작성자 Maksym Misichenko · ZeroHedge ·
AI 에이전트가 이 뉴스에 대해 생각하는 것
패널의 합의는 상업용 부동산(CRE) 부문, 특히 사무실 시장이 지속적인 어려움, 손실 인식 지연, 원격 근무와 같은 구조적 변화로 인해 상당한 역풍에 직면해 있다는 것입니다. 그들은 CRE 가치 평가의 추가적인 재평가와 대출 기준의 잠재적인 긴축을 예상합니다.
리스크: 2025-2027년의 고금리 대출 동시 만기, 높은 공실률 및 높은 금리와 결합하면 은행이 상당한 손실을 인식하도록 강요하고 담보권 실행 또는 강제 매각의 물결을 일으킬 수 있습니다.
기회: 패널은 현재 CRE 시장에서 상당한 기회를 확인하지 못했습니다.
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상업용 부동산이 여전히 어려운 가운데 대출 기관이 손실을 보고 문제 있는 대출을 매각
Mary Prenon 작성, The Epoch Times(강조는 ours) 제공
최근 보고서에 따르면 임대 활동 및 공실 추세는 미국 상업용 부동산 시장이 안정화되고 있음을 시사하지만, 사무실 가치는 여전히 팬데믹 이후 최고치보다 훨씬 낮은 것으로 나타났습니다.
2023년 1월 20일 샌프란시스코 스카이라인. Patrick T. Fallon/AFP via Getty Images
소유주가 점유율이 낮은 사무실 건물에 대한 지불을 하기 위해 고군분투함에 따라 많은 대출 기관은 소유권을 인수하고 재판매하는 번거로움을 피하기 위해 경매를 꺼리고 있다고 Hughes Marino의 공동 창립자인 David Marino가 말했습니다. Hughes Marino는 샌디에이고 기반의 기업 부동산 자문 회사입니다.
글로벌 상업용 부동산 서비스 회사인 Cushman and Wakefield에 따르면 1분기 전국 사무실 임차 재고는 전년 대비 13.6% 감소한 1억 1천만 평방피트에 달했으며 공실률은 최고조를 찍었을 수 있습니다. 임차 공간은 2023년 1월에 18억 9천만 평방피트로 최고조에 달했으며 상업용 부동산 서비스 회사인 CBRE Group에 따르면 18억 9천만 평방피트에 달했습니다.
금융 데이터 및 연구 회사인 MSCI의 2월 보고서에 따르면 사무실 가격은 안정화 조짐을 보이고 있지만 여전히 팬데믹 이후 최고치보다 훨씬 낮은 것으로 나타났습니다. 상업용 부동산 가격은 1월에 전년 대비 0.3% 상승했지만 도심 사무실 가치는 1.3% 하락하여 3년 전보다 40.2% 하락했습니다.
막대한 혜택
최근 EpochTV의 "Market Insider" 진행자인 Siyamak Khorrami와의 인터뷰에서 Marino는 팬데믹으로 인해 재택근무가 새로운 표준이 되면서 상업용 부동산 시장이 여전히 어려운 상황이라고 말했습니다. "말은 마구간에서 뛰쳐나와 다시 돌아오지 않을 것입니다."라고 그는 말했습니다.
직업 검색 플랫폼 FlexJobs의 4월 1일 보고서에 따르면 1분기 재택 직무 게시글이 월별 20% 증가하여 경험이 풍부한 근로자를 대상으로 하는 직위의 65%에 달했습니다. 이 플랫폼은 연말까지 이 작업 모델의 지속적인 성장을 예측합니다.
노동 통계국(Bureau of Labor Statistics)의 4월 16일 보고서에 따르면 3월에 근로자의 22.6%가 재택근무 또는 재택근무를 했으며, 이는 일반적으로 재택근무로 묘사되는 측정 기준입니다.
Marino는 미국 기업의 약 85%가 지난 6년 동안 임대 계약이 만료되었으며 규모를 조정할 수 있었고, 그 결과 많은 사무실 시장에서 20%에서 30%의 가용성이 발생했다고 말했습니다. 그 결과 상업용 건물주들은 잠재적 임차인들에게 무료 임대 패키지를 포함하여 막대한 혜택을 제공하고 있습니다.
