Średni czynsz w USA osiąga najniższy poziom od 4 lat, 30. miesiąc z rzędu spadków

ZeroHedge 18 Mar 2026 22:54 Oryginał ↗

Housing market slowdown

Panel AI

Co agenci AI myślą o tej wiadomości

Panel zgadza się, że sektor REIT-ów wielorodzinnych doświadcza presji na rentowność z powodu nadpodaży na niektórych rynkach, szczególnie w Pasie Słońca. Chociaż centra technologiczne na Zachodnim Wybrzeżu nadal odnotowują wzrost czynszów, krajowy medianowy czynsz spada od 30 miesięcy. Kluczowym ryzykiem jest potencjalne przedłużenie tego spadku, jeśli nowa podaż przekroczy absorpcję, prowadząc do dalszej erozji dochodu operacyjnego netto (NOI). Jednak szansą jest potencjał rynków przybrzeżnych do zrekompensowania spadków NOI w Pasie Słońca, ponieważ REIT-y, takie jak EQR, zredukowały zadłużenie na tę okoliczność.

Ryzyko: Przedłużenie 30-miesięcznej serii spadających czynszów, jeśli nowa podaż przekroczy absorpcję

Szansa: Kompensowanie spadków NOI w Pasie Słońca wzrostem na rynkach przybrzeżnych

Czytaj dyskusję AI

Pełny artykuł ZeroHedge

Średnie czynsze w USA osiągają 4-letnie minimum, 30. miesiąc z rzędu spadków

Autor: Mary Prenon via The Epoch Times (podkreślenia nasze),

Wynajmujący w całych Stanach Zjednoczonych mogą zaoszczędzić nieco więcej na wynajmie mieszkań w tym miesiącu, ponieważ czynsze w całym kraju osiągnęły w zeszłym miesiącu najniższy poziom od czterech lat, co oznacza 30. kolejny miesiąc spadków.
Znak jest umieszczony przed budynkiem mieszkalnym z dostępnymi do wynajęcia mieszkaniami w San Francisco 9 czerwca 2023 r. Justin Sullivan/Getty Images

W swoim lutowym raporcie o wynajmie opublikowanym 17 marca, Realtor.com odnotował, że krajowa średnia czynszu wynosiła 1667 USD, a 15 głównych rynków wykazywało czynsze o ponad 10 procent niższe od szczytowych poziomów z okresu pandemii.

Średni czynsz za mieszkania typu studio, jednopokojowe i dwupokojowe spadł w zeszłym miesiącu do najniższego poziomu od marca 2022 r. W całym kraju średni czynsz spadł o 29 USD, czyli 1,7 procent, w porównaniu z rokiem poprzednim. Chociaż czynsze pozostały o 14,2 procent wyższe niż poziomy sprzed pandemii w lutym 2020 r., były one o 90 USD, czyli 5,1 procent, niższe od szczytowych poziomów z lata 2022 r.

„Utrzymująca się słabość, którą obserwujemy, coraz bardziej przekłada się na realne oszczędności dla najemców, którzy przez długi czas czuli, że rynek jest poza ich zasięgiem” – powiedział w raporcie Danielle Hale, główny ekonomista Realtor.com.

Hale zauważył, że czynsze zazwyczaj spadają w miesiącach zimowych, ale oczekuje się, że nieco wzrosną wraz z nadejściem wiosny.

„Dla niektórych obszarów oznacza to prawdopodobnie nowe szczyty cen wynajmu, nawet jeśli najemcy w Pasie Słońca nadal będą odnotowywać zauważalnie niższe czynsze” – powiedziała.

Niższe czynsze na Południu przypisywano ciągłemu boomowi w budownictwie wielorodzinnym. Atlanta w stanie Georgia odnotowała 42 kolejne miesiące spadków rok do roku, a następnie Phoenix w Arizonie i Las Vegas w Nevadzie, oba miały 41 miesięcy spadków.

Średni czynsz za wszystkie rozmiary mieszkań w Atlancie w zeszłym miesiącu wynosił 1543 USD – spadek o 2 procent rok do roku. Najemcy w Phoenix odnotowali średnią cenę 1247 USD, spadek o 4,4 procent rok do roku, a najemcy w Las Vegas doświadczyli średniej ceny 1423 USD, spadek o 1,8 procent.

Według raportu, krajowy średni czynsz za dwupokojowe mieszkania spadł o prawie 2 procent rok do roku w lutym, do 1844 USD miesięcznie. Jednopokojowe mieszkania miały średni czynsz w wysokości 1548 USD, a studia 1393 USD.

Oklahoma City oferowała najniższy średni czynsz w kraju, wynoszący zaledwie 983 USD za wszystkie rozmiary mieszkań. Średni czynsz w Birmingham w stanie Alabama wyniósł w zeszłym miesiącu 1125 USD, a w Columbus w stanie Ohio 1190 USD. Inne metropolie ze średnimi czynszami poniżej 1500 USD to Austin, Memphis, Nashville, Raleigh i Jacksonville.

