Kilroy Realty(KRC) Q1 2026 Resultados Transcrição

Imagem fonte: The Motley Fool.

DATA

Terça-feira, 28 de abril de 2026, às 13h (horário leste)

PARTICIPANTES DA CONFERÊNCIA

- Presidente e Diretor Executivo — Angela Aman

- Diretor de Investimentos — Eliott Trencher

- Vice-Presidente Executivo, Arrendamento e Desenvolvimento de Negócios — Robert Paratte

- Vice-Presidente Sênior, Finanças e Contabilidade — Jeffrey Kuehling

Transcrição Completa da Conferência

Angela Aman: Obrigado, Doug. E obrigado a todos por se juntarem a nós hoje. Nos últimos vários trimestres, os fundamentos em nossos mercados da Costa Oeste melhoraram significativamente. À medida que o impulso do retorno ao escritório se intensificou, as racionalizações de espaço por grandes usuários diminuíram e o ecossistema de inteligência artificial criou uma considerável formação e crescimento de novos negócios, contribuindo para uma retomada nas necessidades de espaço de empresas em rápido crescimento e participantes estabelecidos. O comportamento recente dos inquilinos, tanto em nosso portfólio quanto nos mercados em que operamos, aponta para uma dinâmica construtiva em torno da mudança tecnológica, com as empresas buscando utilizar a IA para aprimorar seu crescimento e aumentar suas equipes talentosas, em vez de simplesmente automatizar para gerenciar custos.

Em relação a isso, a execução disciplinada de nossa equipe impulsionou nossos melhores resultados de arrendamento do primeiro trimestre desde 2017, com uma produtividade total de aproximadamente 568 mil pés quadrados, mais que o dobro de nosso desempenho do primeiro trimestre no ano passado, nos posicionando para aumentar nossa previsão média anual de ocupação em 25 pontos-base no ponto médio. Importante, os arrendamentos assinados, mas ainda não iniciados, representam agora quase US$ 78 milhões de aluguel base anual contratualmente obrigatório a ser realizado nos próximos anos, fornecendo visibilidade significativa sobre o crescimento futuro.

Para destacar alguns pontos em nossas regiões, em São Francisco, o epicentro do ecossistema de inovação em IA, as condições do mercado continuam a se apertar, pois o arrendamento do primeiro trimestre excedeu 3 milhões de pés quadrados, mais de 10% acima das médias trimestrais pré-pandemia, resultando no terceiro trimestre consecutivo de absorção líquida positiva e nos posicionando bem para capitalizar a demanda generalizada em todo nosso portfólio da Área da Baía. No CBD de São Francisco, vimos um impulso significativo em nossos ativos no submercado South of Market, ou SoMa. Em 201 Third, nossa taxa de ocupação melhorou de 26% no final de 2024 para mais de 80% neste trimestre.

Capturamos com sucesso a demanda de uma ampla gama de inquilinos em crescimento, incluindo usuários de formato maior, como Tubi e Harvey AI, e uma variedade de usuários de formato menor. Como você pode se lembrar, em 2025, a Harvey AI alugou 93 mil pés quadrados em 201 Third, antes de assinar uma expansão de 62 mil pés quadrados neste trimestre, com ocupação ocorrendo em abril de 2026, apenas um mês após a execução do arrendamento.

Essa expansão significativa ocorrendo dentro de um ano da execução original do arrendamento demonstra tanto as trajetórias de crescimento impressionantes que estamos vendo para um número de empresas de IA em rápido crescimento quanto a disciplina que elas geralmente empregam em relação às suas decisões imobiliárias, tomando espaço apenas quando necessário pelas necessidades atuais do negócio. Além disso, nossa equipe capturou uma participação de mercado maior em 201 Third por meio da implantação de um programa criativo e disciplinado de suítes especulativas, com todas as cinco de nossas suítes especulativas recém-construídas alugadas na conclusão. Também estamos entusiasmados em experimentar uma forte demanda em outros submercados principais da Área da Baía.

