Comstock Holding Companies Conference: CHCI detalha crescimento baseado em taxas, surto do ParkX e novos data centers

A Comstock se posiciona como uma operadora imobiliária baseada em taxas, com poucos ativos e sem dívidas, que obtém taxas recorrentes de gestão de ativos, propriedades e estacionamento; em 2025, reportou US$ 63 milhões em receita (+23%), US$ 17 milhões em lucro líquido (+17%) e US$ 13 milhões em EBITDA ajustado (+16%), com ativos sob gestão aumentando 28% para 92 ativos.
Seu negócio de serviços de estacionamento e propriedades ParkX disparou, com a receita do ParkX aumentando 123%, crescimento para 34 garagens sob gestão, 45 novos contratos em 2025 e cobertura regional em mais de 75 propriedades, enquanto os portfólios comerciais e residenciais estabilizados estavam ~93% alugados.
As iniciativas de crescimento incluem uma plataforma de venture institucional e uma nova plataforma de data center (JV de Oklahoma com Jericho Energy e desenvolvimento de local no Mid-Atlantic), com a gestão visando ROIC >30% em negócios típicos de IVP e prevendo receita de taxas e participação nos lucros de 2027–2030; a CHCI destacou uma avaliação de 6,4x EBITDA ajustado em comparação com uma média de pares de 14,2x.
Executivos da Comstock Holding Companies (NASDAQ:CHCI) delinearam o modelo de negócios da empresa, os resultados financeiros de 2025 e as prioridades de crescimento durante uma apresentação ligada ao seu deck de investidores do quarto trimestre de 2025, que, segundo a gestão, está disponível no site de relações com investidores da empresa. A discussão centrou-se no posicionamento da Comstock como uma plataforma operacional imobiliária "baseada em taxas, com poucos ativos e sem dívidas", focada em desenvolvimento de uso misto orientado ao transporte e serviços de propriedade na região de Washington, D.C.
Reston Station e o portfólio âncora
A apresentação começou com uma visão geral da Reston Station, na Virgínia do Norte, que a gestão descreveu como um dos empreendimentos orientados ao transporte mais proeminentes do Mid-Atlantic. A empresa disse que o empreendimento mais amplo da Reston Station deverá se expandir nos próximos anos para cobrir aproximadamente 90 acres ao redor de uma estação de metrô e incluir cerca de 10 milhões de pés quadrados de desenvolvimento.
A Comstock também destacou a Loudoun Station, outro empreendimento de uso misto em grande escala localizado em uma estação de metrô perto do Aeroporto de Dulles. A gestão descreveu os dois empreendimentos como os maiores empreendimentos de uso misto orientados ao transporte no Mid-Atlantic, cobrindo juntos cerca de 140 acres adjacentes a estações de metrô no Corredor Dulles.
Como a Comstock diz que ganha dinheiro
A liderança da empresa enfatizou que o modelo de negócios da Comstock difere dos desenvolvedores imobiliários tradicionais porque não depende da construção de projetos com dívidas no balanço e, em seguida, da venda de ativos. Em vez disso, ela gerencia, opera e desenvolve propriedades em nome de proprietários de ativos de longo prazo e obtém taxas recorrentes por meio de contratos.
A gestão descreveu três fluxos de receita recorrentes principais:
Taxas de gestão de ativos vinculadas a acordos de longo prazo nos quais a Comstock atua como parceira operacional, supervisionando a estratégia, o desenvolvimento e a implantação de capital. Os executivos apontaram para um acordo de gestão de ativos de 2022 com a Comstock Partners que cobre o "portfólio âncora" e inclui proteção de "custo mais" para a CHCI.
Taxas de gestão de propriedades obtidas por meio de subsidiárias verticalmente integradas (CHCI Commercial, CHCI Residential e ParkX Management) que lidam com locação, relações com inquilinos, manutenção e operações de edifícios.
Taxas de estacionamento e serviços de propriedade por meio da ParkX Management, que fornece gestão de estacionamento e serviços como segurança, concierge, manobrista, porteiro e limpeza. A gestão disse que a ParkX começou em 2020 com três garagens e cresceu para 34 garagens sob gestão, fornecendo serviços em mais de 75 propriedades na região.
Além da receita recorrente, a gestão disse que a empresa gera taxas "suplementares" vinculadas a transações como locações, financiamentos, refinanciamentos e marcos de desenvolvimento. Estas foram descritas como episódicas, mas significativas, com média de mais de US$ 4 milhões anualmente desde 2022 e esperadas para aumentar à medida que o portfólio se expande.
Estrutura corporativa: operadora pública e proprietária de ativos privada
Os executivos dedicaram tempo explicando a estrutura organizacional da Comstock, que, segundo eles, é incomum para o setor. A empresa pública, Comstock Holding Companies, fornece a equipe operacional, a plataforma e as subsidiárias de serviços. Os ativos do portfólio âncora são de propriedade da Comstock Partners, uma entidade de capital fechado descrita como um "investidor de family office em imóveis" sem funcionários.
A gestão disse que essa estrutura mantém os ativos do portfólio âncora fora do balanço da CHCI e apoia um perfil sem dívidas, contrastando isso com REITs e desenvolvedores que carregam ativos e dívidas associadas. O fundador e CEO Christopher Clemente disse que é o acionista controlador da CHCI e o sócio-gerente da Comstock Partners. A gestão também citou o parceiro estratégico Dwight Schar, observando que tanto Clemente quanto Schar são acionistas significativos da CHCI e coproprietários do portfólio âncora por meio da Comstock Partners, o que, segundo a empresa, alinha os incentivos com os acionistas públicos.
