Digital Realty Trust Wyniki z I kwartału – najważniejsze punkty z telekonferencji

Digital Realty odnotował „rekordowy początek” 2026 roku z drugim najwyższym kwartałem pod względem rezerwacji, w tym największą w historii umową najmu o mocy 200 MW dla hiperskalowalnej infrastruktury AI w Charlotte i rekordowymi rezerwacjami o mocy 0–1 MW, co daje łącznie ponad 700 milionów dolarów nowych umów najmu (423 miliony dolarów udział DLR) i 116 nowych klientów.

Podstawowy FFO wzrósł do 2,04 USD w pierwszym kwartale (wzrost o 15% rok do roku), a zarząd podniósł prognozę podstawowego FFO na 2026 rok o 0,10 USD do zakresu 8,00–8,10 USD, podczas gdy Same‑Capital Cash NOI wzrósł o 7,9% (2,5% na stałej stopie walutowej) pomimo podwyższonych kosztów operacyjnych.

Potok rozwojowy i zaległości znacząco wzrosły — 1,2 GW w budowie (61% wynajęte z góry) i rekordowe zaległości w wysokości 1,8 miliarda dolarów (1,0 miliarda dolarów udział DLR) — podczas gdy dźwignia spadła do wieloletniego minimum 4,7x, a firma wskazuje na około 10 miliardów dolarów zdolności do wspierania rozwoju hiperskalowalnego, z prognozą nakładów netto na poziomie 3,5–4,0 miliarda dolarów i oczekiwanymi dyspozycjami/kapitałem JV w wysokości 500 milionów–1 miliarda dolarów.

3 najważniejsze motywy inwestycyjne, które zdominują 2026 rok

Digital Realty Trust (NYSE:DLR) odnotował to, co kierownictwo opisało jako „rekordowy początek” 2026 roku, napędzany silnym leasingiem zarówno w zakresie kolokacji skoncentrowanej na łączności, jak i dużych wdrożeń hiperskalowalnych. Na konferencji wynikowej za pierwszy kwartał 2026 roku zarząd podkreślił drugi najwyższy kwartał rezerwacji w historii firmy, rekordowe tempo rozwoju potoku rozwojowego i wyższą prognozę podstawowego FFO na cały rok.

Najważniejsze informacje dotyczące leasingu: rekordowa łączność i umowa hiperskalowalna o mocy 200 MW

Starszy wiceprezes ds. relacji inwestorskich publicznych i prywatnych, Jordan Sadler, powiedział, że firma dostarczyła „drugi najwyższy kwartał rezerwacji w historii”, w tym „największą umowę najmu megawatów w historii firmy”, jednocześnie ustanawiając „kolejny kwartalny rekord w zakresie łączności 0–1 MW+”.

Skorzystaj z zysków z infrastruktury AI w 2026 roku dzięki temu szybko rozwijającemu się ETF-owi

Prezes i dyrektor generalny Andy Power powiedział, że tło popytu pozostaje silne, ponieważ klienci nawigują „coraz bardziej złożone wymagania dotyczące zasilania, wydajności i łączności”. Wskazał na ograniczenia, w tym „dostępność energii, ryzyko związane z pracownikami i łańcuchem dostaw oraz obawy społeczności”, które jego zdaniem poszerzają przepaść między „teoretycznym popytem a możliwą do wdrożenia zdolnością”.

W kwartale Digital Realty podpisał nowe umowy najmu o wartości ponad 700 milionów dolarów, czyli 423 miliony dolarów w jego udziale, powiedział Power. Firma odnotowała rekordowe 98 milionów dolarów leasingu w swojej kategorii produktów łączności 0–1 MW+ i pozyskała 116 nowych klientów. Power zauważył, że 21% rezerwacji 0–1 MW dotyczyło wymagań związanych z AI.

5 akcji infrastruktury AI umożliwiających kolejną falę wzrostu

W zakresie leasingu hiperskalowalnego Power powiedział, że firma podpisała swoją największą pojedynczą umowę najmu w historii: wdrożenie o mocy 200 MW zorientowane na wnioskowanie AI z „hiperskalowalnym dostawcą z podwójnym ratingiem A” w Charlotte. Opisał to jako pierwsze wdrożenie hiperskalowalne Digital Realty na tym rynku, uzupełniające centrum łączności, które firma obsługuje i rozbudowuje w Uptown Charlotte. Power powiedział również, że Digital Realty podpisał umowy najmu o mocy ponad 10 MW w Dallas, São Paulo i Tokio w ciągu kwartału.

