Highwoods (HIW) Q1 2026 Earnings Transcript

Fonte da imagem: The Motley Fool.

DATA

29 de abril de 2026

PARTICIPANTES DA CHAMADA

- Presidente, Chief Executive Officer e Diretor — Theodore J. Klinck

- Vice-Presidente Executivo e Chief Operating Officer — Brian M. Leary

- Vice-Presidente Executivo e Chief Financial Officer — Brendan Maiorana

Precisa de uma cotação de um analista da Motley Fool? Envie um e-mail para [email protected]

Transcrição Completa da Chamada de Conferência

Theodore J. Klinck: Obrigado, Brendan, e bom dia a todos. Tivemos um trimestre excelente executando nossas principais iniciativas. O volume de locação foi forte em nossas propriedades em operação e em desenvolvimento. Isso fica claro pelo aumento de 50 pontos-base em nossa taxa de ocupação em nosso portfólio em operação e um aumento de 800 pontos-base em nossa taxa de ocupação em nossos desenvolvimentos. Ambos entregarão valorização significativa em NOI, fluxo de caixa e FFO nos próximos anos conforme a ocupação aumenta. Durante o trimestre, investimos $108 milhões em propriedades de classe mundial, adequadas para deslocamento, em locais de BBD em Dallas e Raleigh através de joint ventures, e vendemos $42 milhões de propriedades não essenciais em Richmond.

Toda essa atividade melhora nosso portfólio e ainda mais consolida a base para impulsionar nossa taxa de crescimento e fluxos de caixa significativamente mais altos, e resultará em criação de valor de longo prazo para nossos acionistas. Mesmo com nosso forte desempenho no trimestre, reconhecemos a narrativa mais ampla de que os avanços em IA podem reformular a força de trabalho e, portanto, afetar a demanda de escritórios de longo prazo. A gama de resultados potenciais é ampla e variada, e neste ponto, há muitas incógnitas. O que sabemos, no entanto, é que clientes e prospects não diminuíram seu apetite por espaço e estão fazendo compromissos de longo prazo para suas estratégias de presença no escritório, e a atividade em nosso portfólio, nossos mercados e nossos BBDs é forte. A locação foi sólida no trimestre.

Nosso pipeline de locação permanece robusto. Espaços de alta qualidade em nossos BBDs estão diminuindo, e pouca ou nenhuma nova oferta é esperada no futuro previsível. Essa dinâmica de busca pela qualidade cria um cenário forte para ganhos e crescimento de aluguel, ambos dos quais experimentamos no primeiro trimestre. Além disso, clientes solventes estão dispostos a fazer compromissos de longo prazo, conforme evidenciado pelo prazo médio ponderado de locação em leases de segunda geração de 7,5 anos, mais de um ano mais longo do que nosso prazo médio de locação recente. Além disso, as tendências demográficas em nossa área de atuação são favoráveis, com realocações e expansões de negócios reacelerando, impulsionando crescimento saudável da população e de empregos.

мы твердо верим, что высококачественная недвижимость, подходящая для通勤, в BBD районах, принадлежащая хорошо капитализированным арендодателям, лучше всего позиционирована для удовлетворения растущего спроса и улучшения экономики. Переходя к кварталу, мы обеспечили стабильную финансовую деятельность с FFO в размере $0,84 на акцию, и мы сохранили наш прогноз на год. Наша деятельность по аренде была отличной. Мы подписали 958 000 квадратных футов договоров аренды второго поколения, включая более 300 000 квадратных футов новых договоров аренды. Мы достигли роста арендной платы по GAAP на 19,4% и роста денежной арендной платы на 4,8%. Чистая эффективная арендная плата была второй по величине в истории компании и на 9% выше, чем в среднем за последние пять кварталов. Расширения, которые мы включаем в качестве продлений, превысили сокращения в соотношении почти два к одному.

