Destaques da Chamada de Resultados do Q4 dos Investidores de Impacto da Greystone Housing

Greystone está mudando a estratégia para sair do capital remanescente de joint venture (JV) de taxa de mercado e realocar capital em Títulos de Receita de Hipoteca Isentos de Imposto (MRBs) para buscar uma renda mais estável e com vantagens fiscais; a administração diz que o novo pagamento trimestral de US$ 0,14 por unidade é sustentável durante o reposicionamento.
Resultados: a empresa relatou uma perda líquida GAAP de US$ 2,6 milhões (US$ 0,17/unidade) no quarto trimestre, impulsionada por aproximadamente US$ 7,4 milhões em perdas de locação de JV, mas gerou um CAD positivo de US$ 2,8 milhões (US$ 0,12/unidade).
Itens operacionais e do balanço patrimonial: uma cessão de escritura em troca de dívida pós-trimestre transferiu quatro propriedades multifamiliares da Carolina do Sul para o balanço patrimonial da parceria, o valor patrimonial por unidade foi de US$ 11,70 em comparação com um preço de unidade de março de US$ 5,87 (~50% de desconto), e a liquidez incluiu US$ 39,5 milhões em dinheiro mais US$ 49,2 milhões disponíveis em linhas de crédito.
Win-Win Momentum Plays With Strong Dividend Yields
Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI) usou sua teleconferência de resultados do quarto trimestre de 2025 para delinear uma estratégia de reposicionamento de portfólio, ao mesmo tempo em que discutia um trimestre que incluiu uma perda líquida GAAP, perdas contínuas de locação em seus investimentos de capital de joint venture (JV) de taxa de mercado e um processo de cessão de escritura pós-trimestre que transferiu quatro propriedades multifamiliares da Carolina do Sul para o balanço patrimonial da parceria.
Estratégia: Sair do capital de JV de taxa de mercado, realocar em títulos isentos de impostos
O Diretor Executivo Ken Rogozinski disse que a parceria está buscando uma estratégia para “reposicionar” seu portfólio de investimentos, saindo de seus investimentos remanescentes de capital de JV multifamiliar de taxa de mercado e reinvestindo o capital devolvido em “investimentos adicionais de Títulos de Receita de Hipoteca isentos de impostos de alta qualidade”. Rogozinski disse que o objetivo é fornecer “rendimentos estáveis e com vantagens fiscais de longo prazo” e valor a longo prazo para unitholders.
A administração destacou três benefícios esperados de uma alocação maior para títulos de receita de hipoteca isentos de impostos (MRBs):
Rendimentos mais estáveis impulsionados pela diferença de juros líquida, em comparação com os retornos de capital de JV que são reconhecidos principalmente na venda de propriedades.
Uma proporção maior de renda que se espera que seja isenta de imposto de renda federal a longo prazo, embora a administração tenha observado que ganhos de curto prazo da venda de capital de JV remanescente podem continuar a gerar renda tributável.
Maior foco no que a administração chamou de uma “classe de ativos comprovada” central para as operações, aproveitando os relacionamentos de empréstimo da Greystone em habitação acessível, habitação para idosos e casas de enfermagem especializadas.
Rogozinski observou que a parceria tem oito investimentos de capital de JV multifamiliar de taxa de mercado que concluíram a construção e estão em locação ou estabilização, mais dois investimentos de capital de JV multifamiliar de taxa de mercado que são locais de desenvolvimento potenciais. Os parceiros estão avaliando a “melhor e mais adequada utilização” para os locais, incluindo uma potencial venda de terreno ou início da construção; os compromissos restantes seriam encerrados se o terreno fosse vendido.
Ele também disse que a parceria e seu conselho reconhecem que levará tempo para girar o capital para fora dos investimentos de capital de JV e para os MRBs, e que os investimentos de capital de JV contribuem atualmente com “rendimentos mínimos” durante o período de manutenção. O nível de distribuição trimestral de US$ 0,14 por unidade, que a administração referiu como “novo”, foi descrito como sustentável enquanto o reposicionamento está em andamento.
Resultados do quarto trimestre: perda líquida GAAP, CAD positivo
O Diretor Financeiro Jesse Coury relatou uma perda líquida de US$ 2,6 milhões, ou US$ 0,17 por unidade (básico e diluído), para o quarto trimestre encerrado em 31 de dezembro de 2025. A parceria relatou um fluxo de caixa disponível para distribuição (CAD) de US$ 2,8 milhões, ou US$ 0,12 por unidade, uma medida não GAAP.
