뉴욕시 조란 맘다니 시장의 두 번째 집 부동산 세금이 진행 중입니다. 효과가 있을까요?

뉴욕에서 밴쿠버, 런던에 이르기까지 한때 틈새 정책이었던 아이디어가 도시 재정의 주류로 떠오르고 있습니다. 바로 부분적으로 또는 완전히 사용되지 않는 두 번째 집, 휴가용 아파트, 고급 유닛에 세금을 부과하는 것입니다.

뉴욕시는 가장 최근의 예로, 조란 맘다니 시장과 캐시 호철 뉴욕주지사가 대규모 예산 구멍을 메우기 위한 주 및 시 차원의 노력의 일환으로 이 세금을 지지하고 있습니다. 이번 주 새로운 예산 제안에서 맘다니는 많은 중산층 주택 소유주에 대한 부동산 세금 인상 계획을 철회했습니다. 이는 맘다니에게 정치적으로 어려운 결정이 될 수 있었지만, 두 번째 집 세금 아이디어는 유지했습니다.

이 아이디어는 이미 시장에게 정치적 위기를 초래했습니다. 헤지펀드 억만장자 켄 그리핀이 유닛을 소유한 건물 앞에서 춤추는 영상을 게시한 후, 유명한 보수 정치인 그리핀이 맘다니에 대해 처음으로 공개적으로 반발하고 향후 뉴욕에서 사업을 철수하겠다고 위협했습니다. 억만장자 계층과 새로운 사회주의 민주당 시장 사이에 예상되었던 긴장이지만, 도시의 부동산 판매는 여전히 강세를 보이고 있습니다.

하지만 뉴욕이 이제 해결해야 할 이 새로운 형태의 부동산 세금에 대한 더 근본적인 질문이 있습니다. 효과가 있을까요? 이를 답하는 데 도움이 될 전 세계의 기존 사례들이 있습니다.

두 번째 집 및 공실 세금의 변형된 형태는 여러 주요 주택 시장에 걸쳐 전 세계적으로 존재합니다. 캐나다에서는 밴쿠버의 "빈집세"와 연방 "저이용 주택세"가 가장 대표적인 예입니다. 토론토는 최근 자체 공실세 도입했습니다.

주택 구매력이 악화되고, 임대료가 계속 상승하며, 재정 압박이 커짐에 따라 도시들은 종종 불평등의 매우 눈에 띄는 상징인 고급 콘도에 점점 더 집중하고 있습니다.

밴쿠버 시 관계자들은 시의 빈집세를 "밴쿠버에 거주하고 일하는 사람들을 위한 장기 임대 주택으로 빈집 또는 저이용 부동산을 반환하려는 시도"라고 설명했습니다. 시는 또한 세금에서 발생하는 순수익이 저렴한 주택 이니셔티브에 재투자된다고 밝혔습니다.

유럽에서는 런던과 파리가 모두 두 번째 거주지 및 저이용 부동산에 대해 추가 요금 또는 더 높은 세금을 부과합니다. 싱가포르는 특정 경우 60%에 달하는 세계에서 가장 공격적인 외국인 구매자 추가 요금을 부과합니다.

'빈집' 세금과 주택 소유자 행동

파리는 이제 더 가파른 공실 벌금으로 나아가고 있습니다. 르몽드의 보도에 따르면, 시는 공실 주택에 대한 세금을 대폭 인상할 계획이며, 지방 당국은 수천 개의 유닛을 시장에 다시 내놓기를 희망하고 있습니다. 파리의 주택 담당 부시장인 자크 보드리에는 신문에 "이를 통해 최소 2만 채의 주택이 시장에 다시 나올 것으로 기대합니다"라고 말했습니다.

동시에 파리 당국은 정책의 한계를 인정했습니다. 프랑스 감사원(Cour des Comptes)의 2025년 보고서에 따르면, 더 광범위한 공실세와 더 높은 세율에도 불구하고 이러한 조치들은 "전체 공실 주택 수에 상당한 영향을 미치지 않은 것으로 보인다"고 합니다.

도시-브루킹스 세금 정책 센터의 선임 연구원인 토마스 브로시(Thomas Brosy)에 따르면, 이러한 정책은 일반적으로 반복적인 부동산 세금 추가 요금과 일회성 거래세의 두 가지 범주로 나뉩니다. 그는 "시간이 지남에 따라 소유주가 얼마나 강하게 행동을 조정하는지에 영향을 미친다"고 말했습니다.

뉴욕 제안은 500만 달러 이상의 비거주자 두 번째 집에 대한 연간 세금입니다.