Em Crossing 900 em Downtown Redwood City, concluímos um arrendamento direto de 27 mil pés quadrados com um subinquilino atual durante o trimestre, gerando um aumento no aluguel base em dinheiro de mais de 40%, sublinhando a profundidade da demanda por espaço de alta qualidade e bem localizado neste submercado orientado para o transporte, transitável e bem equipado. Em Seattle, a força que vimos em Bellevue nos últimos anos continua, posicionando otimamente o espaço que recentemente recapturamos para liberação de curto prazo e aumento de aluguel. Além disso, o impulso que discutimos no último trimestre no submercado Denny Regrade acelerou ainda mais, beneficiando nosso projeto recentemente reposicionado, West 8th.

Após aproximadamente 74 mil pés quadrados de novas execuções de arrendamento em West 8th no quarto trimestre do ano passado, temos o prazer de anunciar 76 mil pés quadrados adicionais de novos arrendamentos assinados no projeto até o momento, incluindo um arrendamento de 43 mil pés quadrados com General Motors assinado no primeiro trimestre e um arrendamento de 33 mil pés quadrados com SoFi, assinado nos primeiros dias do segundo trimestre.

Com discussões adicionais com inquilinos em andamento, temos boa visibilidade para o pipeline futuro, refletindo a força e a competitividade deste ativo, à medida que as reformas recentes e as ofertas de comodidades aprimoradas continuam a ressoar com os inquilinos e a posicionar a propriedade para capturar uma parcela significativa da crescente demanda do mercado. Em Los Angeles, a atividade de arrendamento em nosso portfólio melhorou significativamente no último ano, com a produtividade dos últimos doze meses subindo aproximadamente 66%, refletindo tanto uma melhoria gradual geral do mercado quanto o trabalho significativo de reposicionamento do portfólio que realizamos em LA nos últimos dois anos.

De particular nota na região, Arrow em Long Beach está vendo um aumento na atividade de visitas, à medida que o mercado local começa a experimentar uma retomada nos requisitos de defesa e aeroespacial. Blackwelder em Culver City está vendo uma aceleração na atividade de uma ampla variedade de usuários, incluindo empresas de tecnologia e IA. E Maple Plaza, uma aquisição recente em Beverly Hills, continua a experimentar uma forte e ampla demanda dos setores de serviços financeiros, mídia e entretenimento, superando notavelmente nossas expectativas originais.

Em ciências da vida, KOP2 continua a superar o mercado mais amplo de South San Francisco, à medida que o espaço de ciências da vida construído sob medida do projeto e as ofertas de comodidades de primeira linha ressoam com os tomadores de decisão que estão mostrando uma maior propensão a executar do que em qualquer momento nos últimos anos. Subsequentemente ao final do trimestre, executamos um arrendamento de 38 mil pés quadrados com Olema Pharmaceuticals, levando o projeto a 49% alugado. O pipeline futuro permanece robusto à medida que avaliamos oportunidades para concluir o restante do aluguel do nosso edifício multi-inquilino, enquanto também nos envolvemos com vários usuários de formato grande para a oportunidade de prédio inteiro restante, que representa a oferta mais atraente na fase dois de KOP, apresentando vistas premium e a localização mais proeminente do projeto.

Voltando à alocação de capital, durante o primeiro trimestre, continuamos a levantar capital com preços atraentes por meio de alienações de ativos não essenciais e não estratégicos, com o objetivo de longo prazo de aprimorar a durabilidade e o perfil de crescimento do fluxo de caixa da empresa. Durante o período, vendemos duas propriedades de escritórios, Kilroy Sabre Springs e Del Mar Tech Center, ambas em San Diego, por um produto bruto agregado de US$ 146 milhões. Em ambos os casos, esses ativos se beneficiaram da demanda consistente que vimos em todos os mercados de usuários proprietários por imóveis bem localizados e de alta qualidade, impulsionando uma execução altamente eficiente para nossos acionistas.