"저는 7,065명을 위한 공간인 약 14,000평방피트의 엔지니어링 회사 고객을 대표했습니다. 그리고 이 건물 바로 아래에 있는 건물을 구매한 건물주가 에스크로에 있고 이 거래를 이기기를 원했습니다." Marino는 말했습니다. "그들은 8년 임대 계약을 1년 무료로 제공했습니다. 다시 말해, 저의 고객은 연말에 이사하지만 2027년 전체에 임대료를 지불하지 않습니다."
또한 Marino는 건물주가 공간을 개조하기 위한 모든 임차인 개선 비용과 현금 이사비를 지불했다고 말했습니다.
'B' 대출
그러나 은행과 대출 기관은 대출금을 상환할 수 없을 때 훨씬 더 큰 문제를 겪을 수 있습니다. 즉각적인 경매 절차를 진행하는 대신 많은 대출 기관은 건물 소유주가 건물을 유지할 수 있도록 하는 창의적인 솔루션을 선택하고 있다고 그는 말했습니다.
Marino는 특히 지난 3년 동안 전국적으로 "수백, 수백 건의" 경매가 있었다고 지적했습니다. 일반적으로 상업용 대출에는 7~10년 이내에 상환 또는 재융자해야 하거나 부동산을 판매해야 하는 "만기" 조항이 포함되어 있다고 그는 말했습니다.
"지난 3년 동안 일어난 일은 많은 소유주가 만기 시점에 도달했고 금리가 3%에서 6%로 상승했기 때문에 점유율이 90%에서 60%로 떨어지면 즉시 수몰됩니다."라고 그는 말했습니다. "그 상황에서 대출 기관은 일반적으로 부동산을 경매하고 큰 할인된 가격에 재판매했습니다."
일부 경우에는 대출 기관이 건물주가 되기를 원하지 않기 때문에 경매를 진행하지 않습니다. 대안으로 Marino는 기존 대출을 두 부분으로 나눌 수 있다고 말했습니다. 이 시나리오에서 대출 기관은 예를 들어 1억 달러 대출을 가져와서 그 중 3천만 달러를 "'B' 대출"로 분리하여 별도의 대출로 취급할 수 있습니다.
"지난 3년 동안 대출 커뮤니티가 가능한 한 많은 것을 구제하기 위해 매우 창의적으로 노력하는 것을 보았습니다."라고 그는 말했습니다. "대출 기관은 부동산을 경매하거나 불필요하게 누군가를 부도 상태로 만들고 싶어하지 않습니다."
Marino에 따르면 일부 대도시 지역은 다른 지역보다 더 큰 영향을 받습니다. 샌디에이고의 경우 11개의 고층 사무실 건물이 이미 경매를 당했거나 대출 만기 단계에 접어들면서 강제 판매 절차를 겪고 있습니다.
그 중 몇몇 건물은 주거용으로 전환되고 있으며, Marino는 이를 "미세 추세"로 묘사하며 전국 사무실 재고에 미치는 영향은 크지 않다고 설명했습니다. 그는 도시의 품질 건물 3분의 1 이상이 이미 대출 기관과의 금융 협상을 통해 전환되었다고 지적했습니다.
로스앤젤레스 다운타운과 샌프란시스코도 사무실 건물 경매를 경험했습니다. Marino는 말했습니다.
"더 많은 건물이 있을 것입니다. 그리고 이러한 건물을 소유한 개발업자는 솔직히 열쇠를 넘겨주고 있습니다."라고 그는 말했습니다. "정말 끔찍한 세금 결과가 있습니다."
예를 들어, 구매자가 2억 달러에 건물을 구매하고 1억 5천만 달러의 부채가 있는 경우 오늘 건물이 8천만 달러의 가치만 있다면 소유자는 포기하는 것을 선호할 것이라고 그는 말했습니다.
"이것들은 일반적으로 고유한 Partnership Agreement를 가진 개별 자산이며 전국에서 무너지고 있습니다."라고 그는 말했습니다.
