Acadia (AKR) Transkrypcja rozmowy o wynikach za I kwartał 2026 r.

Źródło obrazu: The Motley Fool.

DATA

Środa, 29 kwietnia 2026, 11:00 czasu wschodniego

UCZESTNICY POŁĄCZENIA

- Prezes i Dyrektor Generalny — Kenneth F. Bernstein

- Wiceprezes Wykonawczy i Dyrektor Finansowy — John Gottfried

- Wiceprezes Wykonawczy, Dyrektor ds. Leasingu — Alexander J. Levine

- Wiceprezes Wykonawczy, Dyrektor ds. Inwestycji — Reginald Livingston

- Analityk ds. Administracji Umów Najmu i Due Diligence — Lynelle Ray

Potrzebujesz cytatu od analityka Motley Fool? Wyślij e-mail na adres [email protected]

Pełny transkrypt rozmowy konferencyjnej

Lynelle Ray: Dzień dobry i dziękuję za dołączenie do nas na rozmowie konferencyjnej dotyczącej wyników Acadia Realty Trust za pierwszy kwartał 2026 roku. Nazywam się Lynelle Ray i jestem analitykiem ds. administracji umów najmu i due diligence. Zanim zaczniemy, prosimy pamiętać, że stwierdzenia przedstawione podczas rozmowy, które nie są historyczne, mogą być uznane za stwierdzenia dotyczące przyszłości w rozumieniu Ustawy o Giełdzie Papierów Wartościowych z 1934 r., a rzeczywiste wyniki mogą się istotnie różnić od tych wskazanych w takich stwierdzeniach dotyczących przyszłości ze względu na szereg ryzyk i niepewności, w tym te ujawnione w najnowszych formularzach 10-K spółki i innych okresowych zgłoszeniach do SEC.

Stwierdzenia dotyczące przyszłości odnoszą się wyłącznie do daty tej rozmowy, 29.04.2026, a spółka nie podejmuje się obowiązku ich aktualizacji. Podczas tej rozmowy kierownictwo może odwoływać się do pewnych wskaźników finansowych innych niż GAAP, w tym funduszy z działalności operacyjnej i dochodu z działalności operacyjnej netto. Prosimy o zapoznanie się z komunikatem prasowym Acadia Realty Trust dotyczącym wyników, opublikowanym na jej stronie internetowej, w celu uzgodnienia tych wskaźników finansowych innych niż GAAP z najbardziej porównywalnymi wskaźnikami finansowymi zgodnymi z GAAP. Gdy rozmowa zostanie otwarta dla pytań, prosimy o ograniczenie pierwszej rundy do dwóch pytań na rozmówcę, aby każdy miał możliwość uczestnictwa. Można zadawać dalsze pytania, ponownie włączając się do kolejki, a my odpowiemy w miarę dostępności czasu.

Teraz z przyjemnością przekazuję głos Kennethowi F. Bernsteinowi, Prezesowi i Dyrektorowi Generalnemu, który rozpocznie dzisiejsze wystąpienie kierownictwa.

Kenneth F. Bernstein: Dziękuję, Lynelle. Świetna robota. Witam wszystkich. Jak widać w naszym komunikacie prasowym, mieliśmy kolejny mocny kwartał w tym, co zapowiada się na bardzo solidny rok, zarówno pod względem naszych wewnętrznych, jak i zewnętrznych inicjatyw wzrostu. I chociaż wydarzenia geopolityczne z pewnością dodały niechcianej niepewności do globalnej gospodarki, na szczęście, dzięki sprzyjającym czynnikom dla handlu detalicznego na świeżym powietrzu w ogóle, a jeszcze bardziej dla handlu ulicznego, obserwujemy ciągłe mocne wyniki napędzane silnym popytem ze strony najemców, silną wydajnością najemców i atrakcyjnymi możliwościami inwestycyjnymi. Jak zespół omówi bardziej szczegółowo, osiągnęliśmy 11% wzrost zysków rok do roku, napędzany prawie 6% wzrostem w porównywalnych sklepach.

