작성자 Maksym Misichenko · Yahoo Finance ·
AI 에이전트가 이 뉴스에 대해 생각하는 것
Mountain Expressの崩壊は、誤ったインセンティブ、不十分なデューデリジェンス、および他の資本集約型セクターで繰り返される可能性のある環境責任など、セールスリースバックモデルの警告の物語として機能します。すべてのパネル参加者はセクターのリスクについて合意していますが、影響の範囲とタイムラインは議論中です。
리스크: 環境責任（UST/CERCLA）は20億ドル〜80億ドルに達し、Blue Owlの1億5000万ドルの和解をはるかに上回り、セクターのキャップレートを150bps上昇させます。
기회: 回収が実現し、ガバナンスが改善されると、回収後、選択的な購入者が魅力的な困窮資産を見つけることができる可能性があります。
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2021년 말, Halden과 Kathy Miller 부부는 부동산 중개인을 통해 Shell 브랜드 주유소를 갖춘 편의점의 사진을 보았습니다.
주유소에는 약 10개의 연료 펌프가 있었고 깨끗하며 손님들로 가득 차 있었고, 매장은 대담하고 다채로운 브랜딩을 가지고 있었습니다. 중개인은 사진이 부부들이 잠재적으로 구매하려는 위치가 아니라는 점을 분명히 밝혔지만, 그 사진이 그들의 미래 부지가 언젠가 될 수 있는 모습을 나타낸다고 말했습니다.
그들의 현실은 훨씬 달랐습니다.
Northern California에 거주하는 부부는 Bay Area에서 소유한 주택을 매각한 후 1031 부동산 교환의 일환으로 부동산을 구매하고자 했습니다. 그들의 중개인은 Lafayette의 서쪽 20마일 떨어진 Rayne의 작은 마을에 있는 주유소와 편의점을 추천했습니다. 100만 달러가 약간 넘는 가격으로 판매되는 Rayne 부지는 Miller 부부의 Bay Area 주택과 가치가 충분히 가까워 교환이 가능했습니다.
판매자는 Mountain Express Oil이라는 조지아 기반 소매업체이자 연료 회사였으며, 부부들이 소유하고 Mountain Express가 일상적인 운영 및 유지 보수 요구 사항을 처리하는 20년 판매-리스백 계약의 일환으로 위치를 판매하고 싶었습니다.
부부들은 Mountain Express가 부동산 투자 신탁으로부터 재정적 지원을 받고 불과 몇 년 만에 수백 개의 소매 연료 부지를 판매-리스백을 통해 인수했다고 알게 되었습니다. 부부들은 편의점 소매에 경험이 없었지만 Mountain Express는 경험이 있었고, 그것이 그들이 거래를 성사시키기에 충분했습니다. 2022년 7월, 부부들이 매장을 방문하지 않고 거래가 마감되었습니다.
그러나 그 뒤에서 Mountain Express의 공동 CEO인 Lamar Frady와 Turjo Wadud는 회사가 벌어들인 수백만 달러를 그들이 소유한 별도의 회사로 빼돌리고 매장을 개선하는 데 사용하는 대신 빼돌리고 있었다고 알려졌습니다. Mountain Express가 임대한 많은 편의점은 소홀히 다루어졌고 결국 끔찍한 상태에 놓였습니다. 결국 이로 인해 2023년 3월에 회사가 파산하고 그해 8월에 운영을 중단했습니다.
그 소홀함에는 Miller 부부의 매장도 포함되었습니다. 소유권 8개월 후, 부부들은 임대료를 받지 못했고 Mountain Express가 위치를 운영하기조차 시작하지 않았다는 사실을 알게 되었습니다. 이전 매장 운영자에게 판매 사실이 통보되었지만 Mountain Express는 그를 제거하지 않았습니다. 이전 운영자는 매장의 인접 레스토랑에서 이익을 계속 취했고 Mountain Express의 지불 부족으로 연료가 부족하여 부지가 비어 있을 때까지 떠났습니다.
Mountain Express가 파산 후 임대료를 지급하지 않은 지 3년 후, Miller 부부의 매장은 돈만 빼앗기는 상황이 되었습니다. 그들은 매달 재산세 등을 포함하여 약 3,500달러를 지출했다고 말했습니다. 건물은 "엉망진창"이고 주차장에는 포트홀이 있습니다. Kathy Miller 씨가 말했습니다.
"우리가 생각했던 것과는 전혀 다른 곳입니다." Kathy Miller 씨가 말했습니다.