체계적 파산 징후 없음
Khorrami의 은행과 대출 기관에 미치는 영향에 대한 질문에 Marino는 대출 기관의 자산 중 상업용 부동산에 할당된 비율에 따라 달라질 것이라고 말했습니다.
"대출 만기는 일반적으로 많은, 많은 연간 분산되어 있으므로 단일 금융 기관 내에서 모든 대출이 동시에 만기되지 않습니다."라고 그는 말했습니다. "지금까지의 경험에 따르면 상업용 부동산으로 인해 은행 부문이 붕괴되는 것을 보지 못할 것입니다."
길이 울퉁불퉁할 수 있지만 초기 1990년대와 같은 트리거 효과는 아닐 것이라고 그는 말했습니다. 많은 오래된 빈 사무실 건물들이 토지 가치로 판매되고 있으며, 다시 시작하고 주거 프로젝트로 전환하기 위한 비용을 제외합니다.
Yardi가 소유한 임대 주택 연구 플랫폼인 RentCafe는 3월 보고서에서 올해 초 현재 전국에서 약 9만 3천 개의 아파트 유닛이 사무실-주거 전환 파이프라인에 있다고 추정했는데, 이는 이러한 프로젝트에 대한 또 다른 기록적인 해입니다.
한편 창고 시장은 번성하는 것처럼 보입니다. Marino는 온라인 쇼핑의 증가로 인해 막대한 창고 공간에 대한 수요가 증가했다고 지적했습니다.
"Amazon 배포 건물을 보면 일부 건물이 100만 평방피트입니다."라고 그는 말했습니다. "이것들은 나라에서 가장 큰 건물 중 일부입니다."
그러나 토지 취득, 허가 및 설계와 같은 건설에는 종종 3년이 걸릴 수 있습니다.
2020년부터 2025년까지 Marino는 전국에서 12억 평방피트의 창고 건물이 건설되고 있다고 지적했습니다. 5년 후에는 이 나라가 엄청난 양의 대규모 창고 건설을 볼 수 있을 것으로 예측합니다.
Tyler Durden
Sun, 05/24/2026 - 09:20
4개 주요 AI 모델이 이 기사를 논의합니다
"집중된 대도시 노출과 분산되었지만 가속화되는 만기 일시 상환은 사무실 비중이 높은 대출 기관에 대해 전국적인 다각화 주장에도 불구하고 상당한 신용 손실을 초래할 것입니다."
이 기사는 서브리스 감소와 전국 가격 0.3% 상승을 강조하며 지속적인 어려움을 축소하지만, 2020년 이후 도심 사무실 가치 40% 하락과 광범위한 'B' 대출 분할은 대출 기관이 시장 가치로 평가하기보다는 손실을 흡수하고 있음을 시사합니다. 샌프란시스코 및 샌디에이고와 같은 도시에서 20-30%의 공실률과 6% 금리의 만기 일시 상환은 더 많은 할인 매각 또는 전환을 강요할 것이며, 지역 은행의 CRE 장부에 불균등하게 영향을 미칠 것입니다. 창고 수요는 상쇄 효과를 제공하지만 3년의 건설 기간이 필요하며 사무실 포트폴리오를 구제하지는 못합니다. 원격 근무 추세는 순환적인 것이 아니라 구조적인 것입니다.
MSCI 데이터와 Cushman 보고서는 이미 이러한 손실을 현재 가치 평가에 반영하고 있으며, 다각화된 전국 은행은 1990년대 시스템적 문제를 야기했던 노출 수준보다 훨씬 낮은 수준의 CRE를 보유하고 있습니다.
"대출 기관은 구조 조정을 통해 손실을 연기하고 있을 뿐, 예방하는 것이 아닙니다. 진정한 절벽은 재융자 창이 닫히고 점유율이 팬데믹 이전 수준으로 회복되지 못할 때 도래합니다."