Coury disse que um fator significativo da perda líquida GAAP relatada foi a parcela proporcional da parceria de perdas de investimentos de capital de JV não-Vantage de aproximadamente US$ 7,4 milhões, ou US$ 0,32 por unidade. Ele enfatizou que essas não foram perdas de prejuízo ou perdas realizadas, mas sim perdas reconhecidas sob o GAAP que são típicas durante as fases de desenvolvimento e locação inicial. Coury disse que o aumento das perdas operacionais de propriedade no quarto trimestre se deveu à conclusão da construção de quatro propriedades durante 2025: Valage Senior Living at Carson Valley, The Jessam at Hays Farm, Freestone Greenville e Freestone Ladera.
No Q&A, Coury detalhou as perdas de locação, dizendo que aproximadamente metade das perdas operacionais do quarto trimestre foram despesas de juros não capitalizadas e aproximadamente metade foram depreciação não monetária. Ele disse que o quarto trimestre é frequentemente o maior impacto porque a ocupação pode estar “em torno de 10%” logo após a conclusão da construção. À medida que a ocupação aumenta, a administração espera que as perdas diminuam e potencialmente se aproximem do ponto de equilíbrio em uma base GAAP na estabilização.
Valor patrimonial, preço de mercado e liquidez
Coury disse que o valor patrimonial por unidade foi de US$ 11,70 em 31 de dezembro de 2025 (base diluída), observando que os investimentos de capital de joint venture são contabilizados pelo valor líquido contábil e não incluem ganhos potenciais na venda ou recuperação de perdas operacionais GAAP que a administração espera recuperar na venda.
Ele também citou o preço da unidade da parceria como de 18 de março, afirmando que o preço de fechamento da NYSE da unidade era de US$ 5,87, o que ele descreveu como um desconto de cerca de 50% em relação ao valor patrimonial líquido por unidade em 31 de dezembro.
Sobre a liquidez, Coury disse que a parceria monitora regularmente sua capacidade de financiar compromissos de investimento e proteger-se contra potenciais eventos de desapalancamento de dívida. Em 31 de dezembro, ela tinha US$ 39,5 milhões em dinheiro e equivalentes de caixa irrestritos e US$ 49,2 milhões de disponibilidade em linhas garantidas de crédito. Ele acrescentou que uma “quantia significativa” de investimentos está programada para vencer na primeira metade de 2026, o que, após o pagamento das dívidas relacionadas, deve fornecer liquidez adicional. A administração disse que a liquidez atual é suficiente para atender aos compromissos de financiamento atuais.
Desempenho do portfólio de dívidas e ações da Carolina do Sul
Coury disse que o portfólio de investimentos em dívidas totalizou US$ 1,28 bilhão em 31 de dezembro, representando 85% dos ativos totais. O portfólio incluía 83 MRBs em 12 estados com concentrações na Califórnia, Texas e Carolina do Sul, mais quatro empréstimos governamentais para financiamento da construção multifamiliar acessível na Califórnia.
Durante o quarto trimestre, a parceria financiou cerca de US$ 38,7 milhões de compromissos relacionados a MRBs e empréstimos de credores governamentais, compensados por resgates e pagamentos de aproximadamente US$ 12,1 milhões. Coury disse que os compromissos futuros pendentes para MRBs, empréstimos de credores governamentais e investimentos relacionados totalizaram US$ 11,6 milhões em 31 de dezembro (antes de considerar os produtos de dívida relacionados e excluindo investimentos esperados para serem transferidos para uma joint venture de empréstimos de construção com a BlackRock), e esses compromissos devem ser financiados em cerca de 12 meses.
Coury disse que todos os investimentos em MRBs e empréstimos de credores governamentais estavam em dia com os pagamentos de principal e juros em 31 de dezembro. A ocupação física estabilizada do portfólio MRB foi de 86,7% no final do trimestre, em comparação com 87,8% em 30 de setembro. Ele atribuiu a queda ao aumento das vacâncias nas propriedades do Texas devido ao aumento da oferta multifamiliar e disse que a administração espera que as ocupações se recuperem à medida que as novas entregas de oferta diminuem e as unidades são absorvidas.