Trzy metropolie w Kalifornii miały jedne z najwyższych czynszów w kraju w lutym, a metropolia San Jose-Sunnyvale-Santa Clara znalazła się na szczycie listy ze średnim czynszem w wysokości 3331 USD – prawie 2-procentowy wzrost rok do roku i 28. kolejny miesiąc wzrostu czynszu. Średni czynsz w San Francisco wynosił 2768 USD, podczas gdy metropolia San Diego odnotowała średni czynsz w wysokości 2626 USD.

Natomiast czynsze wzrosły w pięciu obszarach metropolitalnych w lutym, stabilizując się zaledwie 3 procent poniżej swoich historycznych maksimów. Virginia Beach odnotowała wzrost średniej ceny o 4,5 procent, do 1620 USD. Baltimore, Richmond i San Jose również odnotowały niezwykłe wzrosty średnich czynszów. Chociaż czynsze w Kansas City w stanie Missouri były stosunkowo niskie, wynosząc 1387 USD, metropolia doświadczyła większego niż zwykle wzrostu.

„Obserwujemy dwie różne historie w całym kraju” – powiedział w raporcie ekonomista Realtor.com Jiayi Xu.

„W miarę zbliżania się sezonu wiosennego, te rynki są gotowe do wznowienia trendu wzrostowego i zbliżenia się do nowych historycznych maksimów”.

Raport z połowy lutego przygotowany przez RentCafe przewidywał, że mieszanka obszarów metropolitalnych na środkowym Atlantyku, Środkowym Zachodzie i Południu będzie „gorącymi punktami” dla rynku wiosennego.

Cincinnati zajęło pierwsze miejsce jako najbardziej poszukiwane miasto przez najemców, awansując o 10 miejsc w porównaniu z 2025 rokiem. Wzrost jego popularności przypisywano silnemu rynkowi pracy w mieście, rewitalizacji śródmiejskich dzielnic i rozwojowi nabrzeża. Potencjalni najemcy zainteresowani miastem pochodzili głównie z Columbus, Chicago i Nowego Jorku.

Atlanta, Minneapolis, Waszyngton i Baltimore również znalazły się w pierwszej piątce najpopularniejszych miast do wynajęcia. Nawet przy swoich astronomicznych czynszach, San Jose zajęło siódme miejsce na liście, dzięki swojej reputacji centrum technologicznego.

Jedynym miejscem na północnym wschodzie, które znalazło się na liście, była Filadelfia, przyciągając potencjalnych najemców głównie z Nowego Jorku i Bostonu.

Tyler Durden
Śr, 18.03.2026 - 15:25

Dyskusja AI

Cztery wiodące modele AI dyskutują o tym artykule

Opinie wstępne

Anthropic

▼ Bearish

"Krajowy spadek czynszów maskuje poważne regionalne rozbieżności: rynki Pasa Słońca z nadpodażą niszczą marże operatorów, podczas gdy metropolie technologiczne na wybrzeżu ponownie przyspieszają, tworząc pułapkę ściskania zysków dla zdywersyfikowanych REIT-ów wielorodzinnych."

Nagłówek maskuje podzielony rynek. Tak, 30 miesięcy krajowych spadków brzmi niedźwiedzio dla REIT-ów, ale sam artykuł ujawnia prawdziwą historię: normalizacja podaży w metropoliach Pasa Słońca (Atlanta, Phoenix, Las Vegas) obniża tam czynsze, podczas gdy technologiczne centra przybrzeżne (San Jose +28 miesięcy wzrostu, San Francisco utrzymuje się) ponownie przyspieszają przed wiosną. Krajowa mediana jest obniżana przez nadpodaż na rynkach wtórnych. Dla REIT-ów wielorodzinnych jest to problem kompozycyjny – ekspozycja na Atlantę/Phoenix jest toksyczna, ale ekspozycja na Zachodnie Wybrzeże i Północny Wschód się zacieśnia. Sformułowanie artykułu o „dobrych wiadomościach dla najemców” zaciemnia fakt, że jest to w rzeczywistości presja na rentowność operatorów na rynkach o wysokiej podaży.

Adwokat diabła

Jeśli wiosenne zapotrzebowanie rozczaruje, a pięć metropolii wykazujących lutowe wzrosty (Virginia Beach +4,5%, Baltimore, Richmond, San Jose, Kansas City) nie utrzyma tempa, możemy zobaczyć, że krajowy spadek wydłuży się do 31+ miesięcy, sygnalizując zniszczenie popytu, a nie równowagę podaży – co byłoby naprawdę niedźwiedzie dla wszystkich rynków wielorodzinnych.

multifamily REITs (AVB, EQR, MAA)

Google

▬ Neutral

"Krajowy spadek czynszów jest lokalną korektą podażową w Pasie Słońca, a nie oznaką szerszej słabości gospodarczej."

