Choice Properties Real Est Invstmnt Trst Destaques da Teleconferência de Lucros do 1º Trimestre

Aquisição da First Capital: Choice e o parceiro KingSett concordaram em comprar a First Capital REIT por cerca de CAD 9,4 bilhões, com a Choice esperando adquirir aproximadamente CAD 5 bilhões dos ativos de varejo da First Capital e chamando o acordo de uma oportunidade estratégica rara para fortalecer seu portfólio.

Força operacional: A ocupação do portfólio permaneceu resiliente em 98,1% (varejo 97,9%, industrial 98,6%), com spreads médios de locação de 21,8% impulsionando o crescimento do NOI de caixa do mesmo ativo em 3%.

Finanças e perspectivas: O FFO do 1º trimestre foi de CAD 196 milhões (CAD 0,271/unidade, +2,7% YoY) e o NAV IFRS subiu para CAD 14,53/unidade; excluindo o acordo da First Capital, a Choice reiterou as orientações para crescimento do NOI de caixa do mesmo ativo de 2-3% e FFO diluído/unidade de CAD 1,08-1,10 para o ano.

Executivos da Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN) destacaram a ocupação resiliente, fortes spreads de locação e crescimento constante do NOI do mesmo ativo durante a teleconferência de lucros do primeiro trimestre de 2026 do REIT, ao mesmo tempo em que revisitaram uma aquisição "transformacional" recentemente anunciada envolvendo a First Capital REIT.

Aquisição da First Capital enquadrada como oportunidade rara e estratégica

O Presidente e CEO Rael Diamond abriu retornando a uma transação importante anunciada duas semanas antes. Em 16 de abril, a Choice Properties e a parceira KingSett Capital concordaram em adquirir a First Capital REIT por aproximadamente CAD 9,4 bilhões. No fechamento, Diamond disse que a Choice espera adquirir aproximadamente CAD 5 bilhões dos ativos de varejo da First Capital, com a KingSett adquirindo os ativos restantes.

"Oportunidades de adquirir ativos dessa qualidade e escala são extremamente raras, especialmente aquelas que se alinham tão de perto com nossa estratégia", disse Diamond, acrescentando que a aquisição "fortalece ainda mais nosso portfólio e solidifica a Choice como o principal REIT do Canadá". A gerência disse que fornecerá atualizações sobre o progresso da transação ao longo do ano.

Ocupação estável, spreads de locação impulsionam o crescimento do NOI do mesmo ativo

Diamond disse que a ocupação do portfólio no primeiro trimestre permaneceu "resiliente" em 98,1%, apoiada por "atividade de renovação excepcional" e spreads médios de locação de 21,8%, que contribuíram para o crescimento do NOI do mesmo ativo de 3%. Ele disse que o REIT viu "atividade saudável tanto no varejo quanto no industrial", ao mesmo tempo em que continuou a preencher o espaço de varejo e impulsionar o crescimento industrial com ocupação quase total.

No varejo, a Choice relatou 97,9% de ocupação, com 364.000 pés quadrados de renovações e 97.000 pés quadrados de novas locações concluídas durante o trimestre. Os spreads de renovação de varejo foram de 17,2%, liderados pelas regiões do Atlântico e Ontário, e a gerência observou que os resultados foram influenciados por uma renovação. Diamond disse que o spread foi "principalmente impulsionado por uma renovação de 28.000 pés quadrados", descrita como a primeira renovação de mercado em 15 anos para esse inquilino, que estava pagando aluguéis abaixo do mercado. Excluindo essa renovação, o spread médio de varejo foi de 13,2%.

A retenção no varejo foi de 75,8%, o que Diamond atribuiu em grande parte ao término antecipado de duas lojas Toys "R" Us e a um término estratégico separado já preenchido com aluguéis mais altos, totalizando cerca de 50.000 pés quadrados. Excluindo esses términos, ele disse que a retenção teria sido de cerca de 85%. Diamond acrescentou que mais da metade do espaço desocupado no trimestre já tem acordos compromissados com início previsto para o final deste ano, e a Choice está em "discussões avançadas de locação" para preencher as antigas lojas Toys "R" Us.

