Kilroy Realty (KRC) Q1 2026 Transkrypcja wyników

DATA

Wtorek, 28 kwietnia 2026 r. o godzinie 13:00 czasu wschodniego (ET)

UDZIAŁOWICZE KONFERENCJI

- Prezes i Dyrektor Generalny — Angela Aman

- Dyrektor ds. Inwestycji — Eliott Trencher

- Wiceprezes ds. Wynajmu i Rozwoju Biznesu — Robert Paratte

- Starszy Wiceprezes ds. Finansów i Księgowości — Jeffrey Kuehling

Pełny Transkrypt Konferencji

Angela Aman: Dziękuję, Doug. I dziękuję wszystkim za dołączenie do nas dzisiaj. W ciągu ostatnich kilku kwartałów fundamentalne czynniki na naszych rynkach na Wybrzeżu Zachodnim znacząco się poprawiły. Wraz z nasilającym się powrotem do biur, racjonalizacja przestrzeni przez dużych użytkowników ustała, a ekosystem sztucznej inteligencji stworzył znaczący wzrost i formowanie się nowych przedsiębiorstw, przyczyniając się do ożywienia zapotrzebowania na przestrzeń zarówno od szybko rozwijających się nowych firm, jak i sprawdzonych graczy. Ostatnie zachowania najemców, zarówno w naszym portfelu, jak i na rynkach, na których działamy, wskazują na konstruktywną dynamikę związaną ze zmianami technologicznymi, gdzie firmy dążą do wykorzystania sztucznej inteligencji w celu zwiększenia swojego wzrostu i wzmocnienia swoich utalentowanych zespołów, a nie tylko w celu zarządzania kosztami.

W tym kontekście, dyscyplinowana realizacja przez nasz zespół doprowadziła do naszych najlepszych wyników wynajmu w pierwszym kwartale od 2017 roku, z całkowitą produktywnością wynoszącą około 568 tysięcy stóp kwadratowych, co jest ponad dwukrotnie więcej niż w pierwszym kwartale w zeszłym roku, co pozwala nam zwiększyć nasze roczne średnie wytyczne dotyczące współczynnika zajętości o 25 punktów bazowych w połowie. Ważne jest, że dzierżawy zawarte, ale jeszcze nie rozpoczęte, stanowią teraz prawie 78 milionów dolarów umownie zobowiązanych corocznych podstawowych stawek czynszu, które zostaną zrealizowane w nadchodzących latach, zapewniając znaczną widoczność przyszłego wzrostu.

Aby omówić kilka najważniejszych punktów w naszych regionach, w San Francisco, epicentrum innowacji sztucznej inteligencji, warunki rynkowe nadal się zaostrzają, ponieważ wynajem w pierwszym kwartale przekroczył 3 miliony stóp kwadratowych, co jest o ponad 10% powyżej kwartalnych średnich poziomów sprzed pandemii, co skutkuje trzecim kolejnym pozytywnym kwartałem netto absorpcji i dobrze pozycjonuje nas do wykorzystania szerokiego zapotrzebowania na nasze portfolio w Bay Area. W San Francisco CBD zaobserwowaliśmy znaczący wzrost w naszych aktywach w podrynku South of Market, czyli SoMa. W 201 Third, nasza stopa wynajmu wzrosła z 26% na koniec 2024 roku do ponad 80% w tym kwartale.

Z powodzeniem pozyskaliśmy popyt od szerokiego zakresu rosnących najemców, w tym zarówno użytkowników o większej powierzchni, takich jak Tubi i Harvey AI, jak i różnorodnych użytkowników o mniejszej powierzchni. Jak pamiętacie, w 2025 roku Harvey AI wynajął 93 tysiące stóp kwadratowych w 201 Third, a następnie podpisał umowę na rozbudowę o 62 tysiące stóp kwadratowych w tym kwartale, z zajęciem w kwietniu 2026 roku, zaledwie miesiąc po podpisaniu umowy.