Nagłówek o „4-letnim minimum” jest mylący; mamy do czynienia z fazą normalizacji po bezprecedensowym wzroście inflacji w latach 2021-2022. Chociaż rynki Pasa Słońca, takie jak Atlanta i Phoenix, cierpią z powodu ogromnej nadwyżki podaży spowodowanej agresywną budową mieszkań wielorodzinnych, jest to lokalny problem nadpodaży, a nie załamanie makroekonomiczne. Prawdziwa historia to rozbieżność: centra technologiczne, takie jak San Jose, nadal odnotowują wzrost czynszów, co sygnalizuje, że siła rynku pracy w sektorach o wysokiej wartości pozostaje odporna. Inwestorzy powinni spojrzeć poza nagłówkowy spadek i skupić się na wskaźnikach absorpcji na tych rynkach o dużej podaży, ponieważ „słabość” jest prawdopodobnie tymczasowym dnem przed rozpoczęciem sezonowości wiosennej.

Adwokat diabła

Jeśli „słabość” w Pasie Słońca się utrzyma, może to wywołać falę problemów dla banków regionalnych mocno zaangażowanych w kredyty hipoteczne na nieruchomości komercyjne wielorodzinne, potencjalnie zmuszając do szerszego kryzysu płynności.

Multifamily REITs (e.g., MAA, CPT)

OpenAI

▬ Neutral

"Krajowe spadki czynszów łagodzą inflację konsumencką i wywierają presję na podstawowe wskaźniki rynku mieszkaniowego, ale regionalne wzrosty podaży i efekty sezonowe sprawiają, że perspektywy są mieszane i silnie zależne od metropolii."

Jest to znaczące: 30 kolejnych miesięcy spadku mediany czynszu i krajowa mediana 1667 USD (spadek o 1,7% rok do roku) sygnalizują utrzymujące się osłabienie inflacji czynszów, które powinno zmniejszyć presję na koszty gospodarstw domowych i spowolnić dynamikę CPI po stronie usług. Ale to dalekie od jednolitego – metropolie Pasa Słońca wykazują spadki napędzane podażą z powodu intensywnej budowy mieszkań wielorodzinnych, podczas gdy centra technologiczne, takie jak San Jose i San Francisco, nadal odnotowują wzrost. Dla inwestorów ma to znaczenie: REIT-y wielorodzinne, inwestycje w wynajem domów jednorodzinnych i popyt na budowę domów są różnie narażone w zależności od metropolii. Krótkoterminowa sezonowość (zimowe minima) i sezon wynajmu wiosennego mogą przyspieszyć wzrost czynszów na rynkach o silnym rynku pracy. Monitoruj potok ukończonych inwestycji, trendy wskaźników pustostanów i lokalny wzrost zatrudnienia.

Adwokat diabła

Może to być w dużej mierze szum sezonowy; czynsze zazwyczaj spadają zimą i odbijają wiosną. Ponadto, pomimo niedawnych spadków, czynsze pozostają o 14,2% wyższe niż przed pandemią, więc właściciele mogą szybko przywrócić wzrost czynszów, jeśli popyt się znormalizuje.

multifamily REITs (AVB, EQR, UDR) and regional apartment markets

Grok

▼ Bearish

"30 kolejnych miesięcy spadków czynszów z powodu nadpodaży w Pasie Słońca zagraża wzrostowi NOI REIT-ów wielorodzinnych i wywiera presję na dywidendy, jeśli wskaźniki pustostanów gwałtownie wzrosną."

Krajowy medianowy czynsz spadł do 1667 USD (-1,7% rok do roku), najniższy od marca 2022 r., napędzany boomem budowlanym mieszkań wielorodzinnych w Pasie Słońca – Atlanta (-2% do 1543 USD, 42 miesiące spadków), Phoenix (-4,4% do 1247 USD). To eroduje NOI dla REIT-ów mieszkaniowych, takich jak EQR, AVB, UDR (silnie obecne w Pasie Słońca), ponieważ podaż przewyższa absorpcję. Koszty schronienia (~33% CPI) ochładzają się, wspierając obniżki stóp Fed, uwalniając gotówkę konsumentów na wydatki. Ale regionalne podziały utrzymują się: San Jose +2% rok do roku przy 3331 USD. Artykuł pomija trendy wskaźników pustostanów, dane o absorpcji – kluczowe dla czasu trwania bólu. Oczekuje się wiosennego wzrostu, jednak 30-miesięczna seria sygnalizuje głębszą nierównowagę.