한편, Mountain Express의 충격적인 붕괴 이후 수년 동안 애틀랜타 파산 법원은 회사의 자산을 계속 청산하고 있으며, 전 공동 CEO인 Frady와 Wadud는 소송과 판매-리스백 접근 방식과 관련하여 민사 소송에 직면하고 있습니다. 이전 관계자들이 폰지 사기와 유사하다고 특징지었습니다.
Miller 부부는 Mountain Express에 속임수를 당한 수많은 임차인 중 하나입니다. Mountain Express의 재정적 부실과 기업 기능 장애의 역사는 소리 나는 투자를 했다고 생각했던 소유주들에게 재정적 및 정서적 고통을 계속 초래하고 있습니다.
Halden Miller 씨는 부동산 중개인이 Shell 주유소 사진을 보여준 때를 종종 회상합니다.
"그것이 같은 주유소가 아니라는 것을 알았지만, 그 수준으로 끌어올려야 했습니다." 그는 말했습니다. "거기에 가서 보면 '싫어요?'라고 말했을까요? 모르겠지만, 그랬을 수도 있습니다."
Miller 부부만이 Northern California에서 Mountain Express 편의점을 먼 지역에서 구매한 임차인이 아니었습니다.
Bay Area에 기반을 둔 John Canchola와 그의 아버지도 2022년 7월에 Oklahoma City에서 매장을 인수했으며 Mountain Express가 필요에 따라 매장과 주유소를 업데이트할 것이라고 믿었습니다. 임대 계약에 따라.
불과 몇 달 후, Canchola는 Oklahoma Corporation Commission으로부터 지하 연료 탱크 등록 실패에 대한 여러 위반 통지를 받았습니다. 그는 또한 부동산에 여러 개의 이익권이 있으며 부지의 일부를 사용할 수 없다는 사실을 알게 되었습니다.
C-Store Dive에서 Mountain Express에 대한 조사를 2년 전에 발표한 Canchola는 2023년과 2024년 내내 매장을 규정 준수 상태로 만들고 Mountain Express가 남겨둔 미납 수수료를 지불하는 데 시간을 보냈습니다. 그는 Oklahoma Corporation Commission의 사내 변호사와 협력하여 연료 탱크를 제거하고 이익권을 지불했습니다.
Canchola와 그의 아버지는 또한 매장과 주유소를 더 매력적으로 만들어 판매하기 위해 주요 건설 프로젝트를 수행했습니다. 그들은 매장 내 레스토랑을 철거하고 모든 기기를 제거하고, 빈번한 침입으로 인해 정면 입구에 게이트를 설치하고, 건물 내부에 보안 카메라를 설치하고, 주유소에 새로운 조명을 설치했습니다.
"그냥 재산을 멀리 두는 데 드는 비용이 계속 증가하는 지점에 이르렀습니다." Canchola 씨가 말했습니다.
"우리는 약 6만 달러의 빚을 갚았습니다."
John Canchola
Mountain Express의 전 임차인
그 프로젝트는 45일이 걸렸고, 그 동안 Canchola와 그의 아버지는 근처 호텔에 머물면서 네 명의 인원이 매장을 작업하는 데 돈을 지불했습니다. 이러한 추가 비용은 이미 매장의 담보 대출 상환, 재산세 및 보험에 지불하고 있던 수천 달러 위에 더해졌습니다.
Canchola 씨는 자신의 집에서 주택 자가 상환 대출과 다른 임대 부동산에 대한 두 번째 대출을 받아야 했다고 말했습니다. 그는 자신과 그의 아버지가 파산 신청을 거의 했다고 말했습니다.
"우리는 약 6만 달러의 빚을 갚았습니다." Canchola 씨가 말했습니다.
임차인들이 여파에서 회복하기 위해 노력하는 동안 별도의 소송이 법원에서 진행되고 있습니다.
2023년 Chapter 7 제출은 Mountain Express의 전 공동 CEO인 Frady와 Wadud가 그들이 소유한 별도의 회사로 회사 자금을 빼돌린 혐의로 비난했지만, 2025년 3월에야 Atlanta 연방 법원이 그들의 혐의에 대한 별도의 소송을 그들에게 제기했습니다.
법원은 또한 2020년에 회사를 떠난 Barry Bierenbaum 창립자를 유사한 행위에 대해 소송했습니다.
당시 법원은 세 사람이 수억 달러를 유용했다는 혐의를 제기했습니다. 지난 6월에 세 명의 Mountain Express 전 최고 재무 책임자가 2020년부터 2023년까지 회사의 급속한 판매-리스백 기간 동안 Frady와 Wadud가 자금을 빼돌리는 것을 목격했다고 법원에 증언했습니다.
