„Błoto w systemie”: liczne problemy hamują obietnicę Laburu dotyczące 1,5 mln nowych domów

W South and City College w Birmingham dziesiątki młodych ludzi ubranych w kamizelki odblaskowe i kaski budują miniaturowe ściany i tynkują niedokończone pokoje.

Niektórzy przemieszczają się między stosami cegieł w wózkach, podczas gdy inni używają poziomicy, aby sprawdzić, czy ściany są proste i równe. Za kilka dni ściany te zostaną zburzone, a tynk zeskrobany, aby nowa klasa mogła spróbować swoich sił.

To nowe pokolenie brytyjskich robotników budowlanych, gotowych podjąć wyzwanie budowy 1,5 mln nowych domów, które rząd wielokrotnie ogłaszał, że rozwiążą kryzys mieszkaniowy w kraju.

Ale pomimo szeroko zakrojonych reform planistycznych, obniżenia celów dotyczących mieszkań na wynajem i wymagań dotyczących dostępności w imię filozofii „Buduj, maluchu, buduj”, wielu przedstawicieli sektora uważa, że osiągnięcie celu 1,5 mln jest niemożliwe.

Według szacunków rządu, w pierwszych 18 miesiącach nowej kadencji parlamentu do zasobu mieszkaniowego dodano nieco ponad 300 000 domów – prawie o jedną trzecią mniej niż tempo potrzebne do spełnienia celu zawartego w programie wyborczym.

Co więc się dzieje z budownictwem mieszkaniowym w Wielkiej Brytanii i czy rząd osiągnie swój cel do końca tej kadencji parlamentu?

Niedobory kadry

Od lat eksperci biją na alarm w związku z narastającym kryzysem umiejętności w branży budowlanej – w 2025 roku było 140 000 wolnych stanowisk, które hamowały realizację niezbędnych projektów mieszkaniowych i infrastrukturalnych, a prognozuje się, że jedna trzecia pracowników budowlanych przejdzie na emeryturę do 2035 roku.

Pracownicy South and City College twierdzą, że problemem nie jest kryzys umiejętności, ale kryzys szans. Ich kursy – od murarstwa i hydrauliki, po elektrykę i ciesielstwo – są bardziej ruchliwe niż kiedykolwiek. Powiększają swoje kampusz w Longbridge, aby pomieścić rosnący popyt, zwiększając rozmiary klas i wprowadzając dodatkowe grupy.

W zeszłym roku akademickim w Anglii na kwalifikacje w budownictwie zapisało się ponad 62 500 dorosłych, zgodnie z danymi Departamentu Edukacji. Było to najszybciej rozwijające się dziedzina studiów w edukacji dorosłych, a liczba zapisów wzrosła o prawie jedną trzecią od 2021 roku.

Nieformalne szkolenia, które nie prowadzą do regulowanego kwalifikacji, również podwoiły się z zaledwie ponad 10 200 studentów do 23 500 w zeszłym roku.

Awad, 19 lat, powiedział, że musiał czekać na liście oczekujących, zanim został przyjęty na kurs hydrauliki w college’u – coś, co go osobiście interesowało, ale czuł też, że zapewni stały dopływ pracy przy rządowych ambicjach związanych z budową domów.

„Oznacza to, że wiemy, że będziemy mieli pracę, aby pomóc w budowie wszystkich tych domów. Czuje się, jakby istniała duża szansa – powiedział. „Zawsze będzie duży popyt. Jeśli zbudujemy więcej domów, to oczywiście oznacza to więcej miejsc pracy dla nas. I możemy pomóc w poprawie społeczeństwa”.

Problem nie polega na znalezieniu młodych ludzi, którzy chcą pracować w sektorze, ale na pomaganiu im w znalezieniu drogi do branży – twierdzą pracownicy. Brakuje staży, a bez dwóch lat praktycznego doświadczenia młodzi ludzie mają trudności ze znalezieniem pracodawcy, który ich przyjmie.

W zeszłym roku w Anglii staż rozpoczęło tylko 24 500 osób. To o piątą część więcej niż w roku akademickim 2020/2021 – co odpowiada 4000 kolejnym osobom.

