026년 4월 29일 수요일 오전 11:00 ET

통화 참여자

- 사장 겸 최고 경영자 — Kenneth F. Bernstein

- 부사장 겸 최고 재무 책임자 — John Gottfried

- 부사장, 임대 책임자 — Alexander J. Levine

- 부사장, 최고 투자 책임자 — Reginald Livingston

- 임대 관리 및 실사 분석가 — Lynelle Ray

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전체 컨퍼런스 콜 녹취록

Lynelle Ray: 안녕하십니까, 그리고 2026년 1분기 Acadia Realty Trust 실적 발표 컨퍼런스 콜에 참여해 주셔서 감사합니다. 제 이름은 Lynelle Ray이며, 임대 관리 및 실사 분석가입니다. 시작하기 전에, 통화 중에 언급되는 역사적 사실이 아닌 내용은 1934년 증권거래법의 의미 내에서 미래 예측 진술로 간주될 수 있으며, 실제 결과는 SEC에 제출된 회사의 가장 최근 양식 10-K 및 기타 정기 보고서에 공개된 위험 및 불확실성을 포함한 다양한 위험 및 불확실성으로 인해 그러한 미래 예측 진술에서 나타난 것과 실질적으로 다를 수 있음을 유의해 주시기 바랍니다.

미래 예측 진술은 이 통화일인 2026년 4월 29일 기준으로만 유효하며, 회사는 이를 업데이트할 의무가 없습니다. 이 통화 중에 경영진은 운영 자금 및 순영업이익을 포함한 특정 비 GAAP 재무 지표를 언급할 수 있습니다. 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 재무 지표와의 조정 사항은 웹사이트에 게시된 Acadia Realty Trust의 실적 보도 자료를 참조하십시오. 질문을 위한 통화가 시작되면, 모든 분들이 참여할 기회를 드릴 수 있도록 첫 번째 라운드는 통화자당 두 개의 질문으로 제한해 주시기 바랍니다. 대기열에 다시 참여하여 추가 질문을 하실 수 있으며, 시간이 허락하는 대로 답변해 드리겠습니다.

이제 오늘 경영진 발언을 시작할 Kenneth F. Bernstein, 사장 겸 최고 경영자에게 통화를 넘기게 되어 기쁩니다.

Kenneth F. Bernstein: 감사합니다, Lynelle. 잘 해주셨습니다. 여러분, 환영합니다. 보도 자료에서 보셨듯이, 내부 및 외부 성장 이니셔티브 모두에서 매우 견고한 한 해가 될 것으로 예상되는 가운데 또 다른 강력한 분기를 보냈습니다. 지정학적 사건들이 세계 경제에 원치 않는 불확실성을 더한 것은 사실이지만, 다행히도 개방형 소매업 전반, 특히 길거리 소매업에 대한 순풍 덕분에 강력한 임차인 수요, 강력한 임차인 성과, 매력적인 투자 기회에 힘입어 지속적으로 강력한 결과를 보고 있습니다. 팀이 더 자세히 논의하겠지만, 우리는 거의 6%의 동일 점포 성장을 바탕으로 전년 대비 11%의 수익 성장을 달성했습니다.

자본 시장의 불확실성이 높아졌음에도 불구하고, 우리는 6억 달러의 신규 투자, 투자 관리 플랫폼 내 5억 달러의 재자본화, 그리고 14억 달러의 신규 기업 차입 시설로 구성된 25억 달러 이상의 거래 활동을 완료했습니다. 이제 이전 통화에서 개방형 소매업의 순풍의 주요 동인에 대해 자세히 논의했으므로, 설명은 좀 줄이겠습니다. 하지만 요약하자면, 우리의 지속적인 강력한 성과는 주로 길거리 소매 포트폴리오, 특히 다섯 가지 주요 요인에 의해 주도되고 있습니다. 첫째, 계속해서 축소되고 있는 제한된 공급입니다.