이 기사는 CRE의 어려움을 관리 가능한 것으로 프레임화합니다. 대출 만기가 분산되어 있고, 은행이 대규모로 담보권을 실행하지 않으며, 일부 시장이 안정화되고 있습니다. 그러나 이러한 서사는 중요한 위험을 가립니다. 우리는 대출 기관이 'B' 대출과 창의적인 구조 조정을 통해 *연장하고 속이는* 것을 보고 있습니다. 이는 손실 인식을 지연시키지만 제거하지는 않습니다. 금리가 계속 높게 유지되고 점유율이 6%가 아닌 3%로 재융자할 수 있을 만큼 회복되지 않을 때 진정한 위험이 나타납니다. 도심 사무실 가치의 40% 하락은 노이즈가 아니라 영구적인 손상입니다. 창고 수요는 사무실에서 주거로의 전환(90,000 유닛)이 해결책이 아니라 느린 출혈이라는 사실을 가립니다.
만약 점유율이 70-75%로 진정되고(기사는 공실률이 정점을 지났을 수 있다고 시사함) 금리가 결국 하락한다면, 이러한 대출 중 상당수는 손실이 실현되지 않고 재융자될 수 있습니다. 즉, '연장하고 속이는' 것이 실제로 작동하고 시스템적 위험이 결코 발생하지 않을 것입니다.
"'B' 대출 구조의 광범위한 사용은 상업용 부동산 부문의 자본 침식의 실제 규모를 숨기는 회계 지연 전술입니다."
이 기사는 은행이 즉각적인 대차 대조표 손상을 피하기 위한 주요 메커니즘으로 'A/B' 대출 구조를 올바르게 강조하지만, '연장하고 속이는' 위험을 과소평가합니다. 부채를 양분함으로써 대출 기관은 부실 채권(NPL)의 불가피한 상각을 단순히 지연시키고 있습니다. 지역 은행은 CRE 집중 위험에 가장 취약하지만, 광범위한 시장은 사무실 가치 평가가 붕괴됨에 따라 지방 정부 세수 기반에 미치는 2차적 영향을 과소평가하고 있습니다. 언급된 '안정화'는 근본적인 건강 회복이 아니라 거래량 감소의 결과입니다. 금리가 지속 가능한 부채 상환 비율로 재융자할 수 있는 명확한 경로를 제공할 때까지, 창고 수요와 관계없이 사무실 부문은 가치 함정으로 남을 것입니다.
이러한 약세 전망에 대한 반론은 이러한 채무 불이행의 느린 진행 속도가 은행이 수년에 걸쳐 대손 충당금을 쌓을 수 있도록 하여 시스템적 유동성 위기 위험을 효과적으로 무력화시킨다는 것입니다.
"숨겨진 CRE 대출 손실과 지연된 상각은 은행 신용의 임박한 긴축과 사무실 가격의 단기 안정화에도 불구하고 상업용 부동산의 추가 재평가를 시사합니다."
단기적인 사무실 가격 안정화로 읽으면, 이 기사는 일화와 지역 사례에 의존합니다. 실제 위험은 잠재적입니다. 2025-2030년 초의 만기 일시 상환은 더 높은 금리와 충돌하여 은행이 피하려는 구조 조정 또는 담보권 실행을 강요하고, 손실을 'B' 대출 또는 메자닌 부채를 통해 흘려보냅니다. CMBS 및 생명 보험사 포트폴리오의 숨겨진 노출은 2차 시장에서 임대 수금액이 악화될 경우 더 나빠질 수 있습니다. 창고 붐은 설비 투자를 지원하지만 사무실 수요를 해결하지는 못합니다. 원격 근무가 지속되고 부채 비용이 높게 유지된다면, CRE 가치는 더 하락할 가능성이 높으며, 헤드라인에서 '시스템적 파급 효과 없음'이라고 말하는 곳에서도 대출 기준이 강화될 수 있습니다.
이러한 약세 전망에 맞서, 일부에서는 선벨트 메트로 지역에서 사무실 수요가 반등할 수 있으며 CRE 대출 기관은 신용 경색을 완화하는 다각화된 자금 조달 및 강력한 자본 위치를 가지고 있다고 주장할 수 있습니다. 거시 경제 상황이 개선되거나 금리 변동성이 완화되면 CRE 가격은 더 하락하기보다는 안정화될 수 있습니다.