Мы также подписали 107 000 квадратных футов договоров аренды первого поколения в наших объектах развития. Клиенты и потенциальные клиенты признают, что блоки качественных офисных площадей в BBD районах с хорошо капитализированными собственниками сокращаются по всей нашей территории, что дает нам значительную ценовую власть в лучших подрайонах. Мы ввели в эксплуатацию более $200 млн объектов развития с 83% арендой в течение квартала. GlenLake III, включающий 203 000 квадратных футов офисных площадей и 15 000 квадратных футов розничной торговли, сейчас сдан на 94%. Через улицу мы сдали GlenLake II Retail, который полностью сдан арендатору Crooked Hammock Brewery. Добавление 24 000 квадратных футов площадей для еды и напитков расширяет предложения GlenLake и дополняет почти 1 миллион квадратных футов офисных площадей, которые у нас есть здесь.

Это поддержало нашу способность повышать арендную плату в этом парке в Западном Роли. Мы также ввели в эксплуатацию Granite Park 6 в районе Legacy BBD в Далласе. Этот офисный объект площадью 422 000 квадратных футов высшего класса сдан на 80%. Мы также добились значительного прогресса в аренде двух наших оставшихся объектов развития. 23 Springs, наш проект развития площадью 642 000 квадратных футов в Uptown Dallas, продолжает привлекать значительную активность, при этом уровень аренды сейчас составляет 83% по сравнению с 75% в прошлом квартале и 62% двенадцать месяцев назад. У нас есть перспективные клиенты, чтобы довести уровень аренды в 23 Springs до 90-х. В районе BBD Westshore в Тампе, наш проект развития Midtown East площадью 143 000 квадратных футов сейчас сдан на 95% по сравнению с 76% в прошлом квартале и 39% двенадцать месяцев назад.

Офисный компонент в Midtown East сдан на 100%. В совокупности, объекты, введенные в эксплуатацию в первом квартале, и наш оставшийся pipeline развития сданы на 86%, но заняты только на 48%. По мере вступления в силу договоров аренды, мы получим значительный рост NOI, денежного потока и FFO. Мы начинаем получать интерес от клиентов build-to-suit и крупных арендаторов для потенциального нового развития. Пока еще рано говорить, приведет ли какой-либо из этих разговоров к новым проектам, но повышенный интерес обнадеживает и свидетельствует об ограниченном инвентаре, с которым компании сталкиваются при поиске больших блоков качественных площадей. В части продаж, мы продали непрофильный портфель в Ричмонде за $42 млн.

Как отражено в нашем прогнозе, мы ожидаем продать примерно $200 млн дополнительных непрофильных активов к середине этого года и проводим маркетинг других активов для продажи. Мы считаем, что сможем реинвестировать капитал от продаж непрофильных активов и земли на безувеличном финансовом рычаге, что进一步 укрепит наши денежные потоки и приведет к более высокому росту. Как мы объявили на прошлой неделе, мы также можем использовать выручку от продажи непрофильных активов для выкупа до $250 млн обыкновенных акций на безувеличном финансовом рычаге. Мы продолжаем оценивать возможности приобретения и сильно предварительно арендованные объекты развития; выкуп наших акций — это еще один вариант размещения капитала, который теперь есть в нашем арсенале.

Прежде чем передать слово Брайану, я хочу повторить приоритеты, которые мы выделяли за последние годы, которые будут推动 создание стоимости для наших акционеров в долгосрочной перспективе. Во-первых, мы продолжим продвигать занятость к стабилизированным уровням в нашем операционном портфеле. Во-вторых, мы введем в эксплуатацию и стабилизируем наш pipeline развития. В-третьих, мы улучшим качество нашего портфеля и долгосрочную скорость роста, перераспределяя капитал из непрофильных, капиталоемких активов в не-BBD местах и инвестируя в объекты с лучшими денежными потоками и более высокими долгосрочными темпами роста. И в-четвертых, мы будем делать все это, поддерживая сильный и гибкий баланс. Мы добились значительного прогресса по каждому из этих приоритетов в первом квартале.

Мы считаем, что фокус на этих четырех областях в сочетании с сильным фундаментальным фоном в наших основных BBD благодаря здоровому спросу и ограниченному новому предложению будет推动 значительный рост денежного потока и долгосрочной стоимости в ближайшие несколько лет. Брайан?