Ta znacząca rozbudowa, która nastąpiła w ciągu roku od podpisania pierwotnej umowy, świadczy zarówno o imponujących trajektoriach wzrostu, które obserwujemy u wielu szybko rozwijających się firm AI, jak i o dyscyplinie, którą ogólnie stosują w odniesieniu do swoich decyzji dotyczących nieruchomości, zajmując przestrzeń tylko wtedy, gdy jest to wymagane przez bieżące potrzeby biznesu. Ponadto nasz zespół pozyskał znaczną część rynku w 201 Third dzięki wdrożeniu kreatywnego i dyscyplinarnego programu specyficznych apartamentów, z których wszystkie pięć nowo zbudowanych specyficznych apartamentów zostało wynajętych przy ukończeniu. Cieszymy się również silnym popytem na inne podstawowe podrynki Bay Area.

W Crossing 900 w Downtown Redwood City, zawarliśmy bezpośrednią umowę najmu o powierzchni 27 tysięcy stóp kwadratowych z obecnym podnajemcą w ciągu kwartału, co spowodowało wzrost podstawowego czynszu w gotówce o ponad 40%, podkreślając głębię popytu na wysokiej jakości, dobrze zlokalizowane przestrzenie w tej podrynku zorientowanej na transport, z dobrą infrastrukturą pieszą i dobrze wyposażonej. W Seattle, siła, którą zaobserwowaliśmy w Bellevue w ciągu ostatnich kilku lat, nadal się utrzymuje, optymalnie pozycjonując przestrzeń, którą niedawno odzyskaliśmy, do krótkoterminowego wynajmu i wzrostu czynszu. Ponadto momentum, o którym wspomnieliśmy w zeszłym kwartale w podrynku Denny Regrade, dodatkowo się przyspieszyło, przynosząc korzyści naszemu niedawno przekształconemu projektowi, West 8th.

Po podpisaniu około 74 tysięcy stóp kwadratowych nowych umów najmu w czwartym kwartale zeszłego roku, z przyjemnością ogłaszamy dodatkowe 76 tysięcy stóp kwadratowych nowych umów najmu podpisanych w projekcie do tej pory w tym roku, w tym 43 tysiące stóp kwadratowych umowy z General Motors podpisaną w pierwszym kwartale i 33 tysiące stóp kwadratowych umowy z SoFi podpisaną w pierwszych dniach drugiego kwartału.

Wraz z trwającymi dodatkowymi dyskusjami z najemcami, mamy dobrą widoczność na przyszły pipeline, odzwierciedlając siłę i konkurencyjność tego aktywa, ponieważ niedawne remonty i ulepszone udogodnienia nadal rezonują z najemcami i pozycjonują nieruchomość, aby przechwycić znaczną część rosnącego popytu rynkowego. W Los Angeles, aktywność wynajmu w naszym portfelu znacząco się poprawiła w ciągu ostatniego roku, przy czym produktywność w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy wzrosła o około 66%, co odzwierciedla zarówno kontynuację stopniowej poprawy ogólnego rynku, jak i znaczną pracę nad przekształceniem portfela, którą wykonaliśmy w LA w ciągu ostatnich dwóch lat.

Szczególnie godne uwagi w regionie, Arrow w Long Beach odczuwa wzrost aktywności wycieczek, ponieważ lokalny rynek zaczyna doświadczać ożywienia zapotrzebowania na obronność i lotnictwo. Blackwelder w Culver City odczuwa przyspieszenie aktywności od szerokiej gamy użytkowników, w tym firm technologicznych i AI. A Maple Plaza, niedawne nabytki w Beverly Hills, nadal doświadcza silnego, szerokiego popytu ze strony sektora usług finansowych oraz mediów i rozrywki, szczególnie przekraczając nasze pierwotne oczekiwania.

