Digital Realty Trust 1분기 실적 발표 주요 내용

Digital Realty는 2026년 "기록적인 시작"을 보고했으며, 이는 2026년 두 번째로 높은 예약 분기였으며, 여기에는 회사 역사상 최대 규모인 200MW의 샬럿 소재 하이퍼스케일 AI 임대와 0-1MW 상호 연결 예약 기록이 포함되어 총 7억 달러 이상의 신규 임대(DLR 지분 4억 2,300만 달러)와 116개의 신규 고객 로고가 포함되었습니다.

Core FFO는 1분기에 2.04달러로 상승했으며(전년 대비 15% 증가), 경영진은 2026년 Core FFO 가이던스를 0.10달러 상향 조정하여 8.00~8.10달러 범위로 설정했습니다. 한편, 동일 자본 현금 NOI는 운영 비용이 증가했음에도 불구하고 7.9%(상수 통화 기준 2.5%) 성장했습니다.

건설 중인 1.2GW(사전 임대 61%)와 기록적인 18억 달러의 백로그(DLR 지분 10억 달러)로 개발 파이프라인과 백로그가 상당히 증가했으며, 레버리지는 4.7배의 다년간 최저치로 하락했습니다. 회사는 하이퍼스케일 개발을 지원하기 위해 약 100억 달러의 용량을 확보하고 있으며, 순 자본 지출 가이던스는 35억~40억 달러, 예상되는 처분/합작 투자 자본은 5억~10억 달러입니다.

2026년을 지배할 상위 3가지 투자 테마

Digital Realty Trust(NYSE:DLR)는 경영진이 "기록적인 시작"이라고 설명한 2026년 실적을 보고했습니다. 이는 상호 연결 중심의 코로케이션과 대규모 하이퍼스케일 배포 모두에서 강력한 임대 실적에 힘입은 결과입니다. 2026년 1분기 실적 발표에서 경영진은 회사 역사상 두 번째로 높은 예약 분기, 기록적인 개발 파이프라인 증가, 그리고 상향 조정된 연간 Core FFO 전망을 강조했습니다.

임대 하이라이트: 상호 연결 기록 및 200MW 하이퍼스케일 거래

투자 관계 담당 수석 부사장인 Jordan Sadler는 회사가 "역대 두 번째로 높은 예약 분기"를 달성했으며, 여기에는 "회사 역사상 최대 메가와트 임대"가 포함되었고, "0-1MW+ 상호 연결 분야에서도 또 다른 분기 기록"을 세웠다고 말했습니다.

2026년 AI 인프라 수익을 활용하세요. 이 고성장 ETF로

President 겸 CEO인 Andy Power는 고객들이 "점점 더 복잡해지는 전력, 성능 및 연결 요구 사항"을 탐색함에 따라 수요 환경이 여전히 견고하다고 말했습니다. 그는 "전력 가용성, 노동 및 공급망 위험, 지역 사회 우려"와 같은 제약 요인을 지적하며, 이는 "이론적 수요와 배포 가능한 용량 간의 격차를 확대"시키고 있다고 말했습니다.

Power에 따르면, 1분기에 Digital Realty는 7억 달러 이상의 신규 임대를 체결했으며, 이는 자사 지분으로 4억 2,300만 달러에 해당합니다. 회사는 0-1MW+ 상호 연결 제품 범주에서 9,800만 달러의 기록적인 임대 실적을 올렸고 116개의 신규 고객 로고를 추가했습니다. Power는 0-1MW 예약의 21%가 AI 관련 요구 사항이었다고 언급했습니다.

차세대 성장을 가능하게 하는 5가지 AI 인프라 주식

하이퍼스케일 임대 부문에서 Power는 회사가 샬럿에서 "이중 A 등급의 하이퍼스케일러"와 함께 "역대 최대 단일 임대"인 200MW AI 추론 중심 배포를 체결했다고 말했습니다. 그는 이를 해당 시장에서 Digital Realty의 첫 하이퍼스케일 배포라고 설명하며, 회사가 운영하고 업타운 샬럿에서 확장 중인 연결 허브를 보완한다고 말했습니다. Power는 또한 Digital Realty가 1분기에 댈러스, 상파울루, 도쿄에서 10MW 이상의 임대를 체결했다고 말했습니다.