뉴욕 법이 500만 달러 이상의 부동산을 대상으로 하는 것과 대조적으로 중요한 차이점은 많은 도시들이 부동산 가격에 대한 특정 고려 없이 요금을 부과한다는 것입니다. 브로시는 "일반적으로 이러한 정책은 부동산 가치나 소유주의 소득 또는 부가 아닌, 점유 또는 소유 상태를 기준으로 주택에 세금을 부과합니다"라고 말했습니다.

런던 경제대학교 경제 지리학 교수인 폴 체셔(Paul Cheshire)에 따르면, "두 번째 집 반대 정책"은 전 세계적으로 잘 확립되어 있습니다. 그는 "뉴욕은 리더가 아니라 추종자입니다"라고 말했습니다. 그러나 체셔는 정책 입안자들이 종종 문제를 잘못 진단한다고 주장했습니다. "가장 큰 오해는 이러한 세금이 대도시의 주택 구매력을 향상시킬 것이라는 것입니다. 문제는 주로 정책으로 인한 주택 공급 제약입니다."라고 그는 말했습니다.

체셔는 또한 많은 지역에서 두 번째 집이 전체 주택 재고에서 상대적으로 작은 부분을 차지하며, 이는 어떤 세금의 잠재적 규모를 제한할 수 있다고 보았습니다. 그는 "두 번째 집이 많이 집중된 지역에서도 여전히 주택 재고의 약 15%에 불과하다"고 말하며, 과세 대상 기반이 구조적으로 제약되어 있음을 시사했습니다.

브로시는 밴쿠버와 파리와 같은 도시의 경험적 증거가 이러한 견해를 뒷받침한다고 말합니다. "그들은 일부 수익을 창출하고 공실률을 낮추지만, 임대료나 전반적인 가격을 낮추지는 않습니다. 이는 고급 주택 시장이 더 넓은 주택 시장과 크게 분리되어 있기 때문에 예상할 수 있는 일입니다."

전문가들 사이에서 가장 일관된 발견 중 하나는 이러한 세금이 정책 입안자들이 처음 예상했던 것보다 훨씬 적은 수익을 창출한다는 것입니다. 글로벌 동향은 뉴욕 세금이 결국 창출할 수익을 예측하는 데 유익할 수 있습니다. 뉴욕은 최대 5억 달러를 예상하고 있지만, 브로시에 따르면 이 수치는 낙관적일 수 있습니다.

뉴욕시 감사관의 의문

맘다니는 화요일 발표에서 뉴욕 최초의 두 번째 집 세금이 "매년 5억 달러를 창출할 것"이라고 말했습니다.

그러나 뉴욕시 자체 감사관은 최근 보고서를 발표하여 밴쿠버 데이터가 세금 시행 이후 몇 년 동안 공실 주택이 눈에 띄게 감소했음을 보여주지만, 뉴욕에 대한 수익 예측에는 5억 달러 추정치보다 훨씬 낮은 수치를 포함해야 한다고 밝혔습니다. 최대 5억 1,000만 달러가 가능하지만, "이미 1차 거주자에게 임대되었을 수 있는 부동산과 다른 곳에 부과된 세금 이후의 행동 변화를 고려하면" 3억 4,000만 달러에서 3억 8,000만 달러 추정치가 더 현실적일 수 있습니다.

감사관 보고서는 더 높은 세금도 더 큰 행동 효과를 가질 수 있다고 덧붙였습니다.

보고서는 "세금에 대한 행동 반응—임대 전환, 친척의 1차 거주지 주장, 매각, 가능한 법적 소송—은 시행 후에만 관찰될 추가적인 변동성을 야기합니다. 이러한 이유로 추가 세금은 신중한 수익 가정을 포함하여 시의 재정 계획에 통합되어야 합니다."라고 말했습니다.

감사관 보고서는 부동산 거래에 대한 한 가지 영향은 세금을 피하기 위한 매도 물결이 있다면 처음에 긍정적일 수 있다고 제안했습니다. 그러나 "개발 또는 임대에 대한 광범위한 영향은 일반적으로 중요하지 않았습니다. 그러나 런던의 경험에서 알 수 있듯이 고급 시장에 대한 집중적인 영향은 더 깊게 느껴질 수 있습니다."라고 덧붙였습니다.

런던의 정책은 경고적인 사례로 지적되었습니다.

일반적으로 중도 우파 싱크탱크로 간주되는 Tax Foundation의 Abir Mandal은 수익 잠재력이 설계 및 시행에 크게 좌우되지만, 그럼에도 불구하고 주택 수요에 비해 여전히 적다고 말합니다. 수많은 글로벌 도시의 기존 패턴에서 Mandal은 일관된 교훈을 얻었다고 말했습니다. 절대적인 용어로는 의미가 있지만 재정적 맥락에서는 미미합니다.

