Peter Thiel ostrzegł, że katastrofa na rynku nieruchomości spowoduje ogromne straty dla młodych Amerykanów. Czy jego prognoza się sprawdza?

<div class="bodyItems-wrapper"> <p class="yf-1fy9kyt">Moneywise i Yahoo Finance LLC mogą otrzymywać prowizje lub dochody z linków w treści poniżej.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Peter Thiel, współzałożyciel PayPal i pierwszy inwestor spoza firmy w Facebooku, jest powszechnie uznawany za eksperta w dziedzinie technologii. Od pewnego czasu miliarder-inwestor ostrzega jednak przed zupełnie innym sektorem: rynkiem nieruchomości.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Podczas wywiadu z Common Wealth Canada pod koniec 2024 roku Thiel odwołał się do spostrzeżeń XIX-wiecznego ekonomisty Henry’ego George’a, aby podkreślić powagę kryzysu na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych (1).</p> <p class="yf-1fy9kyt">„Podstawową obsesją Georgista był rynek nieruchomości, a sprawa wyglądała tak, że jeśli nie będzie się uważać, ceny nieruchomości będą gwałtownie rosnąć, a osoby, które posiadają nieruchomości, będą czerpać wszystkie zyski w społeczeństwie” – powiedział Thiel.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Sednem problemu, jak wyjaśnił Thiel, jest „wyjątkowo nieelastyczny” charakter nieruchomości, zwłaszcza w regionach z surowymi przepisami dotyczącymi strefowania.</p> <p class="yf-1fy9kyt">„Mechanizm kończy się tak, że dodajesz 10% do populacji w mieście, a ceny domów wzrastają o 50%, a może i więcej, a pensje ludzi rosną, ale nie o 50%. Tak więc PKB rośnie, ale to ogromna gratyfikacja dla właścicieli domów boomersów i wynajmujących, a dla klasy średniej i młodych ludzi, którzy nigdy nie będą mogli kupić mieszkania, to ogromny cios” – powiedział.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Thiel ostrzegł, że ta „georgistowska katastrofa na rynku nieruchomości” ma miejsce we wielu „krajach anglosaskich”, w tym w USA, Wielkiej Brytanii i Kanadzie.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Ale czy miał rację? Przyjrzyjmy się liczbom, dlaczego niektórzy, podobnie jak Thiel, uważają je za alarmujące – i jak możesz wciąż w to wejść.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Analizując dane, CBRE Investor Management poinformowało, że w kwietniu 2025 roku stosunek cen nieruchomości do dochodów osiągnął rekordowo wysoki poziom (2).</p> <p class="yf-1fy9kyt">Badania Joint Center for Housing Studies na Uniwersytecie Harvarda potwierdziły to odkrycie, ujawniając, że ceny domów osiągnęły najwyższy poziom w stosunku do dochodów w 35 rynkach w USA w 2024 roku (3).</p> <p class="yf-1fy9kyt">W rzeczywistości ceny domów były co najmniej ośmiokrotnie wyższe od mediany dochodów w siedmiu najgorętszych rynkach nieruchomości w kraju, a w niektórych przypadkach ceny sięgały prawie 11 razy mediany. CBRE ustaliło również, że w ciągu ostatnich kilku lat (od 2019 roku) dochody potrzebne do zakupu domu jednorodzinnego podwoiły się (2).</p> </div> <div class="read-more-wrapper" style="display: none" data-testid="read-more"> <p class="yf-1fy9kyt">Jednocześnie Brookings ustalił również, że dostępność mieszkań w dużych miastach pogarsza się. Ich badanie 160 obszarów metropolitalnych w USA wykazało, że co najmniej 20% osób z klasy średniej nie stać na mieszkanie w swoich miastach (4). Pogarsza się również nierówność dochodowa ze względu na rasę: „27% rodzin białych, 39% rodzin czarnych, 41% rodzin azjatyckich, 46% rodzin rdzennych Amerykanów i 50% rodzin latynoamerykańskich nie stać na podstawowe potrzeby”.