Mężczyzna z Arizony sprzedał dwa domy za 744 tys. dolarów — potem przegrał w sądzie i musiał zapłacić podatek od 255 tys. dolarów. Co każdy sprzedający musi wiedzieć

Sprzedaż domu może wiązać się z jednym z najbardziej hojnych zwolnień podatkowych w amerykańskim kodeksie podatkowym — ale niedawne orzeczenie Tax Court jest ostrzeżeniem, że nie zawsze tak jest.
W sprawie Pesarik v. Commissioner, menedżer nieruchomości sprzedał w 2020 roku dwie nieruchomości za łączną kwotę 743 800 dolarów (1) — nieruchomości, które pierwotnie kupił za 424 750 dolarów i od których uważał, że nie zapłaci podatku od zysków, według doniesień Wall Street Journal.
Główny sędzia Tax Court Patrick Urda orzekł inaczej: Jeffrey Pesarik był winien podatek od 255 281 dolarów nieujawnionego dochodu, plus kary i odsetki. Nie udało mu się udowodnić, że jeden dom kwalifikował się jako jego główne miejsce zamieszkania, a także nie udokumentował większości zgłoszonych ulepszeń drugiego domu.
Sprawa pokazuje, co może się stać, gdy sprzedający zakładają, że kwalifikują się do zwolnień podatkowych, na które nie zasłużyli lub których nie udokumentowali.
Wielu sprzedających „zakłada, że IRS nie będzie zadawać pytań” — powiedział CPA Eric Bronnenkant z Edelman Financial Engines w rozmowie z Wall Street Journal (2).
Zwolnienie ze sprzedaży domu na mocy Sekcji 121 kodeksu podatkowego pozwala kwalifikującym się sprzedającym wyłączyć do 250 000 dolarów zysku ze sprzedaży domu, jeśli składają zeznanie jako osoba samotna, lub do 500 000 dolarów dla małżeństw składających wspólne zeznanie. Jest to znaczące zwolnienie, ale wiąże się ze ścisłymi warunkami (3).
Według IRS, aby się kwalifikować, musisz posiadać i mieszkać w domu jako swoim głównym miejscu zamieszkania przez co najmniej dwa z pięciu lat bezpośrednio poprzedzających sprzedaż. Można je zgłosić tylko raz na dwa lata. Jeśli posiadasz więcej niż jeden dom, IRS określa, że zwolnienie dotyczy tylko Twojego głównego miejsca zamieszkania — nie domu wakacyjnego, wynajmowanego ani nieruchomości inwestycyjnej (4).
Chociaż Pesarik spełnił wymóg czasu posiadania swojego domu w Massachusetts, problemem było udowodnienie, że był to faktycznie jego główny dom.
Sędzia zauważył, że nie miał on zeznań podatkowych z Massachusetts ani prawa jazdy z tego stanu, a rachunki z jego karty kredytowej były wysyłane na skrytkę pocztową w New Hampshire. Prawo jazdy, którego używał jako dowód tożsamości, było z Arizony. Zużycie mediów nie potwierdzało stałego zamieszkania w Massachusetts. W związku z tym sąd odmówił zwolnienia, co kosztowało go podlegający opodatkowaniu zysk w wysokości ponad 137 000 dolarów tylko z tej nieruchomości (2).
Powiązane: Jak inwestować w nieruchomości bez bycia wynajmującym
Tutaj wielu sprzedających wpada w pułapkę. IRS nie patrzy tylko na akt własności. Publikacja IRS 523 szczegółowo opisuje test „faktów i okoliczności”: główny dom to zazwyczaj miejsce, w którym spędzasz najwięcej czasu, ale liczą się również inne czynniki — takie jak adres korespondencyjny, prawo jazdy, rejestracja wyborcza, adres konta bankowego i członkostwo w lokalnych organizacjach.
Jeśli dzielisz czas między dwiema nieruchomościami, musisz być w stanie udowodnić — za pomocą prawdziwych śladów papierowych — która z nich jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, prowadząc spójne rejestry (5).
Czytaj więcej: 5 kluczowych ruchów finansowych do wykonania po zaoszczędzeniu 50 000 dolarów
Czytaj więcej: Młodzi milionerzy rezygnują z akcji. Dlaczego starsi Amerykanie powinni zwrócić na to uwagę
Nawet gdy zwolnienie nie ma zastosowania lub gdy zysk przekracza limit zwolnienia, sprzedający mogą zmniejszyć zyski podlegające opodatkowaniu poprzez podniesienie swojej skorygowanej ceny nabycia.