둘째, 그리고 아마도 더 중요하게는, 소매업체들이 도매 또는 디지털 채널에 크게 의존하는 대신 자체 물리적 위치를 확보하는 데 지속적으로 집중함에 따라 수요가 증가하고 있습니다. 셋째, 회복력 있는 소비자, 특히 길거리 위치의 상위 계층 쇼핑객 덕분에 강력한 임차인 성과를 보이고 있습니다. 넷째, 길거리 위치의 재임대 시 상대적으로 낮은 자본 지출입니다. 마지막으로, 더 높은 계약 성장과 더 빈번한 시장 가치 재평가 기회 모두 덕분에 길거리 위치에서 더 강한 연간 소득 성장을 보이고 있습니다. 이러한 지속적인 순풍은 우리가 견고한 내부 매출 성장과 그 성장이 수익 성장 및 순자산 가치 성장 모두에서 수익으로 이어지도록 하고 있습니다. Alexander J. Levine은 지난 분기 우리의 진행 상황과 우리가 가까운 미래에 우수한 성장을 지속적으로 제공할 수 있는 이유에 대해 논의할 것입니다. 그리고 이 내부 성장을 보완하고 미래에도 이 꾸준한 성장을 계속 제공할 수 있도록 보장하는 것은 우리의 외부 성장 이니셔티브입니다. Reginald Livingston은 지난 분기 우리의 인수 활동에 대해 논의할 것이며, 우리는 길거리 소매의 대차 대조표 인수와 투자 관리 플랫폼을 통한 실행 모두에서 목표를 계속 달성하고 있습니다. 하지만 몇 가지 관찰을 말씀드리겠습니다. 지난 한 해 동안 소매업에 대한 투자자들의 관심이 높아지면서 대부분의 개방형 소매업 형식에 대한 경쟁이 증가했습니다.

하지만 시장에 나오는 거래량도 증가했습니다. 따라서 경쟁이 증가했음에도 불구하고 인수 목표를 달성할 수 있을 것으로 예상합니다. 그리고 회사를 환영하지만, 목표 수익률을 달성하기 위해 기존 수익을 단순히 구매하는 것이 다소 어려워졌습니다. 따라서 길거리 소매 투자 기회와 관련하여 경쟁이 치열하지만, 다른 형식에 비해 여전히 덜 붐비는 분야이며, 유능한 구매자가 더 적습니다. 우리는 여전히 수익과 순자산 가치 모두에 당일 accretive한 매력적인 투자를 충분히 보고 있습니다. 그리고 우리는 우리의 기술과 관계를 사용하여 그 가치를 발휘할 수 있는 단기 가치 창출 기회가 있는 투자에 가장 집중하고 있습니다.

우리는 여전히 가까운 시일 내에 6% 이상의 수익률을 달성하지만 몇 가지 추가적인 움직이는 부분이 필요한 거래를 찾고 있습니다. 그리고 우리 팀은 가치 부가 기술과 관계를 사용하는 것을 주저한 적이 없기 때문에 이러한 변화는 환영받을 만합니다. 우리의 투자 관리 플랫폼도 마찬가지입니다. 몇 년 전 펀드 V 투자 기간 동안 성공적으로 수행했던 것처럼 단순히 안정적인 자산을 구매하여 기회주의적 수익을 달성하는 능력은 점점 더 어려워지고 있습니다. 따라서 지난 한 해 동안의 최근 투자는 가치 부가에 훨씬 더 집중되었으며, 우리는 그 집중이 계속될 것으로 예상합니다.

그리고 우리의 투자 관리 활동과 관련하여, 우리는 증가하는 기관 자본 풀과 협력하여 이러한 증가된 관심을 활용할 수 있습니다. 따라서 우리는 그들을 이길 필요가 없을 뿐만 아니라, 그들과 함께할 수도 있습니다. 명확히 말하자면, REIT 및 투자 관리 인수 모두와 관련하여 우리의 목표는 투자가 당일 수익과 순자산 가치에 accretive하도록 보장하고, 10억 달러의 자산당 1센트의 FFO를 달성하는 것입니다.

Reggie는 우리의 가장 최근 활동이 물량과 accretion 측면에서 우리의 목표를 어떻게 충족시키고 있는지, 그리고 더 중요하게는 우리가 앞으로도 지속적인 우수한 성장을 위한 씨앗을 어떻게 심고 있는지 설명할 것입니다. 마지막으로, John Gottfried는 우리의 대차 대조표 지표와 풍부한 드라이 파우더와 다양한 자본원을 통해 내부 및 외부 성장을 지속적으로 추진할 수 있도록 어떻게 포지셔닝되어 있는지 설명할 것입니다. 결론적으로, 우리의 길거리 소매 투자 명제는 효과가 있습니다. 우리가 보는 내부 및 외부 기회는 향후 몇 년간 견고한 매출 성장을 제공하고 그 성장이 수익으로 이어질 수 있는 명확한 전망을 제공합니다. 그런 다음 풍부한 대차 대조표 용량을 통해 우리는 우리 앞에 놓인 흥미로운 기회를 활용할 수 있는 위치에 있습니다. 팀의 지속적인 노고에 감사드립니다. 이제 AJ에게 통화를 넘기겠습니다.