Zaległości i rozpoczęcia wspierają długoterminową widoczność

Dyrektor finansowy Matt Mercier powiedział, że umowy najmu podpisane w pierwszym kwartale stanowiły 707 milionów dolarów rocznego czynszu przy 100% udziale, czyli 423 miliony dolarów w udziale Digital Realty. Całkowite zaległości firmy osiągnęły rekordowy poziom 1,8 miliarda dolarów, czyli 1 miliard dolarów w udziale Digital Realty, ponieważ nowe rezerwacje przekroczyły 204 miliony dolarów rozpoczętych w kwartale.

Mercier przedstawił harmonogram rozpoczęcia, który firma widzi:

544 miliony dolarów umów najmu zaplanowanych do rozpoczęcia „w miarę równomiernie przez cały rok”

247 milionów dolarów zaplanowanych do rozpoczęcia w 2027 roku

242 miliony dolarów rozpoczynających się w 2028 roku i później

Zapytany o dłuższy okres między podpisaniem a rozpoczęciem, Mercier powiedział, że zmiana była w dużej mierze spowodowana rekordową umową najmu Digital Realty o mocy 200 MW w Charlotte, która „właśnie się rozpoczęła” i zostanie dostarczona „w okresie fazowym, począwszy od przyszłego roku do 2028 roku”.

Wyniki finansowe: podstawowy FFO rośnie; NOI na tych samych kapitałach pod presją kosztów operacyjnych

Sadler powiedział, że Digital Realty odnotował podstawowy FFO w wysokości 2,04 USD na akcję w pierwszym kwartale. Mercier powiedział, że podstawowy FFO w wysokości 2,04 USD na akcję wzrósł o 15% rok do roku, odzwierciedlając rozpoczęcie umów najmu i „zwiększone dochody z opłat związane z naszym wzrostem na naszej strategicznej platformie kapitału prywatnego”.

Mercier zgłosił również wzrost Same‑Capital Cash NOI o 7,9% rok do roku. Na stałej stopie walutowej Same‑Capital Cash NOI wzrósł o 2,5%, co przypisał głównie wzrostowi kosztów operacyjnych w porównaniu z poprzednim okresem.

W odpowiedzi na pytanie o przyczyny podwyższonych kosztów operacyjnych, Mercier powiedział, że było to „w dużej mierze wynikiem niskiego porównania kosztów operacyjnych” w poprzednim kwartale, spowodowanego naprawami i konserwacją oraz pracownikami. Powiedział, że firma spodziewa się, że to „zacznie się wyrównywać” w ciągu najbliższych trzech kwartałów i utrzyma prognozę na cały rok dla wzrostu Same‑Capital Cash NOI o 4% do 5% na stałej stopie walutowej.

Mercier odniósł się również do ekspozycji na energię w obliczu konfliktu geopolitycznego, mówiąc, że firma ma ograniczoną bezpośrednią ekspozycję ekonomiczną, ponieważ „około 90%” kosztów mediów jest zwracane przez klientów. W odniesieniu do pozostałej części powiedział, że większość energii elektrycznej jest zabezpieczona z wyprzedzeniem do 2026 roku i później, a wiele umów pozwala na dostosowanie cen.

Potok rozwojowy przyspiesza; bank ziemi się powiększa

Sadler powiedział, że potok rozwojowy wzrósł o ponad 50% sekwencyjnie do 1,2 GW w budowie, a potok jest w 61% wynajęty z góry przy średniej oczekiwanej stopie zwrotu 11,4%. Mercier powiedział, że firma dostarczyła 63 MW nowej mocy w kwartale, z czego 84% było wynajęte z góry, i rozpoczęła około 464 MW nowej mocy, która była prawie w 50% wynajęta z góry.

Na koniec kwartału Mercier powiedział, że brutto potok centrów danych w budowie wynosił około 16,5 miliarda dolarów, o ponad 60% więcej niż na koniec roku, z czego prawie 80% znajdowało się w obu Amerykach. Dodał, że Charlotte i Atlanta „przyćmiły” Dallas i Chicago ze względu na uruchomione w tych rynkach inwestycje o wartości setek megawatów.

Dyrektor ds. inwestycji Greg Wright omówił ekspansję gruntów firmy, w tym „ponad 870 akrów” przylegającego terenu w aglomeracji Atlanty. Wright powiedział, że firma nadal pracuje nad alternatywami zasilania z dostawcą energii i dostarczy dodatkowe wskazówki później. Mercier wspomniał również o działce o powierzchni 30 akrów w Hillsboro, która ma zapewnić 160 MW mocy obliczeniowej, dodając do wcześniej ogłoszonej inwestycji o mocy 85 MW.