백로그 및 개시로 장기 가시성 지원

CFO인 Matt Mercier는 1분기에 체결된 임대가 100% 지분으로 연간 7억 700만 달러의 임대료, 또는 Digital Realty 지분으로 4억 2,300만 달러에 해당한다고 말했습니다. 회사의 총 백로그는 Digital Realty 지분으로 10억 달러에 달하는 기록적인 18억 달러에 도달했으며, 신규 예약은 1분기 동안 2억 400만 달러 이상의 개시를 초과했습니다.

Mercier는 회사가 보고 있는 개시 일정을 설명했습니다.

"올해 내내 다소 균등하게" 개시될 예정인 5억 4,400만 달러의 임대

2027년에 개시될 예정인 2억 4,700만 달러

2028년 이후에 개시될 2억 4,200만 달러

임대 체결과 개시 사이의 긴 지연 기간에 대한 질문에 Mercier는 이러한 변화가 "내년부터 2028년까지 단계적으로 시작"될 기록적인 200MW 샬럿 임대에 의해 크게 주도되었다고 말했습니다.

재무 결과: Core FFO 상승; 동일 자본 NOI는 운영 비용에 압박

Sadler는 Digital Realty가 1분기에 주당 2.04달러의 Core FFO를 기록했다고 말했습니다. Mercier는 주당 2.04달러의 Core FFO가 임대 개시와 "전략적 민간 자본 플랫폼 성장과 관련된 수수료 수입 증가"를 반영하여 전년 대비 15% 증가했다고 말했습니다.

Mercier는 또한 동일 자본 현금 NOI가 전년 대비 7.9% 성장했다고 보고했습니다. 상수 통화 기준으로 동일 자본 현금 NOI는 2.5% 증가했으며, 이는 주로 전년 동기 대비 운영 비용 증가에 기인한다고 그는 말했습니다.

운영 비용 증가의 원인에 대한 질문에 Mercier는 수리 및 유지 보수, 노동으로 인해 전년 동기 분기에 "낮은 운영 비용 비교"가 있었기 때문이라고 답했습니다. 그는 회사가 향후 3개 분기에 걸쳐 "안정화될 것"으로 예상하며, 상수 통화 기준으로 연간 4%에서 5%의 동일 자본 현금 NOI 성장 가이던스를 유지한다고 말했습니다.

Mercier는 또한 지정학적 분쟁 속 에너지 노출에 대해 언급하며, "유틸리티 비용의 약 90%"가 고객으로부터 상환되기 때문에 회사의 직접적인 경제적 노출은 제한적이라고 말했습니다. 나머지 부분에 대해서는 대부분의 전기가 2026년 이후로 선도적으로 헤지되었으며 많은 계약에서 가격 조정을 허용한다고 말했습니다.

개발 파이프라인 증가; 토지 은행 확장

Sadler는 개발 파이프라인이 이전 분기 대비 50% 이상 증가한 1.2GW가 건설 중이며, 파이프라인은 사전 임대율 61%, 평균 예상 수익률 11.4%라고 말했습니다. Mercier는 회사가 1분기에 63MW의 신규 용량을 인도했으며, 그중 84%가 사전 임대되었고, 약 464MW의 신규 용량을 시작했으며, 이는 거의 50%가 사전 임대되었다고 말했습니다.

분기 말에 Mercier는 건설 중인 총 데이터 센터 파이프라인이 약 165억 달러로 연말 대비 60% 이상 증가했으며, 거의 80%가 미주 지역에 위치한다고 말했습니다. 그는 샬럿과 애틀랜타가 해당 시장에서 수백 메가와트 규모의 개발이 활성화되면서 댈러스와 시카고를 "능가했다"고 덧붙였습니다.

최고 투자 책임자인 Greg Wright는 애틀랜타 대도시권에 있는 "870에이커 이상의" 인접한 토지 구획을 포함한 회사의 토지 확장에 대해 논의했습니다. Wright는 회사가 여전히 유틸리티와 전력 대안을 검토 중이며 나중에 추가 지침을 제공할 것이라고 말했습니다. Mercier는 또한 이전에 발표된 85MW 부지에 추가하여 160MW의 IT 용량을 지원할 것으로 예상되는 힐스보로의 30에이커 토지 구획을 언급했습니다.