I nawet przy zwiększonej niepewności na rynkach kapitałowych, zrealizowaliśmy ponad 2,5 miliarda dolarów działalności transakcyjnej, obejmującej 600 milionów dolarów nowych inwestycji, 500 milionów dolarów rekapitalizacji w ramach naszej platformy zarządzania inwestycjami i nowe udogodnienie kredytowe dla przedsiębiorstw w wysokości 1,4 miliarda dolarów. Ponieważ szczegółowo omawiałem kluczowe czynniki sprzyjające handlowi detalicznemu na świeżym powietrzu na naszych poprzednich rozmowach, nieco ograniczyłem moje wyjaśnienia. Ale w skrócie, nasza ciągła silna wydajność jest napędzana przede wszystkim przez nasze portfolio handlu ulicznego, a w szczególności przez pięć kluczowych czynników. Po pierwsze, ograniczona podaż, która nadal się kurczy.

Po drugie, i prawdopodobnie ważniejsze, rosnący popyt wynikający z ciągłego skupiania się detalistów na posiadaniu własnych fizycznych lokalizacji, zamiast polegania w tak dużym stopniu na kanałach hurtowych lub cyfrowych. Po trzecie, silna wydajność najemców dzięki odpornemu konsumentowi, zwłaszcza klientom z wyższej półki w naszych lokalizacjach ulicznych. Po czwarte, względnie niższe nakłady kapitałowe na re-tenanting naszych lokalizacji ulicznych. I wreszcie, silniejszy roczny wzrost dochodów w naszych lokalizacjach ulicznych, wynikający zarówno z wyższego wzrostu kontraktowego, jak i częstszych możliwości dostosowania do wartości rynkowej. Te ciągłe sprzyjające czynniki pozwalają nam osiągać solidny wewnętrzny wzrost przychodów, a ten wzrost przekłada się na zysk, zarówno pod względem wzrostu zysków, jak i wzrostu wartości aktywów netto. Alexander J.

Levine omówi nasze postępy w ubiegłym kwartale i dlaczego jesteśmy przygotowani do dalszego osiągania doskonałego wzrostu w przewidywalnej przyszłości. A uzupełnieniem tego wewnętrznego wzrostu, zapewniającym, że możemy nadal osiągać ten stabilny wzrost w przyszłości, są nasze zewnętrzne inicjatywy wzrostu. Reginald Livingston omówi naszą działalność akwizycyjną w ubiegłym kwartale, gdzie nadal realizujemy nasze cele, zarówno pod względem akwizycji handlu ulicznego na naszym bilansie, jak i realizacji poprzez naszą platformę zarządzania inwestycjami. Ale pozwólcie, że przedstawię kilka spostrzeżeń. Ponieważ w ciągu ostatniego roku obserwowaliśmy większe zainteresowanie inwestorów handlem detalicznym, konkurencja wzrosła dla większości formatów handlu detalicznego na świeżym powietrzu.

Ale wzrosła również liczba transakcji trafiających na rynek. Więc nawet przy zwiększonej konkurencji, spodziewamy się, że będziemy w stanie osiągnąć nasze cele akwizycyjne. I chociaż cieszymy się z obecności firmy, stało się nieco trudniej po prostu kupić istniejącą rentowność, aby osiągnąć nasze docelowe zwroty. Tak więc, jeśli chodzi o możliwości inwestycyjne w handel uliczny, chociaż konkurencyjny, jest to nadal mniej zatłoczone pole niż w innych formatach, z mniejszą liczbą zdolnych nabywców. Nadal widzimy wystarczająco dużo atrakcyjnych inwestycji, które są akretywne od pierwszego dnia zarówno dla zysków, jak i wartości aktywów netto. I skupiamy się najbardziej na inwestycjach, gdzie istnieją możliwości tworzenia wartości w krótkim okresie, gdzie możemy wykorzystać nasze umiejętności i relacje, aby odblokować tę wartość.