Alexander J. Levine: 감사합니다, Ken. 여러분, 안녕하십니까. 따라서 내부 성장에 대한 업데이트를 시작으로, 고성장 거리의 추세와 성과에 초점을 맞추겠습니다. 그런 다음 회복이 더딘 시장 중 상당한 상승 여력이 있는 샌프란시스코와 노스 미시간 애비뉴에 대해 이야기하고, 댈러스의 헨더슨 애비뉴에 대한 업데이트로 마무리하겠습니다. 전반적으로, REIT 포트폴리오와 투자 관리 플랫폼 모두에서 임대 전반에 걸쳐 또 다른 강력한 분기를 보냈습니다. 1분기 총 서명된 임대 계약 물량은 우리 몫으로 350만 달러가 추가되었습니다.

이전 분기보다 거의 250만 달러 증가한 1,150만 달러의 신규 임대 계약 파이프라인을 성장시켰습니다. 임대 계약을 체결하면서 파이프라인을 빠르게 재충전하고 그 이상을 달성하고 있습니다. Ken이 설명했듯이, 역사적으로 강력한 공급-수요 역학 관계와 우리 거리를 쇼핑하는 회복력 있는 고소득 소비자 덕분에, 올해 남은 기간과 그 이후에도 유사한 결과를 제공할 수 있음을 나타내는 모든 신호가 있습니다. 임대 속도 가속화 외에도, 고성장 거리의 시장 임대료가 꾸준히 상승하고 있습니다.

현재 소호, 어퍼 매디슨 애비뉴, M 스트리트, 아미티지 애비뉴, 멜로즈 플레이스를 포함한 여러 거리에서 신규 임대 계약, 공정 시장 갱신, 임대료 재평가를 협상 중입니다. 이들은 모두 수년간 두 자릿수 임대료 성장을 경험한 시장이며, 이러한 신규 거래를 성공적으로 체결하면 가중 평균 스프레드가 40%를 약간 넘을 것입니다. 스트리트 임대 계약에는 3%의 계약 성장이 있다는 것을 기억하십시오. 따라서 3% 성장 5년 후 40% 스프레드는 해당 기간 동안 임대료가 60%에 가깝게 성장했음을 의미합니다. 이것이 우리가 모든 스프레드가 동일하지 않다고 말하는 이유입니다.

이제 우리 거리에서 보고 있는 업계 선도적인 성장에 추가하여, 샌프란시스코와 노스 미시간 애비뉴와 같이 회복의 초기 단계에 있는 역사적으로 강력한 시장에 대한 확신을 계속 구축하고 있습니다. 마지막 업데이트에서, 우리는 2025년 초부터 LA Fitness Club Studio 및 T&T Supermarkets와 함께 두 자산에 걸쳐 약 9만 평방피트의 신규 임대 계약을 체결했다고 보고했습니다. 마지막 업데이트 이후, 그리고 1분기 말에, 우리는 Sprouts Farmers Market과 계약하여 555 9th Street에 있는 Trader Joe’s 및 Club Studio와 함께하게 되면서 25,000 평방피트를 추가했습니다.

T&T 및 Club Studio와 마찬가지로, 이것은 샌프란시스코에 첫 번째 매장이 될 것입니다. 분명해진 것은 임차인들이 샌프란시스코의 회복에 대한 확신을 강화하고 있다는 것입니다. 그리고 7만 평방피트의 공간이 남아 있고, 몇 가지 accretive한 임대료 재평가 기회가 있는 가운데, 우리는 두 샌프란시스코 센터에 남아 있는 상당한 내재 가치를 계속 발휘할 수 있다는 자신감을 얻고 있습니다. 샌프란시스코 바로 뒤에는 노스 미시간 애비뉴가 있으며, 이곳은 꾸준한 개선을 계속하고 있으며 확실히 회복의 초기 단계를 넘어섰습니다.

갈 길이 멀지만, 유동 인구는 2019년 이전 수준으로 돌아왔으며, 올해 초부터 임차인 수요가 눈에 띄게 증가했습니다. 지난 한 해 동안 망고, 아리치아, 유니클로, 아메리칸 이글과 같은 최고 브랜드의 신규 매장 개장 및 신규 임대 계약을 보았으며, 가장 최근에는 830 North Michigan Avenue에 6만 평방피트의 캔디 명예의 전당이 들어섰습니다. 그럼에도 불구하고, 임대료는 이전 최고치보다 여전히 50% 낮습니다. 노스 미시간 애비뉴는 상징적이고 대체 불가능한 거리이며, 회복이 계속 가속화될 것이라고 확신하며, 그렇게 될 때 우리는 그 상승세를 포착할 수 있는 좋은 위치에 있을 것입니다.

