애리조나 남성, 주택 두 채 74만 4천 달러에 매각 — 이후 소송에서 패소하고 25만 5천 달러에 대한 세금 납부 명령 받음. 모든 판매자가 알아야 할 사항

주택 판매는 미국 세법에서 가장 관대한 세금 공제 혜택 중 하나를 받을 수 있습니다. 하지만 최근 세법원 판결은 모든 상황에 해당되는 것은 아니라는 점을 날카롭게 상기시켜 줍니다.
Pesarik v. Commissioner 사건에서 부동산 관리인인 제프리 페사릭은 2020년에 두 채의 부동산을 총 743,800달러(1)에 매각했습니다. 그는 원래 424,750달러에 이 부동산들을 매입했으며, 월스트리트저널 보도에 따르면 그는 양도소득세를 납부할 필요가 없다고 생각했습니다.
패트릭 우르다 세법원 수석 판사는 다르게 판결했습니다. 제프리 페사릭은 신고되지 않은 소득 255,281달러에 대한 세금과 벌금 및 이자까지 납부해야 했습니다. 그는 한 채의 주택이 자신의 주 거주지로 인정받을 자격이 있음을 증명하지 못했고, 다른 주택의 개량 비용에 대한 대부분을 입증하지도 못했습니다.
이 사건은 판매자가 실제로 얻지 못한 세금 혜택을 받았다고 가정하거나 서류를 제대로 갖추지 않았을 때 어떤 일이 발생할 수 있는지를 보여줍니다.
많은 판매자들이 "IRS가 질문하지 않을 것이라고 가정한다"고 에델만 파이낸셜 엔진스의 공인회계사 에릭 브로넨칸트는 월스트리트저널(2)에 말했습니다.
세법 121조에 따른 주택 판매 양도소득 비과세 규정은 자격이 되는 판매자가 독신으로 신고할 경우 주택 판매 이익의 최대 250,000달러, 부부 합산 신고 시 최대 500,000달러까지 비과세 혜택을 받을 수 있도록 합니다. 이는 상당한 혜택이지만 엄격한 조건을 동반합니다(3).
IRS에 따르면, 자격을 얻으려면 판매 전 5년 중 최소 2년 동안 해당 주택을 소유하고 주 거주지로 거주해야 합니다. 이 혜택은 2년에 한 번만 청구할 수 있습니다. 여러 채의 주택을 소유한 경우, IRS는 이 비과세 혜택이 휴가용 주택, 임대 주택 또는 투자용 부동산이 아닌 주 거주지에만 적용된다고 명시합니다(4).
페사릭은 매사추세츠 주택에 대한 소유 기간 요건은 충족했지만, 문제가 된 것은 그곳이 실제로 그의 주 거주지임을 증명하는 것이었습니다.
판사는 그가 매사추세츠 주 세금 신고 기록이나 해당 주 운전면허증이 없었고, 신용카드 청구서는 뉴햄프셔 주의 사서함으로 발송되었다고 지적했습니다. 신분증으로 사용한 운전면허증은 애리조나 주 것이었습니다. 공과금 사용 기록은 매사추세츠 주 거주 사실을 일관되게 입증하지 못했습니다. 따라서 법원은 비과세 혜택을 거부했고, 이 부동산만으로도 137,000달러 이상의 과세 대상 양도소득이 발생했습니다(2).
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이것이 많은 판매자들이 어려움을 겪는 부분입니다. IRS는 단순히 등기부등본만 보지 않습니다. IRS 발행물 523호는 "사실 및 상황" 테스트를 명시합니다. 주 거주지는 일반적으로 가장 많은 시간을 보내는 곳이지만, 우편 주소, 운전면허증, 유권자 등록, 은행 계좌 주소, 지역 단체 회원 자격 등 다른 요인도 고려됩니다.
두 채의 부동산 간에 시간을 나누어 보낸다면, 어떤 곳이 주 거주지인지 일관된 기록으로 증명해야 합니다(5).