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Oceniając same liczby, perspektywy dla wielu Amerykanów są ponure.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Przeczytaj więcej: <a href="https://moneywise.com/hybrid-nothing-saved-for-retirement-catch-up?throw=HALF_yahoofinance&amp;placement_syn=placement_2&amp;utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&amp;utm_medium=BL&amp;utm_campaign=170346&amp;utm_content=syn_e378a0f7-79ba-4153-b5b1-2363ad952c6d">Jestem prawie 50 lat i nie mam oszczędności emerytalnych. Czy jest jeszcze za późno, żeby nadrobić?</a></p> <p class="yf-1fy9kyt">Przeczytaj więcej: <a href="https://moneywise.com/fundrise-private?throw=HALF2_yahoofinance&amp;placement_syn=placement_2&amp;utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&amp;utm_medium=BL&amp;utm_campaign=170346&amp;utm_content=syn_0ae3799c-7155-4386-b607-1a77322026f8">Niemilionerzy mogą teraz inwestować w ten 1 miliardowy prywatny fundusz nieruchomości, zaczynając już od zaledwie 10 dolarów</a></p> <p class="yf-1fy9kyt">Szczególnie dla osób, które nie są właścicielami nieruchomości, gwałtowny wzrost cen domów w USA był niczym gorszym niż alarmujący.</p> <p class="yf-1fy9kyt">W latach od grudnia 2020 do grudnia 2025 roku indeks S&amp;P Cotality Case-Shiller U.S. National Home Price Index wzrósł o około 40% (5). Oznacza to, że średnio wartość domu jednorodzinnego w USA prawie podwoiła się w ciągu ostatnich pięciu lat.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Jednak istnieją przesłanki, że wzrost mógł zwalniać. Ankieta Reutersa wśród ekspertów ds. nieruchomości sugeruje, że ceny domów w USA wzrosną tylko o 1,4% w 2026 roku (6).</p> <p class="yf-1fy9kyt">Pomimo tego, że ten wzrost byłby stosunkowo minimalny w porównaniu z ostatnich kilku lat, nadal byłby to wzrost.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Thiel powiązał rosnące ceny z inflacją, mówiąc: „Można mówić o inflacji pod względem cen jajek lub artykułów spożywczych, ale to nie jest duży koszt, nawet dla ludzi z klasy średniej. Naprawdę dużym kosztem jest czynsz (1)”.</p> <p class="yf-1fy9kyt">W swojej istocie Thiel argumentował, że problem sprowadza się do podaży i popytu.</p> <p class="yf-1fy9kyt">„Jeśli po prostu dodasz więcej ludzi do puli, a nie możesz budować nowych domów ze względu na przepisy dotyczące strefowania, gdzie jest zbyt drogo, gdzie jest zbyt regulowane i ograniczone, to ceny rosną bardzo mocno. I jest to niesamowite przeniesienie bogactwa od młodych i klasy średniej do klasy średniej i wynajmujących oraz starszych” – powiedział.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Thiel nie jest jedyną osobą, która podnosi alarm. Jerome Powell, przewodniczący Rezerwy Federalnej, zwrócił również uwagę na podobne obawy.</p> <p class="yf-1fy9kyt">„Prawdziwym problemem związanym z rynkiem mieszkaniowym jest to, że mamy, i nadal będziemy mieć, zbyt mało mieszkań… Trudno znaleźć – strefować działki w miejscach, w których ludzie chcą mieszkać… Gdzie będziemy pozyskiwać podaż?” – powiedział Powell podczas konferencji prasowej we wrześniu 2025 roku (7).</p> <p class="yf-1fy9kyt">Ta luka na rynku mieszkaniowym jest znacząca. W 2023 roku w USA brakowało 4,7 miliona nieruchomości, pomimo dodania 1,4 miliona nowych domów, zgodnie z raportem Zillow (8). Jednak, jak donosił The Washington Post w lutym 2026 roku, ekonomiści mają trudności z osiągnięciem porozumienia co do wielkości tego problemu.