IRS wyjaśnia, że Twoja skorygowana cena nabycia zaczyna się od ceny zakupu i rośnie wraz z kwalifikującymi się ulepszeniami kapitałowymi, takimi jak nowy dach, dodatkowa powierzchnia, wykończona piwnica lub zmodernizowane systemy (6). Rutynowe naprawy i konserwacja się nie liczą, tylko prace, które dodają wartość, przedłużają żywotność domu lub dostosowują go do nowego użytku (7).
Pesarik próbował zastosować to do swojej nieruchomości w New Hampshire, zgłaszając około 82 000 dolarów na renowacje domu, który kupił za 30 000 dolarów i sprzedał za 187 000 dolarów. To znacznie zmniejszyłoby jego zysk podlegający opodatkowaniu. Ale sąd odrzucił większość tego. Jego dokumenty, w tym wyciągi z karty kredytowej ze sklepów z artykułami do majsterkowania i arkusz kalkulacyjny, nie były wystarczające, aby udowodnić, jakie prace zostały wykonane lub czy się kwalifikują (2).
Wniosek: Każde ulepszenie kapitałowe powinno być udokumentowane umowami, pozwoleniami, fakturami i paragonami, zorganizowane w dedykowanym pliku od pierwszego dnia posiadania.
Straty Pesarika nie ograniczyły się do zaległych podatków.
Sąd nałożył 20% karę związaną z dokładnością za niedopłatę z powodu zaniedbania i znacznego zaniżenia zobowiązania podatkowego. Twierdził, że stan zdrowia ograniczał jego zdolność do przestrzegania przepisów, ale sąd uznał, że nie wykazał, iż faktycznie wpłynęło to na jego zobowiązania podatkowe (2).
Zwolnienie ze sprzedaży domu jest jednym z najcenniejszych ulg w kodeksie podatkowym. Sprawa Pesarika nie powinna zniechęcać Cię do ubiegania się o nie, jeśli się kwalifikujesz, ale służy jako przypomnienie, aby robić to poprawnie, z dokumentacją, aby to udowodnić. Zanim sprzedasz, upewnij się, że:
Potwierdź, że naprawdę się kwalifikujesz
Czy dom, który sprzedajesz, spełnia wymóg posiadania i użytkowania przez dwa z pięciu lat? Czy możesz to udowodnić? Jeśli dzielisz czas między nieruchomościami, dokumentuj swoje główne miejsce zamieszkania konsekwentnie, nie tylko wtedy, gdy zbliża się sprzedaż.
Poznaj limity
Zwolnienie można wykorzystać tylko raz na dwa lata, a każdy zysk powyżej progu 250 000 lub 500 000 dolarów podlega opodatkowaniu. W przypadku drugich domów, nieruchomości wynajmowanych i inwestycyjnych zwolnienie nie ma zastosowania (4).
Śledź każde kwalifikujące się ulepszenie
Twoja skorygowana cena nabycia rośnie wraz z ulepszeniami kapitałowymi, a wyższa cena nabycia oznacza niższy zysk podlegający opodatkowaniu (6). Przechowuj datowane paragony, faktury od wykonawców i dokumenty zezwoleń dla każdego projektu.
Nie zapomnij o kosztach sprzedaży
Prowizje, opłaty prawne i inne koszty transakcyjne również mogą zmniejszyć Twój zysk podlegający opodatkowaniu — ale tylko wtedy, gdy je udokumentowałeś (5).
Dołącz do ponad 250 000 czytelników i jako pierwszy otrzymuj najlepsze historie i ekskluzywne wywiady Moneywise — jasne spostrzeżenia zebrane i dostarczane co tydzień. Subskrybuj teraz.
Opieramy się wyłącznie na zweryfikowanych źródłach i wiarygodnych raportach stron trzecich. Szczegółowe informacje można znaleźć w naszych zasadach etyki redakcyjnej i wytycznych.
Tax Notes (1); The Wall Street Journal (2); IRS (3,4,5,6,7)
Niniejszy artykuł zawiera jedynie informacje i nie powinien być interpretowany jako porada. Jest on dostarczany bez żadnej gwarancji.