Coury também discutiu quatro investimentos em MRBs na Carolina do Sul que não atenderam aos níveis operacionais previstos, incluindo três MRBs sem fins lucrativos 501(c)(3) e uma quarta propriedade, The Ivy Apartments (também conhecidos como Century Plaza Apartments). Ele disse que, em janeiro e fevereiro de 2026, a parceria concluiu processos de cessão de escritura em troca de execução nessas propriedades. Os MRBs originais foram resgatados, os trusts de financiamento de títulos de opção de resgate relacionados foram desmantelados e a parceria agora possui diretamente as propriedades multifamiliares subjacentes, financiadas com uma hipoteca de primeiro grau fornecida por dois bancos. A administração disse que as propriedades serão operadas por um administrador de propriedades de terceiros sob supervisão da parceria com assistência da equipe de gerenciamento de ativos corporativos da Greystone e os resultados serão relatados no segmento MF Properties a partir de agora.
Em resposta a uma pergunta sobre os impactos contábeis, Coury disse que a empresa ainda estava finalizando a contabilidade para as propriedades e descreveu uma estimativa inicial de base de “cerca de US$ 112–150 milhões”, referindo-se aos US$ 120 milhões de MRBs menos a perda de crédito previamente registrada. Rogozinski disse que a administração acredita que as propriedades estão “bem localizadas” e em “bons mercados”, e disse que a parceria pretende se concentrar na estabilização das operações e, finalmente, buscar a recuperação de sua base, embora ele tenha dito que era muito cedo para fornecer um cronograma de venda.
Mistura de financiamento, sensibilidade a taxas de juros e cenário do mercado
No lado do passivo, Coury relatou financiamentos de dívidas pendentes de aproximadamente US$ 1,02 bilhão em 31 de dezembro, relativamente inalterados em relação a 30 de setembro. Ele disse que três de quatro categorias de financiamento de dívidas são estruturadas de forma que o retorno líquido é geralmente isolado de mudanças de curto prazo nas taxas de juros, representando US$ 802 milhões ou 79% do financiamento total da dívida. A categoria restante—ativos de taxa fixa com dívida de taxa variável e sem hedge designado—representava cerca de US$ 217 milhões ou 21%, incluindo cerca de US$ 150 milhões associados a investimentos que vencem até maio de 2026, o que a administração espera que encurte o período não protegido.
Coury também resumiu a análise de sensibilidade da parceria às taxas de juros, afirmando que um aumento de 100 pontos base reduziria a renda de juros líquida em dinheiro em US$ 1,1 milhão (cerca de US$ 0,049 por unidade), enquanto uma diminuição de 100 pontos base aumentaria a renda de juros líquida no mesmo valor. Ele disse que a parceria se considera amplamente protegida contra flutuações significativas na renda de juros líquida.
Rogozinski disse que o mercado de títulos municipais dos EUA se recuperou no segundo semestre de 2025, com o índice de primeira linha retornando 4,3% e o índice de alto rendimento retornando 2,5% no ano. Ele citou a emissão de títulos municipais de 2025 de US$ 582 bilhões e fluxos de fundos totais de US$ 49 bilhões. Ele também disse que o projeto de lei de aprovação do HUD que financia totalmente os programas do departamento para o restante do ano fiscal federal atual foi aprovado pelo Congresso e assinado pelo Presidente Trump, e que o programa de Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda está começando a se ajustar às novas regras no “One Big Beautiful Bill Act”.
Durante o Q&A, a administração disse que as decisões sobre distribuições dependem da rapidez com que o capital de JV pode ser reciclado em MRBs, e Rogozinski disse que o conselho pode considerar recompras de unidades dependendo do tempo e dos produtos, embora ele tenha dito que não queria falar em nome do conselho. A administração também observou que os insiders estão sujeitos a restrições de negociação e janelas de blackout, acrescentando que a atividade recente de insiders tem sido de compra e não de venda.
Sobre Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI)
Greystone Housing Impact Investors (NYSE:GHI) é um fundo de investimento imobiliário negociado publicamente focado no financiamento e na preservação de habitação acessível e sustentável nos Estados Unidos. Como o primeiro REIT de impacto social dedicado à habitação, a GHI visa fornecer fluxos de caixa estáveis e de longo prazo para seus acionistas, ao mesmo tempo em que apoia comunidades carentes por meio de implantação estratégica de capital.
A empresa origina, suborna e gerencia um portfólio diversificado de empréstimos hipotecários de primeira hipoteca garantidos por propriedades residenciais multifamiliares, com ênfase em desenvolvimentos de força de trabalho, acessíveis e de renda mista.