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비과세 혜택이 적용되지 않거나 양도소득이 비과세 한도를 초과하는 경우에도 판매자는 조정된 취득 원가를 높여 과세 대상 양도소득을 줄일 수 있습니다.
IRS는 조정된 취득 원가가 구매 가격에서 시작하여 새 지붕, 추가 면적, 완성된 지하실 또는 업그레이드된 시스템과 같은 적격 자본 개선으로 증가한다고 설명합니다(6). 일상적인 수리 및 유지 보수는 포함되지 않으며, 가치를 더하거나, 주택의 수명을 연장하거나, 새로운 용도에 맞게 개조하는 작업만 해당됩니다(7).
페사릭은 뉴햄프셔 주 부동산에 대해 이 방법을 사용하려고 시도했습니다. 그는 30,000달러에 구입하여 187,000달러에 판매한 주택에 대해 약 82,000달러의 개조 비용을 주장했습니다. 이는 과세 대상 양도소득을 상당히 줄여줄 수 있었을 것입니다. 그러나 법원은 대부분의 주장을 기각했습니다. 주택 개선 용품점의 신용카드 명세서와 스프레드시트를 포함한 그의 기록은 어떤 작업이 수행되었는지 또는 자격이 되는지 증명하기에 충분하지 않았습니다(2).
교훈: 모든 자본 개선은 계약서, 허가증, 송장 및 영수증으로 문서화되어야 하며, 소유 첫날부터 전용 파일에 정리되어야 합니다.
페사릭의 손실은 세금 납부로 끝나지 않았습니다.
법원은 태만과 세금 납부 의무의 상당한 과소 신고에 대해 20%의 정확성 관련 벌금을 부과했습니다. 그는 의학적 상태가 규정 준수 능력을 제한했다고 주장했지만, 법원은 이것이 그의 세금 의무에 실제로 영향을 미쳤다는 것을 입증하지 못했다고 판단했습니다(2).
주택 판매 양도소득 비과세는 세법에서 가장 가치 있는 혜택 중 하나입니다. 페사릭 사건이 자격이 된다면 혜택을 청구하는 것을 단념하게 해서는 안 되지만, 올바르게, 그리고 이를 증명할 기록과 함께 청구해야 한다는 점을 상기시켜 줍니다. 판매하기 전에 다음 사항을 확인하십시오.
자격이 되는지 진정으로 확인하십시오
판매하는 주택이 5년 중 2년의 소유 및 사용 요건을 충족합니까? 이를 증명할 수 있습니까? 여러 부동산 간에 시간을 나누어 보낸다면, 판매가 임박했을 때뿐만 아니라 주 거주지를 일관되게 문서화하십시오.
한도를 아십시오
이 비과세 혜택은 2년에 한 번만 사용할 수 있으며, 250,000달러 또는 500,000달러 한도를 초과하는 양도소득은 과세 대상입니다. 두 번째 주택, 임대 주택 및 투자용 부동산의 경우 이 비과세 혜택이 적용되지 않습니다(4).
자격이 되는 모든 개선 사항을 추적하십시오
조정된 취득 원가는 자본 개선으로 증가하며, 취득 원가가 높을수록 과세 대상 양도소득은 낮아집니다(6). 모든 프로젝트에 대해 날짜가 명시된 영수증, 계약자 송장 및 허가 기록을 보관하십시오.
판매 비용을 잊지 마십시오
수수료, 법률 비용 및 기타 거래 비용도 과세 대상 양도소득을 줄일 수 있습니다. 단, 이를 문서화한 경우에만 해당됩니다(5).
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세금 노트 (1); 월스트리트저널 (2); IRS (3,4,5,6,7)
이 기사는 정보 제공만을 목적으로 하며 조언으로 해석되어서는 안 됩니다. 어떠한 보증도 없이 제공됩니다.