그 이후 9개월 동안 법원은 Mountain Express, Frady, Wadud 및 Birenbaum와 관련된 다른 여러 개인에게 Mountain Express의 행동에 대한 증언과 증언을 요청했습니다.
- 2023년 3월
Mountain Express는 Chapter 11 파산 보호를 신청했습니다. 소매업체는 이 재조정 기간 동안 c-store가 정상적인 운영을 유지할 것으로 예상된다고 밝혔습니다. 며칠 후, Mountain Express는 판매 프로세스와 관련된 차등 후 금융을 받았습니다.
- 2023년 8월
Arko Corp.은 GPM Investments의 모회사로서 Mountain Express를 인수하기 위한 4억 9천만 달러의 입찰에 성공했습니다. 약 2주 후, Arko는 철회되었고 Mountain Express는 운영을 중단하고 1,000명 이상의 직원을 해고해야 했습니다.
- 2024년 3월
파산 법원은 Mountain Express의 공동 CEO인 Lamar Frady와 Turjo Wadud에 대한 조사를 승인하여 그들이 소유한 별도의 회사로 수백만 달러를 빼돌린 "잠재적" 혐의에 대해 조사했습니다.
- 2024년 5월
Mountain Express Oil의 전 최고 재무 책임자 Gina Zamarelli는 Frady와 Wadud가 편의점 소매업체를 이끌면서 회사 자금을 빼돌렸다고 증언했습니다.
- 2025년 2월
Investment management firm Blue Owl Capital — which financed Mountain Express' growth between 2020 and 2023 — and its chief of staff agreed to a $15 million settlement relating to accusations of breaching their fiduciary duties, aiding and abetting breach of fiduciary duty, civil conspiracy and fraudulent transfers.
- 2025년 3월
Georgia litigators sued Frady, Wadud and Mountain Express Founder Barry Birenbaum in an attempt to claw back siphoned funds.
- 2025년 7월
Two more former CFOs of Mountain Express who testified in court characterized the retailer’s growth strategy as similar to a Ponzi scheme.
- 2026년 3월
Georgia litigators appointed U.S. Bankruptcy Judge Mary Grace Diehl to oversee a mediation “with a goal to reach a settlement” before the lawsuit against Frady and Wadud goes to trial.
Mountain Express의 파산 사건과 세 명의 임원에 대한 소송에 직접 관여한 변호사에 따르면 소송은 Mountain Express의 채권자에게 가능한 한 많은 돈을 회수하는 것을 목표로 합니다.
Miller 부부와 Canchola와 같은 임차인에게 이 소송은 투자금의 일부를 회수할 수 있는 유일한 기회일 수 있습니다.
"신탁은 이러한 소송에서 돈을 회수하여 그 돈이 Mountain Express의 주장을 보유하고 있는 채권자에게 분배될 파산 사건에 들어갑니다." 변호사는 공개적으로 논의할 권한이 없었기 때문에 익명으로 말했습니다.
그러나 이 프로세스는 명확한 시간표나 회복에 대한 보장을 제공하지 않습니다.
Frady, Wadud 및 Bierenbaum에 대한 처벌은 무엇일 수 있는지 묻는 질문에 변호사는 의견을 거부하고 그들의 임무는 파산 신탁이 돈을 회수하도록 돕는 것이라고 강조했습니다. 세 명의 임원으로부터 그 자금을 회수하는 데 걸리는 시간은 변호사가 언급하지 않았습니다.
"소송은 오랜 시간이 걸립니다." 변호사가 말했습니다.
Frady와 Wadud에 대한 소송에서 합의가 임박했다는 신호가 있습니다. 3월 초에 법원은 소송이 재판에 회부되기 전에 합의에 도달하는 것을 목표로 하는 중재를 감독하기 위해 U.S. 파산 법원 판사 Mary Grace Diehl을 임명했습니다.
제출서에는 중재 날짜가 명시되어 있지 않았지만 C-Store Dive에 발표한 Diehl 판사는 5월 21일에 청 सुनवाई가 있을 것이라고 밝혔습니다.
Canchola와 그의 아버지가 매장에 기울인 노력은 2025년 1월에 보트 대여 회사에 판매할 수 있었기 때문에 보상을 받았습니다. 그는 그 위치가 한때 편의점과 주유소였던 모든 흔적을 제거했다고 말했습니다.
거래는 60만 달러에 달했습니다. Canchola와 그의 아버지가 2022년에 처음 지불한 금액의 거의 정확히 절반입니다.
"돌아보면 그것이 축복이었습니다." 그는 말했습니다.
"저는 이상적으로는 그것에서 벗어나 판매하고 싶습니다. 그게 제가 있는 곳입니다. 질문은 제가 어떻게 벗어날 수 있을까요?"