Nadal znajdujemy transakcje, które dają nam rentowność powyżej 6% w krótkim okresie, ale wymagają kilku dodatkowych elementów. A ponieważ nasz zespół nigdy nie wahał się wykorzystywać swoich umiejętności i relacji w zakresie dodawania wartości, ta zmiana jest mile widziana. To samo dotyczy naszej platformy zarządzania inwestycjami. Możliwość osiągnięcia zwrotów oportunistycznych poprzez proste kupowanie stabilnych aktywów, tak jak z powodzeniem zrobiliśmy podczas okresu inwestycji w Fundusz V kilka lat temu, staje się coraz trudniejsza; stąd nasze ostatnie inwestycje w ciągu ostatniego roku były znacznie bardziej skoncentrowane na dodawaniu wartości i spodziewamy się, że ten nacisk będzie się utrzymywał.

A jeśli chodzi o naszą działalność w zakresie zarządzania inwestycjami, możemy faktycznie współpracować z rosnącą pulą kapitału instytucjonalnego i wykorzystać to zwiększone zainteresowanie. Więc nie musimy ich po prostu pokonywać; możemy się do nich przyłączyć. I mówiąc jasno, jeśli chodzi o akwizycje zarówno naszego REIT, jak i zarządzania inwestycjami, naszym celem pozostaje zapewnienie, że nasze inwestycje są akretywne dla zysków i wartości aktywów netto od pierwszego dnia, i osiągnięcie jednego pensa FFO na każde 200 milionów dolarów nabytych aktywów.

Reggie szczegółowo omówi, jak nasza najnowsza działalność spełnia nasze cele zarówno pod względem wolumenu, jak i akrecji, a następnie równie ważne, jak zasiewamy ziarna dla dalszego doskonałego wzrostu w przyszłości. Na koniec John Gottfried omówi nasze wskaźniki bilansowe i to, jak jesteśmy przygotowani do dalszego napędzania zarówno wewnętrznego, jak i zewnętrznego wzrostu, z dużą ilością suchego prochu i zróżnicowanymi źródłami kapitału. Podsumowując, nasza teza inwestycyjna dotycząca handlu ulicznego działa. Wewnętrzne i zewnętrzne możliwości, które widzimy, zapewniają jasną perspektywę zapewnienia solidnego, wieloletniego wzrostu przychodów, a następnie przeniesienia tego wzrostu na zysk.

Następnie, dzięki ogromnej zdolności bilansowej, jesteśmy w stanie wykorzystać ekscytujące możliwości, które mamy przed sobą. Chciałbym podziękować zespołowi za ich ciągłą ciężką pracę. A z tym, przekażę głos AJ.

Alexander J. Levine: Dzięki, Ken. Dzień dobry wszystkim. Chciałbym zacząć od aktualizacji dotyczącej wzrostu wewnętrznego, koncentrując się na trendach i wynikach naszych ulic o wysokim wzroście. Następnie omówię niektóre z naszych rynków wolniej odzyskujących siły, z istotnym potencjałem wzrostu, a mianowicie San Francisco i North Michigan Avenue, a na koniec przedstawię aktualizację dotyczącą Henderson Avenue w Dallas. Ogólnie rzecz biorąc, kolejny mocny kwartał leasingu we wszystkich obszarach – ulicznych, podmiejskich – zarówno w portfelu REIT, jak i na platformie zarządzania inwestycjami. Całkowity wolumen podpisanych umów najmu w Q1 wyniósł dodatkowe 3,5 miliona dolarów w naszej części.

Zwiększyliśmy nasz potok nowych umów najmu w zaawansowanych negocjacjach do 11,5 miliona dolarów, co stanowi wzrost netto o prawie 2,5 miliona dolarów w porównaniu do poprzedniego kwartału. W miarę podpisywania umów najmu, szybko uzupełniamy potok, a nawet więcej. Jak powiedział Ken, ze względu na historycznie silną dynamikę podaży i popytu oraz odpornego konsumenta o wysokich dochodach, który robi zakupy na naszych ulicach, wszystkie znaki wskazują, że będziemy w stanie osiągnąć podobne wyniki przez resztę tego roku i później. Oprócz przyspieszonej dynamiki leasingu, obserwujemy również stały wzrost czynszów rynkowych na naszych ulicach o wysokim wzroście.