</p> <p class="yf-1fy9kyt">„Stany Zjednoczone borykają się z poważnym niedoborem mieszkań, którego, według szacunków Moody’s, potrzeba ponad 2 milionów nowych domów, aby go rozwiązać” – zaczynał artykuł (9).</p> <p class="yf-1fy9kyt">„Ale analitycy Goldman Sachs szacują tę liczbę na 3 miliony. Szacunki Zillow wynoszą ponad 4 miliony, a Brookings 5 milionów, a McKinsey 8 milionów. W międzyczasie republikańscy kongresmeni twierdzą, że niedobór wynosi blisko 20 milionów”.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Niezależnie od wielkości tej liczby, ulga jest w drodze na poziomie federalnym. 12 marca 2026 roku Senat zatwierdził ustawę 21st Century ROAD to Housing Act, która ma na celu rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego na wielu frontach, w tym zwiększenie budownictwa na obszarach wiejskich, redukcję biurokracji i rozszerzenie dostępu do własności domów (10).</p> <p class="yf-1fy9kyt">Oprócz rosnących cen domów, wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych są kolejną poważną przeszkodą uniemożliwiającą wielu Amerykanom „wejście na drabinę mieszkaniową”, jak opisał to Thiel (1).</p> <p class="yf-1fy9kyt">Stopy procentowe kredytów hipotecznych wciąż są wysokie: średnio wynoszą 6,18% w 2026 roku, w porównaniu z 6,32% w 2025 roku, zgodnie z ankietą przeprowadzoną przez Reuters (6).</p> <p class="yf-1fy9kyt">Rezerwa Federalna obniżyła stopy procentowe, a istniały nadzieje, że zostaną one obniżone jeszcze bardziej. Jednak po obniżce stóp procentowych przez Fed w grudniu 2025 roku, zdecydował się utrzymać stopy procentowe w przedziale 3,50–3,75% w styczniu 2026 roku (11).</p> <p class="yf-1fy9kyt">Chociaż decyzje Rezerwy Federalnej dotyczące stóp procentowych są poza Twoją kontrolą, istnieją sposoby, aby przejąć kontrolę nad uzyskaniem najlepszej możliwej stopy procentowej kredytu hipotecznego. Freddie Mac zaleca poszukiwanie ofert poprzez uzyskanie wycen od trzech do pięciu pożyczkodawców, aby znaleźć optymalną stopę (12).</p> <p class="yf-1fy9kyt">Nawet niewielkie obniżenie stopy procentowej może przełożyć się na znaczne oszczędności w całym okresie trwania pożyczki.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Aby ułatwić ten proces, narzędzia takie jak <a href="https://moneywise.com/c/1/33/1938?placement=1&amp;utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&amp;utm_medium=DL&amp;utm_campaign=170346&amp;utm_content=syn_796f883d-79ba-4153-b5b1-2363ad952c6d">Mortgage Research Center (MRC)</a> mogą pomóc szybko porównać stopy procentowe i szacowane miesięczne płatności od wielu zweryfikowanych pożyczkodawców.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Wprowadzając podstawowe dane — takie jak kod pocztowy, typ nieruchomości, zakres cen i roczny dochód — możesz <a href="https://moneywise.com/c/1/33/1938?placement=2&amp;utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&amp;utm_medium=DL&amp;utm_campaign=170346&amp;utm_content=syn_1f838326-cea5-438e-ba04-896f6b5f9825">zobaczyć oferty kredytów hipotecznych dopasowane do Twoich potrzeb</a> i robić zakupy z pewnością siebie.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Możesz również wykorzystać współwłasność, aby uzyskać dostęp do dochodów z wynajmu. Dzięki temu możesz wejść na rynek nieruchomości — bez wkładania wszystkich oszczędności w inwestycję.