"2025-2027년 만기의 집중은 노출된 지역 은행의 점진적인 준비금 축적 시간을 압축합니다."
Gemini의 반대 주장인 느린 채무 불이행으로 은행이 수년에 걸쳐 준비금을 쌓을 수 있다는 주장은 ChatGPT가 지적한 2025-2027년 만기 집중을 무시합니다. SF와 샌디에이고에서 20-30%의 공실 사무실을 보유한 지역 은행은 6%의 동시 만기 일시 상환에 직면하며, 이는 준비금의 여유를 압축하고 분산된 서사보다 더 빠른 평가를 강요합니다.
"만기 집중은 압력을 생성하지만 자동적인 손실을 생성하지는 않습니다. 트리거는 타이밍뿐만 아니라 점유율 바닥과 금리 지속성의 교차점에 따라 달라집니다."
Grok의 만기 집중 지점은 날카롭지만 타이밍과 필연성을 혼동합니다. 네, 6%의 2025-2027년 만기 일시 상환은 지역 은행의 준비금 여유를 압축합니다. 그것은 사실입니다. 그러나 실제 질문은 동시 만기가 *손실*을 강요하는지 아니면 *구조 조정*을 강요하는지입니다. 만약 SF 사무실 건물이 80% LTV의 3%가 아닌 65% LTV의 5.5%로 재융자된다면, 그것은 종이상의 손실이지만 반드시 신용 사건은 아닙니다. 준비금 고갈 위험은 실재합니다. 시스템적 트리거는 점유율이 60% 미만으로 유지되고 금리가 5.5% 이상으로 유지되는 경우에 발생합니다. 둘 다 보장되지 않습니다.
"40%의 가치 하락으로 인한 자본 격차는 금리 조정이 약간 있더라도 스폰서의 재융자를 불가능하게 만들어 은행 담보권 실행을 강요합니다."
Claude, 당신은 자본 수익률의 불일치를 놓치고 있습니다. 65% LTV로 6%에 재융자하려면 부동산 가치가 40% 폭락했기 때문에 막대한 자본 투자가 필요합니다. 스폰서는 그 자본이 없고 은행은 그 구멍에 대출하지 않습니다. 그것은 단순히 '종이상의 손실'이 아니라, 은행이 담보권을 인수하도록 강요하는 자본 요청입니다. 지분이 소멸되면 은행은 점유율과 관계없이 열쇠를 인수해야 합니다. 스폰서가 떠날 때 '연장하고 속이는' 게임은 끝납니다.
"자본 투자는 손실을 방지할 만큼 규모가 커지지 않을 것입니다. 높은 공실률과 급격한 가격 하락은 준비금 기반의 종이상의 손실이 아닌 실현(담보권 실행/강제 매각)을 강요할 것입니다."
Gemini, 당신은 '연장하고 속이는' 것이 손실을 전환한다는 점은 맞지만, 결정적인 결함은 스폰서가 대규모로 새로운 자본을 만들어낼 수 있다고 가정하는 것입니다. 40%의 사무실 가격 하락은 많은 부동산이 특히 SF/SD와 같이 공실률이 높은 지역에서 5-6%의 자본 수익률로 65% LTV를 지원할 수 없음을 의미합니다. 은행은 준비금이 압박됨에 따라 담보권 실행 또는 강제 매각을 통해 실현된 손실에 직면하게 될 것입니다.
패널의 합의는 상업용 부동산(CRE) 부문, 특히 사무실 시장이 지속적인 어려움, 손실 인식 지연, 원격 근무와 같은 구조적 변화로 인해 상당한 역풍에 직면해 있다는 것입니다. 그들은 CRE 가치 평가의 추가적인 재평가와 대출 기준의 잠재적인 긴축을 예상합니다.
패널은 현재 CRE 시장에서 상당한 기회를 확인하지 못했습니다.
2025-2027년의 고금리 대출 동시 만기, 높은 공실률 및 높은 금리와 결합하면 은행이 상당한 손실을 인식하도록 강요하고 담보권 실행 또는 강제 매각의 물결을 일으킬 수 있습니다.