W dziedzinie nauk życia, KOP2 nadal radzi sobie lepiej niż szerszy rynek South San Francisco, ponieważ przestrzeń naukowa przeznaczona na potrzeby projektu i oferty najwyższej klasy rezonują z decydentami, którzy wykazują większą skłonność do realizacji niż w jakimkolwiek momencie w ciągu ostatnich kilku lat. Po zakończeniu kwartału, zawarliśmy umowę najmu o powierzchni 38 tysięcy stóp kwadratowych z Olema Pharmaceuticals, co spowodowało, że projekt został wynajęty w 49%. Przyszły pipeline pozostaje solidny, ponieważ oceniamy możliwości zakończenia pozostałego wynajmu naszego budynku wielokondygnacyjnego, a także angażujemy się w kilku użytkowników o dużej powierzchni w odniesieniu do pozostałej możliwości pełnego budynku, która stanowi najbardziej atrakcyjną ofertę w KOP fazie drugiej, oferującą widoki premium i najbardziej eksponowaną lokalizację w projekcie.

Przechodząc do alokacji kapitału, w ciągu pierwszego kwartału kontynuowaliśmy pozyskiwanie atrakcyjnie wycenionego kapitału poprzez zbycie aktywów pozbawionych rdzenia i pozbawionych strategicznego znaczenia, z długoterminowym celem zwiększenia trwałości i profilu wzrostu strumienia gotówkowego spółki. W okresie tym sprzedaliśmy dwie nieruchomości biurowe, Kilroy Sabre Springs i Del Mar Tech Center, obie w San Diego, za łączną wartość brutto 146 milionów dolarów. W obu przypadkach aktywy te skorzystały ze stałego popytu, jaki zaobserwowaliśmy na rynkach od użytkowników, na dobrze zlokalizowane, wysokiej jakości nieruchomości, co doprowadziło do wysoce efektywnego wykonania dla naszych akcjonariuszy.

Po zakończeniu kwartału, zamknięliśmy sprzedaż naszych dwóch rezydencjalnych aktywów w Hollywood, Columbia Square Living i Jardine, za łączną wartość brutto $[inaudible], co skutkuje zbyciem nieruchomości operacyjnych na poziomie około 350 milionów dolarów do tej pory w tym roku, przekraczając nasz pierwotny cel na cały rok. Sprzedaż rezydencjalna nastąpiła po wdrożeniu holistycznej strategii zarządzania aktywami dla naszego portfela rezydencjalnego, dzięki czemu uznaliśmy znaczący wzrost marży, co skutkowało znacznie lepszą wyceną w momencie zbycia. Po transakcji nasze ekspozycje rezydencjalne ograniczają się teraz do One Paseo Living, które uważamy za podstawowy długoterminowy holding ze względu na znaczące synergie aktywa z komponentami handlowymi i biurowymi szerszego kampusu One Paseo, gdzie nadal osiągamy rekordowe czynsze komercyjne.

Dzięki środkom ze zbyć w pierwszym kwartale, postanowiliśmy wykorzystać okazję do wykorzystania niedawnej zmienności na rynkach kapitałowych, odkupując około 73 milionów dolarów akcji po średniej cenie 30,80 dolarów za akcję. A w kwietniu w pełni spłaciliśmy kwotę 50 milionów dolarów prywatnych papierów dłużowych, które miały dojść do terminu w lipcu. Patrząc w przyszłość, będziemy nadal badać możliwości pozyskiwania atrakcyjnie wycenionego kapitału z naszego istniejącego portfela, jednocześnie eksplorując pełny zakres dostępnych alternatyw w zakresie ponownego przeznaczenia. W zeszłym wieczornym komunikacie ogłosiliśmy również utworzenie joint venture w celu rozwoju wyjątkowej, w dużej mierze wstępnie wynajętej klasy A nieruchomości biurowej w Downtown Redwood City, jednego z najsilniejszych podrynków w całym portfelu Kilroy Realty Corporation.

