Comstock Holding Companies Conference: CHCI szczegółowo omawia wzrost oparty na opłatach, wzrost ParkX i nowe centra danych

Comstock pozycjonuje się jako operator nieruchomości oparty na opłatach, lekki pod względem aktywów i wolny od długu, który generuje powtarzalne opłaty za zarządzanie aktywami, nieruchomościami i parkingami; w 2025 roku odnotował 63 mln USD przychodów (+23%), 17 mln USD zysku netto (+17%) i 13 mln USD skorygowanego EBITDA (+16%), przy czym aktywa pod zarządzaniem wzrosły o 28% do 92 aktywów.
Jego biznes usług parkingowych i nieruchomościowych ParkX odnotował gwałtowny wzrost, przy czym przychody ParkX wzrosły o 123%, rozwój do 34 zarządzanych garaży, 45 nowych kontraktów w 2025 roku i zasięg regionalny w ponad 75 nieruchomościach, podczas gdy ustabilizowane portfele komercyjne i mieszkaniowe były wynajęte w ~93%.
Inicjatywy wzrostu obejmują platformę przedsięwzięć instytucjonalnych i nową platformę centrów danych (wspólne przedsięwzięcie w Oklahomie z Jericho Energy i rozwój terenów na Mid-Atlantic), z celem zarządu >30% ROIC w typowych transakcjach IVP i prognozowaniem przychodów z opłat i podziału zysków w latach 2027–2030; CHCI podkreśliło wycenę 6,4x skorygowanego EBITDA w porównaniu do średniej 14,2x dla porównywalnych firm.
Dyrektorzy Comstock Holding Companies (NASDAQ:CHCI) przedstawili model biznesowy firmy, wyniki finansowe za rok 2025 i priorytety wzrostu podczas prezentacji związanej z prezentacją dla inwestorów z czwartego kwartału 2025 roku, która według zarządu jest dostępna na stronie internetowej firmy poświęconej relacjom inwestorskim. Dyskusja skupiła się na pozycjonowaniu Comstock jako „opartej na opłatach, lekkiej pod względem aktywów, wolnej od długu” platformy operacyjnej w branży nieruchomości, skoncentrowanej na rozwoju wielofunkcyjnym, zorientowanym na transport i usługach nieruchomościowych w regionie Waszyngtonu.
Reston Station i portfel kotwicy
Prezentacja rozpoczęła się od przeglądu Reston Station w Północnej Wirginii, który zarząd opisał jako jeden z najbardziej znaczących projektów rozwojowych zorientowanych na transport w regionie Mid-Atlantic. Firma stwierdziła, że szerszy rozwój Reston Station ma zostać rozszerzony w ciągu najbliższych kilku lat, obejmując około 90 akrów wokół stacji metra i obejmując około 10 milionów stóp kwadratowych zabudowy.
Comstock podkreślił również Loudoun Station, kolejny wielkoskalowy, wielofunkcyjny projekt rozwojowy zlokalizowany przy stacji metra w pobliżu lotniska Dulles. Zarząd opisał te dwa projekty jako największe wielofunkcyjne projekty rozwojowe zorientowane na transport w regionie Mid-Atlantic, obejmujące łącznie około 140 akrów przylegających do stacji metra w Pasie Dulles.
Jak Comstock zarabia pieniądze
Kierownictwo firmy podkreśliło, że model biznesowy Comstock różni się od tradycyjnych deweloperów nieruchomości, ponieważ nie polega na budowaniu projektów z zadłużeniem bilansowym, a następnie sprzedaży aktywów. Zamiast tego zarządza, obsługuje i rozwija nieruchomości w imieniu długoterminowych właścicieli aktywów i generuje powtarzalne opłaty na podstawie umów.
Zarząd opisał trzy główne strumienie powtarzalnych przychodów:
Opłaty za zarządzanie aktywami związane z długoterminowymi umowami, w których Comstock działa jako partner operacyjny, nadzorując strategię, rozwój i wdrażanie kapitału. Dyrektorzy wskazali na umowę o zarządzanie aktywami z 2022 roku z Comstock Partners, która obejmuje „ochronę kosztów plus” dla CHCI.