Iniciativas de criação de valor destacadas, incluindo reposicionamento de Bloor e Dundas

A gerência também discutiu atividades de criação de valor no varejo, incluindo um reposicionamento relacionado a um empreendimento em Bloor e Dundas. Diamond disse que a Loblaw desocupou 90.000 pés quadrados de espaço de armazém em um antigo Zehrs em março, e a Choice está reposicionando a propriedade para introduzir uma nova Shoppers Drug Mart e uma GoodLife, juntamente com o investimento da Loblaw em uma conversão de No Frills.

Diamond disse que a iniciativa deve gerar aproximadamente CAD 2 milhões de NOI incremental na estabilização no segundo semestre de 2027 e criar cerca de CAD 25 milhões de valor incremental total. Ele acrescentou que a revitalização não introduz encargos de locação adicionais que afetariam os planos de desenvolvimento de longo prazo.

Na sessão de perguntas e respostas, o SVP de Locação e Operações David Muallim disse que o aumento em Bloor e Dundas é impulsionado por novos inquilinos que entram em um espaço que estava sendo usado temporariamente. "A Loblaw estava essencialmente pagando um aluguel bruto para usar o espaço para armazenamento temporariamente", disse Muallim, acrescentando que foi preenchido com Shoppers e GoodLife.

Muallim também abordou como as transações de "dimensionamento" da Loblaw são estruturadas, dizendo que novos inquilinos terceirizados pagam aluguel de mercado e que um pagamento de término da Loblaw "leva em consideração o custo de locação e qualquer diferencial entre o aluguel em vigor que a Loblaw está pagando e o aluguel de mercado que o novo inquilino está pagando".

Industrial permanece quase completo, oferta de grande porte na GTA apertada

No setor industrial, Diamond disse que a ocupação no final do trimestre foi de 98,6%. O REIT concluiu 103.000 pés quadrados de renovações com um spread de 46,2%, impulsionado principalmente pelos portfólios de Alberta e Atlântico. A retenção industrial foi de 56,6%, o que Diamond disse ter sido em grande parte devido a uma não renovação de 73.000 pés quadrados em Edmonton, onde a Choice não pôde acomodar os requisitos de crescimento do inquilino.

A Choice também concluiu 24.000 pés quadrados de novas locações em Alberta e Ontário com aluguéis cerca de 40% acima das taxas médias em vigor, disse Diamond. Na Grande Toronto, ele apontou para uma oferta apertada de espaço industrial de alta qualidade e de grande porte e disse que, à medida que a Choice avança na próxima fase do Choice Caledon Business Park, o REIT espera ser "uma das únicas opções disponíveis" para novos espaços com mais de 750.000 pés quadrados no mercado no próximo ano.

Muallim disse aos analistas que, dada a força do mercado de varejo, a Choice antecipa "fortes spreads de locação", mas espera spreads na "faixa de dígito duplo baixo" nos trimestres restantes, observando que algumas renovações estão vinculadas a taxas fixas em locações mais antigas.

FFO aumenta, NAV sobe ligeiramente; perspectivas reiteradas excluindo o impacto da aquisição

A Diretora Financeira Erin Johnston relatou fundos de operações do primeiro trimestre de CAD 196 milhões, ou CAD 0,271 por unidade diluída, um aumento de 2,7% em relação ao ano anterior. Johnston disse que o aumento foi impulsionado pelo crescimento total do NOI de caixa de 4,2%, incluindo contribuições do crescimento do mesmo ativo, aquisições líquidas, novo desenvolvimento e receita de rescisão de locação mais alta. Fatores de compensação incluíram menor receita de investimento, maior despesa com juros de atividade de refinanciamento, maior G&A e menor receita de taxas.

Johnston disse que os resultados incluíram itens não recorrentes, incluindo aproximadamente CAD 1,9 milhão de receita incremental de rescisão de locação em comparação com o ano anterior e CAD 3,2 milhões de menor receita de investimento vinculada à redução da distribuição da Allied. Excluindo esses itens, ela disse que o crescimento da receita por unidade de FFO foi de aproximadamente 3,5%.

Os fundos ajustados de operações foram de CAD 0,247 por unidade, uma queda de 0,8% em relação ao ano anterior, pois o aumento dos gastos de capital de manutenção — descrito como "em grande parte relacionado ao tempo" — compensou o crescimento do FFO. A taxa de pagamento de AFFO foi de 78%.