Ta złożona transakcja była w przygotowaniu od dłuższego czasu, wymagając znacznego wysiłku i koordynacji w obrębie naszej platformy, z naszym partnerem i z najemcą będącym kotwicą projektu. 1900 Broadway, który jest w pełni zatwierdzony dla projektu biurowego o powierzchni 250 tysięcy stóp kwadratowych, znajduje się zaledwie kilka bloków od wysoce udanego aktywa Kilroy Realty Corporation, Crossing 900, które pozostaje w 100% wynajęte od momentu oddania do użytku w 2015 roku. Z biegiem czasu konsekwentnie osiągaliśmy znaczący wzrost czynszu w Crossing 900, wypuszczając ponad 80 tysięcy stóp kwadratowych od 2023 roku, z rozbieżnościami czynszu w gotówce sięgającymi prawie 60%.

Wraz z zamknięciem joint venture, zawarliśmy 20-letni najem z wiodącą globalną firmą prawniczą na 145 tysięcy stóp kwadratowych, co stanowi około 60% budynku, po najwyższych stawkach, jakie kiedykolwiek zrealizowała Kilroy Realty Corporation. Od czasu zamknięcia doświadczamy silnego zainteresowania ze strony szerokiego zakresu wysokiej jakości najemców i z niecierpliwością czekamy na aktualizację naszych postępów w miarę postępu projektu. Eliott omówi koszty projektu, szacowane zwroty i harmonogram za kilka chwil, ale chciałbym zauważyć, że prawie cała nasza inwestycja kapitałowa w tym projekcie została wstępnie sfinansowana ze sprzedaży działek gruntowych, które są obecnie objęte umową.

Przed przekazaniem słowa Eliottowi, chciałbym przedstawić kilka uwag dotyczących projektu Flower Mart. Jak Jeffrey wspomni wkrótce, zrewidowaliśmy nasze założenia dotyczące kapitalizacji kosztów dla Flower Mart, aby odzwierciedlić kontynuację kapitalizacji do czwartego kwartału tego roku. Jak wcześniej wspomniano, współpracujemy z Miastem San Francisco, aby zaprojektować i ponownie wyobrazić projekt Flower Mart, jednocześnie utrzymując i rozwijając nasze obecne zatwierdzenia. Oprócz poszukiwania elastyczności w celu opracowania szerszej gamy zastosowań, staramy się również zmodyfikować istniejącą umowę deweloperską i stworzyć specjalny obszar użytkowania, aby zapewnić ulgi z pewnych wymagań kodeksu planistycznego, szczegóły których wciąż są omawiane.

Miasto, które było konstruktywnym i cenionym partnerem w tym procesie, zasugerowało alternatywne podejście do analizy i dokumentowania zmian w specjalnym obszarze użytkowania, które naszym zdaniem ostatecznie zwiększy naszą długoterminową elastyczność i opcje, choć alternatywny proces zatwierdzania zajmie dodatkowy czas. Teraz oczekujemy, że proces zostanie zakończony pod koniec czwartego kwartału i zakładamy, że kapitalizacja kosztów ustanie w tym czasie. Jesteśmy głęboko przekonani, że ścieżka, którą podążamy w Flower Mart, przyniesie najlepszy możliwy rezultat dla akcjonariuszy i, jak zawsze, będziemy informować was o postępach w miarę rozwoju procesu.

Podsumowując, chciałbym podziękować całemu zespołowi Kilroy Realty Corporation za niezwykle intensywny kwartał we wszystkich aspektach naszej działalności. Wasze wysiłki tworzą znaczącą wartość dla wszystkich naszych interesariuszy i jestem wdzięczny za Waszą ciągłą energię i entuzjazm. Eliott?