Opłaty za zarządzanie nieruchomościami generowane za pośrednictwem zintegrowanych pionowo spółek zależnych (CHCI Commercial, CHCI Residential i ParkX Management), które zajmują się leasingiem, relacjami z najemcami, konserwacją i operacjami budynkowymi.
Opłaty za usługi parkingowe i nieruchomościowe za pośrednictwem ParkX Management, która świadczy usługi zarządzania parkingami i usługi takie jak ochrona, konsjerż, parkingowy, portier i sprzątanie. Zarząd powiedział, że ParkX rozpoczął działalność w 2020 roku z trzema garażami i rozrósł się do 34 zarządzanych garaży, świadcząc usługi w ponad 75 nieruchomościach w regionie.
Oprócz powtarzalnych przychodów, zarząd powiedział, że firma generuje „dodatkowe” opłaty związane z transakcjami, takimi jak leasingi, finansowania, refinansowania i kamienie milowe rozwoju. Zostały one opisane jako epizodyczne, ale znaczące, średnio ponad 4 miliony dolarów rocznie od 2022 roku i oczekuje się, że wzrosną wraz z rozszerzeniem portfela.
Struktura korporacyjna: publiczny operator i prywatny właściciel aktywów
Dyrektorzy poświęcili czas na wyjaśnienie struktury organizacyjnej Comstock, która ich zdaniem jest nietypowa dla tego sektora. Spółka publiczna, Comstock Holding Companies, zapewnia zespół operacyjny, platformę i spółki zależne świadczące usługi. Aktywa portfela kotwicy są własnością Comstock Partners, prywatnej spółki opisanej jako „inwestor typu family office w nieruchomościach” bez pracowników.
Zarząd powiedział, że ta struktura utrzymuje aktywa portfela kotwicy poza bilansami CHCI i wspiera profil wolny od długu, kontrastując to z REIT-ami i deweloperami, którzy posiadają aktywa i związane z nimi zadłużenie. Założyciel i dyrektor generalny Christopher Clemente powiedział, że jest kontrolującym akcjonariuszem CHCI i partnerem zarządzającym Comstock Partners. Zarząd wspomniał również o partnerze strategicznym Dwightcie Scharze, zauważając, że zarówno Clemente, jak i Schar są znaczącymi akcjonariuszami CHCI i współwłaścicielami portfela kotwicy poprzez Comstock Partners, co według firmy zapewnia zgodność interesów z akcjonariuszami publicznymi.
Wyniki za rok 2025 i wskaźniki operacyjne
Dyrektor finansowy Chris Guthrie poinformował, że za cały rok 2025 Comstock wygenerował przychody w wysokości 63 milionów dolarów, co oznacza wzrost o 23%, oraz zysk netto w wysokości 17 milionów dolarów, co oznacza wzrost o 17%. Skorygowany EBITDA wyniósł 13 milionów dolarów, co oznacza wzrost o 16%. Aktywa pod zarządzaniem wzrosły do 92 aktywów, co oznacza wzrost o 28% rok do roku.
Zarząd szczegółowo opisał również strukturę przychodów za rok 2025, podając:
44% z zarządzania aktywami
23% z ParkX
19% z zarządzania nieruchomościami
14% z opłat dodatkowych
Operacyjnie Comstock podał, że jego ustabilizowany portfel komercyjny był wynajęty w 93%, a w czwartym kwartale zawarto osiem umów najmu komercyjnego o łącznej powierzchni ponad 400 000 stóp kwadratowych, a w całym roku wynajęto 600 000 stóp kwadratowych. Portfel zarządzanych nieruchomości mieszkaniowych również został opisany jako wynajęty w 93%. Przychody ParkX wzrosły o 123% w porównaniu do roku poprzedniego, a firma podała, że w roku fiskalnym 2025 pozyskała 45 nowych kontraktów, w tym 19 w czwartym kwartale.
Firma zauważyła również, że jej najnowsza luksusowa wieża mieszkalna w Reston Station rozpoczęła dostawy w czwartym kwartale 2025 roku i oczekuje się, że zostanie w pełni dostarczona do drugiego kwartału 2026 roku.