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Jeśli to brzmi atrakcyjnie, platforma inwestycyjna w nieruchomości mogul oferuje teraz <a href="https://moneywise.com/c/1/467/2055?placement=3&amp;utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&amp;utm_medium=DL&amp;utm_campaign=170346&amp;utm_content=syn_3665c6d8-a156-4eb3-a947-459e0b9e6ece">współwłasność w nieruchomościach na wynajem z wysoką jakością</a>, co może dać inwestorom miesięczny dochód z wynajmu, realną wycenę i korzyści podatkowe — bez konieczności wpłacania dużego wkładu własnego ani odbierania nocnych telefonów od najemców.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Założona przez byłych inwestorów w nieruchomości z Goldman Sachs, zespół <a href="https://moneywise.com/c/1/467/2055?placement=4&amp;utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&amp;utm_medium=DL&amp;utm_campaign=170346&amp;utm_content=syn_302d6f1c-77ed-424d-b895-4b9c34d67289">dokładnie wybiera 1% najlepszych domów jednorodzinnych na wynajem w całym kraju</a> dla Ciebie. Krótko mówiąc, możesz inwestować w oferty o jakości instytucjonalnej za ułamek zwykłych kosztów.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Każda nieruchomość przechodzi proces weryfikacji, wymagając minimalnego zwrotu 12%. Zespół ma średni roczny IRR na poziomie 18,8%. Ich roczne wskaźniki cash-on-cash wynoszą średnio od 10 do 12%. <a href="https://moneywise.com/c/1/467/2055?placement=5&amp;utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&amp;utm_medium=DL&amp;utm_campaign=170346&amp;utm_content=syn_df7ce4ad-30b4-4051-9ead-b8161698e3e7">Oferty często wyprzedają się w ciągu zaledwie trzech godzin</a>, a inwestycje zwykle wahają się od 15 000 do 40 000 dolarów na nieruchomość.</p> <p class="yf-1fy9kyt"><a href="https://moneywise.com/c/1/467/2055?placement=6&amp;utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&amp;utm_medium=DL&amp;utm_campaign=170346&amp;utm_content=syn_7855f3cd-132f-458d-ba8f-5b9054bd8d21">Każda inwestycja jest zabezpieczona realnymi aktywami</a>, a nie zależna od wykonalności platformy. Każda nieruchomość jest przechowywana w oddzielnej spółce LLC Propco, więc inwestorzy posiadają nieruchomość — nie platformę. Frakcjonalizacja oparta na blockchain dodaje warstwę bezpieczeństwa, zapewniając trwały, weryfikowalny zapis każdego udziału.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Innym sposobem na wykorzystanie dochodów z wynajmu jest korzystanie z platform crowdfundingowych, takich jak Arrived, która umożliwia wejście na rynek nieruchomości już za 100 dolarów.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Arrived oferuje dostęp do udziałów w <a href="https://moneywise.com/c/1/276/1358?placement=7&amp;utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&amp;utm_medium=DL&amp;utm_campaign=170346&amp;utm_content=syn_aecced7f-463b-4886-9b65-8fa5a47e93c7">inwestycjach w nieruchomości na wynajem i wakacyjne nieruchomości, które są zgodne z przepisami SEC</a>, wyselekcjonowanych i zweryfikowanych pod kątem potencjału wzrostu i dochodu. </p> <p class="yf-1fy9kyt">Arrived oferuje możliwość inwestowania w udziały w nieruchomościach na wynajem i wakacyjnych nieruchomościach, które są zgodne z przepisami SEC, wyselekcjonowanych i zweryfikowanych pod kątem potencjału wzrostu i dochodu. Wspierana przez światowej klasy inwestorów, takich jak Jeff