Halden Miller 씨
Mountain Express가 이전 임대 계약을 한 편의점과 주유소의 현재 임차인
Canchola 씨는 여전히 부동산을 구매하고 판매하고 있지만 "더욱 적극적으로는 아닙니다." 그는 Mountain Express 사건이 부동산에 대한 새로운 이해를 갖게 되었다고 강조했습니다. 중개인이 부동산에 대한 이메일을 보내면 그는 토양 테스트부터 이익권 확인까지 최대한의 실사를 수행합니다.
"사람들과 이러한 대기업이 올바른 일을 할 것이라고 믿지만, 곧 이와 같은 악의적인 행위자에게 방해를 받게 됩니다." 그는 말했습니다.
Miller 부부에게는 여전히 명확한 탈출구가 없습니다.
부부의 매장은 여전히 비어 있습니다. 그들은 수없이 판매하려고 시도했지만, 매장의 끔찍한 상태와 Mountain Express와의 연관성으로 인해 받는 낮은 가격을 감당할 수 없습니다. Halden Miller 씨는 중개인이 테이블에 30명 이상의 잠재적 구매자를 데려왔지만, "어떤 이유로든" 모두 사라졌다고 말했습니다.
Halden Miller 씨는 부동산 회사들이 매장을 임차인으로 만들 것을 제안했지만 Mountain Express와의 경험으로 인해 다시 임대인이 되는 것을 꺼려 임대료가 다시 미지급될까 봐 두려워합니다.
"저는 이상적으로는 그것에서 벗어나 판매하고 싶습니다. 질문은 제가 어떻게 벗어날 수 있을까요?" 그는 말했습니다.
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4개 주요 AI 모델이 이 기사를 논의합니다
"Mountain Expressの崩壊は、制度的な資本提供者が基盤となる小売ビジネスの運用上の実現可能性よりも急速な資産取得を優先することによる、体系的なリスクを暴露しています。"
Mountain Expressの崩壊は、誤ったインセンティブと「悪役」管理が合わさった場合のセールスリースバックモデルの典型的な失敗です。この記事は警告の物語として描かれていますが、制度側の話はさらに重要です。Blue Owl Capitalの1億5000万ドルの和解は、資本提供者が共謀していたか、非常に不十分なデューデリジェンスを行っていたことを示唆しています。これは、単純な無知な地主の話ではなく、民間信用会社が管理手数料を収集するために急速な資産取得を燃料としていた体系的な失敗です。このパターンが他の断片化された、資本集約型のセクターで繰り返されるリスクがあります。
これは、単一の管理チームの特異な失敗であり、セールスリースバックモデルの欠陥を表すものではありません。Blue Owlの1億5000万ドルの和解は、システムが実際に資金を債権者に回収するのに役立っていることを示唆しています。
"Mountain Expressの物語は、セールスリースバック構造の不透明性が詐欺のリスクを高めることを暴露しており、c-storeセクターにおける参入障壁を高め、評価を圧縮する可能性があります。"
Mountain Expressの崩壊は、c-storeセールスリースバック取引における鋭いリスクを暴露しています。REIT/負債資金調達（例：Blue Owl Capital）によって燃料が供給された積極的な成長は、幹部による詐欺と放置を隠蔽し、地主であるMiller家のような地主に3,500ドル/月の損失と売却不可能な「廃墟」物件を残しました。Arko（ARKO）は賢明に4億9000万ドルで入札して撤退し、この混乱を回避しました。アトランタでの継続的な破産訴訟—2026年5月21日の調停—は、債権者への数百万ドルの回収を目指しています。セクターへの影響：より厳格なデューデリジェンス、より高いコンプライアンスコスト（例：燃料タンク規制）、投資家が遠隔地で運営者依存の資産を嫌うため、M&Aが停滞すると予想されます。
これは、5〜7％の年間内部売上高成長と安定した燃料ボリュームを備えた回復力のあるc-storeセクターにおけるまれな詐欺事件です。回収（例：Blue Owlの1億5000万ドルの和解）は、広範な感染を招くことなく債権者の価値を回復する可能性があります。
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これは、セールスリースバック構造の市場を動かすイベントではなく、警告の物語です。Mountain Expressは2023年に崩壊しましたが、現在では訴訟がまだ調停中である3年後です。本当の話は詐欺ではなく、Blue Owlが2025年2月に1億5000万ドルの和解に合意したことです。これは、ビジネスを行うためのコストにすぎません。地主にとって回復の可能性は不明確ですが、この記事は個人の投資家の苦痛を体系的なリスクと混同しています。コンビニエンスストアセクター自体（Arko（ARKO）によって表される）は、この資産を4億9000万ドルで拒否しており、詐欺を超えた構造的な問題があることを示唆しています。
