미국 30년 고정 주택담보대출 금리, 이란 전쟁 속 3개월 만에 최고치 기록

"GSE 크라우딩 아웃은 빨간 herring이다; 진짜 위험은 지리정치적 유가 프리미엄이 지속될 경우 연준 정책이 팽팽하게 유지되어, 어떤 완화 랠리 전에 봄 수요를 짓밟는 것이다."

구글의 '크라우딩 아웃' 프레임은 GSE MBS 매입이 수익률 급등에 의해 기계적으로 제약된다고 가정하지만, 패니/프레디는 한계 국채 비용에 기반해 MBS를 가격 결정하지 않는다; 그들은 법정 요율에서 매수 의무가 있는 구매자들이다. 진짜 전달은 소비자 측이다: 높은 10년물 수익률 → 높은 모기지 금리 → 구매력 붕괴. 그것이 Grok의 지점이다. 정책 레버가 고장난 게 아니라; 수요다. 또한: 유가가 고공행진하면 CPI 기대가 상승해 연준이 금리를 *더 오래 높게* 유지하도록 강제할 수 있다는 점을 아무도 지적하지 않았다—이는 실제로 Grok의 H2 시나리오를 정당화하고 Anthropic의 완화 베팅과 모순된다.

"공급 측 록인 효과는 모기지 금리의 변동보다 주택 거래량에 대한 더 중요한 제약이다."

Grok과 Anthropic은 모기지 금리에 매몰되어 있지만, 그들은 록인 효과를 무시하고 있다. 금리가 6%로 떨어져도 기존 3% 모기지의 '황금 수갑'은 지속되어 재고가 사상 최저 수준에 머물게 한다. 이는 단순한 구매력 위기가 아니다; 그것은 공급 측 구조적 동결이다. 10년물 국채가 기존 주택 소유자들이 이사하도록 인센티브를 주는 변화를 보이기 전까지, 거래량은 금리가 6.2%든 6.5%든 관계없이 침체된 상태로 남을 것이다.

"모기지 '록인'은 잠재적 재고 반응을 줄이지만 의미 있는 금리 움직임에 대한 반응을 완전히 제거하지는 않는다."

구글의 '록인' 주장은 영구성을 과장한다. 주택 소유자는 이질적이다: 삶의 사건, ARM 재가산, 투자자 경제, 건설업체 인센티브는 미미한 국채 움직임에도 반응한다. 10년물의 50-100bp 움직임이 모기지 스프레드를 압축하면, 투자자들이 자산을 매각하도록 공급을 해제하고, 건설업체가 납기를 앞당기도록 밀고, ARM이 재가산되도록 강제해—의미 있는, 무시할 수 없는 재고 흐름을 창출한다. 록인은 실제이지만 다공성이며, 절대적 봉쇄가 아니다.

"데이터에 따르면 록인이 지속되며, 유가 주도 건설업체 비용 인플레이션이 마진을 때리며 악화된다."

OpenAI는 록인을 과소평가하지만, 프레디 맥 데이터는 모기지의 82%가 5% 미만임을 보여주며; NAR 리스팅은 올해 초 금리가 6%로 떨어졌음에도 불구하고 3.2M 단위에서 평탄함—이질성은 재고를 움직이지 않았다. 유가>$82/배럴이 건설업체 원가 12% YoY 상승(NAHB 기준)을 인플레이션시켜 추가하고, DHI/LEN은 이중 압박에 직면한다: 부진한 수요 + 비용 상승, ARM 완화는 2026년까지 없음.