Resultados de 2025 e métricas operacionais
O Diretor Financeiro Chris Guthrie informou que, para o ano fiscal de 2025, a Comstock gerou receita de US$ 63 milhões, um aumento de 23%, e lucro líquido de US$ 17 milhões, um aumento de 17%. O EBITDA ajustado foi reportado em US$ 13 milhões, um aumento de 16%. Os ativos sob gestão cresceram para 92 ativos, um aumento de 28% em relação ao ano anterior.
A gestão também detalhou a composição da receita de 2025, citando:
44% de gestão de ativos
23% de ParkX
19% de gestão de propriedades
14% de taxas suplementares
Operacionalmente, a Comstock disse que seu portfólio comercial estabilizado estava 93% alugado e que executou oito locações comerciais no quarto trimestre, totalizando mais de 400.000 pés quadrados, com 600.000 pés quadrados alugados para o ano inteiro. O portfólio residencial gerenciado também foi descrito como 93% alugado. A receita do ParkX aumentou 123% em relação ao ano anterior, e a empresa disse que adicionou 45 novos contratos no ano fiscal de 2025, incluindo 19 no quarto trimestre.
A empresa também observou que sua mais nova torre residencial de luxo na Reston Station começou a ser entregue no quarto trimestre de 2025 e espera-se que seja totalmente entregue até o segundo trimestre de 2026.
Plataformas de crescimento: ventures institucionais e data centers
Além do portfólio âncora, a gestão descreveu uma "plataforma de venture institucional" (IVP) destinada a parear as capacidades operacionais da Comstock com capital institucional. Os executivos disseram que as transações típicas de IVP envolvem a CHCI contribuindo com 5% a 10% do capital próprio, com um parceiro institucional fornecendo a maior parte do capital próprio e dívidas fornecidas por um credor. A Comstock disse que obtém taxas de aquisição no fechamento, taxas recorrentes de gestão de ativos e propriedades, taxas de transação suplementares ao longo do tempo e um interesse promovido na saída se o desempenho exceder as taxas de obstáculo. A gestão estimou o retorno sobre o capital investido da CHCI em um "negócio típico de IVP" superior a 30%.
A transação mais recente de IVP da empresa foi descrita como a aquisição de um edifício de apartamentos orientado ao transporte com mais de 400 unidades em Rockville, Maryland, concluída com a Benefit Street Partners, uma subsidiária da Franklin Templeton.
A gestão também anunciou o lançamento de uma plataforma de data center, descrevendo-a como uma expansão da plataforma institucional focada em oportunidades de joint venture. Os executivos delinearam duas vertentes:
Oklahoma: uma joint venture com a Jericho Energy Ventures envolvendo a regularização de terras para um campus de data center em grande escala, alavancando o controle da Jericho sobre aproximadamente 18.000 acres de terras subterrâneas e direitos relacionados de minerais e energia. A gestão destacou a energia a gás natural "behind-the-meter" como uma vantagem potencial e observou um pequeno investimento de capital inicial na Jericho Energy Ventures para alinhar interesses.
Mid-Atlantic: um acordo de gestão de ativos com uma subsidiária da Comstock Partners para fornecer serviços de desenvolvimento de data center para lotes de propriedade da Comstock Partners descritos como estando no "caminho de expansão de data center". A gestão disse que o objetivo é entregar locais totalmente regularizados e prontos para energia, e que está negociando um contrato de compra e venda com um desenvolvedor de campus de data center, esperado para 2027, com a CHCI recebendo uma participação nos lucros na venda de terras e receita adicional de desenvolvimento baseada em taxas de 2027 a 2030.
Em suas observações finais, a gestão reiterou sua visão de que a Comstock está sendo negociada com desconto em relação aos seus pares, citando um múltiplo de 6,4x EBITDA ajustado em 31 de dezembro de 2025, em comparação com uma média de 14,2x para um conjunto de pares listado pela empresa, e enfatizando o balanço patrimonial com dívida zero da CHCI. Os executivos disseram que a empresa espera crescimento contínuo à medida que o portfólio gerenciado se expande e os projetos em construção e no pipeline são entregues até 2030 e além.
Sobre a Comstock Holding Companies (NASDAQ:CHCI)
Comstock Holding Companies, Inc (NASDAQ: CHCI) é uma holding diversificada que, por meio de sua principal subsidiária operacional, se concentra no projeto, construção e operação de sistemas de rede de fibra óptica nos Estados Unidos. A empresa fornece soluções de conectividade de alta capacidade para provedores de serviços de banda larga, incluindo leasing de fibra escura, serviços de comprimento de onda, transporte e conectividade de última milha. Ao fazer parceria com operadoras, operadoras de cabo e entidades municipais, a Comstock alavanca sua infraestrutura de rede para dar suporte a clientes residenciais, comerciais e institucionais que exigem largura de banda escalável e confiável.
Após a alienação de sua divisão de construção de casas em 2013, a Comstock concentrou seu capital e recursos na expansão de sua rede de fibra para mercados regionais selecionados.