Brian M. Leary: Спасибо, Тед, и доброе утро всем. Наши операционные результаты продолжают отражать преимущество владения объектами, подходящими для通勤, с удобствами в лучших деловых районах крупных городов Sunbelt. Фундаментальные показатели на всех рынках продолжают улучшаться, о чем свидетельствует снижение вакансий и площадей субаренды. Арендная плата выросла, что в сочетании со стабильными пакетами льгот привело к более высокой чистой эффективной аренде. Что касается предложения, то лучшие из лучших и лучшие из остальных пользуются высоким спросом. При строительстве офисов на исторически низком уровне или отсутствующем во многих рынках, новые офисные площади в дефиците.

Снос зданий превышает поставки по всей стране, и погоня за качеством во многих случаях превратилась в настоящий спринт к качеству, при этом арендаторы проактивно запрашивают ранние продления, чтобы зафиксировать местоположение и условия. Общая тема на всех наших рынках заключается в том, что офисная аренда бледнеет по сравнению с инвестициями, которые клиенты вкладывают в своих людей, и что исключительные среды и опыты дают превосходные результаты, когда их люди находятся в офисе и лучше работают вместе. Клиенты выбирают хорошо расположенные, оборудованные множеством удобств, здания класса А с хорошо капитализированными собственниками и операциями, ориентированными на клиента, и они готовы за это платить. Они переезжают в города, которые продолжают привлекать людей и компании с самым высоким качеством жизни и наиболее благоприятным деловым климатом.

Это портфель Highwoods Properties, Inc., это команда Highwoods Properties, Inc., и это наши рынки Sunbelt и BBD. Начиная с Далласа, Metroplex остается одним из главных направлений страны для штаб-квартир и расширений компаний, что не должно быть сюрпризом в данный момент, учитывая, что он занимает первое место в журнале Site Selection для перемещения штаб-квартир и находится в штате, который журнал Chief Executive Magazine назвал лучшим для бизнеса 21 год подряд. С 2018 по 2024 год Даллас привлек примерно 100 штаб-квартир, еще 11 в 2025 году.

Регион продолжает привлекать разнообразные компании из финансовых и профессиональных услуг, передового производства, логистики и наук о жизни, ищущие центральное место, благоприятную деловую среду и глубокий кадровый резерв. Эта макро история согласуется с офисными фундаментальными показателями, которые вы видите в данных брокеров за первый квартал. По данным Cushman & Wakefield, DFW зафиксировал 117 000 квадратных футов положительного чистого поглощения в 2026 году, пятый квартал подряд с положительным показателем, с почти 340 000 квадратных футов положительного поглощения в классе А, в то время как класс В продолжает терять площади. Наш портфель в Далласе находится в Uptown, Legacy и Preston Center, который является самымtight submarket в регионе с вакансией менее 6% и является местом одного из наших последних приобретений, The Terraces.

Эти BBD находятся прямо на пути спроса. Переоценка рынка, которую мы реализуем через аренду второго поколения, как в McKinney & Olive, так и в The Terraces, значительна, генерируя спреды арендной платы по GAAP в 27%. Переходя к Шарлотте, город все больше признается как стратегический хаб, что подтверждается решениями крупных корпораций. Среди 104 метрополий, которые отслеживает Cushman & Wakefield, Шарлотта заняла первое место по росту рабочих мест. В связи с этим и после нашего последнего звонка о доходах в феврале, три глобальных финансовых института объявили о крупных новых рабочих местах.

Уже имея устоявшийся дом в районе BBD SouthPark в Шарлотте, где у нас почти 800 000 квадратных футов, JPMorgan недавно объявила о планах создания регионального хаба с 1000 рабочих мест, из которых 400 будут наняты к 2028 году. Два новых участника на рынке включают планируемый новый дом Capital Group в Uptown с 600 новыми сотрудниками, и после общенационального поиска Sumitomo Mitsui Banking Group, один из крупнейших банков Японии, также выбрал Uptown для своей второй штаб-квартиры в США, создав 2000 рабочих мест к 2032 году, при этом средняя зарплата для этих 2000 рабочих мест прогнозируется более чем в $165 000 в год.