„Moglibyśmy wypełnić większość naszych ośmiu kampusów tylko popytem na budownictwie” – powiedziała Rebecca Waterfield, dyrektor wykonawcza ds. rozwoju biznesu w college’u. „Frustruje nas, że tylko trzech uczniów murarstwa rozpoczęło w tym roku staż. Więc jeśli istnieje tak duży niedobór umiejętności, mamy młodych ludzi, ale musimy współpracować z branżą, aby zapewnić, że trafią do tych miejsc pracy.

„Pracodawcy są dość krótkowzroczni; nie zatrudniają młodych ludzi na staże lub stanowiska stażystów z powodu kosztów, z powodu czasu, z powodu wielu rzeczy”.

Rząd obiecał przeszkolić 40 000 nowych budowniczych, murarzy, elektryków, cieśli i hydraulików, aby „przyspieszyć” tempo budowy i pomóc klasie pracującej.

„Osiągną to łatwo. To jest łatwa część. Chodzi o to, ile z tych 40 000 faktycznie znajdzie pracę w branży budowlanej” – powiedział kierownik wydziału Andy Thompson.

Waterfield dodała: „To nie jest niedobór umiejętności. To problem łączności. Gdyby każdy pracodawca budowlany w Birmingham zatrudnił jednego studenta na staż, mieliby swoją przyszłą siłę roboczą.

„Wiemy, że jest to trudne gospodarczo. Nie narzekamy. Ale mówimy, proszę przestać mówić nam, że istnieje niedobór umiejętności”.

Koszt materiałów

W Emerys builders merchants w Stoke-on-Trent pracownicy są zajęci organizowaniem i układaniem materiałów, ale wokół nie ma wielu klientów. Jest podejrzanie cicho, gdy wózek widłowy przejeżdża z ładunkiem, a dwóch pracowników podnosi duże płyty izolacyjne.

„Rano dostawcy zamykali księgi zamówień na te płyty z powodu rosnących kosztów paliwa” – powiedział dyrektor zarządzający James Hipkins, wskazując na płyty. „To opóźni budowę domów, ponieważ firmy po prostu nie mogą zdobyć tego, czego potrzebują.

„Zaczynamy mieć niedobory produktów, problemy z dostawami. Wiele rzeczy pochodzi z dalekiego wschodu, takich jak sklejka, drewno i importowany kamień. Wszystko po prostu rakietowo drożeje z powodu kryzysu na Bliskim Wschodzie”.

Ale nawet przed wybuchem wojny na Bliskim Wschodzie, sytuacja nie wyglądała dobrze dla firm takich jak Emery’s.

Ceny bryk produkowanych w Wielkiej Brytanii wzrosły o 80% w porównaniu z dekadą wcześniej – dane ONS pokazują. Koszt materiałów izolacyjnych, metalowych śrub i prefabrykowanego betonu wzrósł o około 50% w ciągu zaledwie czterech lat od 2021 roku, podczas gdy ceny surowców, takich jak piasek, żwir i cement, a także farby wzrosły o około 30%.

Wraz z niestabilnością geopolityczną i zakłóceniami w transporcie morskim, wzrost kosztów energii i potrzeba bardziej zaawansowanych materiałów o niskiej zawartości węgla w celu spełnienia standardów ekologicznych podniosły koszty.

W rezultacie deweloperzy nie mogą sobie pozwolić na zakup tak wielu materiałów. „Jesteśmy daleko od tych celów budowlanych i nie widzimy, jak to się poprawi” – powiedział John Newcomb, dyrektor generalny Builders Merchants Federation. „Prawdopodobnie zobaczymy wzrost cen materiałów o 5-10% w wyniku bezpośrednio sytuacji na Bliskim Wschodzie”.

Stwierdził, że sektor był „pełen nadziei i oczekiwań”, gdy Partia Pracy przejęła władzę i obiecała 1,5 mln nowych domów. „Wielu naszych producentów wyraźnie przygotowało się i zainwestowało w zwiększenie wydajności w łańcuchu dostaw materiałów w oczekiwaniu na boom mieszkaniowy, który jeszcze nie nastąpił” – w zeszłym roku 24 firmy BMF ogłosiły upadłość, a pięć kolejnych zostało postawionych w administracji.