Bezos, <a href="https://moneywise.com/c/1/276/1358?placement=8&amp;utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&amp;utm_medium=DL&amp;utm_campaign=170346&amp;utm_content=syn_40722441-f9f3-4a01-b808-d26a5d96d0c7">Arrived</a> ułatwia dopasowanie tych nieruchomości do Twojego portfela inwestycyjnego, niezależnie od Twoich dochodów. Elastyczne kwoty inwestycji i uproszczony proces mogą pomóc zarówno inwestorom akredytowanym, jak i nieakredytowanym w <a href="https://moneywise.com/c/1/276/1358?placement=9&amp;utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&amp;utm_medium=DL&amp;utm_campaign=170346&amp;utm_content=syn_e51c89d0-5959-44ec-bf82-2a8911f3fdcf">wykorzystaniu tej klasy aktywów chroniącej przed inflacją</a> bez problemów związanych z nocnymi naprawami rur lub przeciekającymi kranami.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Jeśli dywersyfikacja w nieruchomości wielorodzinne lub przemysłowe jest dla Ciebie atrakcyjna, możesz rozważyć inwestycje z <a href="https://moneywise.com/c/1/469/2078?placement=10&amp;utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&amp;utm_medium=DL&amp;utm_campaign=170346&amp;utm_content=syn_4736dd2d-95c2-4883-b4ad-232c11baefac">Lightstone DIRECT</a>, nowej platformie inwestycyjnej od Lightstone Group, jednej z największych prywatnych firm deweloperskich w kraju, posiadającej ponad 25 000 nieruchomości wielorodzinnych w swoim portfolio.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Ponieważ eliminują pośredników — brokerów i pośredników crowdfundingowych — inwestorzy akredytowani z minimalną inwestycją w wysokości 100 000 dolarów mogą uzyskać bezpośredni dostęp do możliwości inwestycyjnych w nieruchomości wielorodzinne o jakości instytucjonalnej. Ta usprawniona metoda może pomóc w zmniejszeniu opłat, a jednocześnie zwiększyć przejrzystość i kontrolę.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Ponadto, dzięki Lightstone DIRECT, inwestujesz w oferty dotyczące pojedynczych nieruchomości wielorodzinnych obok Lightstone — prawdziwego partnera — ponieważ Lightstone wnosi co najmniej 20% własnego kapitału do każdej oferty. Wszystkie możliwości inwestycyjne Lightstone przechodzą rygorystyczny, wieloetapowy proces przeglądu przed zatwierdzeniem przez Dyrektorów Lightstone, w tym założyciela Davida Lichtensteina.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Jak to działa, jest proste: wystarczy zarejestrować się za pomocą adresu e-mail i możesz <a href="https://moneywise.com/c/1/469/2078?placement=11&amp;utm_source=syn_yahoofinance_mon_aff&amp;utm_medium=DL&amp;utm_campaign=170346&amp;utm_content=syn_fb484de4-3caf-4503-bbd4-a9d1fddf4a03">zaplanować rozmowę z ekspertem ds. pozyskiwania kapitału</a>, aby ocenić swoje możliwości inwestycyjne. Od tego momentu wystarczy zweryfikować swoje dane, aby rozpocząć inwestowanie.</p> <p class="yf-1fy9kyt">Założona w 1986 roku, Lightstone ma udokumentowane wyniki w zakresie generowania silnych, dostosowanych do ryzyka zwrotów w cyklach rynkowych, z historycznym netto IRR na poziomie 27,6% i 2,54x historycznym netto equity multiple na zrealizowanych inwestycjach od 2004 roku. Do tej pory Lightstone zarządza aktywami o wartości 12 miliardów dolarów — w tym w nieruchomościach przemysłowych i komercyjnych.</p> <p class="yf-1fy9kyt">W związku z tym, nawet jeśli nieruchomości wielorodzinne nie są dla Ciebie atrakcyjne, Lightstone ostrzega przed zagrożeniem.