O NOI de caixa do mesmo ativo aumentou CAD 7,5 milhões, ou 3%, em relação ao ano anterior. O NOI de caixa do mesmo ativo de varejo aumentou CAD 6 milhões (3,2%), o industrial aumentou CAD 3 milhões (6,2%), e o de uso misto/residencial diminuiu aproximadamente CAD 1,5 milhão (15,4%) principalmente devido a um incentivo de imposto predial do ano anterior.

A Choice relatou valor patrimonial líquido IFRS de CAD 14,53 por unidade, um aumento de aproximadamente CAD 67 milhões, ou 0,7%, em relação ao final do ano. Johnston disse que o aumento refletiu uma contribuição líquida de CAD 51 milhões das operações e um ganho líquido de CAD 66 milhões no valor justo de propriedades de investimento, parcialmente compensado por uma perda de valor justo de CAD 49 milhões no investimento da Choice na Allied Properties, que é avaliada ao valor de mercado a cada período sob IFRS. Os ganhos de valor justo em propriedades de investimento foram "principalmente impulsionados por nosso portfólio de varejo", incluindo ajustes de taxa de capital em Ontário, Quebec e British Columbia apoiados por avaliações externas e resultados de locação, disse ela.

Em relação à alavancagem e liquidez, Johnston disse que a Choice manteve um "balanço patrimonial líder no setor", com cerca de CAD 1,6 bilhão de liquidez disponível e aproximadamente CAD 14 bilhões de propriedades desoneradas. A relação dívida/EBITDA foi de 7x, inalterada em relação ao final do ano, e ela disse que não houve atividades de financiamento materiais ou vencimentos de dívidas no trimestre.

Johnston também detalhou as conclusões de desenvolvimento: duas intensificações de varejo totalizando 22.000 pés quadrados com um rendimento combinado de 8,9%, incluindo uma Shoppers Drug Mart de 17.000 pés quadrados em Renfrew, Ontário (rendimento de 7,5%) e um arrendamento de terreno de 5.000 pés quadrados para um inquilino de QSR em Ottawa (rendimento de 42%).

Olhando para o futuro, Johnston reiterou as perspectivas do REIT, excluindo o tempo incerto e os impactos financeiros da transação da First Capital. A Choice espera ocupação estável, crescimento do NOI de caixa do mesmo ativo de 2% a 3%, e FFO diluído por unidade de CAD 1,08 a CAD 1,10 para o ano. Ela disse que o crescimento dos lucros é esperado "moderar ligeiramente nos próximos dois trimestres" devido à sobreposição de favorabilidade relacionada à aquisição, o momento das receitas de rescisão de locação e a redução da distribuição da Allied, mas acrescentou que a empresa permanece no caminho certo para suas perspectivas para o ano inteiro.

Em resposta às perguntas dos analistas, a gerência disse que a receita de rescisão de locação em 2026 está "principalmente relacionada aos dimensionamentos da Loblaws, consistentes com anos anteriores", com a maior parte esperada no 3º e 4º trimestres. Muallim disse que a Choice está planejando cerca de quatro locais de dimensionamento da Loblaw em 2026, e que uma redução de aproximadamente 30.000 pés quadrados é "bastante padrão", dependendo do local.

Diamond disse aos analistas que a atividade de aquisição fora do acordo da First Capital deve ser "muito leve" este ano, embora a Choice possa fazer "algum pequeno ajuste" antes do fechamento. Sobre sinergias potenciais ligadas ao portfólio da First Capital, Johnston disse que as orientações iniciais de FFO incluíram custos incrementais para dimensionar a plataforma, incluindo pessoal corporativo adicional e uma equipe de locação incremental, mas o REIT "não modelou quaisquer sinergias incrementais relacionadas à plataforma". Diamond acrescentou que a Choice está vendo isso "mais como uma transação de ativos".

Diamond encerrou dizendo que o negócio e o portfólio permanecem "em excelente forma", e a empresa espera fornecer outra atualização neste verão.

Sobre Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN)

A Choice Properties Real Estate Investment Trust investe, gerencia e desenvolve propriedades de varejo e comerciais em todo o Canadá. O portfólio da empresa consiste principalmente em centros comerciais ancorados por supermercados e supermercados independentes. As propriedades estão localizadas principalmente em Ontário e Quebec, seguidas por Alberta, Nova Escócia, British Columbia e New Brunswick. A Choice Properties gera a maior parte da receita de locação de propriedades para seus inquilinos. O principal inquilino da empresa, a varejista de grande formato Loblaw Companies, contribui com a vasta maioria do aluguel total.