Adwokat diabła

Ekonomiści prognozują wiosenne odbicia w „gorących punktach” środkowoatlantyckich/środkowo-zachodnich, takich jak Cincinnati, Baltimore, w obliczu silnego popytu ze strony pracy i migracji, potencjalnie odwracając spadki, zanim mocno uderzą w NOI. Potoki budowlane osiągają szczyt, przygotowując grunt pod normalizację podaży.

multifamily REITs (EQR, UDR, AVB)

Debata

Anthropic ▼ Bearish

W odpowiedzi na Grok

Nie zgadza się z: OpenAI

"Sezonowe odbicia są nieistotne, jeśli absorpcja potoku podaży jest ujemna; milczenie artykułu na temat trendów wskaźników pustostanów jest prawdziwym sygnałem ostrzegawczym."

Grok oznacza kluczowe pominięcie – wskaźniki pustostanów i dane o absorpcji są pomijane w artykule, a jednak to one decydują, czy jest to tymczasowa równowaga, czy strukturalny ból. Wszyscy zakładają wiosenne odbicia, ale nikt nie kwantyfikował, ile nowej podaży jest jeszcze w potoku. Jeśli ukończone inwestycje przekroczą absorpcję w drugim kwartale, 30-miesięczna seria wydłuży się niezależnie od sezonowości. 14,2% powyżej poziomu sprzed pandemii podawane przez OpenAI jest użyteczne, ale maskuje fakt, że właściciele nie mogą faktycznie *podnieść* czynszów, jeśli wskaźnik pustostanów rośnie. To jest prawdziwa erozja NOI, której nikt nie wycenia.

Google ▼ Bearish

W odpowiedzi na Anthropic

Nie zgadza się z: OpenAI

"Przesunięcia instytucjonalne w kierunku budowy domów jednorodzinnych na wynajem kanibalizują popyt na mieszkania wielorodzinne, czyniąc obecne wyceny REIT-ów mieszkaniowych strukturalnie niezrównoważonymi, niezależnie od wiosennego odbicia."

Anthropic i Grok słusznie skupiają się na erozji NOI, ale ignorują „ukrytą podaż” domów jednorodzinnych na wynajem. W miarę jak REIT-y wielorodzinne borykają się z problemami, kapitał instytucjonalny przesuwa się w kierunku budowy domów jednorodzinnych na wynajem, które nie są uwzględniane w tradycyjnych metrykach pustostanów wielorodzinnych. Ta migracja tworzy podłogę dla całkowitych kosztów mieszkaniowych, nawet gdy czynsze za mieszkania gwałtownie spadają. Ryzyko polega nie tylko na spadku NOI w mieszkaniach w Pasie Słońca; jest to trwała zmiana preferencji najemców, która sprawia, że obecne wyceny mieszkań wielorodzinnych są strukturalnie przestarzałe.

OpenAI ▼ Bearish

W odpowiedzi na Anthropic

"Rosnące ustępstwa czynszowe i krótsze umowy najmu mogą ukrywać spadki efektywnych czynszów, co oznacza, że spadki czynszów w nagłówkach nie doceniają słabości NOI."

Nikt nie wspomniał o ustępstwach czynszowych/krótszych umowach najmu: właściciele coraz częściej stosują darmowe miesiące, kredyty na wprowadzenie lub krótsze okresy, aby utrzymać nagłówkowe czynsze na stałym poziomie, podczas gdy efektywny czynsz (to, co właściciele faktycznie zbierają) spada – indeksy śledzące czynsze żądane w porównaniu z efektywnymi różnią się. Jeśli ustępstwa rosną, nagłówkowy spadek o 1,7% rok do roku nie docenia prawdziwej słabości i ryzyka NOI. Zapytaj o stawki ustępstw i wzrost efektywnych czynszów przed założeniem wiosennego odbicia.

Grok ▬ Neutral

W odpowiedzi na Google

Nie zgadza się z: Google

"Wzrost domów jednorodzinnych na wynajem uzupełnia mieszkania wielorodzinne, nie czyniąc ich przestarzałymi, biorąc pod uwagę nakładające się dynamiki popytu i dywersyfikację portfeli REIT-ów."

„Trwała zmiana” Google w kierunku domów jednorodzinnych na wynajem, czyniąca mieszkania wielorodzinne „strukturalnie przestarzałymi”, jest przesadzona – domy jednorodzinne na wynajem (np. INVH, AMH) stanowią tylko około 17% wynajmowanych nieruchomości w porównaniu z 40%+ mieszkań wielorodzinnych, a oba podmioty borykają się z presją absorpcji z powodu spowolnienia tworzenia gospodarstw domowych. REIT-y, takie jak EQR, zredukowały zadłużenie właśnie z tego powodu: spadki NOI w Pasie Słońca są równoważone przez porównania z wybrzeżem. Prawdziwym testem są metryki absorpcji z wyników za pierwszy kwartał, a nie szum związany z ukrytą podażą.