Homem do Arizona vendeu duas casas por US$ 744 mil — depois perdeu no tribunal e devia impostos sobre US$ 255 mil. O que todo vendedor precisa saber

A venda de uma casa pode vir com uma das isenções fiscais mais generosas do código tributário dos EUA — mas uma decisão recente do Tribunal Tributário é um lembrete contundente de que isso não é verdade em todas as situações.
No caso Pesarik v. Commissioner, um gerente imobiliário vendeu duas propriedades em 2020 por um total de US$ 743.800 (1) — propriedades que ele originalmente pagou US$ 424.750 e sobre as quais acreditava não dever imposto sobre ganhos, de acordo com uma reportagem do Wall Street Journal.
O juiz principal do Tribunal Tributário, Patrick Urda, decidiu o contrário: Jeffrey Pesarik devia impostos sobre US$ 255.281 de renda não declarada, mais multas e juros. Ele não conseguiu provar que uma casa se qualificava como sua residência principal e também não comprovou grande parte da base de melhoria reivindicada da outra.
O caso mostra o que pode acontecer quando os vendedores assumem que se qualificam para isenções fiscais que não ganharam ou documentaram.
Muitos vendedores "assumem que o IRS não fará perguntas", disse o contador Eric Bronnenkant, da Edelman Financial Engines, ao Wall Street Journal (2).
A exclusão de venda de casa sob a Seção 121 do código tributário permite que vendedores qualificados excluam até US$ 250.000 de lucro de uma venda de casa se declararem como solteiros, ou até US$ 500.000 para casais casados que declaram em conjunto. É uma isenção significativa, mas vem com condições rigorosas (3).
De acordo com o IRS, para se qualificar, você deve ter possuído e vivido na casa como sua residência principal por pelo menos dois dos cinco anos imediatamente anteriores à venda. Você só pode reivindicá-la uma vez a cada dois anos. Se você possui mais de uma casa, o IRS especifica que a exclusão se aplica apenas à sua residência principal — não a uma casa de férias, aluguel ou propriedade de investimento (4).
Embora Pesarik tenha atendido ao prazo de posse de sua casa em Massachusetts, o problema foi provar que era realmente sua casa principal.
O juiz observou que ele não tinha declarações fiscais de Massachusetts ou carteira de motorista do estado, e suas contas de cartão de crédito iam para uma caixa postal em New Hampshire. A carteira de motorista que ele usou como identificação era do Arizona. O uso de serviços públicos não estabeleceu residência consistente em Massachusetts. Assim, o tribunal negou a exclusão, custando-lhe um ganho tributável de mais de US$ 137.000 apenas nessa propriedade (2).
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É aqui que muitos vendedores se complicam. O IRS não olha apenas para a escritura. A Publicação 523 do IRS detalha um teste de "fatos e circunstâncias": a casa principal é geralmente onde você passa a maior parte do tempo, mas outros fatores também contam — como seu endereço de correspondência, carteira de motorista, registro eleitoral, endereço da conta bancária e filiações em organizações locais.
Se você divide o tempo entre duas propriedades, precisa ser capaz de demonstrar — com rastros de papel reais — qual delas é sua residência principal com registros consistentes (5).
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Mesmo quando a exclusão não se aplica, ou quando o ganho excede o limite de exclusão, os vendedores podem reduzir os ganhos tributáveis aumentando sua base de custo ajustada.
O IRS explica que sua base ajustada começa com seu preço de compra e aumenta com melhorias de capital qualificadas, como um telhado novo, metragem quadrada adicionada, um porão acabado ou sistemas atualizados (6). Reparos e manutenção de rotina não contam, apenas trabalhos que agregam valor, prolongam a vida útil da casa ou a adaptam a um novo uso (7).
Pesarik tentou usar isso em sua propriedade em New Hampshire, reivindicando cerca de US$ 82.000 em reformas em uma casa que ele comprou por US$ 30.000 e vendeu por US$ 187.000. Isso teria reduzido substancialmente seu ganho tributável. Mas o tribunal rejeitou a maior parte. Seus registros, incluindo extratos de cartão de crédito de lojas de materiais de construção e uma planilha, não foram suficientes para provar qual trabalho foi feito ou se ele se qualificava (2).
A lição: cada melhoria de capital deve ser documentada com contratos, licenças, faturas e recibos, organizados em um arquivo dedicado desde o primeiro dia de posse.
As perdas de Pesarik não pararam nos impostos retroativos.
O tribunal impôs uma multa de 20% relacionada à precisão sobre seu pagamento insuficiente por negligência e subestimação substancial de sua obrigação fiscal. Ele argumentou que uma condição médica limitava sua capacidade de cumprir, mas o tribunal considerou que ele não conseguiu demonstrar que isso afetou realmente suas obrigações fiscais (2).
A exclusão de venda de casa é uma das isenções mais valiosas do código tributário. O caso Pesarik não deve dissuadi-lo de reivindicá-la se você se qualificar, mas serve como um lembrete para fazê-lo corretamente, com os registros para provar. Antes de vender, certifique-se de:
Confirme se você realmente se qualifica
A casa que você está vendendo atende ao teste de posse e uso de dois de cada cinco anos? Você pode provar isso? Se você divide o tempo entre propriedades, documente sua residência principal consistentemente, não apenas quando uma venda está no horizonte.
Conheça os limites
A exclusão só pode ser usada uma vez a cada dois anos, e qualquer ganho acima do limite de US$ 250.000 ou US$ 500.000 é tributável. Para segundas casas, aluguéis e propriedades de investimento, a exclusão não se aplica (4).
Rastreie cada melhoria qualificada
Sua base ajustada aumenta com melhorias de capital, e uma base maior significa um ganho tributável menor (6). Guarde recibos datados, faturas de empreiteiros e registros de licenças para cada projeto.
Não se esqueça dos custos de venda
Comissões, taxas legais e outros custos de transação também podem reduzir seu ganho tributável — mas apenas se você os documentou (5).
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Tax Notes (1); The Wall Street Journal (2); IRS (3,4,5,6,7)
Este artigo fornece apenas informações e não deve ser interpretado como aconselhamento. Ele é fornecido sem garantia de qualquer tipo.