Posteriormente ao final do trimestre, fechamos a venda de nossos dois ativos residenciais em Hollywood, Columbia Square Living e Jardine, por um produto bruto agregado de $[inaudível], resultando em alienações de propriedades operacionais de aproximadamente US$ 350 milhões no ano até o momento, superando nossa meta anual original. As vendas residenciais seguiram a implementação de uma estratégia holística de gestão de ativos para nosso portfólio residencial por meio da qual reconhecemos uma expansão significativa da margem, resultando em uma avaliação materialmente melhor no momento da alienação. Após a transação, nossa exposição residencial está agora limitada a One Paseo Living, que consideramos uma participação de longo prazo central, dada a significativa sinergia do ativo com os componentes de varejo e escritórios do campus One Paseo mais amplo, onde continuamos a alcançar aluguéis comerciais que estabelecem recordes.

Com os recursos de nossas alienações do primeiro trimestre, optamos por capitalizar oportunamente a volatilidade recente do mercado de capitais, recomprando aproximadamente US$ 73 milhões de ações a um preço médio de US$ 30,80 por ação. E em abril, resgatamos totalmente a parcela de US$ 50 milhões de notas de colocação privada com vencimento em julho. Olhando para o futuro, continuaremos a explorar oportunidades para colher capital com preços atraentes de nosso portfólio existente, ao mesmo tempo em que exploramos todas as alternativas de realocação disponíveis para nós. Na divulgação da noite passada, também anunciamos a formação de um empreendimento conjunto para desenvolver um ativo de escritório de classe A premium e substancialmente pré-alugado no centro de Downtown Redwood City, um dos submercados mais fortes de todo o Kilroy Realty Corporation portfólio.

Esta transação complexa estava em andamento há muito tempo, exigindo um esforço e coordenação substanciais em toda a nossa plataforma, com nosso parceiro e com o inquilino âncora do projeto. 1900 Broadway, que está totalmente autorizado para um projeto de escritório de 250 mil pés quadrados, está localizado a poucos quarteirões do altamente bem-sucedido Crossing 900 da Kilroy Realty Corporation, que permaneceu 100% alugado desde a entrega em 2015. Ao longo do tempo, capturamos consistentemente um crescimento significativo de aluguel em Crossing 900, liberando mais de 80 mil pés quadrados desde 2023, com spreads de aluguel em dinheiro aumentando quase 60%.

Concomitantemente ao fechamento do empreendimento, executamos um arrendamento de 20 anos com uma empresa global de advocacia de primeira linha para 145 mil pés quadrados, representando aproximadamente 60% do prédio, nas taxas mais altas já realizadas no portfólio da Kilroy Realty Corporation. Desde o fechamento, temos experimentado um forte interesse de entrada de uma ampla gama de inquilinos de alta qualidade, e estamos ansiosos para atualizá-lo sobre nosso progresso à medida que o projeto avança. Eliott cobrirá os custos do projeto, os retornos estimados e o cronograma em alguns momentos, mas gostaria de notar que quase todo o nosso investimento de capital neste projeto foi pré-financiado por meio das vendas de parcelas de terreno que estão atualmente sob contrato.

Antes de passar a chamada, gostaria de fazer alguns comentários sobre o projeto Flower Mart. Como Jeffrey mencionará em alguns momentos, revisamos nossas premissas de capitalização de despesas para Flower Mart para refletir a capitalização contínua até o quarto trimestre deste ano. Como já declaramos, estamos trabalhando com a City of San Francisco para redesenhar e reimaginar o projeto Flower Mart, mantendo e construindo nossas aprovações atuais. Além de buscar flexibilidade para desenvolver uma mistura mais ampla de usos, também estamos buscando alterar o acordo de desenvolvimento existente e criar um distrito de uso especial para fornecer alívio de certos requisitos do código de planejamento, os detalhes dos quais ainda estão em discussão.

A cidade, que tem sido uma parceira construtiva e valiosa neste processo, sugeriu uma abordagem alternativa para analisar e documentar as mudanças no distrito de uso especial, o que acreditamos que, em última análise, aumentará nossa flexibilidade e opções de longo prazo, embora o processo de aprovação alternativo levará tempo adicional. Agora esperamos que o processo seja concluído no final do quarto trimestre e assumiríamos que a capitalização de despesas cesse nesse momento. Estamos muito convictos de que o caminho que estamos seguindo em Flower Mart resultará no melhor resultado possível para os acionistas e, como sempre, continuaremos a atualizá-lo à medida que o processo se desenrola.