마지막으로, 댈러스의 헨더슨 애비뉴에 대한 업데이트로 마무리하겠습니다. 상기시켜 드리자면, 헨더슨의 비전은 오늘날 가장 인기 있는 임차인들과 역동적이고 인지도가 높은 F&B를 보완하는 혼합으로 큐레이션된 활기차고 도보 가능한 거리를 만드는 것입니다. 시카고의 아미티지 애비뉴, 뉴욕의 블리커 스트리트, LA의 멜로즈 플레이스, DC의 M 스트리트와 같은 거리에서 성공했던 것들의 최고를 혼합합니다. 요약하자면, 댈러스의 첫 번째이자 유일한 진정한 길거리 소매 쇼핑 경험입니다. 이 거리는 이미 훌륭한 출발을 하고 있으며, Tecovas와 Warby Parker와 같은 임차인들은 이미 임대료 두 배를 정당화할 수 있는 매출을 올리고 있습니다.

그리고 거리의 소매 공간의 80%가 이미 계약되었으며, 우리의 신규 임대 계약은 그렇게 하고 있습니다. 모든 약속한 브랜드의 이름을 밝힐 수는 없지만, 맛을 보여주기 위해 이 프로젝트는 하이랜드 파크 빌리지에서 이전하는 Rag & Bone과 같은 전국적으로 인정받는 임차인들과, Gizio, Cami, Margaux와 같이 다른 고성장 거리에서 성공을 거둔 젊은 브랜드 컬렉션을 포함할 것입니다. 그리고 우리는 텍사스에 더 지역적이고 진정한 브랜드를 위해 약 10%의 공간을 남겨두고 있습니다.

Prince Street Pizza, Papa Bagels, Salt N’ Stir 아이스크림과 같은 재미있고 매출이 높은 F&B를 추가하면 잘 큐레이션된 도보 가능한 거리의 구성 요소가 됩니다. 따라서 요약하자면, 핵심은 지난 몇 분기 동안 지속적으로 높은 수준의 임대 활동에도 불구하고, 시장 가치 재평가 기회와 고성장 거리의 지속적인 임대, 그리고 최근 강력한 회복 조짐을 보이기 시작한 시장을 활용하는 측면에서 의미 있는 여지가 계속 남아 있다는 것입니다. 언제나 그렇듯이, 팀의 노고에 감사드립니다. 이제 Reggie에게 넘기겠습니다.

Reginald Livingston: 감사합니다, AJ. 여러분, 안녕하십니까. 두 가지를 다룰 것입니다. 1분기 및 4월까지의 거래 활동, 그리고 시장에서 보고 있는 것에 대한 관점을 공유하겠습니다. 거래 측면에서, 우리는 연초부터 매우 바빴습니다. 우리는 10억 달러 이상의 인수 및 재자본화를 완료했으며, 미국 최고의 럭셔리 소매 통로 두 곳에 발판을 마련했으며, 동시에 우리의 accretion 및 성장 기준을 달성하고 연말까지 높은 수준의 활동을 유지할 파이프라인을 구축했습니다. 몇 가지 세부 사항을 살펴보겠습니다. 아직 발표되지 않은 인수부터 시작하겠습니다.

분기 말에, 우리 REIT 포트폴리오 내에서, 우리는 4,300만 달러에 225 Worth를 인수하면서 팜 비치의 Worth Avenue에 첫 투자를 했습니다. 이 거리는 미국에서 가장 대체 불가능한 럭셔리 소매 통로 중 하나이며, 강력한 임차인 성과, 상위 계층 고객 기반, 제한된 공급을 포함하여 지속적인 임대 성장을 위한 모든 요소를 갖추고 있습니다. 이 자산에는 Gucci, Jay McLaughlin, G4가 포함되어 있으며, 가까운 미래에 우리가 활용할 상당한 시장 가치 재평가 기회를 가지고 있습니다. Worth에 대한 우리의 확신은 이 단일 자산을 넘어섭니다.

우리는 해당 통로에 활발한 파이프라인을 가지고 있으며, 우리의 전략은 다른 시장에서 실행한 것과 유사합니다. 즉, 기반을 확보하고, 규모를 구축하고, 집중의 이점을 활성화하여 시간이 지남에 따라 수익을 창출하는 것입니다. 분기 마감 후, 우리 REIT 포트폴리오에서도 1억 9백만 달러에 4와 28 Newbury를 마감했습니다. 이 자산들은