Eliott Trencher: Dziękuję, Angela. W ciągu ostatnich kilku miesięcy rynki kapitałowe wykazały ciągły wzrost, ponieważ nabywcy rozpoznają punkt zwrotny w podstawowych czynnikach i pozytywny wpływ sztucznej inteligencji na nasze rynki. W rezultacie wielkość transakcji rośnie, a jakość aktywów się poprawia. Na przykład, wieżowiec Transamerica w San Francisco został sprzedany za 1,05 tysiąca dolarów za stopę kwadratową, po raz pierwszy instytucjonalna nieruchomość przekroczyła poziom 1 tysiąca dolarów za stopę kwadratową w tym rynku od 2022 roku. Kilroy Realty Corporation pozostaje aktywnym sprzedawcą i w ciągu kwartału zamknięto sprzedaż za 146 milionów dolarów, składającą się z wcześniej ogłoszonej Kilroy Sabre Springs za 125 milionów dolarów i Del Mar Tech Center sprzedanego w marcu za 21 milionów dolarów.

Del Mar Tech Center to budynek o powierzchni 40 tysięcy stóp kwadratowych w podrynku Del Mar w San Diego i w momencie sprzedaży budynek był w około 50% wynajęty, z ważnym pozostałym okresem trwania najmu wynoszącym jeden rok. Nadal mocno wierzymy w Del Mar Heights i pozostajemy największym właścicielem w podrynku, ale sprzedaż tej nieruchomości miała sens ekonomiczny. Ponadto w zeszłym tygodniu zamknięto sprzedaż naszych dwóch wież rezydencjalnych w Hollywood za $[inaudible].

Jak wielu z Was wie, wieże te zostały zbudowane przez Kilroy Realty Corporation jako część naszych projektów Columbia Square i On Vine i układ kampusu pozwala na oddzielenie rezydencji od sąsiednich nieruchomości biurowych. Stwierdziliśmy, że budynki te będą dobrymi kandydatami do sprzedaży ze względu na brak synergii z biurami, jak również na głębię popytu na wysokiej jakości apartamenty. Zanim wprowadziliśmy nieruchomości na rynek, poświęciliśmy czas na zapewnienie, że operacje i struktura są zoptymalizowane, aby ułatwić sprzedaż i zmaksymalizować dochody. Średni wskaźnik kapitalizacji dla wszystkich ogłoszonych do tej pory sprzedaży wynosi średnio jednoczyfrowy.

Jak przypomnicie, oprócz sprzedaży nieruchomości operacyjnych, mamy 165 milionów dolarów sprzedaży gruntów objętych umową, z których połowa spodziewana jest do zamknięcia pod koniec tego roku lub na początku następnego roku. Kontynuujemy ocenę dodatkowych możliwości sprzedaży lub przekształcenia gruntów pozbawionych strategicznego znaczenia. Przechodząc do przejęć, jak wspomniała Angela, zamknięto joint venture w celu rozwoju 1900 Broadway, 250-tysięcznego projektu biurowego w Downtown Redwood City, który jest już w około 60% wstępnie wynajęty. 1900 Broadway znajduje się w bliskiej odległości od restauracyjnej ulicy Downtown Redwood City, co czyni go jedną z najbardziej spacernych i dobrze wyposażonych nieruchomości w okolicy i godną premium czynszów.

Kilroy Realty Corporation była wyjątkowo dobrze przygotowana do wykorzystania tej okazji poza rynkiem dzięki naszej głębokiej wiedzy o rynku, silnym relacjom lokalnym i udokumentowanym umiejętnościom deweloperskim. Te czynniki dały naszemu partnerowi, Lane Partners, i kotwiczącemu najemcy, Cooley, pewność co do naszej zdolności do zrealizowania tej transakcji. Zamierzamy rozpocząć budowę w przyszłym roku, a Cooley spodziewa się zająć nieruchomość na początku 2030 roku. Szacunkowy koszt całkowity projektu wynosi od 330 milionów do 350 milionów dolarów, z czego nasz udział wyniesie 97% po zakończeniu. Stabilizowane stopy zwrotu mają wynosić w przedziale od niskiego do średniego 9%.

Przed przekazaniem słowa