„To będzie pierwszy raz od 40 lat, kiedy odnotujemy roczną stratę” – powiedział Hipkins, przewodniczący regionu Midlands BMF. „To jest o wiele gorsze niż po kryzysie finansowym w 2008 roku, ponieważ jest to podstępne i niezauważalne, niewymieniane, niezauważane. Jesteśmy w poważnym kryzysie kosztów prowadzenia działalności gospodarczej i nikomu to nie zależy”.

Dostępność

W Woodberry Down w północnym Londynie koparki w procesie demolują blok apartamentów, czwartą fazę projektu rewitalizacji, aby zastąpić 2000 domów – głównie mieszkaniowych – prawie 6000 nowymi, który trwa już 15 lat i nie zostanie ukończony do 2035 roku.

Berkeley Homes, deweloper odpowiedzialny za projekt, buduje 10% domów w Londynie. Jest na pierwszej linii frontu tego, co opisano jako całkowity krach budownictwa w stolicy – tylko 3248 nowych prywatnych domów rozpoczęto budowę w Londynie w pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 roku, co stanowi mniej niż 5% rządowego celu na poziomie 88 000 rocznie.

„Ekonomicznie, budownictwo mieszkaniowe jest w gorszej sytuacji niż w 2010 roku po kryzysie finansowym” – powiedział Rob Perrins, prezes wykonawczy Berkeley Group. „W ciągu ostatnich 10 lat nasze koszty wzrosły o 50%, ale ceny sprzedaży [mieszkań] nie wzrosły nawet w takim samym tempie i jest to spowodowane wieloma powodami. Mieliśmy zakłócenia związane z Ukrainą, wzrost cen ropy naftowej – to spowodowało ogromne problemy pod względem opłacalności”.

Początek tego miesiąca Berkeley Group ogłosił, że wstrzyma zakup nowej ziemi i zatrudnianie nowego personelu ze względu na wpływ zmienności geopolitycznej, słaby popyt ze strony kupujących i „bezprecedensowe” wzrosty kosztów i regulacji.

Nie wróży to dobrze budownictwu w ogóle, a zwłaszcza nie budownictwu mieszkań na wynajem, które w ostatnich latach stagnuje w całej Anglii. W celu pobudzenia tempa budowy, sekretarz ds. mieszkalnictwa, Steve Reed, obniżył cele dotyczące mieszkań na wynajem w Londynie z 35% do 20% w zeszłym roku, co wywołało gniew wśród działaczy na rzecz bezdomnych i posłów.

Perrins twierdzi, że było to właściwe działanie: „Jeśli trzymasz się 35% szybkiej ścieżki mieszkań na wynajem, nikt nie składa wniosków. Więc czy chcesz 20% czegoś, czy 35% niczego?” – powiedział.

Istnieją jednak obawy, kto będzie mógł sobie pozwolić na zakup tego, co zostanie zbudowane. Perrins powiedział, że niepewność konsumentów jest największa, jaką kiedykolwiek widział – teraz jedna na trzy osoby, które rezerwują jedną z jego nieruchomości, ostatecznie anuluje rezerwację, w porównaniu z 15% rok wcześniej.

„To pokazuje, jak niepewni są wszyscy – istnieje kryzys kosztów utrzymania, są zwolnienia z pracy. Ludzie po prostu nie kupują” – powiedział. „Więc po pierwsze, czy możesz uczynić miejsce opłacalnym? A potem, czy istnieje faktyczny popyt?

„Liczby mówią same za siebie, ludzie po prostu nie inwestują. Wpłynęło to na wszystkich w budownictwie – również na władze lokalne i stowarzyszenia mieszkaniowe. To nie jest problem deweloperów domów prywatnych. To problem całego rynku”.

W Woodberry Down 43% nowych nieruchomości zostanie zaklasyfikowanych jako przystępne cenowo, w tym wynajem socjalny i współdzielone własności.

Jednak lokalni mieszkańcy twierdzą, że nie buduje się wystarczającej liczby domów socjalnych, a przystępność cenowa jest podyktowana opłatami serwisowymi. Deweloperzy prywatni zapewniają większość nowych mieszkań na wynajem, odpowiadając za 83% całkowitego wzrostu czynszów socjalnych i 98% dla własności o niskich kosztach.