W odpowiedzi na pytanie o długoterminową zdolność, Power powiedział, że firma ma dziś około 3 GW działających i „kolejne 6 GW, które posiadamy dzisiaj” poza bazą operacyjną, z 1,2 GW obecnie w budowie.

Strategia kapitałowa, dźwignia i zaktualizowana prognoza na 2026 rok

Mercier powiedział, że dźwignia spadła do 4,7x długu do skorygowanego EBITDA na koniec kwartału, co nazwał wieloletnim minimum, wspieranym przez wzrost skorygowanego EBITDA i zatrzymany kapitał, ponieważ wskaźnik wypłaty FFO spadł do 64%. Powiedział, że firma zakończyła swój fundusz hiperskalowalnych centrów danych w USA o wartości 3,25 miliarda dolarów w marcu i że Digital Realty ma „około 10 miliardów dolarów na wsparcie rozwoju i inwestycji w hiperskalowalne centra danych”, wraz z „znaczną dodatkową suchą prochem” w ramach swojego funduszu joint venture na rozwój hiperskalowalny o wartości ponad 8 miliardów dolarów.

Na rok 2026 Sadler i Mercier powiedzieli, że firma podniosła swoją prognozę podstawowego FFO na akcję o 0,10 USD do zakresu od 8,00 do 8,10 USD, co Mercier powiedział, że odzwierciedla lepsze niż oczekiwano wykonanie na początku roku i oznacza 9% wzrost w połowie zakresu w porównaniu z 2025 rokiem. Mercier powiedział również, że firma podniosła swoją prognozę spreadu odnowienia gotówki do 6,5% do 8,5% i spodziewa się nakładów netto na kapitał (po wkładach partnerów) w wysokości od 3,5 do 4,0 miliarda dolarów. Potwierdził również oczekiwania dotyczące recyklingu kapitału, z dyspozycjami i kapitałem JV w wysokości od 500 milionów do 1 miliarda dolarów w dalszej części roku.

Podczas sesji pytań i odpowiedzi Power i CTO Chris Sharp omówili popyt związany z AI i zmiany w projektowaniu centrów danych. Power powiedział, że nie widzi „znaczącej różnicy” w ekonomii między AI a poprzednimi przypadkami użycia hiperskalowalnego, i powiedział, że umowy hiperskalowalne zazwyczaj trwają 15 lat z klauzulami indeksacji „z pewnością 3% lub nawet wyższymi”. Sharp powiedział, że popyt „przeszedł z fazy pilotażowej do produkcyjnej” i podkreślił „niezależne od obciążenia roboczego” portfolio firmy, w tym gęstą łączność i bliskość metropolitalną, w celu wspierania obciążeń roboczych zorientowanych na wnioskowanie.

W uwagach końcowych Power powiedział, że wyniki firmy za pierwszy kwartał poprawiły widoczność długoterminowego wzrostu, podczas gdy Digital Realty rozszerzył również swój zasięg sieciowy w częściach Morza Śródziemnego i regionu Azji i Pacyfiku oraz dodał grunty pod rozwój hiperskalowalny, „wszystko… jednocześnie obniżając naszą dźwignię do wieloletniego minimum”.

O Digital Realty Trust (NYSE:DLR)

Digital Realty Trust, Inc (NYSE: DLR) to fundusz inwestycyjny w nieruchomości, który posiada, nabywa i obsługuje neutralne dla operatorów centra danych oraz świadczy powiązane usługi kolokacji i łączności. Firma koncentruje się na dużych, krytycznych obiektach, które wspierają fizyczną infrastrukturę dostawców chmury, przedsiębiorstw, operatorów sieci i firm medialnych. Oferty Digital Realty są zaprojektowane tak, aby umożliwić bezpieczną, niezawodną i wysoce dostępną infrastrukturę IT z naciskiem na gęstość mocy, chłodzenie i bezpieczeństwo fizyczne.

Zestaw produktów Digital Realty obejmuje hurtową przestrzeń centrów danych, obiekty typu „pod klucz” budowane na zamówienie oraz detaliczne pakiety kolokacyjne, uzupełnione usługami łączności, które pozwalają klientom na nawiązywanie prywatnych i publicznych połączeń z sieciami, punktami dostępu do chmury i innymi partnerami ekosystemu.