Platformy wzrostu: przedsięwzięcia instytucjonalne i centra danych
Poza portfelem kotwicy zarząd opisał „platformę przedsięwzięć instytucjonalnych” (IVP), której celem jest połączenie możliwości operacyjnych Comstock z kapitałem instytucjonalnym. Dyrektorzy powiedzieli, że typowe transakcje IVP obejmują wkład CHCI w wysokości od 5% do 10% kapitału własnego, przy czym partner instytucjonalny zapewnia większość kapitału własnego, a pożyczkodawcę finansuje dług. Comstock twierdzi, że generuje opłaty za nabycie przy zamknięciu, powtarzalne opłaty za zarządzanie aktywami i nieruchomościami, dodatkowe opłaty transakcyjne w czasie oraz premię za udział przy wyjściu, jeśli wyniki przekroczą progi rentowności. Zarząd oszacował zwrot z zainwestowanego kapitału CHCI w „typowej transakcji IVP” na ponad 30%.
Najnowsza transakcja IVP firmy została opisana jako nabycie budynku mieszkalnego zorientowanego na transport, liczącego ponad 400 lokali w Rockville w stanie Maryland, zrealizowana z Benefit Street Partners, spółką zależną Franklin Templeton.
Zarząd ogłosił również uruchomienie platformy centrów danych, opisując ją jako rozszerzenie platformy instytucjonalnej skoncentrowanej na możliwościach wspólnych przedsięwzięć. Dyrektorzy przedstawili dwa kierunki:
Oklahoma: wspólne przedsięwzięcie z Jericho Energy Ventures obejmujące uzyskanie pozwoleń na zagospodarowanie dużego kampusu centrum danych, wykorzystujące kontrolę Jericho nad około 18 000 akrów gruntu podziemnego oraz związane z tym prawa do minerałów i energii. Zarząd podkreślił potencjalną zaletę zasilania gazem ziemnym „behind-the-meter” i zauważył niewielką początkową inwestycję kapitałową w Jericho Energy Ventures w celu zapewnienia zgodności interesów.
Mid-Atlantic: umowa o zarządzanie aktywami z podmiotem zależnym Comstock Partners w celu świadczenia usług rozwoju centrów danych dla działek należących do Comstock Partners, opisanych jako znajdujących się „na drodze ekspansji centrów danych”. Zarząd powiedział, że celem jest dostarczenie w pełni uzyskanych, gotowych do zasilania terenów i że negocjuje umowę kupna-sprzedaży z deweloperem kampusu centrum danych, oczekiwaną w 2027 roku, przy czym CHCI otrzyma udział w zyskach po sprzedaży gruntu i dodatkowe przychody z rozwoju oparte na opłatach od 2027 do 2030 roku.
W uwagach końcowych zarząd powtórzył swoje przekonanie, że Comstock jest notowany ze zniżką w porównaniu do konkurentów, powołując się na mnożnik skorygowanego EBITDA wynoszący 6,4x na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do średniej 14,2x dla grupy porównywalnych firm wymienionych przez firmę i podkreślając bilans CHCI wolny od długu. Dyrektorzy powiedzieli, że firma spodziewa się dalszego wzrostu w miarę rozszerzania się zarządzanego portfela i dostarczania projektów w budowie i w przygotowaniu do 2030 roku i później.
O Comstock Holding Companies (NASDAQ:CHCI)
Comstock Holding Companies, Inc (NASDAQ: CHCI) to zdywersyfikowana spółka holdingowa, która poprzez swój główny podmiot operacyjny koncentruje się na projektowaniu, budowie i eksploatacji systemów sieci światłowodowych w Stanach Zjednoczonych. Firma dostarcza rozwiązania łączności o dużej przepustowości dla dostawców usług szerokopasmowych, w tym leasing ciemnych światłowodów, usługi długości fali, transport i łączność ostatniej mili. Poprzez partnerstwo z operatorami telekomunikacyjnymi, kablowymi i podmiotami samorządowymi, Comstock wykorzystuje swoją infrastrukturę sieciową do wspierania klientów indywidualnych, komercyjnych i instytucjonalnych wymagających skalowalnej, niezawodnej przepustowości.
Po zbyciu swojego działu budownictwa mieszkaniowego w 2013 roku, Comstock skoncentrował swoje kapitał i zasoby na rozszerzeniu zasięgu swojej sieci światłowodowej na wybrane rynki regionalne.