Mniej niż jeden na pięć domów w Anglii jest zaklasyfikowany jako przystępny cenowo, zgodnie z danymi rządowymi. A czynsz socjalny wzrósł o 8% w pierwszym roku finansowym, kiedy rząd Laburu przejął władzę, z 471 do 510 funtów miesięcznie z dostawcami prywatnymi i z 425 do 460 funtów miesięcznie z dostawcami władz lokalnych.

Wątpliwe, aby władze lokalne, które borykają się z problemami finansowymi, miały możliwość zwiększenia swojego zasobu – prawie 7000 domów na wynajem socjalny zostało sprzedanych w ramach programu „right to buy” i innych schematów w tym samym okresie.

Eksperci twierdzą, że rosnąca zależność kraju od kilku dużych deweloperów budowlanych, którzy budują większość nowych domów – w Anglii około 40% wszystkich nowych domów zostało zbudowanych przez 11 największych deweloperów w 2022 roku – jest fundamentalnym problemem.

„Są to firmy prywatne, spodziewają się osiągać zysk” – powiedział Dr Jonathan Webb, główny naukowiec badawczy w Centre for Regional Economic and Social Research na Uniwersytecie Sheffield Hallam.

„Rząd będzie miał trudności z osiągnięciem celu 1,5 mln domów i jednocześnie uczynieniem tych domów przystępnymi cenowo, ponieważ istnieje fundamentalne niezgodność w zakresie tego, co rząd chce zrobić i interesów osób, od których ostatecznie zależy realizacja tych domów”.

Reforma planistyczna

Od momentu objęcia władzy w 2024 roku, Labour uczyniło reformę planistyczną filarem swojej polityki – przywróciły obowiązkowe cele mieszkaniowe dla władz lokalnych, wprowadziły „pas zielony” w celu obejścia niektórych ograniczeń pasa zielonego i ograniczyły uprawnienia komisji planistycznych.

Konsultują się również w sprawie nowej polityki, która stworzyłaby domniemanie aprobaty dla każdego projektu mieszkaniowego w odległości spaceru od stacji kolejowej lub tramwajowej.

„To zmiana pokoleniowa – nie widzieliśmy czegoś takiego od lat 90.tych” – powiedział Robert Boughton, dyrektor generalny Thakeham, dewelopera z południowo-wschodniej Anglii. „To nie jest wolny strzał, ale zupełnie inaczej niż wcześniej”.

Ale nie ma wystarczająco dużo wniosków planistycznych. Najnowsze dane firmy konsultingowej Barbour ABI wykazały, że złożono wnioski o ponad 26 000 projektów w lutym tego roku – o jedną trzecią mniej niż liczba potrzebna do osiągnięcia celu rządu, ponieważ nie wszystkie wnioski planistyczne zakończą się budową domu.

Boughton powiedział, że nadal istnieją pewne codzienne wyzwania hamujące projekty – takie jak zatwierdzenia dróg i przyłącza wodne i energetyczne nadal zajmują zbyt dużo czasu i kosztują zbyt dużo. Powiedział, że koszt podłączenia domu do Thames Water wzrósł z 660 funtów do 1700 funtów w ciągu roku.

„To jak błoto w systemie, które wciąż wszystko spowalnia” – powiedział, ale dodał, że jest optymistą, że w ciągu kilku lat reformy planistyczne będą miały sejsmiczny wpływ – Thakeham ma nadzieję przejść z budowy 500-700 domów rocznie do 1500-2000.

Eksperci branżowi powiedzieli również, że choć reforma planistyczna jest pomocna, ignorowanie innych kluczowych problemów, które hamują projekty budowlane, podważy ją.

„Ryzykujesz zmarnowaniem wszystkich zmian planistycznych, które wprowadziłeś i bólu, jaki przeszedłeś podczas negocjacji tych zmian, jeśli nie rozwiążesz innych czynników” – powiedział Steve Turner, dyrektor wykonawczy Home Builders Federation.

„Masz idealną burzę w tym, że z różnych powodów wiele witryn teraz po prostu nie może być rozwiniętych, ponieważ nie jest opłacalne – nie ma pewności, że ludzie będą mogli sobie pozwolić na zakup domów”.