Этот макро фон идеально согласуется с офисными фундаментальными показателями за первый квартал; CBRE отметил примерно 410 000 квадратных футов положительного чистого поглощения в первом квартале и общий объем аренды примерно 1,4 миллиона квадратных футов, что почти на 74% больше в годовом исчислении, при этом около 70% этого объема приходится на здания класса А. В Uptown знаменатель сокращается, поскольку миллионы квадратных футов офисных площадей выводятся из инвентаря для преобразования в жилую недвижимость, гостиничную и розничную торговлю. Сильный спрос на качественные площади и ограниченное новое предложение создают благоприятную для арендодателя среду для улучшения фундаментальных показателей аренды. Наши активы в Шарлотте напрямую выигрывают от этого спроса, поэтому мы видим значительное повышение арендной платы и рост чистой эффективной аренды в Шарлотте.

В Роли долгосрочная история иммиграции и органического роста сохраняется. Недавние оценки показывают, что метрополия Роли входит в десятку самых быстрорастущих в стране между 2024 и 2025 годами, а на уровне штата Северная Каролина заняла первое место по внутренней чистой миграции и третье место по общему приросту населения за тот же период, добавив примерно 146 000 жителей. Технический отчет CBRE также отметил, что район Роли ежегодно производит почти 5000 выпускников технологических специальностей, укрепляя устойчивый конвейер квалифицированных работников. Офисные фундаментальные показатели отражают эту силу в лучших деловых районах, и наша команда была занята в течение квартала, подписав более 200 000 квадратных футов площадей второго поколения.

Наши два новых объекта развития в GlenLake предлагают смешанное использование и сданы на 95%, а Block 83, наше недавнее приобретение смешанного использования в совместном предприятии, который сдан на 97% в CBD Роли, напрямую соответствует тому, где иммиграция и корпоративный спрос наиболее сильны. Завершая в Нэшвилле, где сильный рост населения и диверсифицированная экономика продолжают привлекать известных работодателей, месяц назад Starbucks объявил о плане в размере $100 млн открыть корпоративный офис на юго-востоке в центре Нэшвилла для 2000 сотрудников, часть из которых переедет из Сиэтла, а остальные будут новыми наймами в Нэшвилле.

Данные по офисам за первый квартал показывают, что спрос сосредоточен на новых или недавно оборудованных узлах класса А, и наши 287 000 квадратных футов аренды за квартал со средним сроком аренды 9,8 года и спредами арендной платы по денежному потоку и GAAP 9,4% и 26,5% соответственно, подтверждают эти данные. По всему нашему региону мы согласовываем капитал с городами и подрынками, которые продолжают привлекать людей, рабочие места и корпоративные инвестиции. Мы следим за тем, чтобы наш портфель и люди были готовы предоставлять клиентам и их командам опыт, подходящий для通勤. Наш успех в этом квартале поддерживает эту стратегию, и мы уверены, что она продолжит хорошо служить нам. Брендан?

Brendan Maiorana: Спасибо, Брайан. В первом квартале мы получили чистую прибыль в размере $31,3 млн, или $0,29 на акцию, и FFO в размере $94 млн, или $0,84 на акцию. Квартал включал прибыль от продажи недвижимости в размере $17 млн от нашей продажи в Ричмонде, которая была включена в чистую прибыль, но не включена в FFO. В течение квартала мы получили комиссию за срок в неконсолидированном совместном предприятии в размере $2,2 млн нетто, или $0,02 на акцию, от клиента, переезжающего из McKinney & Olive в 23 Springs, и мы продали нашу долю в сторонней брокерской фирме, что привело к прибыли в $1,4 млн. Эти две статьи были включены в FFO и были учтены в нашем первоначальном прогнозе FFO.

В остальном, в квартале не было необычных статей. Вы могли заметить некоторые незначительные изменения в нашем дополнительном пакете, который мы выпустили вчера, которые, по нашему мнению, упростят расчет нашей доли NOI совместных предприятий. Мы также выделили Даллас как отдельный рынок теперь, когда у нас три объекта в эксплуатации в Далласе, которое увеличится до четырех после стабилизации