장기 용량에 대한 질문에 Power는 회사가 현재 약 3GW를 운영하고 있으며, 운영 기반 외에 "오늘날 우리가 소유한 6GW"가 더 있고, 현재 1.2GW가 건설 중이라고 말했습니다.

자본 전략, 레버리지 및 2026년 업데이트 가이던스

Mercier는 분기 말에 레버리지가 4.7배의 부채 대비 조정 EBITDA로 하락했으며, 이는 FFO 지급 비율이 64%로 하락함에 따라 조정 EBITDA 성장과 보유 자본에 의해 지원되는 다년간 최저치라고 말했습니다. 그는 회사가 3월에 32억 5천만 달러 규모의 미국 하이퍼스케일 데이터 센터 펀드를 완료했으며, Digital Realty가 "하이퍼스케일 데이터 센터 개발 및 투자를 지원하기 위해 약 100억 달러"와 80억 달러 이상의 하이퍼스케일 개발 합작 투자 내에 "상당한 추가 드라이 파우더"를 보유하고 있다고 말했습니다.

2026년에 대해 Sadler와 Mercier는 회사가 Core FFO 주당 가이던스를 0.10달러 상향 조정하여 8.00달러에서 8.10달러 범위로 설정했으며, Mercier는 이것이 연초에 예상보다 나은 실행을 반영하며 중간값에서 2025년 대비 9% 성장을 의미한다고 말했습니다. Mercier는 또한 회사가 현금 갱신 스프레드 전망을 6.5%에서 8.5%로 늘렸으며, 순 자본 지출(파트너 기여금 제외)이 35억 달러에서 40억 달러가 될 것으로 예상한다고 말했습니다. 그는 또한 연말에 5억 달러에서 10억 달러의 처분 및 합작 투자 자본을 통해 자본 재활용에 대한 기대를 재확인했습니다.

Q&A에서 Power와 CTO인 Chris Sharp는 AI 관련 수요와 데이터 센터 설계 변경에 대해 논의했습니다. Power는 AI와 이전 하이퍼스케일 사용 사례 간의 경제성에서 "극적인 차이"를 보지 못한다고 말했으며, 하이퍼스케일 계약은 일반적으로 15년이며 인상률은 "확실히 3% 또는 그 이상"이라고 말했습니다. Sharp는 수요가 "파일럿에서 프로덕션으로 전환"되었으며, 추론 중심 워크로드를 지원하기 위한 회사의 "워크로드에 구애받지 않는" 포트폴리오, 여기에는 밀집된 상호 연결 및 메트로 근접성이 포함된다고 강조했습니다.

마무리 발언에서 Power는 회사의 1분기 실적이 장기 성장에 대한 가시성을 향상시켰다고 말했으며, Digital Realty는 또한 지중해 및 아시아 태평양 지역의 연결된 발자국을 확장하고 하이퍼스케일 개발을 위한 토지를 추가했으며, "이 모든 것... 레버리지를 다년간 최저치로 낮추는 동안"이라고 말했습니다.

Digital Realty Trust(NYSE:DLR) 정보

Digital Realty Trust, Inc(NYSE: DLR)는 통신 사업자 중립 데이터 센터를 소유, 인수 및 운영하고 관련 코로케이션 및 상호 연결 솔루션을 제공하는 부동산 투자 신탁입니다. 이 회사는 클라우드 제공업체, 기업, 네트워크 운영업체 및 콘텐츠 회사의 물리적 인프라 요구 사항을 지원하는 대규모의 미션 크리티컬 시설에 중점을 둡니다. Digital Realty의 제품은 전력 밀도, 냉각 및 물리적 보안을 강조하면서 안전하고 안정적이며 고가용성 IT 인프라를 가능하도록 설계되었습니다.

Digital Realty의 제품군은 도매 데이터 센터 공간, 턴키 빌드 투 서브 시설, 소매 코로케이션 스위트를 포함하며, 고객이 네트워크, 클라우드 온램프 및 기타 생태계 파트너와 개인 및 공개 연결을 설정할 수 있도록 하는 상호 연결 서비스로 보완됩니다.