Obecnie negocjujemy nowe umowy najmu, odnowienia umów po cenie rynkowej i dostosowania umów do wartości rynkowej na kilku naszych ulicach, w tym SoHo, Upper Madison Avenue, M Street, Armitage Avenue i Melrose Place. Są to rynki, które doświadczyły kilku lat dwucyfrowego wzrostu czynszów i, jeśli uda nam się podpisać te nowe umowy, doprowadzi to do średniego ważonego spreadu wynoszącego nieco ponad 40%. Pamiętajcie, że umowy najmu uliczne mają 3% wzrost kontraktowy. Tak więc 40% spread po pięciu latach 3% wzrostu oznacza, że czynsze wzrosły o blisko 60% w tym okresie. Tak właśnie rozumiemy, gdy mówimy, że nie wszystkie spready są sobie równe.

Obecnie, oprócz wzrostu wiodącego w branży, który obserwujemy na naszych ulicach, nadal budujemy przekonanie wokół historycznie silnych rynków, które są na wcześniejszych etapach ożywienia, takich jak San Francisco i North Michigan Avenue w Chicago. Na naszej ostatniej aktualizacji poinformowaliśmy, że od początku 2025 roku podpisaliśmy około 90 tysięcy metrów kwadratowych nowych umów najmu w naszych dwóch nieruchomościach z LA Fitness Club Studio i T&T Supermarkets. Od naszej ostatniej aktualizacji, a po zakończeniu pierwszego kwartału, dodaliśmy kolejne 25 tysięcy metrów kwadratowych, podpisując umowę ze Sprouts Farmers Market, który dołączy do Trader Joe's i Club Studio przy 555 9th Street.

I podobnie jak T&T i Club Studio, będzie to ich pierwszy sklep w San Francisco. Stało się jasne, że najemcy wzmacniają swoje przekonanie o ożywieniu San Francisco. A przy pozostałych 70 tysiącach metrów kwadratowych powierzchni do wynajęcia, oprócz pewnych akretywnych możliwości dostosowania umów do wartości rynkowej, zyskujemy coraz większą pewność, że możemy nadal odblokowywać znaczącą pozostałą ukrytą wartość w naszych dwóch centrach w San Francisco. Zaraz za San Francisco znajduje się North Michigan Avenue, która nadal wykazuje stałą poprawę i z pewnością wyszła poza fazę "zielonych pędów" ożywienia.

Mamy jeszcze trochę do zrobienia, ale ruch pieszy powrócił do poziomu sprzed 2019 roku, a od początku tego roku obserwujemy zauważalny wzrost popytu ze strony najemców. W ciągu ostatniego roku byliśmy świadkami otwarć nowych sklepów i podpisania nowych umów najmu przez czołowe marki, takie jak Mango, Aritzia, Uniqlo i American Eagle, a ostatnio Candy Hall of Fame o powierzchni 60 tysięcy metrów kwadratowych przy 830 North Michigan Avenue. Mimo to, czynsze są nadal o 50% niższe niż na poprzednim szczycie. North Michigan Avenue to ikoniczna, niezastąpiona ulica i jesteśmy przekonani, że ożywienie będzie nadal przyspieszać, a kiedy tak się stanie, będziemy w dobrej pozycji, aby wykorzystać ten wzrost.

I na koniec, zakończę aktualizacją dotyczącą Henderson Avenue w Dallas. Przypominam, że wizją na Henderson jest stworzenie tętniącej życiem, nadającej się do spacerów ulicy, wyselekcjonowanej z mieszanki najbardziej poszukiwanych obecnie detalistów i uzupełnionej dynamicznym i rozpoznawalnym F&B – łącząc to, co najlepsze z tego, co sprawdziło się na ulicach takich jak Armitage Avenue w Chicago, Bleecker Street w Nowym Jorku, Melrose Place w LA i M Street w DC. Krótko mówiąc, pierwsze i jedyne prawdziwe doświadczenie zakupowe w handlu ulicznym w Dallas. Ulica już świetnie się rozwija, z najemcami takimi jak Tecovas i Warby Parker generującymi sprzedaż, która już uzasadniałaby podwojenie czynszów.