전 세계적으로 가장 공격적인 사례 중 하나인 밴쿠버에서도 공실률이 세금 정책 시행 이후 상당히 낮아졌지만, 공실세 수익은 도시 재정의 전반적인 규모에 비해 여전히 상대적으로 적습니다. 세금 및 경제 정책 연구소(Institute on Taxation and Economic Policy)는 밴쿠버의 세금이 도시 전체 세수입의 약 1%를 창출했다고 밝혔습니다.

Mandal은 빈집이 또 다른 관점에서 추가 세금 없이 추가 세수를 창출할 수 있다고 말합니다. 바로 공공 자원을 사용하지 않는다는 점입니다. "가장 큰 오해는 이것이 상당한 수익을 창출하면서 경제적 비용 없이 구매력을 향상시키는 '공짜 점심' 세금이라는 것입니다. 실제로는 두 번째 집이 비어 있으면 가장자리 서비스 비용이 적게 들고(경찰, 학교 등에 추가 압력을 가하지 않음) 세금 기반에 기여하여 순 재정적 긍정 효과를 냅니다."라고 그는 말했습니다.

잠재적으로 더 나은 정치적 관리

정치적으로 주도된 헤드라인 문제인 이러한 세금 구조가 초부유층 구매자의 대규모 이주를 유발하는지에 관해서는, 전 세계의 증거는 단일 세금 정책 변경이 그러한 효과를 가질 것이라고 시사하지 않습니다. 전문가들 사이의 합의는 두 번째 집 세금이 한계적인 결정에 영향을 미치지만, 부유한 개인이 글로벌 도시에 투자할지 여부를 결정하는 경우는 드물다는 것입니다. Brosy는 그 효과를 결정적이기보다는 점진적이라고 설명했습니다. "그들은 확실히 수요를 변화시키고 최고급 부동산의 가격을 하락시킬 것이지만, 런던, 뉴욕 또는 싱가포르에 소유할지 여부를 결정할 가능성은 낮습니다."라고 Brosy는 말했습니다.

그러나 더 광범위한 세금 체계와 결합될 때, 이러한 세금 정책은 초부유층 개인이 자산을 할당하는 곳, 특히 저세금 관할 구역으로 점진적인 변화에 기여할 수 있습니다. 유럽과 북미의 정책 입안자들은 부유한 투자자들에게 낮은 또는 거의 제로에 가까운 부동산 세금과 거주 인센티브를 제공하는 관할 구역과의 경쟁에 점점 더 직면하고 있습니다. 두바이의 글로벌 부의 자석으로서의 부상은 이러한 비교를 날카롭게 만들었습니다. 적어도 미-이란 전쟁이 시작되기 전에는 말입니다. 이 전쟁은 또한 지속적인 영향을 미칠 수 있습니다.

Mandal은 초부유층에게는 단일 정책보다는 누적 영향의 문제라고 지적했습니다. "티핑 포인트는 고립된 추가 요금보다는 누적 부담에서 발생합니다."라고 그는 말했습니다.

캘리포니아/뉴욕에서 플로리다/텍사스로의 이주 물결, 그리고 영국 변화로 인한 런던에서 두바이로의 이탈과 같은 고세율 관할 구역의 증거는 은퇴자, 투자 소득 의존 개인, 사업주를 포함한 많은 인구 통계층, 특히 초부유층이 아닌 사람들에게 민감하다는 것을 보여줍니다. 미국 데이터는 백만장자가 저세금 주를 향해 이주하고 있음을 보여줍니다. 단일 뉴욕 세금이 맨해튼을 비우지는 않겠지만, 기존의 높은 비용과 결합되면 유연한 발자국을 가진 사람들의 결정을 가속화할 것입니다. Mandal은 "특히 많은 글로벌 도시가 환영하는 안식처와 강력한 여권을 제공하고 있기 때문입니다."라고 말했습니다.

정치는 또 다른 이야기입니다. 뉴욕의 사례에서 알 수 있듯이, 이 세금은 광범위한 중산층 주택 소유주가 아닌, 좁고 부유한 주택 소유자 계층을 대상으로 하기 때문에 여전히 매우 매력적입니다. 두 번째 집 세금의 매력은 궁극적으로 재정적 힘보다는 상징성에 있을 수 있습니다. 이는 정부가 전체 거주자에 대한 광범위한 세금 인상을 부과하지 않고 주택 불평등에 대응하는 것으로 보이게 합니다.