セールスリースバック詐欺はまれであり、単一の失敗がモデルを非難するものではありません。Blue Owlの和解と継続的な訴訟は、システムが実際に債権者への資金回収に役立っていることを示唆しており、最終的に地主が損失の一部を回収するのに役立つ可能性があります。
"Mountain Express事件は、セールスリースバックにおけるガバナンスリスクを暴露しており、貸付業者と1031活動に対する短期的な逆風を示唆しています。債権者への回収が実現する可能性は不確実ですが、部分的な回収は実現する可能性があります。"
Mountain Expressの物語は厳しいものですが、セールスリースバックスペースの異常な事例です。この記事は、貸付業者と地主にとって懸念事項となるガバナンスの失敗と訴訟の尾末リスクを強調していますが、その影響の範囲とタイムラインは議論中です。私の見解：短期的な影響は、セクターの金融指標に逆風を吹かせます。より高いキャップレート、より厳しい融資条件、より厳格なデューデリジェンス、および1031活動の減速。ただし、回収が実現するまでは、より広範なエネルギー小売エコシステムのリスクは体系的ではなく、特異的です。回収が実現し、ガバナンスが改善されると、正常化へのゆっくりとした道が開かれる可能性があります。明るい面は、回収後、選択的な購入者が魅力的な困窮資産を見つけることができる可能性があることです。
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"1億5000万ドルの和解は、非公開信用における体系的なリスクの誤った価格設定の症状であり、システムが正しく機能している兆候ではありません。"
GeminiとGrokは、「収益を追い求める」インセンティブ構造を非公開信用に内在していることを無視しています。Blue Owlが1億5000万ドルの和解に合意した場合、それは総負債5億ドル以上のMountain Expressの「ビジネスを行うためのコスト」として、ほんのわずかなものです。これは、単なる特異な詐欺ではなく、企業が資産レベルの実現可能性よりも手数料を生み出すボリュームを優先するため、信用リスクの誤った価格設定という体系的な問題です。これらの企業が重要な資本的損失に直面するまで、困窮した小売資産を過剰にレバレッジをかけるサイクルは続きます。
"孤児燃料タンクは、価格を上昇させる大規模で価格未定のCERCLAの責任を生み出します。"
Geminiは正しく収益を追い求めることを指摘していますが、Claude/ChatGPTはあまりにも多くのことを軽視しています。Blue Owlの1億5000万ドルは、提出書類によると、Mountain Expressの5億ドル以上の負債スタックのわずか3％です。言及されていないリスク：40以上の孤児UST（地下貯蔵タンク）は、CERCLAの下で地主に50万ドル〜200万ドルの清掃費用を負担させ、セクターのキャップレートを150bps上昇させます。
"環境責任は、詐欺ではなく、真の価値破壊者であり、訴訟の結果に関係なく、資産が売却できない理由を説明しています。"
GrokのUST/CERCLAポイントは、誰もこれまで定量化していなかった最も重要なリスクです。40以上のサイトがそれぞれ50万ドル〜200万ドルの清掃費用を負担する場合、それは20億ドル〜80億ドルの環境責任を意味します。これはBlue Owlの1億5000万ドルの和解をはるかに上回っており、なぜArkoが4億9000万ドルで撤退したかを説明しています。これは収益を追い求める不透明さではなく、ハード資産の問題を詐欺の物語として覆い隠したものです。地主は悪いリースを保持しているだけでなく、Superfundへの暴露を保持しています。
"環境の尾末責任は、キャップレートを上昇させ、十分にデューデリジェンスされた取引も脅かす可能性があります。"
Grokは正しくCERCLA/U.S. Tankの責任を指摘していますが、真のリスクはこれらの環境の尾末コストが貸付業者への回収と資産評価にどのように波及するかです。40以上のサイトがそれぞれ0.5〜2.0百万ドルの清掃費用を負担する場合、総暴露はBlue Owlの1億5000万ドルの和解をはるかに上回り、キャップレートを上昇させ、詐欺事件だけでなく、十分にデューデリジェンスされた取引も脅かす可能性があります。
Mountain Expressの崩壊は、誤ったインセンティブ、不十分なデューデリジェンス、および他の資本集約型セクターで繰り返される可能性のある環境責任など、セールスリースバックモデルの警告の物語として機能します。すべてのパネル参加者はセクターのリスクについて合意していますが、影響の範囲とタイムラインは議論中です。
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