Em conclusão, gostaria de agradecer a toda a equipe da Kilroy Realty Corporation por um trimestre incrivelmente movimentado em quase todos os aspectos de nossos negócios. Seus esforços estão criando valor significativo para todas as nossas partes interessadas, e sou grato por sua energia e entusiasmo contínuos. Eliott?

Eliott Trencher: Obrigado, Angela. Nos últimos meses, os mercados de capitais demonstraram um impulso contínuo à medida que os compradores reconhecem a inflexão nos fundamentos e o impacto positivo da IA em nossos mercados. Como resultado, o tamanho da transação está aumentando e a qualidade do ativo está melhorando. Por exemplo, a Transamerica Pyramid em São Francisco recentemente foi vendida por US$ 1.050 por pé quadrado, a primeira vez que uma propriedade institucional ultrapassou o nível de US$ 1.000 por pé quadrado naquele mercado desde 2022. A Kilroy Realty Corporation continua sendo uma vendedora ativa e, durante o trimestre, fechamos US$ 146 milhões, compostos pelas Kilroy Sabre Springs anunciadas anteriormente a US$ 125 milhões e Del Mar Tech Center vendida em março por US$ 21 milhões.

Del Mar Tech Center é um prédio de 40 mil pés quadrados no submercado de Del Mar em San Diego, e no momento da venda, o prédio estava alugado em aproximadamente 50% com um prazo médio restante de arrendamento ponderado de um ano. Continuamos sendo grandes defensores de Del Mar Heights e ainda somos o maior proprietário do submercado, mas vender esta propriedade fez sentido econômico. Além disso, na semana passada, fechamos a venda de nossos dois edifícios residenciais em Hollywood por $[inaudível].

Como muitos de vocês sabem, esses edifícios foram desenvolvidos pela Kilroy Realty Corporation como parte de nossos projetos Columbia Square e On Vine, e o layout dos campi permite que a residência seja separada e distinta das propriedades de escritórios vizinhas. Determinamos que esses edifícios seriam bons candidatos à venda, dadas a falta de sinergias com o escritório, bem como a profundidade da demanda por apartamentos de alta qualidade. Antes de colocar as propriedades no mercado, passamos algum tempo garantindo que as operações e a estrutura fossem otimizadas para facilitar uma venda e maximizar os recursos. O cap rate de todas as vendas anunciadas até o momento está na faixa média de um dígito único.

Como lembrete, além das vendas de propriedades operacionais, temos US$ 165 milhões em vendas de terrenos sob contrato, com aproximadamente metade esperada para ser fechada no final deste ano ou no início do próximo. Continuamos a avaliar oportunidades adicionais para vender ou reposicionar terrenos não estratégicos. Voltando às aquisições, como Angela mencionou, fechamos um empreendimento conjunto para desenvolver 1900 Broadway, um projeto de 250 mil pés quadrados no centro de Downtown Redwood City que já está aproximadamente 60% pré-alugado. 1900 Broadway está adjacente à fila de restaurantes de Downtown Redwood City, tornando-o um dos ativos mais transitáveis e bem equipados da área e digno de aluguéis premium.

A Kilroy Realty Corporation estava em uma posição única para aproveitar esta oportunidade fora do mercado, dada nossa profunda visão de mercado, fortes relacionamentos locais e comprovada capacidade de desenvolvimento. Esses fatores deram ao nosso parceiro, Lane Partners, e ao nosso inquilino âncora, Cooley, confiança em nossa capacidade de concretizar este negócio. Pretendemos iniciar a construção no próximo ano, e a Cooley deve ocupar em 2030 no início. O custo total estimado para o projeto é de US$ 330 milhões a US$ 350 milhões, dos quais nossa participação será de 97% na conclusão. Os rendimentos estabilizados devem estar na faixa baixa a média de 9%.

Antes de passar a chamada