A przy 80% naszego handlu detalicznego na ulicy już zarezerwowanego, nasze nowe umowy najmu właśnie to robią. Nie mogę ujawnić nazw wszystkich marek, które się zobowiązały, ale aby dać wam pogląd, projekt będzie składał się z zdrowej mieszanki krajowych, rozpoznawalnych najemców, takich jak Rag & Bone, który przenosi się z Highland Park Village, wraz z kolekcją młodszych marek, które odniosły sukces na niektórych z naszych innych ulic o wysokim wzroście, takich jak Gizio, Cami i Margaux. I rezerwujemy około 10% naszej przestrzeni dla marek, które są bardziej lokalne i autentyczne dla Teksasu.

Dodajcie trochę zabawnego, wysoko-wolumenowego F&B, takiego jak Prince Street Pizza, Papa Bagels i Salt N’ Stir ice cream, a otrzymacie dobrze wyselekcjonowaną, nadającą się do spacerów ulicę. Podsumowując, kluczowym wnioskiem jest to, że pomimo konsekwentnie wysokiego poziomu aktywności leasingowej w ciągu ostatnich kilku kwartałów, nadal widzimy znaczną przestrzeń do rozwoju, zarówno pod względem możliwości dostosowania do wartości rynkowej i bieżącego wynajmu naszych ulic o wysokim wzroście, jak i wykorzystania rynków, które zaczęły wykazywać oznaki silnego ożywienia. Jak zawsze, chciałbym podziękować zespołowi za ich ciężką pracę. A z tym, przekażę głos Reggie.

Reginald Livingston: Dzięki, AJ, i dzień dobry wszystkim. Omówię dwie rzeczy: naszą działalność transakcyjną za Q1 i do kwietnia, a następnie podzielę się perspektywą tego, co widzimy na rynku. Jeśli chodzi o transakcje, byliśmy niezwykle zajęci od początku roku. Zamknęliśmy ponad miliard dolarów w akwizycjach i rekapitalizacjach, zdobyliśmy przyczółki na dwóch czołowych luksusowych korytarzach handlowych w kraju, a wszystko to przy jednoczesnym osiągnięciu naszych progów akrecji i wzrostu oraz budowaniu potoku, który powinien utrzymać wysoki poziom aktywności przez resztę roku. Przejdźmy do szczegółów. Zacznijmy od akwizycji, które nie zostały wcześniej ogłoszone.

Pod koniec kwartału, w ramach naszego portfela REIT, dokonaliśmy naszej inauguracyjnej inwestycji na Worth Avenue w Palm Beach, nabywając 225 Worth za 43 miliony dolarów. Ta ulica jest jednym z najbardziej niezastąpionych luksusowych korytarzy handlowych w kraju i ma wszystkie składniki do dalszego wzrostu czynszów, w tym silnie prosperujących najemców, bazę klientów z wyższej półki i ograniczoną podaż. Nieruchomość zawiera Gucci, Jay McLaughlin i G4, i posiada znaczącą możliwość dostosowania do wartości rynkowej, którą wykorzystamy w najbliższej przyszłości. Nasze przekonanie co do Worth wykracza poza tę pojedynczą nieruchomość.

Mamy aktywny potok w tym korytarzu, a nasza strategia tam odzwierciedla to, co zrealizowaliśmy na innych rynkach: nabyć fundamentalną pozycję, budować skalę i aktywować korzyści z koncentracji, aby napędzać zwroty w czasie. Po zakończeniu kwartału, również w naszym portfelu REIT, zamknęliśmy transakcję na 4 i 28 Newbury za 109 milionów dolarów. Te nieruchomości są